相続税は物納できる？要件・物納できない財産・売却との比較を税理士が解説

親や親族から土地や建物などの不動産を相続したものの、手元の現金だけでは相続税を納められず、悩んでいる方は少なくありません。

相続税は、原則として現金で一括納付する必要があります。ただし、現金での納付が難しい場合には、延納や物納といった制度を検討できることがあります。

もっとも、物納は「不要な土地を国に引き取ってもらう制度」ではありません。利用するには、財産の種類や順位、申請期限、財産の状態などについて厳しい要件を満たす必要があります。

この記事では、物納の基本的なしくみ、物納が認められる要件、物納できる財産・できない財産、売却と比較した場合のメリット・デメリットについて、相続税に詳しい税理士が分かりやすく解説します。

VSG相続税理士法人では、相続税申告だけでなく、納税資金に不安がある方の延納・物納の検討や、不動産売却を含めた納税方法の整理についてもご相談を承っています。相続税を現金で払えない可能性がある方は、まず本記事で物納の要件や注意点を確認していきましょう。

物納とは？延納でも払えないときの最終手段

物納（ぶつのう）とは、相続税を金銭で納付することが困難な場合に、相続した土地や株式などの財産を国に納め、相続税の納付に充てる制度です。

ただし、物納は、相続税を現金で払いたくない場合に自由に選べる制度ではありません。相続税は、金銭による一括納付が原則であり、延納による分割納付でも対応できない場合に限り、物納を検討できます。

相続税は現金一括納付が原則

相続税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内に申告し、原則として金銭で一括納付する必要があります。

相続財産の大部分が不動産や非上場株式など、すぐに現金化しにくい財産であっても、この原則は変わりません。そのため、まずは相続した預貯金や生命保険金、相続人自身の資産などから、納税資金を確保できるか整理しておくことが大切です。

物納と延納の違い

現金での一括納付が難しい場合、まず検討するのは延納（えんのう）です。

延納とは、相続税を分割して納付できる制度です。延納できる期間は、相続財産に占める不動産等の割合や財産の種類によって異なり、５年～20年となります。

ただし、延納を利用するには、金銭で一括納付することが困難であること、原則として担保を提供すること、延納期間中に利子税を支払うことなどの要件があります。

物納は、この延納によっても金銭で納付することが困難な場合に、初めて検討できる制度です。つまり、物納は相続税の納付方法の中でも「最終手段」に近い位置づけといえます。

【自己診断】あなたは物納を検討すべき？判定フロー

次のような場合は、物納を検討する余地があります。まずは、現金納付・延納・売却・物納の順に確認してみましょう。

物納は簡単には使えない？税務署が見る審査のポイント

物納は、相続税を金銭で納付できない場合の救済措置ですが、申請すれば必ず認められる制度ではありません。税務署では、納税者の資金状況や、物納に充てる財産が国で管理・処分できる状態かどうかを確認します。

物納が認められるのはどんなケースか

物納が認められるためには、単に「手元に現金がない」という理由だけでは足りません。相続税は金銭で納付するのが原則であり、物納は延納によっても金銭で納付することが困難な場合に、その困難な金額を限度として認められる制度です。

そのため、税務署は、相続した預貯金や生命保険金、相続人自身の資産、今後の収入見込み、生活費などを踏まえ、金銭納付や延納による納付が本当に難しいかを確認します。

たとえば、相続した財産の多くが土地や非上場株式で、すぐに現金化しにくく、延納による分割納付でも納税資金を確保できないような場合には、物納を検討できる可能性があります。一方で、預貯金や売却しやすい有価証券が十分にある場合や、延納で納付できる見込みがある場合には、物納の要件を満たさない可能性が高くなります。

税務署の審査・現地確認で見られやすいポイント

土地や建物を物納しようとする場合、税務署は、その財産が国で管理・処分できる状態かどうかを審査します。審査では、登記事項証明書や測量図、契約書などの書類をもとに権利関係や境界の状況を確認し、必要に応じて現地確認が行われることもあります。

書面審査で確認されやすいのは、次のような点です。

一方、現地確認では、申請書類や図面の内容と実際の状況が一致しているかが確認されます。たとえば、境界標や境界杭が確認できるか、土地の利用状況が申請内容と合っているか、残置物や廃材、不法投棄物がないか、隣地や道路との接続状況に問題がないかなどが見られることがあります。

国は、物納された財産を管理・処分する立場になるため、境界が未確定の土地、担保権が設定されている不動産、共有状態の不動産などは、管理処分不適格財産として物納が認められない可能性があります。物納申請した財産が管理処分不適格財産に該当する場合、その財産に係る物納申請は却下されます。

物納申請は年間数十件程度まで減っている

物納は、かつては多く利用されていた制度です。しかし、平成18年度税制改正により物納手続きが整備・厳格化されたことなどを背景に、申請件数は大きく減少しています。

国税庁の「相続税の物納処理状況等」によると、平成17年度の物納申請件数は1,733件でしたが、令和５年度は23件、令和６年度は50件となっています。また、令和６年度の許可件数は31件、却下件数は３件、取下げ等は２件です。

この数字からも、物納は日常的に広く利用されている制度ではなく、かなり限定的な場面で検討される制度といえます。相続税を金銭で納付できるか不安な場合は、物納だけでなく、延納や不動産売却も含めて早めに検討することが重要です。

相続税を物納するための４つの要件

相続税を物納するためには、次の４つの要件をすべて満たす必要があります。いずれか１つでも満たさない場合、原則として物納は認められません。

１．延納でも金銭納付が困難な範囲内であること

物納は、相続税を金銭で納付できない場合に、自由に選べる制度ではありません。まず金銭で一括納付できるかを確認し、それが難しい場合には延納による分割納付を検討します。

そのうえで、延納によっても金銭で納付することが困難な事情がある場合に限り、その納付困難な金額を限度として物納を申請できます。つまり、相続税の全額を当然に物納できるわけではなく、あくまで金銭納付や延納でも対応できない部分が対象になります。

イメージとしては、次のように考えると分かりやすいです。

２．定められた種類・申請順位の財産であること

物納に充てられる財産は、相続税の課税価格計算の基礎となった相続財産のうち、日本国内に所在する一定の財産に限られます。

また、物納できる財産には順位があります。第１順位の財産があるにもかかわらず、納税者が自由に下位の財産を選んで物納することは、原則として認められません。

たとえば、不動産や上場株式などの第１順位の財産がある場合、非上場株式や動産などの後順位の財産を物納に充てるには、特別の事情があることや、先順位の財産に適当な価額のものがないことが必要になります。

３．物納申請書を期限までに提出すること

物納を希望する場合は、相続税の納期限までに、物納申請書を税務署に提出する必要があります。相続税の納期限は、原則として被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内です。

物納申請書を期限までに提出しなかった場合、原則として物納は認められません。

なお、物納申請には、物納手続関係書類の提出も必要です。物納手続関係書類を期限までに提出できない場合には、一定の届出により、提出期限を延長できることがあります。

４．物納に充てられる適格財産であること

物納に充てる財産は、国が管理・処分するのに適した財産でなければなりません。

たとえば、担保権が設定されている不動産、境界が明らかでない土地、共有状態の不動産などは、管理処分不適格財産に該当し、物納できません。

物納申請した財産が管理処分不適格財産に該当する場合、その財産についての物納申請は却下されます。そのため、物納を検討する場合は、財産の種類だけでなく、権利関係や土地の状態まで確認しておくことが重要です。

物納できる財産の種類と優先順位

物納できる財産には、法律で定められた種類と優先順位があります。納税者が「この財産を国に納めたい」と自由に選べるわけではなく、原則として、上位の順位の財産から物納に充てられるかを検討します。

また、同じ種類の財産であっても、国が管理・処分しやすい財産が優先されます。たとえば、不動産や上場株式であっても、物納劣後財産（法令違反の建物及びその敷地や配偶者居住権付き建物及びその敷地など）に該当する場合には、通常の財産より後順位として扱われます。

第１順位：不動産・船舶・国債・地方債・上場株式等

第１順位の財産は、不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式等です。

土地や建物などの不動産は、物納財産として検討されやすい代表例です。相続財産の大部分が不動産で、金銭納付や延納による納付が難しい場合には、不動産を物納に充てられるかを確認することになります。

ただし、不動産であれば必ず物納できるわけではありません。実際に物納できるかどうかは、後述する管理処分不適格財産や物納劣後財産に該当しないかを確認する必要があります。

また、上場株式等も第１順位の財産に含まれます。平成29年度税制改正により、金融商品取引所に上場されている株式等は、第１順位の財産として扱われるようになりました。

第２順位：非上場株式等

第２順位の財産は、非上場株式等です。

非上場株式は、同族会社の株式など、市場で簡単に売却できない株式を指します。第１順位の財産がない場合や、第１順位の財産に物納へ充てるのに適当な価額のものがない場合などに、非上場株式等の物納が検討されます。

ただし、非上場株式は換金性や評価、会社の支配関係などの問題があるため、実際に物納に充てるには慎重な確認が必要です。

第３順位：動産

第３順位の財産は、動産です。

動産には、書画、骨董品、宝石、自動車などが含まれます。ただし、動産は保管・管理・処分が難しいことも多く、物納財産としては最も後順位に位置づけられています。

そのため、先順位の財産に物納できるものがある場合には、動産を優先して物納に充てることは原則としてできません。動産での物納は、かなり限定的な場面で検討されるものと考えておくとよいでしょう。

物納できない財産｜管理処分不適格財産と物納劣後財産の違い

物納を申請しても、財産の状態によっては認められないことがあります。特に注意したいのが、「管理処分不適格財産」と「物納劣後財産」です。

管理処分不適格財産は、国が管理・処分するのに適さないため、物納に充てることができない財産です。一方、物納劣後財産は、直ちに物納できないわけではありませんが、他に物納に充てるべき適当な財産がない場合などに限って物納が認められる財産です。

この２つは似ていますが、扱いが異なります。管理処分不適格財産は「物納できない財産」、物納劣後財産は「他に適当な財産がない場合に限り検討される財産」と整理すると分かりやすいでしょう。

管理処分不適格財産は物納できない

管理処分不適格財産とは、国が引き取った後に管理や処分をすることが難しい財産をいいます。

たとえば、担保権が設定されている不動産、所有権について争いがある不動産、境界が明らかでない土地などは、管理処分不適格財産に該当する可能性があります。

物納申請した財産が管理処分不適格財産に該当する場合、その財産については物納が認められません。そのため、土地や建物を物納に充てたい場合は、財産の種類だけでなく、権利関係や境界、現地の状態まで把握しておくことが重要です。

物納劣後財産は他に適した財産がない場合に限られる

物納劣後財産（ぶつのうれつございさん）とは、物納の対象になり得るものの、他に物納に充てるべき適当な財産がある場合には、そちらを優先すべきとされる財産です。

たとえば、法令に違反して建築された建物、著しく利用価値の低い土地、地上権や賃借権などの権利の目的となっている土地などは、物納劣後財産に該当する可能性があります。

ただし、物納劣後財産であっても、他に物納に充てるべき適当な財産がない場合などには、物納が認められることがあります。その一方で、物納劣後財産が管理処分不適格財産にも該当する場合には、その財産で物納することはできません。

土地・不動産を物納できない典型例

土地や建物は物納財産として検討されやすい一方で、状態によっては物納できないことがあります。特に、次のようなケースでは注意が必要です。

権利関係や境界のトラブル

境界が明らかでない土地は、物納できない可能性があります。隣地との境界について合意が取れていない場合や、境界確認書がない場合は、国が管理・処分しにくいためです。

また、所有権について争いがある不動産も注意が必要です。遺産分割協議がまとまっていない財産や、訴訟中の財産は、国が安定して管理・処分することが難しいためです。

さらに、抵当権などの担保権が設定されている不動産は、管理処分不適格財産に該当する可能性があります。金融機関の借入金の担保に入っている土地や建物は、物納前に権利関係を整理する必要があります。

土地の状態や環境の問題

土壌汚染や地下埋設物の可能性がある土地も、物納のハードルが高くなります。たとえば、過去に工場やガソリンスタンドとして使われていた土地では、有害物質や地下埋設物の調査が必要になることがあります。

また、不法投棄されたゴミや、倒壊の恐れがある建物が残っている土地も注意が必要です。国が引き取った後に撤去や管理の負担が生じる財産は、物納に適さないと判断される可能性があります。

接道状況に問題がある土地も、管理や処分が難しくなることがあります。道路に十分に接していない土地や、再建築が難しい土地は、売却や利用に制約があるため、物納劣後財産または管理処分不適格財産に該当する可能性があります。

物納財産の評価額｜収納価額と注意点

物納する際に、国がその財産をいくらとして受け入れるかを示す価額を「収納価額」といいます。物納を検討する場合は、この収納価額と実際の時価を比較することが重要です。

物納は原則として相続税評価額で収納される

物納される財産の収納価額は、原則として、相続税の課税価格計算の基礎となったその財産の価額です。一般的には、相続税評価額を基準に収納されると考えると分かりやすいでしょう。

たとえば土地であれば、路線価方式または倍率方式により評価した価額が基準になります。建物であれば固定資産税評価額、上場株式であれば相続税評価上の価額が収納価額の基礎になります。

時価との差によっては売却の方が有利になる

土地の相続税評価額は、時価と一致するとは限りません。一般的に、路線価は公示価格の80％程度を目安に設定されています。そのため、物納を検討する際は、相続税評価額だけでなく、実際に売却した場合の手取り額も確認することが重要です。

ただし、不動産を売却する場合には、譲渡所得税や仲介手数料、売却までにかかる期間も考慮する必要があります。物納と売却のどちらが有利かは、時価、取得費、売却費用、納税期限などを踏まえて判断しましょう。

小規模宅地等の特例を適用した財産を物納する場合の落とし穴

小規模宅地等の特例を適用した土地を物納する場合、収納価額は特例適用後の価額になります。たとえば、特定居住用宅地等として評価額が80％減額された土地を物納する場合、物納の収納価額も減額後の価額で計算されます。

そのため、小規模宅地等の特例により評価額が大きく下がっている土地は、物納に充てると収納価額が低くなりやすく、売却と比べて不利になる可能性があります。

もっとも、売却が難しい土地や、期限内に買主を見つけられない土地などでは、物納を検討する余地が残る場合もあります。小規模宅地等の特例を適用した土地を物納するかどうかは、売却した場合の手取り額や納税期限も含めて慎重に比較することが大切です。

物納と売却はどちらが得？判断するときのポイント

「物納」と「不動産を売却して納税」のどちらを選ぶべきかは、相続税評価額、実際の時価、売却にかかる費用、譲渡所得税、納税期限などを踏まえて慎重に比較する必要があります。

物納の収納価額は、原則として相続税の課税価格計算の基礎となった価額です。一方、不動産を売却する場合は、実際の売却価格から譲渡所得税や仲介手数料などを差し引いた手取り額を納税資金に充てることになります。

売却が向いているケース

次のような場合は、物納よりも売却して納税する方が有利になる可能性があります。

相続税評価額より高く売れる土地であれば、物納するよりも、売却して現金で納税した方が手元に資金を残せる可能性があります。

物納を検討する余地があるケース

一方で、次のような場合には、物納を検討する余地があります。

ただし、売れにくい土地であっても、管理処分不適格財産に該当する場合は物納できません。物納を検討する際は、売却可能性だけでなく、その財産が物納要件を満たすかも見極める必要があります。

譲渡所得税・仲介手数料・固定資産税も含めて比較する

土地を売却する場合、売却益が出れば譲渡所得税の課税対象になります。また、不動産会社へ支払う仲介手数料、測量費、登記費用、売却までの固定資産税などの負担も考慮する必要があります。

仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合、一般的に「売買価格 × ３％ ＋ ６万円」に消費税を加えた金額が上限の目安です。単に売却価格だけを見るのではなく、売却後に実際に手元へ残る金額で比較しましょう。

一方、物納による譲渡は、原則として譲渡所得税が非課税となります。ただし、物納許可限度額を超える価額の財産を物納し、その超える部分について金銭で還付を受ける場合などには、超過部分が譲渡所得の課税対象になることがあります。

そのため、物納と売却を比較する際は、「物納した場合の収納価額」と「売却した場合の手取り額」を比べることが重要です。時価、相続税評価額、譲渡所得税、仲介手数料、固定資産税、売却までの期間を総合的に確認したうえで判断しましょう。

物納申請の流れと期限

物納は、相続税の納期限までに申請が必要です。また、物納申請書を提出すれば必ず認められるわけではなく、税務署による審査を受け、物納手続関係書類を準備する必要があります。期限に遅れると物納を選択できなくなるため、早めに準備を進めることが重要です。

相続税の納期限までに物納申請書を提出する

物納を希望する場合は、相続税の納期限までに、相続税申告書とあわせて物納申請書を税務署に提出します。相続税の納期限は、原則として被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内です。

物納申請書には、物納を求める相続税額、物納に充てようとする財産の内容、金銭で納付することが困難である理由などを記載します。また、物納手続関係書類もあわせて提出する必要があります。

物納手続関係書類は提出期限を延長できる場合がある

物納申請では、物納申請書だけでなく、物納手続関係書類の提出も必要です。土地を物納する場合には、登記事項証明書、地積測量図、境界確認に関する資料など、財産の内容に応じた書類が必要になります。

ただし、物納申請期限までに物納手続関係書類を提出できない場合は、「物納手続関係書類提出期限延長届出書」を提出することで、１回につき３カ月を限度として、最長１年まで提出期限を延長できます。

なお、物納手続関係書類の提出期限を延長した期間などについては、利子税がかかることがあります。提出期限を延長できるからといって、準備を後回しにしてよいわけではありません。

税務署の審査には原則３カ月かかる

物納申請書が提出されると、税務署長は、物納の要件を満たしているかを審査します。原則として、物納申請期限から３カ月以内に、許可または却下の判断が行われます。

ただし、申請した財産の状況によっては、許可または却下までの期間が最長で９カ月延長される場合があります。特に、不動産を物納する場合には、境界や権利関係、現地の状態などの確認に時間がかかることがあります。

却下・取り下げになった場合の対応

物納申請が却下された場合でも、納税義務がなくなるわけではありません。相続税を金銭で納付するか、要件を満たす別の財産で物納を再申請するか、延納に切り替えるかを早急に検討する必要があります。

また、物納申請を取り下げた場合や、却下後に納付が遅れた場合には、延滞税などの負担が生じる可能性があります。物納が認められなかった場合に備えて、事前に延納や不動産売却などの代替策も検討しておくことが大切です。

まとめ｜物納は早めの判断と専門家への相談が重要

物納は、相続税を金銭で納付できない場合に検討できる救済措置の１つです。ただし、希望すれば自由に選べる制度ではなく、延納によっても金銭納付が困難であること、物納に充てる財産が法律上の要件を満たしていることなどが必要です。

特に土地や建物を物納する場合は、境界確認や測量、権利関係の整理に時間がかかることがあります。納期限が迫ってから対応を始めると、物納手続関係書類の準備が間に合わない可能性もあります。

また、物納が有利に見える場合でも、実際には売却して納税した方が手取り額を確保しやすいケースがあります。反対に、期限内に売却が難しい土地や、延納でも納税資金を確保できないケースでは、物納を検討する余地があります。

相続税の納税資金に不安がある場合は、まず相続財産の正確な評価と納税シミュレーションを行い、物納・延納・不動産売却のどれが適しているかを早めに整理しておきましょう。

VSG相続税理士法人では、相続税申告だけでなく、納税資金に不安がある方の延納・物納の検討や、不動産売却を含めた納税方法の整理についてもご相談を承っています。

このようなお悩みがある方は、まずはお気軽にご相談ください。