居住用財産の3,000万円控除（マイホーム特例）とは？適用要件や必要書類を解説

マイホーム（自宅）を売却する際、多くの方が直面するのが「売却益にかかる税金」の問題です。「できるだけ税負担を抑えたい」「3,000万円控除という特例があると聞いたけれど、自分も対象になるのだろうか？」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。

「居住用財産の3,000万円控除（マイホーム特例）」は、要件を満たせば売却による譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。この特例を活用することで、譲渡所得にかかる譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）を大幅に軽減し、譲渡所得が3,000万円以下であれば税額を０円にできる可能性があります。

しかし、特例の適用を受けるためには「自分が住んでいる、または住んでいた家であること」をはじめとする一定の要件を満たしたうえで、必要書類を揃えて確定申告を行わなければなりません。

また、マイホームを買い替える場合は、新居の住宅ローン控除と原則として併用できないため、どちらを利用するか事前に比較することが重要です。さらに、更地にして売却する場合には期限などの条件にも注意が必要です。

そこで本記事では、不動産の譲渡所得税や相続税に関する申告を数多く手掛ける専門税理士が、居住用財産の3,000万円控除の適用要件や具体的な節税効果、確定申告の流れ・必要書類までを分かりやすく解説します。

居住用財産の3,000万円控除（マイホーム特例）とは？

「居住用財産の3,000万円控除」とは、正式名称を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、一般的には「マイホーム特例」とも呼ばれています。

まずは、この制度の基本的な仕組みと、どれくらい税金が安くなるのかを解説します。

家を売ったときの税負担が大幅に安くなる制度

自宅などの不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）が課されます。

居住用財産の3,000万円控除は、売却した不動産が「ご自身が主に住んでいる、または住んでいた家屋とその敷地（＝居住用財産）」であった場合、所有期間の長短にかかわらず、得られた譲渡所得から最大3,000万円を差し引いて税金を計算できる制度です。

つまり、家を売って得た譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例の適用によって課税譲渡所得は０円になります。

また、譲渡所得が3,000万円を超えた場合でも、3,000万円を差し引いた残額に対して税金がかかるため、税負担を大幅に軽減できます。

税金はいくら安くなる？特例利用時の計算シミュレーション

特例を活用すると実際にどれくらい税金が安くなるのか、具体的な計算シミュレーションを見てみましょう。

前提として、不動産を売却した際にかかる税率は、その不動産を所有していた期間が、売却した年の１月１日時点で「５年以下」か「５年超」かによって大きく異なります。

所有期間	区分	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
５年以下	短期譲渡所得	39.63％
５年超	長期譲渡所得	20.315％

特例を使わない場合は、計算した課税譲渡所得に対して上記の税率で課税されます。

計算シミュレーション

ここでは、以下の状況を想定して、「特例を使った場合」と「使わなかった場合」の税額を比較します。

この例では、居住用財産の3,000万円控除を適用することで、課税譲渡所得が０円になるため、譲渡所得税も０円となります。

不動産売却では、この特例を使えるかどうかによって手元に残る金額が大きく変わることがあるため、ご自身が適用対象かどうかを正しく判断することが重要です。

特例を適用できるかどうかの判断方法

居住用財産の3,000万円控除は節税効果が大きい制度ですが、マイホームを売却したすべての人に無条件で適用されるわけではありません。

適用できるかどうかを判断する際には、売却する家の利用状況や売却相手、過去に利用した特例など、いくつかのポイントを確認する必要があります。

ここでは、特に確認しておきたい４つのチェックポイントを見ていきましょう。

チェック1：自分の居住用の家を売却したか

本特例の対象となるのは、売却した不動産が自分が生活の本拠として住んでいる、または住んでいた家屋とその敷地である場合です。

現在住んでいる家だけでなく、すでに引っ越して住んでいない場合でも、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、特例の適用を受けられます。

たとえば、2026年中に住まなくなった家であれば、原則として2029年12月31日までに売却する必要があります。

適用対象となる主なケースは次のとおりです。

なお、住まなくなった後に賃貸など別の用途に使用していても特例の対象外になりませんが、家屋をすでに取り壊している場合、「家屋を取り壊して「更地」で売却する場合の条件」で紹介する条件を満たす必要があります。

一方、次のような家屋は特例の対象になりません。

チェック2：売却先が子どもや配偶者などの「特別の関係がある人」ではないか

売却先が、売主と「特別の関係がある人」に該当する場合は、3,000万円控除を適用できません。

特別の関係がある人には、主に次のような人・法人が含まれます。

そのため、単純に「親族への売却はすべて対象外」と考えるのではなく、売却相手が税法上の「特別の関係がある人」に該当するかどうかを確認する必要があります。

チェック3：売却した年や前年・前々年にほかの特例を使っていないか

過去にマイホームの売却に関する税制上の特例を利用している場合、今回の売却で3,000万円控除を利用できないことがあります。

ただし、どの年まで確認する必要があるかは、利用した特例によって異なります。

たとえば、次のような条件があります。

過去数年以内に不動産を売却して何らかの特例を利用している場合は、今回の3,000万円控除を利用できるか事前に確認しておきましょう。

なお、今回売却する家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など、ほかの特例の適用を受けている場合も、3,000万円控除を適用できません。

チェック4：家に店舗など事業用の部分がないか

自宅の一部を店舗や事務所などとして使用している「店舗併用住宅」を売却する場合でも、3,000万円控除を利用できることがあります。

ただし、原則として特例の対象となるのは、実際に居住用として使用していた部分です。

たとえば、１階を店舗、２階を自宅として使用している場合には、居住用部分と事業用部分に分けて譲渡所得を計算し、居住用部分に対応する譲渡所得について3,000万円控除を適用します。

ただし、建物全体のうち居住用部分がおおむね90％以上である場合は、事業用部分も含めた建物全体を居住用として扱い、特例を適用できます。

そのため、自宅の一部を店舗や事務所などに使用している場合は、事業用部分があるだけで対象外と判断せず、居住用部分の割合を確認することが重要です。

【重要】特例の適用には確定申告が必要

４つのチェックポイントを確認して3,000万円控除の要件を満たしていても、特例は自動的に適用されるわけではありません。

居住用財産の3,000万円控除を利用するためには、必要な書類を添えて確定申告を行う必要があります。

たとえば、マイホームの譲渡所得が2,000万円で、3,000万円控除を適用すると課税譲渡所得が０円になる場合でも、確定申告は必要です。

「控除を使えば税金が0円になるから申告しなくてもよい」と判断しないよう注意しましょう。

原則として、マイホームを売却した翌年の確定申告期間に、必要書類を揃えて申告します。

なお、ここで紹介した４つのチェックポイント以外にも、売却する不動産や利用した特例などによって確認すべき要件があります。判断が難しい場合は、国税庁の適用要件を確認するか、税理士などの専門家へ相談するとよいでしょう。

居住用財産の3,000万円控除を適用する際の注意点

居住用財産の3,000万円控除を利用するにあたっては、ほかの制度との関係や、更地で売却する場合の条件などにも注意が必要です。

特に「住み替え」「更地での売却」「相続した実家の売却」を行う方は、以下のポイントを確認しておきましょう。

「住宅ローン控除」とは原則併用できない

マイホームを売却して新しい家に買い替える場合、旧居の売却で「3,000万円控除」を受けると、原則として新居の「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」と併用できません。

具体的には、新居に入居した年、その前年・前々年に旧居の売却で3,000万円控除を受けている場合、住宅ローン控除を利用できません。

また、新居に入居した年の翌年から３年目までに旧居を売却し、3,000万円控除を受けた場合も住宅ローン控除との併用はできません。

そのため、一般的な住み替えでは、3,000万円控除と住宅ローン控除のどちらを利用するか比較して選択する必要があります。

	3,000万円控除が有利になりやすいケース	住宅ローン控除が有利になりやすいケース
判断の目安	売却益（譲渡所得）が大きいとき	売却益が小さく、新居の住宅ローン残高が大きいとき
理由	旧居の売却に伴う税負担を大きく抑えられる可能性がある	住宅ローン控除による控除額の合計が、3,000万円控除による税負担の軽減額を上回る場合がある

買い替えを予定している場合、旧居を売却する前に、両方の税負担を比較しておくことが重要です。

家屋を取り壊して「更地」で売却する場合の条件

古い家屋を取り壊して更地（土地のみ）にして売却する場合でも、一定の要件を満たせば本特例の対象になります。

主な条件は次のとおりです。

特に注意が必要なのが３点目です。

家を解体した後、売買契約を締結するまでの間に敷地をコインパーキングや月極駐車場として貸し出すなど、貸付けその他の用途に使用すると、この要件を満たさなくなります。

「売却が完了するまで」ではなく、「敷地を売る契約を締結するまで」が判定期間となる点に注意しましょう。

「相続した空き家の3,000万円控除（空き家特例）」との違い

「マイホームを売ったときの3,000万円控除」と混同されやすい制度に、「相続した空き家の3,000万円控除（空き家特例）」があります。

どちらも「3,000万円控除」と呼ばれますが、対象となる人物や物件の要件が大きく異なります。

	居住用財産の3,000万円控除（本記事の特例）	相続した空き家の3,000万円控除（空き家特例）
対象となる家	ご自身が住んでいる・住んでいたマイホーム	亡くなった方（被相続人）が住んでいた一定の家
売却者	家の所有者本人	家を相続・遺贈により取得した相続人等
建築年等の要件	特になし	1981年（昭和56年）５月31日以前に建築され、区分所有建物ではないことなどの要件あり
売却価格の制限	特になし	売却代金が１億円以下
控除上限	最高3,000万円	原則最高3,000万円※

※

2024年１月１日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地等を相続または遺贈により取得した相続人が３人以上いる場合は、１人あたり最高2,000万円です。

自分自身が住んでいる・住んでいた家を売る場合は「マイホーム特例」、亡くなった方が住んでいた一定の家を相続して売る場合は「空き家特例」の対象となる可能性があります。

なお、自分のマイホームと相続した空き家を同じ年に売却し、それぞれの特例の要件を満たす場合には、両方の特例を適用できることがあります。

ただし、同一年に両方の特例を適用する場合、特別控除額は合計3,000万円が上限です。

特例を受けるために必要な「確定申告」の流れ

居住用財産の3,000万円控除の適用を受けるには、不動産を売却した翌年に確定申告を行います。

たとえ特例を利用した結果、納める税金が０円になる場合であっても確定申告の手続きは必要です。

以下の３つのステップに沿って準備を進めましょう。

ステップ1：必要書類を集める

確定申告では、まず3,000万円控除の適用に必要となる書類や、譲渡所得を計算するための資料を準備します。

3,000万円控除の適用にあたり、国税庁が基本的な提出書類として挙げているのが「譲渡所得の内訳書」です。

また、売却したマイホームの所在地と売却者の住民票上の住所が異なる場合などには、戸籍の附票の写しなど、過去にその家へ居住していたことを確認できる書類が必要になります。

書類名	概要・用途	入手場所等
確定申告書	所得や税額を申告するための書類	国税庁「確定申告書等作成コーナー」など
譲渡所得の内訳書	不動産の売却価格や取得費、譲渡費用、控除額などを計算・記載する書類	国税庁HPなど
売却時の売買契約書	売却価格や取引年月日などを確認する資料	手元の控え
購入時の売買契約書	取得費を確認するための資料	手元の控え
譲渡費用・取得費に関する領収書等	仲介手数料、一定の解体費用などを確認する資料	各業者から交付された書類
戸籍の附票の写しなど	売却物件の所在地と住民票上の住所が異なる場合などに、居住していた事実を確認するために使用	市区町村役場
マイナンバー関係書類	確定申告の本人確認等に使用。提出方法によって取扱いが異なる	ご自身で用意

売買契約書や領収書などは、3,000万円控除を受けるための必須添付書類ではありませんが、取得費や譲渡費用を正しく計算するために必要となる資料です。確定申告に備えて、あわせて準備しておきましょう。

ステップ2：申告書を作成する

必要書類が揃ったら、申告書と計算明細書を作成します。

ステップ3：申告・納税をする

作成した申告書と必要書類を売却した翌年の確定申告期間に所轄の税務署へ提出します。

提出方法には、主に次のものがあります。

居住用財産の3,000万円控除に関するよくある質問（FAQ）

居住用財産の3,000万円控除に関して、よくある疑問をQ&A形式でまとめました。

まとめ｜不動産売却の税金で損をしないために、まずは税理士へご相談を

マイホーム売却時に使える「居住用財産の3,000万円控除（マイホーム特例）」は、譲渡所得から最高3,000万円を控除でき、売却時の税負担を大きく抑えられる制度です。

しかし、特例の適用を受けるためには、以下の点に留意する必要があります。

特に、買い替えで住宅ローン控除を利用する予定がある場合や、以前住んでいた家を売却する場合、家屋を取り壊して土地だけを売却する場合などは、適用できるかどうかの判断が複雑になることがあります。

ご自身のケースで特例が使えるかどうかの判断や、どの方法が税負担を抑えられるかの試算、確定申告の手続きに不安がある方は、不動産の譲渡所得に詳しい税理士へご相談ください。

VSG相続税理士法人では、不動産売却や相続に関わる税務のご相談を随時受け付けております。

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