東京弁護士会所属。
破産をお考えの方にとって、弁護士は、適切な手続きをするための強い味方になります。
特に、周りに相談できず悩まれていたり、負債がかさんでしまいそうで破産を考えていたりする方は、ぜひ検討してみてください。
債務の返済に行き詰まった場合、最終的に自己破産などの法的措置がとられることがあります。
ただ、住宅ローンの返済に苦しんでいる場合は、自己破産を真っ先に行うのではなく、他の手段がないか検討する必要があります。
中でも、優先的に検討しなければならないのが、任意売却です。
任意売却とはどのような手法なのか、そして任意売却を成功させるためには何をすべきなのか、解説していきます。
Contents
任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった時に、金融機関の同意を得て自宅を売却することです。
通常、ローンが残った状態の不動産は、売却することができません。
しかし、そのローンの債権者である金融機関の同意があれば、売却した代金を住宅ローンの返済にあてることができます。
任意売却は、形式的には通常の売買契約との違いはありません。
ローンの返済に行き詰まった時に行われる競売とは異なり、市場価格に違い金額で売却することができます。
そのため、ローンの返済にあてる金額が増え、その後の生活再建がしやすくなるのです。
任意売却は、住宅ローンの残高がある状態で売却を行うものであり、金融機関の同意が必要となります。
しかし、任意売却を行おうとしても、必ずしも金融機関の同意が得られるとは限りません。
また、金融機関の同意があっても売却できないケースもあります。
ここでは、どのようなケースでは任意売却ができないのか、解説していきます。
また、任意売却ができなかった場合に、どのような対処法があるのかもご紹介していきます。
任意売却には、住宅ローンの対象となっている物件を売却しても、住宅ローンが完済できない状態となる可能性が高いです。
そのため、住宅ローンの債権者である金融機関の同意がなければ、自宅を売却することはできません。
住宅ローンの返済を何か月も滞納した状態になると、現実的に考えてローンの全額を回収することは難しくなります。
そこで、金融機関は少しでも多くの金額が回収できる方法は何かを考えます。
前述したように、任意売却をすると競売を行う場合より売却価格が高くなることが多く、結果的に金融機関が回収できる金額が増えます。
そのため、任意売却を行うことに対しては同意を得られるケースが多いでしょう。
ただし、その物件に対して抵当権を有しているのは住宅ローンの債権者である金融機関だけとは限りません。
後順位抵当権者も含めて、すべての債権者の同意がなければ、任意売却は成立しません。
そのため、どのようなケースでも、任意売却が必ず成立するとは限らないのです。
住宅ローンの金融機関から同意を得られない場合は、競売になった場合と比較して、丁寧に説明する必要があります。
また、後順位抵当権者の同意を得るためには、ハンコ代として別に金銭を用意しておく必要があります。
住宅ローンの返済が滞っている人の場合、他にも支払いを滞納している場合があります。
たとえば、固定資産税やマンションの管理費、修繕積立金などの支払いを滞納していることがあります。
このような場合には、市区町村やマンションの管理組合が滞納している支払いの差押えを行うことができます。
この場合、差押権者の同意を得なければ任意売却をすることができません。
その状況次第で差押権者の同意が得られないこともあり、この場合は任意売却をすることができないのです。
差押えの対象となっている税金や管理費などを先に支払って、住宅ローン以外の滞納がない状態にしておきましょう。
任意売却により住宅を購入しようとする人は、その住宅をそのまま利用しようと考えているケースも多くあります。
しかし、建物がかなり老朽化している、あるいは屋根が破損している、床が傾いているような建物は多くあり、その場合は任意売却をしようとしても買い手が現れないということが現実にあるのです。
リフォームや修繕をしてから売却しても意味がないため、そのままの状態で売却することは難しいかもしれません。
取り壊しを前提とした買い手が現れるのを待つしかありません。
違法建築のような建物の場合、購入希望者が住宅ローンを利用したくても金融機関の審査が通らないことがあります。
そのため、住宅ローンを組んで購入することができなくなります。
また、建築当時は満たしていた物件が現在の建築基準法を満たしていない場合にも、買い手がつかない可能性があります。
このような場合には、任意売却をしたくてもできないということが起こりえます。
この場合も、取り壊して土地を利用する買い手が現れるのを待ちましょう。
任意売却は、住宅を競売するまでの間に売買契約を成立させて売却し、引き渡しをしなければなりません。
しかし、購入希望者が住宅ローンを利用する場合、その審査を受けなければなりません。
その審査に時間がかかる場合、任意売却が成立する前に競売の手続きに移行してしまうことがあります。
一般的には、任意売却の買い手となることができるのは、現金で購入できる人です。
時間的余裕がなければ、住宅ローンを利用するのは難しくなるため、買い手となる人は限定されるのです。
この場合は、現金で購入してくれる買い手を探しましょう。
住宅ローンの返済を行っているのは1人でも、その自宅の所有者として登記されているのは2人以上ということがあります。
夫婦で自宅を所有し、共有名義となっている場合が多く見られます。
このような場合、すべての共有者が同意をしなければ、任意売却を行うことはできません。
共有者が同意してくれない場合は、改めて任意売却の場合と競売の場合の以外を説明しましょう。
そして、任意売却にはメリットが大きいと理解してもらうようにしましょう。
任意売却できないと、金融機関は別の方法でローン残高の回収を行うこととなります。
このような場合、どのような手続きが行われることとなるのか解説していきます。
任意売却を行う時点で、すでに金融機関は競売の手続きを行う一歩手前の状態にあります。
ただ、競売を行うよりも任意売却の方が金融機関もメリットがあるため、任意売却に同意してもらえることが多いのです。
しかし、任意売却を行うことができない場合は、金融機関はそのまま競売の手続きを進めていくこととなります。
競売を行う場合、定められた期日までに退去しなければなりません。
また、引越しなどの費用は、自宅の売却代金とは別に用意しなければなりません。
競売の結果、自宅を売却してその代金はローンの返済にあてられますが、それでもローンが完済できないことがあります。
ローンが完済できないと、その残債を支払い続けることとなります。
競売が行われてもローンの残高を完済できない場合、競売後の生活も非常に苦しくなります。
そのため、残債を返済することができない場合は、自己破産を選択することがあります。
自己破産を行うと、すべての債務の返済が免除されることとなります。
その代わり、個人で所有している財産はごく一部の財産を除いてすべて手放す必要があります。
自動車や預貯金など、生活に必要なものを手放すこととなるため、その後の生活に支障が出ることもあるのです。
任意売却が成立すると、その後の生活再建がしやすくなるなど、大きなメリットがあります。
しかし、任意売却が成立するためにはいくつか条件があるため、必ず任意売却が成立するとは限りません。
そこで、任意売却を成功させるためには、どのようなコツがあるのかを確認しておきましょう。
任意売却の成否に最も大きくかかわるのは、限られた期限内に売買が成立するかです。
金融機関に同意を得たとしても、買主が現れなければ任意売却が成立しません。
また、買主が現れても期限内に成立しなければ、結局は競売の手続きが行われることとなります。
任意売却を成立させるためには、とにかく早めに行動し、期限内に売買を成立させることです。
そのためには、少しでも早く金融機関に相談し、任意売却したいという希望を伝えましょう。
早めに行動することで、より条件のよい買い手が現れるのを待つこともできます。
これまで述べてきたように、任意売却を行う際には、買い手を探す必要があるため、不動産会社に依頼をしなければなりません。
ただ、任意売却を行う際に、どの不動産会社に依頼しても問題がないわけではありません。
任意売却を行う場合、不動産の売買に関する知識の他、残債の処理に関する知識や破産法などの法律の知識が必要です。
また、実際の任意売却の処理は時間との勝負にもなることから、できるだけノウハウのある不動産会社を選定する必要があります。
実際、任意売却を行って引越しをする場合、その費用を売却代金から支払うようにすることができます。
ただ、このような交渉は債権者である金融機関との交渉が必要であり、ノウハウがなければ難しいのです。
そのため、数多くの任意売却を行った実績がある不動産会社に依頼することが成功へのカギとなります。
住宅ローンの返済が行き詰まって滞納している状態になると、金融機関から督促を受けることとなります。
その際、すぐに自己破産を行うわけではなく、任意売却などを検討する必要があります。
任意売却を行うことができれば、その分残債の処理が進み、生活再建に大きなメリットとなります。
任意売却が成立するよう、早めの行動とノウハウのある不動産会社の選定を行うようにしましょう。
