東京弁護士会所属。
破産をお考えの方にとって、弁護士は、適切な手続きをするための強い味方になります。
特に、周りに相談できず悩まれていたり、負債がかさんでしまいそうで破産を考えていたりする方は、ぜひ検討してみてください。
会社の借入れの担保になっている不動産について、任意売却を進めても買い手がつかない場合は、債権者が競売を申し立てる可能性があります。
競売は市場価格より低い金額で売却されやすく、売却後に残った債務については、連帯保証人である代表者個人が返済を請求される恐れもあるでしょう。
競売までに残された期間や、物件の状態・立地などによって対応は異なります。
本記事では、任意売却で買い手がつかない場合の具体的な対処法を、詳しく解説します。
Contents
任意売却しようとしても買い手がつかなければ、その後、裁判所での手続きが進められ、競売へ移行する可能性があります。
競売では売却価格などの条件を調整しにくく、売却後も残債が残る場合もあるでしょう。
任意売却の基本的なしくみは、以下の記事で解説しています。
任意売却が成立しない場合は、債権者の申立てにより競売手続きが進みます。
競売開始決定が出た後でも、直ちに任意売却ができなくなるわけではありません。
任意売却で売却先が決まり、債権者が競売の申立てを取り下げれば、競売手続きは終了します。
ただし、手続きが進むほど取下げは難しくなります。
入札で買受けの申出があった後は、最高価買受申出人などの同意がなければ、競売の申立ては取り下げられません。
任意売却を目指す場合は、入札期間が始まる前までに買い手を見つけ、債権者の同意を得る必要があります。
競売では、裁判所の手続きに沿って売却が進むため、売主が買主や売却時期、引渡し条件などを自由に決めにくくなります。
任意売却のように、引越しの時期や引渡しの方法を買主と話し合って調整する余地は限られます。
売却価格も入札の結果で決まり、売主の希望額で売れるとは限りません。
競売の売却代金で債務を完済できなければ、残債が残ります。
法人の債務が残った場合、経営者が連帯保証していれば、経営者個人へ残債の支払いを請求される可能性があります（民法446条第１項[注１]）。
会社の手続きだけでなく、経営者個人の債務への対応もあわせて検討が必要です。
競売は、不動産の明渡し時期や条件を法人側で調整しにくい点に注意が必要です。
事務所や工場などの事業用不動産が競売にかかると、事業の停止や移転を迫られ、資金繰りにも影響が及ぶ恐れがあります。
ここでは法人不動産ならではの影響を解説します。
任意売却でも競売でも、不動産を明け渡す点は変わりません。
違いは、明渡しの時期や条件を調整できるかどうかです。
任意売却では、買主との交渉により引渡し時期や条件を一定程度調整できる場合もありますが、希望どおりになるとは限りません。
競売では、買受人が代金を納付した後に明渡しを求められ、法人側の都合を反映させにくくなります。
本社や工場を明け渡す場合は設備の撤去、在庫の処分、残置物の搬出、原状回復などの対応も必要です。
本社や工場を明け渡す場合は、事業の移転や停止に向けた準備が必要です。
移転先の確保に加え、設備の移設や撤去、在庫の保管・処分を進める必要があります。
従業員への説明や雇用の取扱い、取引先への納期・取引条件の連絡も欠かせません。
建設業許可や産業廃棄物処理業許可など、営業所や施設の所在地と結びついた許認可は、移転に伴う変更届や再取得が必要になる場合があります。
準備が遅れると事業を継続できなくなる恐れもあるため、早めの着手が重要です。
競売に移行すると、不動産の売却時期や条件を調整しにくくなり、法人の資金計画や事業再建の方針にも影響が出ます。
売却代金や引渡し時期を前提に、事業譲渡や民事再生、セール＆リースバックを計画していた場合は、計画の見直しが必要になる可能性があるでしょう。
また、任意売却の成立を待つ間にも、賃料や人件費などの支払いは続きます。
待つ期間が長引くほど運転資金が減り、法人破産の申立費用まで確保できなくなる恐れがあります。
法人破産前の任意売却は一律に禁止されてはいませんが、売却価格・売却相手・売却代金の管理や使い道は破産手続きで確認されます。
安値での売却や特定の債権者への返済は否認の対象になる可能性があるため（破産法160条、161条、162条[注２]）、売却前に弁護士への相談が望ましい場合もあります。
法人破産前に不動産を任意売却する場合は、適正な価格で売却した経緯を後から説明できるような準備が必要です。
著しく低い価格での売却は、詐害行為として否認される可能性があります（破産法160条[注２]）。
適正な対価を得た場合でも、売却代金を隠匿する意思があったなどの要件を満たせば、否認の対象となり得ます（破産法161条[注２]）。
ただし、市場価格を下回ったからといって必ず否認されるわけではありません。
破産管財人から説明を求められた場合に備え、複数社の査定書、周辺の成約事例、販売活動報告、価格変更の経緯を保存しておきましょう。
代表者や代表者の親族、関連会社などの関係者への売却も、一律に違法とされたり禁止されるわけではありません。
ただし、関係者への売却では、第三者への売却よりも客観性が強く求められます。
相手方が法人の役員や親族などの場合、破産者の隠匿等の意思を知っていたと推定されるなど、否認の要件が緩和されやすいためです（破産法161条２項[注２]）。
確認されやすいのは以下の点です。
任意売却で得た売却代金は、法人破産前であっても自由に使ってよいわけではありません。
特定の債権者だけに返済すると、偏頗弁済として破産管財人に否認される可能性があります（破産法162条[注２]）。
売却代金を代表者個人の口座に移すなど、法人と個人の資金を混在させる行為も避けましょう。
使途を説明できない支出は、財産の隠匿を疑われる原因となるため、領収書や振込記録を必ず残してください。
給与や税金、破産申立費用などへの支払いの可否や優先順位を自己判断で決めるのは危険であり、支払う前に弁護士への確認が必要な場合もあります。
法人不動産を売却した後も債務が残る場合は、個人保証に基づき、経営者個人へ残債の支払いを請求される可能性があります（民法446条１項[注１]）。
法人破産をしても、経営者の個人保証は自動的には消えません。
経営者の自宅が会社の借入れの担保に入っている場合は、自宅の任意売却や競売も検討が必要です。
保証債務を返済できない場合は、経営者保証ガイドラインに基づく保証債務の整理や、個人の自己破産や任意整理などの債務整理も選択肢となります。
任意売却で買い手がつかない場合は、競売までの期限を確認し、価格、依頼先、販売方法の順に見直します。
仲介で間に合わなければ、買取やリースバックも検討します。
競売や資金不足が迫る場合は、任意売却に固執せず、法人破産の申立時期を弁護士へ相談する方法もあるでしょう。
任意売却で取るべき対処法は、競売までの残り期間によって変わります。
まずは、現在の手続き状況と期限を正確に把握しましょう。
裁判所から競売開始決定の通知が届いているか、期間入札や開札の日程が決まっているかを確認します。
入札期間は、裁判所の公告や債権者への問い合わせで確認できます。
期限を把握したら、買主探し、債権者の承諾、売買契約、決済までに必要な期間を逆算しましょう。
入札で買受けの申出があると競売の取下げは難しくなるため、入札期間が始まる前までに決済を終えられるか、スケジュールを組んで判断してください。
買い手がつかない場合は、市場相場と販売状況を確認し、必要に応じて売出価格を見直します。
債務の返済額を増やそうと価格を高めに設定すると、買い手が見つからず、競売までに売却できない恐れがあります。
不動産会社に周辺の成約事例などの分析を依頼し、適正な価格へ再設定しましょう。
任意売却では、抵当権者である金融機関などの同意が必要です。
複数の担保権者や差押債権者がいる場合は、全員との調整が欠かせません。
売出価格を下げる際は、価格のほか、担保解除の条件、売却費用の扱い、売却代金の配分条件を改めて調整します。
個別の条件は債権者ごとに異なるため、早めの確認が必要です。
依頼先の不動産会社に、任意売却や法人不動産の売却実績があるかを確認してください。
任意売却では、購入希望者に加えて、金融機関などの債権者や連帯保証人との調整も必要となるため、任意売却に慣れた不動産会社を選ぶのが基本です。
これまで取引のある会社や知人の紹介などの理由だけで選ぶのは避けましょう。
販売を続けても買い手がつかない場合は、物件に適した買主層を想定できているか、広告媒体や販売資料、写真、内見対応に改善の余地がないかを見直します。
販売状況や今後の販売方針の報告を受けたうえで、依頼先の変更を判断してください。
通常の仲介では競売までの期限に間に合わない場合は、不動産会社による直接買取やリースバックも選択肢となります。
直接買取は、仲介より価格が下がりやすい一方、短期間で売却できる点が利点です。
経営者の自宅のリースバックでは、自宅を売却した後も賃料を支払って住み続けられます。
本社や工場、店舗を売却して賃借する方法はセール＆リースバックと呼ばれ、事業を継続しながら資金を確保できます。
VSG弁護士法人の経験では、申立て前から方針を整理し、適正な時価評価を行った結果、破産手続き後も代表者が住み慣れた自宅に住み続けられた事例があります。
※個別の事案の結果であり、同様の結果を保証するものではありません
価格や販売方法を見直しても売却の見込みが低く、競売や資金の枯渇が迫っている場合は、任意売却の成立を待たずに法人破産の申立ても検討してください。
任意売却を待つ間にも支払いは続き、運転資金や破産申立費用が不足する恐れがあります。
申立費用を確保できなくなる前に、申立時期を弁護士と早めに検討する必要があるでしょう。
破産手続開始後は、不動産の管理・処分の権限が破産管財人に移ります（破産法78条１項[注２]）。
破産管財人は、裁判所の許可を得て不動産を任意売却する場合もあります。
法人破産の手続きの流れについては、以下の記事をご覧ください。
任意売却で買い手がつかない場合について、よくある質問をまとめました。
任意売却の成功率、競売でも買い手がつかなかった場合の手続き、任意売却の物件を購入する買主側のデメリットについて、順に解説していきます。
任意売却の成功率について、公的機関などが公表している共通の統計はなく、成功率を一律に何割とは言い切れません。
任意売却が成立するかは、個別の事情によって大きく異なります。
主に成否を左右するのは、以下の条件です。
成立の見込みを判断するのは難しいため、弁護士や任意売却に詳しい不動産会社へ早めに相談しましょう。
期間入札で買受けの申出がなければ、特別売却へ進む場合があります。
特別売却は、定められた期間内に、先着順で買受人を決める方法です。
特別売却でも売れなければ、売却基準価額を見直して再度売却を実施する運用が一般的です。
特別売却の期間や売却実施の回数は、裁判所によって異なる場合があります。
３回売却を実施しても買受けの申出がなければ、執行裁判所が競売手続を停止し、取り消すケースもあります（民事執行法68条の３[注３]）。
ただし、取消しとなっても抵当権や債務は消えず、債権者は再び競売を申し立てられます。
任意売却では、債権者の同意や担保解除の手続きが必要となるため、買主にとっては契約や決済の時期が確定しにくい場合があります。
売主に修繕や残置物の撤去を行う資金がなく、契約不適合責任が免除される条件で売却されるケースも見られます。
購入前には、建物の修繕箇所、残置物の有無、契約不適合責任の範囲、賃借人の有無、境界の確定状況、設備の状態などを確認してください。
ただし、デメリットの有無は物件の状況や契約条件によって異なり、すべての任意売却物件に共通するわけではありません。
[注１]民法/e-Gov
民法
[注２]破産法/e-Gov
破産法
[注３]民事執行法/e-Gov
民事執行法68条の３
任意売却が成立しない場合は、価格や依頼先の見直しだけでなく、競売までの期限、担保解除の条件、法人破産の要否を一体で判断する必要があります。
弁護士に依頼すれば、競売日程の確認、担保・債務関係の整理、金融機関をはじめとする債権者への対応、法人破産の申立時期の判断まで任せられます。
不動産会社と連携しながら、売却と破産手続きの両面から方針を検討できる点も大きな利点です。
不動産の売却や売却代金の使い道は、後の破産手続きで確認の対象となる場合もあるため、自己判断で決める前に、まずは弁護士へ相談する方法もあります。
