東京弁護士会所属。新潟県出身。
破産してしまうかもしれないという不安から、心身の健康を損ねてしまう場合があります。
破産は一般的にネガティブなイメージですが、次のステップへのスタート準備とも言えます。
そのためには、法律上の知識や、過去の法人破産がどのように解決されてきたかという知識が必要です。
法人破産分野を取り扱ってきた弁護士は、こういった法律・判例や過去事例に詳しいため、強い説得力をもって納得のいく措置をとることができます。
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住宅ローンの返済に行き詰まった場合、自宅は差し押さえられて、競売にかけられるとお思いの方が多いのではないでしょうか。
しかし、実は自宅を競売にかけることにはデメリットが多く、できるだけ避けなければならないのです。
それでは、競売以外にどのような方法があるのかとお思いかもしれませんが、任意売却という選択肢も残されています。
競売以外の方法を選択することができるよう、住宅ローンが払えなくなった場合、何をすべきか解説していきます。
Contents
住宅ローンが払えなくなった場合、債権者である金融機関は、担保としている住宅を売却して債権金額の回収を行います。
このとき、担保物件を現金化する方法には、任意売却と競売の2つの方法があります。
この2つの方法には、どのような違いがあるのでしょうか。
任意売却は、文字どおり、担保物件を自分の意志で売却することです。
ただ、通常の不動産売買と異なるのは、売却収入で住宅ローンを返済することができず、残債が残ってしまうことです。
抵当権のついた物件を売却する場合、その担保権者の同意がなければ売却することはできません。
しかし、金融機関としても、1円でも多くの債権を回収する必要があります。
そこで事前に話し合いをし、金融機関から同意をもらった上で任意売却を行うことができるのです。
任意売却の場合、売却価格は通常の売買の価格と変わりありません。
後ほど紹介しますが、競売の場合は売却価格が大きく下がってしまうため、結果的に金融機関にも債務者にもメリットはありません。
しかし、任意売却の場合はそのような金額面でのデメリットがないのです。
一方で、競売が開始されるまでの限られた時間の中で買い手を探さなければならないという難しさがあります。
特に、任意売却に向けた動き出しが遅いと、不利な条件で売却せざるを得ない場合もあるため、注意が必要です。
競売は、担保物件を強制的に売却する手続きのことです。
担保権者は、貸し付けた金額を回収することができないと判断した場合、その担保物件の差押えを行います。
その上で担保物件を売却してお金に換え、そのお金を債権回収の金額にあてるのです。
ただ、競売による売却代金は、通常の売買代金の半分程度になってしまう場合もあります。
そのため、債権回収を行う金融機関にとっても、生活再建を図る債務者にとっても、メリットは大きくありません。
経営者の方が住宅ローンの返済に行き詰まり、自宅を競売にかけられる場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
ここでは、競売のデメリットを整理しながら、特に経営者が注意すべきポイントを確認していきます。
競売が行われる際、競売物件の情報や債務者の住所、氏名がインターネットなどで公開されます。
これは、競売という制度上仕方のないことなのですが、経営者の場合は個人情報が公開されることに注意が必要です。
情報公開の過程としては、まず「配当要求公告」があります。
これは、裁判所から競売物件の所有者や債務者の氏名、所在地などが公開されるものです。
競売を申し立てた人だけでなく、その他の債権者も配当を受けることとなるため、その他の債権者向けに行われるものです。
また、競売への参加者を募るため、物件についてさらに詳細な情報が公開されます。
この中には、建物の外部・内部の写真も含まれており、その所有者を特定しうる内容となっています。
物件の詳細については不動産競売情報サイトに掲載されるため、より多くの人の目に触れることとなります。
さらに、この情報をもとに現地を訪れる人が増え、中には近所の人への聞き取りが行われる場合もあります。
そのため、住宅ローンの返済ができないという状況が近所の人にも認識され、ご近所や取引先との関係にも思わぬ影響が出る可能性があるのです。
任意売却で売買が成立した場合、その価格は通常の売買と違いはありません。
一方で、競売により売却した場合、その価格は市場価格の6～7割程度、場合によっては半額にまで下がります。
競売物件には、通常の物件には考えられないようなリスクがあると考えられます。
たとえば、通常であれば内見を行って物件の中を確認することができますが、競売はそれができません。
また、一般の売買であれば、売り手に瑕疵担保責任が発生するため、欠陥に後から気付いても保証があります。
しかし、競売物件の場合は、瑕疵担保責任が発生することもありません。
そのため、低い金額でしか売却することができないのです。
自宅を売却して得た資金は、住宅ローンの返済にあてられます。
その金額が大きければ、その分住宅ローンの返済にあてられる金額も大きくなり、競売により低い金額で売却した場合はローン返済の金額も少なくなります。
そのため、競売の場合は自宅売却後の残債が大きくなるのです。
残債は、自宅売却により消えるわけではなく、売却後も毎月返済を続けなければなりません。
そのため、少しでも高い金額で売却することにより、自宅売却後の生活再建がしやすくなるのです。
一方、競売の場合は、残債が大きくなるため、最悪の場合は自己破産なども考えなければならない場合があります。
しかし、経営者が自己破産することとなれば、その影響は計り知れません。
そうならないよう、任意売却を行うことを前提に進める必要があるのです。
任意売却と競売ではその売却額に大きな違いがあり、任意売却には大きなメリットがあることがわかりました。
そこで、任意売却を成立させるために、どのようなことをするといいのでしょうか。
住宅ローンの返済が困難になり、滞納するようになると、金融機関から督促状が送られてくるようになります。
このような状態になると、金融機関に連絡しにくいと考えるかもしれません。
しかし、このような状態を放置しておくことは、何のためにもなりません。
むしろ、早めに金融機関に連絡することで、任意売却など滞納している住宅ローンの問題をよりよい方法で解決できるのです。
住宅ローンの返済ができず、任意売却することとなった場合、不動産業者にその売却を依頼して、買い手を探してもらうこととなります。
この時、依頼する不動産業者は、必ず任意売却についての実績がある業者にしなければなりません。
任意売却を取り扱ったことのない業者に依頼しても、任意売却が成立しないことも考えられるのです。
自宅が競売にかけられて落札された場合、あるいは落札できなかった物件がある場合、誰が落札したのか気になるでしょう。
誰が競売物件を落札したのか知るには、登記簿謄本を取得するのが一番確実な方法です。
土地や建物の登記簿謄本は、所有者以外の人でも簡単に取得することができます。
その登記簿の内容によって、誰がその物件を取得したのか知ることができるのです。
また、裁判所では売却許可決定とした書面が公表されており、誰が落札したのかを知ることができます。
ただ、この書面は一定期間だけ公表されているものであり、インターネットでは公開されていないため、注意が必要です。
住宅ローンが払えなくなってしまう可能性は、誰にでもあります。
そのような場合は早めに金融機関に相談し、返済方法や任意売却についての相談をしなければなりません。
滞納してしまうと、金融機関に行って話をしづらいと考えるものですが、金融機関も早めに相談してほしいと思っているはずです。
競売が始まってしまうと、その手続きを止めることはできないため、その前に解決するようにしましょう。
