不動産の相続手続きを税理士が解説【評価額・税金・活用・トラブル対策】

不動産を含む相続は、現金や預貯金の相続と比べて手続きが複雑で、対応しなければならない期限も複数あります。2024年４月からは相続登記が義務化され、放置すると過料の対象になるなど、ルールも変わっています。

この記事では、不動産の相続に必要な手続きの流れから、相続税評価額の計算方法、かかる税金の種類、活用・処分の選択肢、よくあるトラブルとその対策まで、相続専門の税理士がわかりやすく解説します。

なお、VSG相続税理士法人では、不動産を含む相続の初回相談を無料で承っています。評価・申告・登記サポートまでワンストップで対応していますので、お気軽にご相談ください。

不動産の相続手続きの流れと期限

不動産の相続では、期限が定められた手続きがいくつかあります。期限を過ぎると選択肢が狭まったり、ペナルティが発生したりするため、まず全体の流れを把握しておくことが重要です。

ステップ1：遺言書の有無を確認する（なるべく早く）

相続手続きの最初にやるべきことは、遺言書が存在するかどうかの確認です。遺言書がある場合、原則としてその内容が遺産分割の基準になるため、後のステップで行う遺産分割協議が不要になるケースもあります。

遺言書には、自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言の３種類があります。自筆証書遺言は自宅の金庫や引き出しに保管されていることが多いですが、法務局の「遺言書保管制度」を利用している場合は法務局に照会することで確認できます。公正証書遺言は公証役場で検索できます。

封がされた自筆証書遺言を発見した場合、勝手に開封してはいけません。家庭裁判所での検認手続きが必要です。開封してしまうと５万円以下の過料の対象になる可能性があります。

ステップ2：相続人と遺産の全体を把握する（なるべく早く）

遺言書の確認と並行して、誰が相続人になるのか、そしてどのような遺産があるのかを把握します。

相続人の確定には、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本を取り寄せる必要があります。認知した子や養子など、想定外の相続人が存在する場合もあるため、戸籍の調査は漏れなく行うことが重要です。

遺産の調査では、不動産については固定資産税の納税通知書や名寄帳を確認することで所有物件を把握できます。登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得すれば、所有権や抵当権の状況も確認できます。不動産のほか、預貯金・有価証券・借入金なども含めて遺産の全体像を整理しましょう。

ステップ3：相続放棄するかの判断（３カ月以内）

相続放棄とは、プラスの財産もマイナスの財産（借金など）もすべて相続しないという意思表示で、相続の開始を知った日から３カ月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。この期限を「熟慮期間」といいます。

不動産の相続では、売れない土地や老朽化した建物など、維持コストがかかるだけの「負動産」が含まれるケースがあります。相続放棄はそのような場合に有効な選択肢ですが、一度放棄すると原則として撤回できません。また、相続放棄をすると次の順位の相続人に相続権が移るため、相続人となる親族に一報しておくとよいでしょう。

借金の有無や不動産の状態など、遺産の内容が３カ月以内に確認しきれない場合は、家庭裁判所に申請することで熟慮期間を延長できます。

ステップ4：遺産分割協議で所有者を決める

相続放棄をしないことが決まったら、相続人全員で遺産をどのように分けるかを話し合います。これを遺産分割協議といいます。

不動産の分割方法には主に４つあります。

共有分割は一見公平に見えますが、後々のトラブルの原因になりやすいため、できる限り避けることが推奨されます（詳しくは共有名義はトラブルの原因になりやすいで解説します）。

協議が成立したら、相続人全員が署名・実印を押した遺産分割協議書を作成します。この書類は相続登記や相続税申告でも必要になります。

ステップ5：相続税の申告・納付（10カ月以内）

相続税の申告・納付期限は、相続の開始を知った日の翌日から10カ月以内です。

相続税がかかるのは、遺産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合です。不動産は評価額が高くなりやすいため、他の財産と合算すると基礎控除を超えるケースが少なくありません。

申告が必要と判断したら、税理士への依頼を早めに検討することをおすすめします。不動産の評価は専門的な知識が必要で、評価方法によって税額が大きく変わることがあります。期限を過ぎると無申告加算税や延滞税が発生します。

なお、申告期限までに遺産分割がまとまらない場合でも、相続税の申告・納付は期限内に行う必要があります。この場合、いったん法定相続分に従って財産を取得したものとして申告し、「申告期限後３年以内の分割見込書」を添付します。分割が成立した後、税額が下がる場合は更正の請求、税額が増える場合は修正申告により精算します。

ステップ6：相続登記をする（３年以内）

相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きです。2024年４月１日から義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から３年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料の対象になります。

申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。自分で申請することもできますが、書類の収集や作成が煩雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

相続登記に必要な主な書類は以下のとおりです。

費用として、登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）と、司法書士に依頼する場合はその報酬がかかります。

相続不動産の相続税評価額の算定方法

相続税は、相続した財産の評価額をもとに計算します。不動産の評価は現金や預貯金と異なり、時価ではなく国税庁が定めた独自の方法で算定します。評価額を正確に把握することが、相続税の正しい申告につながります。

土地の評価方法（路線価方式・倍率方式）

土地の評価方法は、その土地の所在地によって「路線価方式」と「倍率方式」の２種類に分かれます。

路線価方式は、道路（路線）に設定された１㎡あたりの価額（路線価）をもとに評価する方法です。主に市街地の土地に適用されます。路線価は国税庁が毎年７月に公表する路線価図で確認でき、時価のおおむね80%水準に設定されています。

計算式は以下のとおりです。

補正率は、土地の形状（奥行き・間口・角地など）によって加算・減算されます。不整形地や旗竿地などは評価額が下がるケースがあります。

倍率方式は、路線価が設定されていない地域（主に郊外・農村部）に適用される方法です。固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を乗じて計算します。

倍率は国税庁HPの評価倍率表で確認できます。

小規模宅地等の特例

一定の要件を満たす宅地については、「小規模宅地等の特例」により評価額を大幅に減額できます。この特例は相続税の節税において非常に重要です。

主な区分と減額割合は以下のとおりです。

宅地の区分	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等	330㎡	80%
特定事業用宅地等	400㎡	80%
貸付事業用宅地等	200㎡	50%

たとえば、評価額5,000万円の自宅の土地（330㎡以内）に特例が適用されると、評価額が1,000万円まで圧縮されます。ただし、特例を受けるためには申告期限までに遺産分割が確定していることや取得者ごとの要件（同居・家なき子など）を満たしている必要があるため、税理士に確認しながら進めることをおすすめします。

建物の評価方法

建物の評価は土地と異なり、固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として使用します。

固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。また、市区町村役場で固定資産税評価証明書を取得することでも確認できます。

なお、建物を第三者に賃貸している場合は「貸家」として評価され、以下のように評価額が下がります。

借家権割合は全国一律30%です。空室がある場合は賃貸割合が下がるため、減額幅も小さくなります。

マンションの評価方法

区分所有マンションの相続税評価は、2024年１月以降に相続が発生した案件から新ルールが適用されています。

従来の評価方法では、マンションの相続税評価額が市場価格（時価）と大きく乖離するケースが多く、節税目的での活用が問題視されていました。新ルールでは「区分所有補正率」が導入され、評価額が時価の60%を下回る場合は60%水準まで引き上げられます。

マンションの評価は、以下の２つの要素に分けて算定します。

タワーマンションなど高層階の物件は特に評価額と時価の差が生じやすく、新ルールの影響を受けやすいため、専門の税理士に相談しながら進めましょう。

相続した不動産にかかる税金

不動産を相続した場合、相続のタイミングだけでなく、取得後の保有・売却時にもさまざまな税金が発生します。それぞれの税金の性質と計算の考え方を把握しておくことで、想定外の税負担を避けることができます。

相続時にかかる「相続税」

相続税は、相続によって取得した財産の総額が基礎控除額を超える場合に課税される税金です。

たとえば法定相続人が３人の場合、基礎控除額は4,800万円となり、遺産総額がこれを超えた部分に対して相続税がかかります。不動産は評価額が高くなりやすいため、自宅１棟だけで基礎控除を超えるケースも珍しくありません。

税率は課税遺産総額に応じた超過累進税率が適用され、10%から最高55%の範囲で設定されています。ただし、前述の小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減など、適用できる特例によって実際の納税額は大きく変わります。

申告・納付期限は相続開始を知った日の翌日から10カ月以内で、原則として現金一括納付です。納付が困難な場合は、延納（分割払い）や物納（不動産などで納付）の制度もあります。

相続登記時にかかる「登録免許税」

相続登記を行う際には、登録免許税が発生します。

たとえば固定資産税評価額が3,000万円の不動産であれば、登録免許税は12万円です。相続登記以外の原因（売買・贈与など）による所有権移転登記の税率は2.0%であるため、相続登記の0.4%は比較的低い税率に設定されています。

なお、相続登記を司法書士に依頼する場合は、登録免許税に加えて報酬費用が別途かかります。報酬額は依頼する事務所や不動産の数・評価額によって異なりますが、一般的に５万〜15万円程度が目安です。

不動産の維持にかかる「固定資産税」

不動産を相続して所有し続ける限り、毎年固定資産税が課税されます。相続税の申告が完了した後も継続してかかるランニングコストとして必ず把握しておく必要があります。

また、市街化区域内の不動産には都市計画税（税率最大0.3%）も加算されます。

注意が必要なのは、空き家になった場合の税負担です。居住用の土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大６分の１に軽減されています。しかし2023年の空家法改正により、管理不全空き家や特定空き家に指定されると、この特例が解除され税負担が大幅に増加する可能性があります。

相続した不動産を空き家のまま放置することは、税務上も大きなリスクになります。

売却した場合の「譲渡所得税」

相続した不動産を売却した場合、売却益（譲渡所得）に対して所得税・住民税が課税されます。

取得費は、被相続人が取得した際の購入価格が引き継がれます。購入価格が不明な場合は売却価格の５%を取得費とみなす「概算取得費」を使用しますが、この場合は課税対象が大きくなるため注意が必要です。

税率は不動産の所有期間によって異なります。

所有期間	所得税	住民税	合計
５年以下（短期譲渡）	30.63%※	９%	39.63%
５年超（長期譲渡）	15.315%※	５%	20.315%

※

所得税額には復興特別所得税（短期：0.63%、長期：0.315%）を含みます。復興特別所得税は2037年まで課税されます。

所有期間は被相続人が取得した日から起算するため、長年保有していた不動産を相続した場合は、相続直後に売却しても長期譲渡所得の税率が適用されます。

売却時に適用できる主な特例については、後述の「活用予定のない相続不動産はどうする？」の中で解説します。

相続不動産でよくあるトラブルと対策

不動産は相続財産の中でも特にトラブルが生じやすい資産です。現金と違って簡単に分割できない性質があるうえ、評価額が高いため相続人間の利害が対立しやすくなります。あらかじめよくあるトラブルのパターンを知っておくことで、早めの対策が可能になります。

共有名義はトラブルの原因になりやすい

遺産分割協議がまとまらない場合や、相続人全員が平等に権利を持ちたいという理由から、不動産を複数の相続人で共有するケースがあります。一見公平に見えますが、共有名義は将来的なトラブルの温床になりやすいため注意が必要です。

共有名義の不動産には以下のような制約があります。

さらに共有者が亡くなると、その持分がさらにその相続人へと引き継がれます。世代を経るごとに共有者が増え、全員の同意を取ることが事実上不可能になるケースもあります。

対策としては、遺産分割協議の段階で共有を避け、代償分割や換価分割によって単独名義にすることが最善です。すでに共有状態になっている場合は、共有者間で持分を売買するか、共有物分割請求（裁判所への申立て）によって解消する方法があります。

遺産分割がまとまらない原因になりやすい

不動産は遺産分割の話し合いが長期化・難航する原因になりやすい財産です。その主な理由は以下の３点です。

遺産分割がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停（遺産分割調停）を申し立てる方法があります。調停でも合意できない場合は審判に移行し、裁判所が分割方法を決定します。ただし調停・審判は時間と費用がかかるため、できる限り当事者間での解決を目指すことが望ましいです。

事前の対策としては、被相続人が生前に遺言書を作成しておくことが最も有効です。遺言書があれば原則として遺産分割協議が不要になり、トラブルを回避できます。

活用予定のない相続不動産はどうする？放置のリスクと３つの対処法

実家などを相続したものの、誰も住む予定がなく空き家になってしまうケースは非常に多く見られます。活用予定のない不動産をどのように対処すべきか、放置のリスクと具体的な３つの選択肢を解説します。

放置は厳禁！「空き家」のままにしておくリスク

「どうすればいいかわからないから」と、とりあえず空き家のまま放置することは、最も避けるべき選択です。

不動産は所有しているだけで、毎年の固定資産税や維持管理のための費用（火災保険料・修繕費・草刈りなど）が継続して発生します。さらに建物の老朽化が進み、自治体から「特定空家」や「管理不全空家」に指定されると、住宅用の固定資産税の減額特例が取り消され、税負担が最大６倍になる可能性があります。

また2024年４月からは相続登記が義務化されており、３年以内に手続きをしない場合は10万円以下の過料の対象になります。

自身や親族が利用する予定がない場合は、なるべく早く以下のいずれかの方法で対処方針を決めることが重要です。

対処法1：賃貸物件として貸し出す

立地条件が良い場合などは、第三者に貸し出して家賃収入を得る選択肢があります。

資産を手放さずに維持費以上の収益を上げられる可能性がある一方で、賃貸開始前のリフォーム費用や、入居者が見つからない空室リスクなどの課題もあります。将来的に親族の誰かがその土地を使う可能性がある場合など、不動産を手元に残しておきたい場合に検討される手段です。

対処法2：売却して手放す

最も現実的で、多くの方が選択するのが売却による現金化です。維持管理の負担から完全に解放されるメリットがあります。

ただし不動産の売却は、買主が見つかるまでに通常３カ月〜半年程度、場合によってはそれ以上の期間を要します。「早く手放したい」「税金の支払い期限が迫っている」といった理由で売り急ぐと、相場より大幅に安い価格で手放すことになりかねません。親族間でしっかりと話し合い、余裕を持ったスケジュールで売却活動を進めることが重要です。

「空き家特例」や「取得費加算の特例」が適用できるか確認する

不動産の売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかりますが、相続した不動産には税負担を軽減できる制度が用意されています。

一定の要件を満たす旧耐震基準の家屋を売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家特例」や、支払った相続税の一部を取得費に加算して課税所得を圧縮できる「取得費加算の特例」など、自身のケースで適用できるものがないか、事前に税理士へ確認することをおすすめします。

対処法3：国や自治体に引き取ってもらう

不要な土地を国や自治体に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」や「地方自治体へ寄付」という選択肢もあります。ただし、どちらも要件が厳しく、どんな土地でも引き取ってもらえる訳ではない点に注意が必要です。

相続土地国庫帰属制度

2023年４月に施行された、相続した土地の所有権を国に引き渡すことができる制度です。

利用するには建物を取り壊して更地にすることや、境界が明確であることなど、厳しい審査基準をクリアする必要があります。また引き渡しが承認された後も、10年分の土地管理費用に相当する負担金（原則20万円）を国に納付しなければなりません。

地方自治体へ寄付

市区町村などの自治体へ無償譲渡（寄付）を打診する方法です。

ただし自治体側も、公園や道路の拡張など明確な公共の使い道がない限り、将来の管理コストを理由に受け入れを断るケースが大半です。実現のハードルは高く、最初から期待しすぎないことが重要です。なお法人への寄付が成立した場合、不動産の時価相当額が「みなし譲渡」として所得税の課税対象になる場合があるため、事前に税理士へ確認してください。

不動産相続でよくある質問

まとめ｜不動産の相続手続きは早めにスタートしよう

不動産の相続は、手続きの種類が多く、期限・評価・分割のすべてが絡み合う複雑な手続きです。特に押さえておきたいポイントは以下の３点です。

手続きを後回しにするほど選択肢が狭まり、トラブルのリスクも高まります。不動産を含む相続が発生したら、できる限り早い段階で専門家への相談を検討してください。

VSG相続税理士法人では、不動産の相続税評価から申告、相続登記のサポートまで、相続に関わる手続きをワンストップで対応しています。年間3,500件超の相続税申告実績をもとに、お客様の状況に合わせた最適な方法をご提案します。まずはお気軽にご相談ください。