換価分割とは？遺産分割協議書の書き方と売却までの進め方を解説

換価分割（かんか ぶんかつ）とは、「故人が残した財産を売却し、その代金を相続人同士で分ける」という遺産分割の方法です。

「故人が残した財産の大半が不動産だった」ようなケースだと、相続人同士で公平に遺産分割がしづらいです。

そのようなときは、不動産などを換価分割にして、現金化することで公平に分けられるようになります。

換価分割をするときの流れは、次のとおりです。

この記事では、換価分割の概要や手続きの流れを見ていきます。

なお、私たちVSG相続税理士法人では、相続に関するお悩みに無料でお答えしています。何かお困りのことがあれば、下記からお気軽にご連絡ください。

換価分割とは？

換価分割とは、遺産を売却して現金に換えたうえで、その代金を相続人同士で分けることです。

たとえば、「親が住んでいた実家を売却し、諸経費を差し引いた残りを兄弟で半分ずつ分ける」といったケースが、換価分割に該当します。

換価分割をするのは「不動産」が多いですが、ほかにも下記のような財産が対象になることもあります。

換価分割はどのようなときに選ぶ？

遺産の分け方には「換価分割」のほかにも、次のような方法があります。

このうち、どの方法を選ぶか決める際には、下記のフローチャートを参考にしてみてください。

遺産分割の選び方の詳細は、下記の記事でお伝えしています。

換価分割の最大のメリットは、「遺産を公平に分けやすくなること」です。

故人が住んでいた土地・家屋などを、誰も使う予定がなければ、売却することで公平な分割を実現しやすくなります。

ただし、次の２つのケースに当てはまるときには、注意が必要です。

ケース	注意点
不動産が売れる見込みが薄い	■ 立地や土地の状況によっては、買い手がなかなか見つからないケースがある ■ 不動産が売れないままだと、いつまでも現金を受け取れない
相続税の申告で「小規模宅地等の特例」を使う	■ 特例を適用するためには、「相続税の申告期限まで土地を持ち続けること」が要件になるケースがある

特に「小規模宅地等の特例」は、適用できないと相続税の負担が重くなります。

このため、遺産の分け方を決める前に、いちど税理士に相談しておくことをおすすめします。

私たちVSG相続税理士法人では、無料で相談を承っておりますので、下記からお気軽にご連絡ください。

換価分割の進め方

ここからは、不動産を換価分割するときの手続きの流れを、次の６ステップでお伝えします。

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

ステップ１：遺産分割協議をする

まずは、相続人全員で「遺産分割協議」をします。

ここでは、「遺産の分け方」はもちろん、換価分割に関する次の３つの事項を決めましょう。

項目	概要
① 売却代金の取得割合	■ 不動産などを売却した代金を、「誰が・何割」受け取るかを決める
② 不動産の名義変更	■ 不動産を売却するためには、故人から相続人への名義変更（相続登記）が必要 ■ 売却の前に、「誰の名義」で登記するのかを決める
③ 売却の条件・費用負担	■ 「いくら以上なら売却するか」や「売れなかったときはどうするか」を決めておく ■ 併せて、売却までにかかる固定資産税や管理費、残置物の処分費を誰が負担するかも決める

「②不動産の名義変更」については、次の２つの選択肢があります。

このうち、実務では売却手続きの進めやすさから「単独名義」で登記をすることが多いです。

ステップ２：遺産分割協議書を作る

話し合いがまとまったら、その内容を「遺産分割協議書」にまとめましょう。

換価分割をする不動産の記載方法は、「単独名義」と「共有名義」のどちらで登記してから売却するのかによって異なります。

以下では、「単独名義」と「共有名義」の場合の書き方を見ていきます。

単独名義で登記する場合

単独名義で登記するときの記載例は、次のとおりです。

ここでのポイントは、「換価分割を行うため」という目的を明確に書くことです。

この記載がないと「代表者１人が不動産を相続した」とも読めてしまい、あとで代金を分けたときに、それが「贈与」とみなされる可能性があります。

代金の分配が「贈与」になってしまうと、金額によっては「贈与税」が課されるのでご注意ください。

また、各相続人の「取得割合」と「維持管理の費用負担」も明記しておきましょう。

共有名義で登記する場合

共有名義で登記するときの記載例は、次のとおりです。

単独名義の場合と同様に「換価分割を行うため」という目的と、「取得割合」「維持管理の費用負担」を明記しましょう。

なお、換価分割をするときは、遺産分割協議書の書き方を少しでも間違えると、税務署や法務局の窓口で指摘を受けやすいです。

このため、換価分割をするときは、相続の専門家に相談しながら遺産分割協議書を作成することをおすすめします。

当グループには、税理士と司法書士が在籍しておりますので、税務と法務の両面から最適なアドバイスをすることが可能です。

換価分割をご検討される方は、下記からお気軽にご連絡ください。

ステップ３：相続登記をする

遺産分割協議書ができたら、不動産の名義を「故人」から「相続人」に変更する、相続登記の手続きをします。

不動産は、名義が故人のままだと売却ができません。このため、売却の前に名義を変更しておく必要があります。

相続登記の手続きの進め方は、下記の記事で詳しくお伝えしているので、併せてご覧ください。

ステップ４：不動産を売却する

相続登記が完了したら、売却手続きを進めます。

まず、不動産の売却方法には、次の２種類があることを押さえておきましょう。

売却方法	概要
仲介	■ 不動産市場で、一般の買い手を探す方法 ■ 売却するまでに時間はかかる一方、高く売れる可能性が上がる
買取	■ 不動産会社へ直接、売却する方法 ■ すぐに売却できる一方、市場価格より安くなることが多い

上記を理解したうえで不動産会社を探し、売却する物件の「査定」をお願いします。

その後、不動産会社と「媒介契約」または「売買契約」を結び、物件の売却手続きを進めます。

不動産を売却する流れについては、下記の記事で詳しくお伝えしているので、ぜひ併せてご覧ください。

なお、不動産を売却する際は「タイミング」が非常に重要です。

下記の特例を使う予定がある場合、タイミングを間違えると、適用できなくなるのでご注意ください。

特例	概要
小規模宅地等の特例（相続税）	「相続税の申告期限（被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内）」まで土地を持ち続けることが要件になるケースがある
取得費加算の特例（譲渡所得税）	「相続税の申告期限の翌日から３年を経過する日まで」に財産を売却することが要件になる
空き家特例（譲渡所得税）	「相続開始から３年を経過する日の属する年の12月31日まで」に不動産を売却することが要件になる

また、不動産を所有している期間が長くなるほど、「固定資産税」の負担は増えていきます。

以上を踏まえると、「どの特例を使うのか」や「いつ売却するのか」については、税理士に相談しながら決めることをおすすめします。

ステップ５：売却代金を分ける

不動産を無事に売却できたら、遺産分割協議で決めた割合どおりに、相続人で代金を分けます。

ここで分配する金額は「売却代金」から、下記のような「売却にかかった費用」を差し引いた残額です。

ここでのポイントは、必ず「遺産分割協議で決めた割合」で代金を分配することです。

もし、協議で決めた割合以上に代金を受け取った人がいると、その差額は「贈与」とみなされる可能性があります。

このとき、金額によっては受け取った人に「贈与税」が課されるのでご注意ください。

なお、ここで受け取った代金はすべて使い切らず、次のステップで登場する「譲渡所得税」の納付に備えて、残しておくことをおすすめします。

ステップ６：翌年に確定申告をする

不動産を売却して利益が出たときには、「譲渡所得税」がかかります。

譲渡所得税を納めるにあたっては、売却した翌年の2月16日～3月15日^※1に「確定申告」をする必要があります。

確定申告は、売却代金を受け取った相続人がそれぞれ自分で行います。

ご自身で確定申告をするのが難しければ、相続税申告を依頼した税理士に頼むこともできるので、相談してみてください。

なお、確定申告の後に税金を納める時期は、所得税と住民税で異なります。

税金	納付時期
所得税・復興特別所得税	確定申告の期限（3月15日）までに納付する
住民税	申告をした年の6月頃に届く通知に従って納付する

また、所得税は自分で計算・申告して納税する一方、住民税は地方自治体から税額の記載された納付書が届き、それを使って納めるという違いもあります。

※1

土日祝と重なる年は、翌開庁日が期限となる

換価分割に関するよくある質問

まとめ｜換価分割をするときは、税理士にいちど相談しましょう

今回は、「換価分割」についてお伝えしました。

換価分割を選択すると、相続手続きが複雑になります。

このため、できれば相続専門の税理士にサポートを受けながら、手続きをすることをおすすめします。

私たちVSG相続税理士法人では、相続に関するご相談を無料で受け付けているので、何かお困りのことがございましたら、ぜひお気軽にご連絡ください。