相続税額の取得費加算の特例とは？適用要件や計算方法、注意点を解説

「相続税を払ったのに、売却したらまた税金がかかるの？」

親から不動産を相続し、売却を検討している方の多くが、こうした疑問や不安を抱えています。相続税を納めたうえに、売却益にまで課税されるとなると、手元に残る資産が大きく目減りしてしまいます。

実は、この二重の税負担を和らげるための制度が存在します。それが「取得費加算の特例」です。

この記事では、取得費加算の特例の仕組み・適用要件・計算方法・注意点を、具体的な数字を交えてわかりやすく解説します。相続財産の売却を検討している方は、ぜひ最後までお読みください。

相続税額の取得費加算の特例とは？

相続税の取得費加算の特例とは、相続または遺贈によって取得した不動産・株式などの財産を一定期間内に売却した場合に、納付した相続税の一部を「取得費」として加算することで、譲渡所得税の負担を軽減できる制度です（租税特別措置法第39条）。

通常、不動産などを売却して得た利益（譲渡所得）には所得税・住民税が課されます。相続した財産はすでに相続税の課税対象となっているため、売却時に譲渡所得税まで課されると、相続と譲渡で短期間の間に税が課せられることになり、税負担が重くなることから、相続税を取得費として認めることで、税負担を抑える規定です。

取得費加算の特例の仕組み

譲渡所得は、次の計算式で求めます。

この「取得費」に、一定額の相続税を上乗せできるのが取得費加算の特例です。取得費が増えるほど譲渡所得が減り、結果として課税される税額が少なくなります。

特例を使うといくら節税できる？

たとえば、取得費6,000万円・売却価格１億円・譲渡費用350万円の不動産を相続し、納税した相続税のうち、譲渡した財産に係る相続税が300万円あったとします。

	特例なし	特例あり
譲渡所得	3,650万円	3,350万円
譲渡所得税・住民税（税率20.315%※）	約741万円	約681万円
節税額	―	約60万円

※

譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、５年以下の「短期譲渡所得（税率39.63%）」と５年超の「長期譲渡所得（税率20.315%）」に分かれます。相続で取得した不動産の場合、被相続人の所有期間と合算して判定するため、長期譲渡所得となるケースが多くなります。

このように、取得費加算の特例を適用することで、数十万円〜数百万円単位の節税効果が期待できます。相続税の納税額が大きいほど、節税効果も高くなります。

取得費加算の特例の３つの適用要件

取得費加算の特例を適用するには、次の３つの要件をすべて満たす必要があります。１つでも欠けると特例は使えないため、事前に必ず確認しましょう。

要件①：相続税の課税価格に含まれる財産であること

取得費加算の特例の対象となるのは、相続税の課税価格の計算に含まれた財産です。具体的には以下の財産が対象となります。

なお、相続人以外の人（受遺者）が遺言書によって財産を受け取り、それを売却した場合も、他の要件を満たしていれば取得費加算の特例を適用できます。

なお、配偶者への生前贈与など、相続税の課税価格に含まれない財産は対象外です。

要件②：財産の取得者に相続税があること

取得費加算の特例は、相続税額が発生する人だけが利用できます。配偶者の税額軽減などの適用により相続税額がゼロになった方は、この特例を使うことができません。

一方で、贈与税額控除や相似相続控除で納税額が０円となった場合は取得費加算を適用できるため、ご自身のケースで適用可能かどうか知りたい方は税理士に確認することをおすすめします。

要件③：相続開始から３年10カ月以内に売却していること

取得費加算の特例には期限があります。「相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日まで」に売却していることが要件です。

相続税の申告期限は相続開始から10カ月であるため、多くのケースでは「相続開始日から３年10カ月以内」と覚えておけば問題ありません。

この期限を１日でも過ぎると特例は使えなくなります。遺産分割協議が長引いている場合は特に注意が必要です。

取得費加算額の計算方法【ケース別シミュレーション３選】

計算式の基本

取得費に加算できる相続税額は、次の算式で計算します。

ただし、計算結果が「特例を使わない場合の譲渡益」を上回る場合は、譲渡益相当額が上限となります。

ケース1：不動産１つを相続・売却するシンプルなケース

譲渡所得の比較

	特例なし	特例あり
譲渡所得	3,600万円	2,380万円
税額（20.315%）	約731万円	約484万円
節税額	―	約247万円

ケース2：複数の不動産を相続し、そのうち１つだけ売却するケース

複数の不動産を相続した場合、加算できる相続税は「売却する財産の相続税評価額に対応する部分」に限られます。

不動産Bを売却せず不動産Aだけを売る場合、加算できる相続税は1,220万円ではなく854万円になります。どの不動産を売却するかによって節税効果が変わるため、複数の不動産を相続した場合は売却する優先順位を慎重に検討することが重要です。

譲渡所得の比較

	特例なし	特例あり
譲渡所得	2,750万円	1,896万円
税額（20.315%）	約559万円	約385万円
節税額	―	約174万円

ケース3：代償分割で取得した不動産を売却するケース

代償分割とは、特定の相続人が不動産などの遺産を単独で取得する代わりに、他の相続人に対して現金（代償金）を支払う遺産分割の方法です。

代償分割で不動産を取得した場合、取得費加算額の計算式の分母（課税価格）が通常より大きくなるため、加算できる額が減少します。

譲渡所得の比較

	特例なし	特例あり
譲渡所得	3,600万円	3,008万円
税額（20.315%）	約731万円	約611万円
節税額	―	約120万円

代償分割により取得した不動産に取得費加算の特例の適用を検討している場合、計算が複雑になるため、事前に税理士に相談して税額の試算をしておくことをお勧めします。

他の特例との併用可否一覧【比較表】

取得費加算の特例は、他の特例・控除と組み合わせて使えるケースがあります。一方で、併用できないものもあるため、事前に確認が必要です。

特例・控除の名称	取得費加算との併用	ポイント
小規模宅地等の特例	○ 可能	相続税が減少するため加算効果も小さくなる点に注意
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除	○ 可能	同居相続人が自宅を売却する際に有効
特定の居住用財産の買換え特例	○ 可能	譲渡所得税の課税繰り延べと組み合わせ可能
概算取得費（売却価格の５%）	○ 可能	取得費が不明な場合に有効
みなし配当課税の特例（非上場株式）	○ 可能	非上場株式を発行会社に譲渡する場合に適用可
空き家の3,000万円特別控除	✗ 不可（選択適用）	相続税が少額の場合は空き家特例が有利なことも

取得費加算の特例を使う際の５つの注意点

遺産分割協議を３年10カ月以内に完結させる

取得費加算の特例を適用するには、「誰がどの財産を相続するか」が確定していることが前提です。遺産分割協議がまとまらないまま期限の３年10カ月を過ぎてしまうと、特例を使えなくなります。

特に相続人が多い場合や、遺産の内容が複雑な場合は協議が長引くことがあります。特例の活用を考えているなら、早めに専門家（税理士・弁護士）に相談して協議を進めましょう。

また、協議が長引いて期限が迫ってくると「とにかく売らなければ」と焦り、相場より安い価格で売却してしまうリスクもあります。節税効果が減っても、売却価格を適正に保つことの方が重要なケースもある点を覚えておきましょう。

複数の不動産は売却する優先順位を決めておく

複数の不動産を相続した場合、どの不動産を売却するかで節税効果が変わります。取得費加算の恩恵を最大限に受けるためには、次の優先順位で売却する不動産を選ぶとよいでしょう。

なお、１つの不動産の売却で使いきれなかった取得費加算額を、別の不動産に回すことはできません。売却する不動産の選定は慎重に行いましょう。

代償分割は特例の効果が下がる

前述のケース3で説明したとおり、代償分割によって取得した財産を売却する場合、取得費加算額の計算式の分母が通常より大きくなり、加算できる相続税額が少なくなります。

代償分割は「その財産を手元に残したい」という目的で選択されることが多い遺産分割の方法ですが、取得した財産の売却を検討している場合は、遺産分割の段階から税理士に相談し、最適な分割方法を選択することをおすすめします。

更正の請求を行った場合の注意

相続税の申告後に税額が変わった場合（更正の請求による還付など）、取得費加算額も連動して変わります。相続税が減額されると加算できる金額も減るため、すでに申告した譲渡所得の修正申告が必要になることがあります。

譲渡所得ゼロでも確定申告が必要

取得費加算の特例を適用した結果、譲渡所得がゼロになった場合でも、確定申告は必ず行う必要があります。「税金がゼロだから申告しなくていい」という誤解が多いため、注意が必要です。

申告期限を過ぎると無申告加算税・延滞税などのペナルティが発生する場合があります。売却した翌年の確定申告期間（２月16日〜３月15日）を忘れないようにしましょう。

確定申告の手続きと必要書類

確定申告のスケジュール

取得費加算の特例を適用するには、相続財産を売却した翌年の確定申告期間（２月16日〜３月15日）に申告を行う必要があります。

期限後申告になると追徴課税のペナルティが生じるため、売却が完了したら早めに書類の準備を始めましょう。

必要書類一覧

確定申告の際には、所得税申告書第１表・第２表・第３表の他に、以下の書類を準備します。

書類名	入手先
相続税の申告書のコピー（第１表・第11表・第11の２表・第14表・第15表）	相続税申告時の控え
相続財産の取得費加算の計算明細書（租税特別措置法第39条用）	国税庁ホームページよりダウンロード
譲渡所得の内訳書（土地・建物用）または株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書	国税庁ホームページよりダウンロード
売買契約書	不動産会社
登記事項証明書	法務局
取得費を証明する書類（購入時の売買契約書など）	自己保管

取得費を証明する書類が見当たらない場合は、売却価格の５%を概算取得費として使うことができます（概算取得費との併用も可能）。

申告の流れ

1. 資料の収集

相続税の申告書（控え）と、売買契約書・登記事項証明書など不動産売却に関する書類を一式揃えます。取得費の根拠となる書類（被相続人が不動産を購入した際の売買契約書など）も探しておきましょう。

2. 計算明細書の作成

国税庁のホームページから「相続財産の取得費加算の計算明細書」をダウンロードし、加算できる相続税額を計算します。計算明細書の指示に従って、相続税額・相続税評価額・課税価格をもとに取得費加算額を算出します。

3. 確定申告書の作成・提出

譲渡所得の内訳書に取得費加算額を記入したうえで、確定申告書を作成します。申告書は税務署の窓口でもらうか、国税庁の確定申告書等作成コーナー（e-Tax）で作成できます。作成が完了したら、期限内に税務署へ提出（または電子申告）します。

取得費加算の特例に関するよくある質問

まとめ

この記事では、取得費加算の特例について以下の点を解説しました。

取得費加算の特例は、要件を満たしていれば大きな節税効果が期待できる一方、期限や手続きのミスが命取りになります。相続財産の売却を検討している方は、早めに相続税専門の税理士に相談し、最適な判断を行うことをお勧めします。

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