東京弁護士会所属。
破産をお考えの方にとって、弁護士は、適切な手続きをするための強い味方になります。
特に、周りに相談できず悩まれていたり、負債がかさんでしまいそうで破産を考えていたりする方は、ぜひ検討してみてください。
住宅ローンを何ヶ月も滞納してしまうと、金融機関はローンの回収のための手続きを開始します。
債務者であるこちらは自宅の差し押さえや強制的な売却を避けるため、任意売却を考えますが、必ず成立するとは限りません。
そのため、任意売却が成立せずに競売の手続きが進められることもあります。
しかし、任意売却が可能なギリギリまで努力することで、競売前に任意売却ができる場合もあります。
ここでは、任意売却により競売を回避するための方法やその流れについて解説していきます。
任意売却とは、住宅ローンの返済に行き詰まった人が自宅を売却して住宅ローンの返済を行うことです。
任意売却として一般市場で不動産を売却するには、債権者（借入先の金融機関など）の許可を得なければなりません。
物件には債権者が優先的に返済を得られる抵当権がついているのですが、任意売却が認められれば抵当権は解除され、売却が可能になるのです。
任意売却をせずにローンを何ヶ月も返済しないと、最終的に自宅が「競売」にかけられてしまいます。
競売とは、債権者によって自宅が差し押さえられ、裁判所の主導で強制的に物件が売却されることです。
競売は売却金額が市場価格よりも低くなることのが一般的なので、できれば避けたいところです。
競売を取り下げて回避するには、競売が開始する前に任意売却を選択するといいでしょう。
任意売却は、住宅ローンなどの借入金を滞納している人が最終的にローンの全額を一括で返済するよう求められた場合に、自宅を売却して借入金を返済する方法です。
金融機関は、住宅ローンなどの返済が滞っても、すぐには全額の返済を求めません。
これは、借り入れをしている人には分割で返済することができる「期限の利益」があるためです。
しかし、何ヶ月も何年も返済が進まない場合には、期限の利益が認められなくなり、金融機関からまとめて返済するように求められます。
この時、自身で自宅の売却先を探して、通常の不動産の売買と同じように売却するのが任意売却です。
一方、所有者の同意なしに、裁判所の手続きとして自宅を売却するのが競売です。
任意売却も競売も、ともに借入金返済のために自宅を売却することですが、その過程に大きな違いがあります。
任意売却を行った場合は、競売を行う場合と比較してどのような特徴があるのでしょうか。
そのメリットとデメリットについて、確認していきましょう。
任意売却と競売では、対象となる不動産などの売却方法がまったく異なります。
そのため、任意売却をした場合と競売した場合では、財産を売却するという目的は同じでも、その過程や結果には大きな違いがあります。
そこで、任意売却した場合にはどのようなメリットがあるのか、ご紹介します。
任意売却を行った場合、不動産の売却価格は競売を行った場合に比べると、高い金額になります。
競売により売却すると、どうしてもマイナスのイメージとなるため、周辺の市場価格より安い金額でしか売却できません。
立地や物件の様々な条件にもよりますが、競売により売却すると、市場価格の7割程度の価格になってしまうこともあります。
これに対して、任意売却の場合はそこまで売却価格が下がることはありません。
表向きは、任意売却は普通の売買と同じように手続きが進められるので、買い手からマイナスのイメージを持たれることもありません。
そのため、売却価格は市場価格の8～9割程度となります。
任意売却は、通常の不動産売買と同様の手続きで進められます。
そのため、任意売却していることやローンの返済に苦しんでいることが誰かに知られることはありません。
また、不動産を購入した相手方にも、任意売却を行っていたことを知られる心配はありません。
これに対して、競売を行う場合は、物件の情報は裁判所のホームページから公開されます。
誰でも裁判所のホームページにアクセスすることができるため、その物件が競売に出ていることが知られてしまいます。
すると、その物件の持ち主に何かあったのではないかと、噂になってしまう可能性もあります。
任意売却を行った場合、売却代金から債権者が取得する分と売主が取得する分を話し合いで決定することができます。
そこで、任意売却により売却して得た売却代金から、引っ越し費用にあてる金額を受け取ることを条件とすることができます。
その他に発生する諸費用の金額も、売却代金から受け取れるようにすれば、売却後の新生活にかかる金銭的な負担を減らすことができます。
競売を行った場合は、売却代金はすべて債権者のものとなります。
そのため、引っ越し代などの費用が必要になるとわかっていても、その金額を売却代金から出してもらうことはできません。
任意売却の手続きは、通常の不動産の売買と基本的には変わりません。
任意売却に関しては、債権者が様々な条件を定めることとなりますが、その条件を満たすのであれば、好きな時期に売却の手続きを開始し、好きな時期に引き渡しを行うことができます。
買主との交渉にあたっては、価格のほか引き渡しの日などもお互いの希望を聞きながら決定することとなります。
競売の場合は、売主の希望する日に引き渡しができるわけではありません。
そのため、仕事の都合や子供の学校のスケジュールがわかっていても、希望を伝えることはできません。
任意売却を行うこと自体には、大きなデメリットはありません。
ただ、任意売却を行うことに金融機関が同意してくれないと、任意売却ができません。
また、任意売却が成立するかどうかわからない状態になると、競売の手続きを行うこととなります。
この時、競売の手続きが進んでしまうと競売の取り下げができなくなる場合もあるため、注意しなければなりません。
任意売却が成立するまでには時間がかかります。
そもそも買い手を探すのが難しく、購入希望者がいても金額や引き渡し時期などの条件が合わなければ、購入に至らないことも考えられるためです。
そのため、任意売却を希望していても成立せず、その間に競売に関する手続きが進められることとなります。
競売の手続きは多くの場合、期限の利益が失われてから3~6ヶ月程度で、裁判所による開札の期日を迎えます。
ただ、競売申し立ての時期は債権者により異なるため、この時期は前後することに注意が必要です。
開札してしまうと、その後に競売を取り下げることは難しくなります。
そのため、任意売却は開札期日の前日までに終えなければなりません。
任意売却を行う上で最も大きなデメリットは、任意売却が成立せずに競売が行われてしまう可能性があることです。
そこで、競売を回避するためにどのようなことができるのか、その実例をご紹介します。
住宅ローンの支払いを滞納している人が、自宅が競売になるのを回避するには、大きく分けて2つの方法しかありません。
1つは残った住宅ローンを全額返済すること、そしてもう1つは任意売却を行うことです。
しかし、滞納している人が住宅ローンを全額返済することは難しいため、現実的な方法は任意売却を行うしかありません。
任意売却を成立させるためには、いくつかポイントがあります。
詳しく見ていきましょう。
価格が高すぎる場合には、どれだけ売却活動を行っても、任意売却が成立する可能性は低くなります。
周辺の相場から見ても妥当な価格を設定すれば、購入希望者が現れる可能性は高くなるでしょう。
任意売却を行う際は、物件の引き渡し直前までその場所に住んでいる状態となります。
そのため、内見で購入希望者に中を見てもらう場合には、生活している状態の家に来てもらわなければなりません。
生活しているところを、まったくの他人に見せたくないという気持ちは理解できます。
しかし、実際に中を見なければ購入できないという買い手の気持ちもまた、理解する必要があるのです。
任意売却はかなり特殊な取引であるため、不動産業者であればどの業者でもいいというわけではありません。
経験のない業者に依頼したことによって、競売が始まるまでに買い手を見つけられないということも考えられます。
任意売却を成立させるためのポイントとなるのは、決められた時間内に買い手を見つけることができるかどうかです。
基本的には不動産業者に依頼して第三者の買い手を探すことになりますが、すぐに買い手を見つけるのは難しいでしょう。
その時に買い手の候補となるのが、親や子ども、あるいは親族です。
決められた時間内に任意売却を成立させるためには、確実に購入することのできる親子や親族に物件を購入してもらうことも検討しましょう。
購入した親子や親族と賃貸借契約を結ぶことで、その物件に引き続き住むことができるというメリットもあります。
一方で、購入者は住宅ローンを利用できない可能性もあり、まとまった資金がなければ利用できません。
リースバックは、住んでいる自宅を第三者に売却する一方で、その第三者と賃貸借契約を結ぶという取引です。
新たな所有者となる人は、購入後すぐに家賃収入を得ることができます。
また、以前の所有者はその家に住み続けたまま、住宅ローンの支払い義務から解放されます。
ただ、リースバックによって自宅を売却しても、その後に家賃を支払い続けなければなりません。
そのため、経済的な負担が必ずしも少なくなるわけではない点に注意しましょう。
また、リースバックが成立するかどうかは、その物件を投資目的で所有したいという人が現れるかどうかにかかっています。
物件の立地などに利便性だけでなく将来性など特別な魅力がない限り、投資目的で購入する人はなかなか現れないでしょう。
そのため、一般的な一戸建て住宅でリースバックが成立するのは、任意売却よりハードルが高いと言えます。
リースバックで自宅を購入する人が現れるとは限らないため、他の可能性も考慮しながら進めていく必要があります。
住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、すぐに自宅を差し押さえられたり、競売にかけられたりするわけではありません。
しかし、そのまま放置していると担保に入れている不動産を強制的に売却されてしまう可能性が出てきます。
では、どのようにして自宅が競売にかけられるのを回避すればいいのでしょうか。
任意売却を進めながら、競売の手続きを回避するための手順を確認しておきましょう。
住宅ローンの支払いを滞納して6ヶ月ほど経過すると、裁判所から「担保不動産競売開始決定通知書」が届きます。
ただ、この書類が届いたからといって、すぐに競売が開始されるわけではありません。
この先、およそ3～6ヶ月程度で担保に入れていた物件は強制的に売却されることになります。
この段階で競売の手続きを取り下げてもらうことは非常に難しいといえるでしょう。
しかし、任意売却が成立すれば競売にかけられることを回避することはまだ可能です。
競売にかけられる可能性がある場合、事前に金融機関に相談の上、任意売却を行うことに同意を得ておく必要があります。
この時、いくらで売却するかについても金融機関の同意を得る必要があります。
金融機関に対しては、物件の査定結果を記載した書類を提出できるようにしておきましょう。
なお、あらかじめ不動産業者に依頼して、いくらが妥当な価格なのかを調べておくことをおすすめします。
不動産会社に対しては、物件購入時の書類や物件の登記識別情報、固定資産評価証明書などを準備しておいてください。
任意売却を行うために準備を行う一方で、競売に向けての準備も着々と進められていきます。
売却価格を決定するために執行官が自宅を訪れ、現況調査が行われます。
その後、売却基準価格が決定すると、入札期間などが記された期間入札通知書が自宅に届きます。
また、裁判所の掲示場や競売物件のサイトに、競売物件の情報が記載されます。
なお、期間入札通知書が届いた時点では、まだ競売を回避することが可能です。
法律上は、入札期日の前日までは競売の取り下げができることとされているからです。
しかし、競売を確実に回避するには、期間入札通知書が届くよりも前、ローンの返済が滞り始めて6ヶ月ほどの時点で金融機関と交渉を開始しておいたほうがいいでしょう。
任意売却の契約は、通常の売買契約と違いはありません。
ただ、売却相手との交渉や契約だけでなく、金融機関との条件確認も非常に重要です。
特に、残債の返済に関する条件については金融機関と交渉を行い、月々の返済額を決める必要があります。
任意売却後も債務の返済は続くため、最後までその返済を怠らないようにしましょう。
住宅ローンの支払いは、毎月決まった金額を支払えばいいのですが、収入が減ってしまった場合は、困難になることもあります。
住宅ローンの返済が滞ってしまった場合は、できるだけ早く金融機関に相談し、任意売却を行いましょう。
任意売却の他には、親族などへの売却やリースバックといった方法もあります。
様々な可能性を考えながら、競売を回避するためにできることを行っていきましょう。
