最終更新日：2020/6/24

住んでいる賃貸アパートを事務所にしたい！賃貸物件で個人事業主が開業届を提出する際に注意すべき点とは

子育てが一段落した主婦や、会社を辞めて起業する方などを中心として、個人事業主として在宅で活躍する働き方も広がってきています。
特に最近では、新型コロナウイルスの脅威もあって、在宅ワークが注目されているのです。

個人事業主が事業を始める際は、税務署に開業届を提出します。
特に、青色申告を利用する場合は、開業届の提出が必須です。

この開業届には、事業を行う場所を記載しますが、賃貸アパートなどに住んでいる個人事業主が自宅の住所を記載したい場合、注意すべきことがあります。
賃貸物件は、必ずしも自分の都合だけで事業所として利用できるわけではありません。

以下では、開業の際に賃貸住宅を事業所として利用できるか、利用するために確認すべきこと、届け出可能な賃貸物件について紹介します。

また、あわせて、賃借している自宅を事業所として申請できない場合は、どのような対応方法があるかということ、利用しにくいケースの特徴についても紹介します。

賃貸物件の住所で開業届を提出することは可能なのか？

賃貸用の住居には、開業届に事業所として記載できる物件と、記載できない物件があります。
住居用と事業用での税金の違いや、近隣とのトラブル防止、セキュリティ対策、物件のイメージ保護などが、違いの要因となっています。

このため、賃貸物件の住所で開業届を提出する際は、事前に確認すべきことがあることを知っておかなければなりません。
自分の都合だけで登録してしまえば、のちのちのトラブル発生や、強制的に退去を求められる事態にも発展しかねません。

事業用と住居用賃貸物件での税金の違い

賃借用物件の所有者にかかる税金は、事業用と住居用で違いがあります。

住居用に賃貸している場合は、事業用に比べて賃貸人にかかる税金が優遇されているのです。
このため、住居用として賃貸している物件であれば、単純に事業用に振り向けることはできません。

事業用の賃貸物件の場合は、まず、土地に対する固定資産税・都市計画税の負担が増加します。
また、年間の収入が1,000万円を超える場合は、賃貸人に2年後から消費税を納税する義務が発生します。
さらに、附属設備があれば、償却資産税も課されることになります。

これに対して、住宅用に賃貸する場合は、固定資産税・都市計画税の負担が増額されないことに加え、消費税は非課税の売上として扱われるため、税負担が軽く済んでいます。

つまり、住居用の賃貸物件を事業用に利用した場合は、所有者の税負担が重くなる可能性があるのです。

個人事業主が開業届に事業所の住所を記載する意味は、会社設立で法人の住所を定めることと、さほど大きな違いはありません。

賃貸アパートやマンションなどの自宅を事業所にするときに必ず確認すべきこと

事業所として登録できるかどうかを制約する要因は、賃貸側での税金の違いや、近隣とのトラブル防止、セキュリティ対策、物件のイメージ保護などです。
したがって、これらについて確認して、賃貸人側から了解を得る必要があります。

賃貸契約書の契約内容を確認する

まず契約書で、契約の内容を確認することが重要です。

賃貸借契約書には、事業用利用への制限に関する規定が盛り込まれている場合があります。
たとえば、居住者以外の建物内への立入り制限、オートロックなどのセキュリティ、近隣への迷惑の防止に関する規定などです。

また、居住用か事業用かによって、賃貸人側にかかる税金の扱いが異なることもあり、居住用の場合は契約書にその旨の記載されることが一般的です。

課税上で賃貸物件が住宅用であるかどうかは、契約書に明示される2つの要件で確認できます。

要件の一つ目は、契約書に「住宅用」と明示されることです。
住宅用であることが契約書に明示されている場合は、税務上、賃貸契約が非課税取引と判断されます。

また、契約書に記載される賃貸期間が、2つ目の要件です。
1カ月未満の賃貸期間に設定されている場合は、住宅用の賃貸物件であっても、事業用と判断され課税対象となります。

つまり、賃貸借契約書で「住宅用」と明示され、賃貸期間が1カ月以上であれば、通常、事業用に利用することはできません。

逆に言えば、賃貸借契約書に住宅用として明記されていない物件や、賃貸期間が1カ月未満の物件であれば、会社設立と同様、個人事業主が事業所として登録できる可能性があることになります。

大家さんや管理会社へ相談してみる

契約書は、一般的に想定されることを記載しておくことで、将来的なトラブルを防ぐ効果があります。
しかしながら、契約書に規定されていないことも起こりうるため、それに備えた規定も盛り込まれていることが一般的です。

たとえば、契約書の最後に、「この契約に定めのない事項や条項の解釈に疑義を生じたときは、相互に誠意をもって協議」などと記載されます。

したがって、契約書の内容を確認しても、事業用利用に関する規定が明確ではない場合や曖昧な場合には、管理会社や賃貸人に相談することがおすすめです。

使用許可を取る際のポイントは

使用許可を得るためには、事業用に利用する場合に、賃貸人をはじめ、ほかの居住者にも迷惑がかからないことが重要なポイントになります。

つまり、貸す側の税負担が増えない、不特定多数の者の出入りがない、近隣トラブルにならない、セキュリティ上問題がない、看板の表示など物件のイメージを損なわないことなどが求められるのです。

したがって、これらのポイントについて問題がない状態で利用するのであれば、許可を得やすいため、正確に説明することが大切です。

曖昧な説明で許可を得たものの、のちにトラブルになるような事態は避けることが賢明でしょう。

賃貸物件を事業所として申請することができるケースとは

家賃を支払って居住しているからといって、居住用の賃貸物件を事業用に使って良いかどうかは、自分の都合で判断してはいけません。

個人事業主の開業は、会社設立に比べて登記手続きや大きなスペースも必要としないなど容易にできるだけに、慎重に行うことが肝要です。

事務所使用可能な物件

賃貸物件は自分の所有物ではありませんから、賃貸目的以外に利用する場合は、必ず所有者である賃貸人や管理者の許可が必要です。

基本的には、契約書で賃貸目的が住宅用に限定されていないこと、トラブルやセキュリティに関する規定に触れない利用であることなどが使用できる条件となります。

契約という法律的な面から見れば、個人事業主の開業も会社設立と変わるものではありません。

あくまで登記だけの場合は問題がないケースも

一般的に、事務所スペースとして利用するだけで、部外者の出入りも無く、看板も設置しない場合は、トラブルやセキュリティ問題が発生しにくいと言えます。

このため、あくまで開業を登録するためだけに住所を利用するのであれば、管理会社や賃貸人から許可を得やすいと言われています。

ただし、名刺をはじめ、ホームページやチラシなど様々な機会で住所を利用することになるため、管理会社や賃貸人には正確に説明しておきましょう。

もし自宅を事業所として申請できない場合

住宅用に限定されている賃貸契約や、セキュリティ上居住者以外の出入りが制限される場合などは、賃借している自宅を事業所として利用できません。

そのような場合は、ほかの場所に事務所やスペースを借りることや、自宅兼事業所として利用できる物件への住み替えも視野に入れましょう。

レンタルオフィスを利用

自宅以外に事務所や店舗を借りる方法として、レンタルオフィスがあります。
ただし、建物や部屋を借りれば賃料がかかり、賃料以外にも、備品や光熱水道費、通信費などの固定的な経費がかかります。
したがって、開業初期の段階から、かなりの経費がかかることを覚悟しなければなりません。

コワーキングスペースを利用

自分専用のレンタルオフィス以外にも、シェアオフィスやコワーキングスペースを借りる方法があります。

いずれも専用の個室スペースではなく、共有型のオープンスペースをデスク単位で契約する方式です。
パソコンデスクと椅子がある程度の小さなスペースを借り、開業する事業所の住所として登録できます。

地域や立地条件にもよりますが、賃料は月額2～3万円程度からと低料金で利用できるため、初期投資を抑えた開業が可能です。

賃料は経費として認められるほか、共通に利用できる受付やドリンクスペースなどが設置されていることもあるため、自宅にはない魅力もあります。

バーチャルオフィスを利用

物理的な作業場所が自宅で間に合い、単に登録と郵便物を受理するための住所があれば十分な場合なら、バーチャルオフィスの利用も考えられます。

バーチャルオフィスは、所在地として登録できる「住所」の権利だけを借りるもので、郵便物は転送サービスを利用することもできます。

月額1万円程度から利用できるため、スペースを借りる必要がなく、登録のための住所だけであれば良い場合は、このサービスを利用して開業する方法もあります。

事務所として使用可能な賃貸物件への引っ越しを検討する

看板の設置や集客、接客が必要な業種など、自宅兼事業所として利用できる賃貸物件の方が便利なケースもあります。
また、自宅とは別に事業所用に賃借すれば、その分費用が割高になってしまうケースもあります。

このような場合は、事業所として利用できない自宅から、自宅兼事業所として利用できる物件への引っ越しも検討してみましょう。

来客型など不特定多数を対象とする事業であれば、集客や接客に関する問題が解決できます。
なお、来客型の場合は、駐車スペースについても検討しておくことがおすすめです。

事業所として利用しにくいケースの特徴

居住者以外の出入りがほとんど無く、看板も設置しないようない事業の場合は、許可を得やすいと言えます。

これに対して、不特定多数の者が出入りする、また、接客が中心となるような業種の場合などは、借りている自宅を事業所として使いたい場合も、許可が下りにくいのが実態です。

これは、近隣とのトラブル防止やセキュリティ対策、物件のイメージ保護などの視点から、賃貸人側が避けたい要因となるからです。

また、賃貸マンションの共同玄関がオートロックの場合は、セキュリティ面から部外者の進入を制限していることがセールスポイントです。

したがって、このようなセキュリティ対策を売りにしているような物件では、事業所として利用する許可を得るのは難しいと言えます。

一方、事業所として申請する許可を得ても、看板や表示を出すことが認められないケースもあります。

特に住宅専用のマンションやアパートの場合、郵便物の受取りのための事業所表示も断られるケースもあるため、実質的に事業所の住所として有効かを検討することが重要です。

まとめ

開業届に記載して届ける事業所の住所は、たとえパソコンや机を置くだけのスペースであるとしても、賃貸住宅の場合は許可が必要です。

開業すれば、当然、名刺やホームページを作ることが想定され、そこには住所も記載することになるでしょう。
そうなれば、接客業種ではないとしても、開業前と比べて来客や配達される郵便物の数も増えることが予想されます。

事業活動が活発になればなるほど、事業所の住所の重要性が高まります。
「たかが住所、されど住所」です。

いずれにしても、賃貸住宅で開業する場合は、管理会社や賃貸人の許可を得た上で、事業所の住所を届け出ることが、あとあとのトラブル防止のために大切です。