東京弁護士会所属。新潟県出身。
破産してしまうかもしれないという不安から、心身の健康を損ねてしまう場合があります。
破産は一般的にネガティブなイメージですが、次のステップへのスタート準備とも言えます。
そのためには、法律上の知識や、過去の法人破産がどのように解決されてきたかという知識が必要です。
法人破産分野を取り扱ってきた弁護士は、こういった法律・判例や過去事例に詳しいため、強い説得力をもって納得のいく措置をとることができます。
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「自己破産を検討しているが、土地や不動産がなくなると困る」と二の足を踏んでいる人もいるのではないでしょうか。
自己破産により、価値のある財産はすべて処分されることになります。
土地や不動産も例外ではありません。
今回は、自己破産をしたときの土地や不動産の取り扱いについて、土地を残す方法もあわせて解説します。
Contents
自己破産をすると所有している土地は原則、処分対象となり、競売にかけられ売却されます。
どのように処分されるかは、自己破産時のローンの有無や、所有状況により扱いが異なります。
ここでは、自己破産をした場合の土地の処分について、詳しく見ていきましょう。
破産手続きによらない任意売却についても解説します。
家や土地のローンが残っている場合、一般的に不動産には、債権者の抵当権が設定されています。
抵当権とは、債務者が返済できなくなった場合に、債権者が不動産を競売などで売却し、売却益で債権を回収する権利のことです。
自己破産によってローンの支払いが滞ると、債権者は少しでも債権を回収するため、抵当権を実行するでしょう。
そのため不動産は売却され、手元には残らない可能性が高くなります。
自己破産をすると、原則すべての財産が破産管財人によって処分されますが、抵当権は別です。
抵当権は別除権と言い、破産法によって自己破産後も債権者が自由に処分することが認められています。
ローンを完済し、抵当権等の担保権が消滅している場合は、純粋に債務者の財産となります。
そのため他の財産と同様に、破産管財人によって競売にかけられ、換価されることになります。
ローンを完済している場合も、不動産は処分されることになり、手元には残りません。
複数人で土地を共有している場合、処分対象となるのは債務者の持ち分のみです。
共有者の持ち分に影響はありません。
しかし特に家などの不動産は、持ち分のみ切り離すことが困難な場合があります。
また原則として、共有物は共有者全員の合意がなければ処分できません。
この場合、破産管財人が共有者に対して、共有物分割請求を行う場合があります。
これは共有物をそれぞれの持ち分で分割し、債務者の持ち分のみを処分できるようにする方法です。
共有物分割請求が認められると、不動産は以下の方法で分割されることになります。
| 現物分割 | 土地を文筆し、持ち分に応じて共有者と破産管財人がそれぞれ土地を取得する |
| 代償分割 | 共有者または破産管財人が土地を一括取得し、他方に代償金を支払う |
| 換価分割 | 土地を売却し、全員で持ち分に応じて売却金額を分ける |
共有者にとって共有物の分割は、まったくの赤の他人と共有することになるリスクを負うため、できれば避けたいものです。
しかし、分割を禁止する合意がない限りは、分割請求を拒否することはできません。
土地や不動産は競売にかけられ処分されますが、競売での売却額は通常、市場価格の７割程度です。
さらに売却にかかる諸経費や引っ越し費用は、すべて自己負担となります。
手続きは強制的に進むため、明け渡しの日程が考慮されることもありません。
競売によるデメリットは多いと言えます。
そのため自己破産により処分されるのであれば、自己破産前に任意売却を検討するとよいでしょう。
任意売却は市場価格相当で売却することができます。
債務の返済に充てる額が多くなる他、競売よりメリットが多いのが特徴です。
詳しく見ていきましょう。
任意売却には、以下のようなメリットがあります。
不動産の引き渡し時期について買主と交渉できるため、引っ越し先を探す時間に余裕が持てます。
市場価格で取引きができるため、売却益をより多くの債務返済に充てることもできるでしょう。
また、諸経費は売却益から支出されるため、持ち出し資金が少ないこともメリットです。
金融機関と相談すれば、引っ越し費用の一部を負担してもらうこともできる場合があります。
ただし、任意売却をするには、売却してもよいか債権者と交渉する必要があります。
抵当権者、連帯保証人にも承諾を得る必要があり、交渉先が多いことが難点です。
原則としてすべて処分される不動産ですが、自己破産手続きの中で、手元に残る場合があります。
ここでは手元に残せる土地について、２つのケースを解説していきます。
土地や不動産の中には価値がつかず、処分できないものが含まれている場合があります。
たとえば劣化が激しい建物や、交通の便が悪い土地など、買い手が付かない場合です。
また、売却できたとしても回収できる金額とコストが見合わないようなケースもあります。
そのようなときに破産管財人は、裁判所の許可を得て不動産を放棄することがあります。
放棄された不動産は、破産者の手元に戻ってくるため残すことができます。
ただし、不動産が手元に残るということは、固定資産税などの税金の支払い義務も残ります。
税金は自己破産でも免除されないため、不動産の維持費についてよく考えておく必要があるでしょう。
自己破産で処分対象となるのは、破産者名義の財産です。
家族名義の土地や不動産は処分対象ではありません。
そのため家族名義の土地や家に住んでいる場合は、自己破産後も変わらず住み続けることができます。
自己破産で土地や不動産を残すことは、ほぼ不可能です。
しかし「債務に追われてどうしようもない。でもどうしても土地を残したい」といったケースもあるでしょう。
このようなときに土地を残す方法を、４つ解説します。
どうしても土地を残したい場合は、自己破産以外の債務整理の方法を検討しましょう。
自己破産はすべての財産をもって債務を清算する手続きです。
そのため土地を失う可能性が非常に高くなります。
一方で、自己破産以外の債務整理方法を選択すれば、土地を売却せずに済む可能性があります。
自己破産以外の債務整理には、個人再生と任意整理の２つがあります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
個人再生は、裁判所を通じて債務を減額する手続きです。
裁判所から選定された再生委員が債権者と債務者の間にたち、債務の返済計画を策定します。
返済計画は、最大で10分の１にまで債務を減額し、原則３年間で完済できるよう設定される場合が多いです。
計画通りに返済すれば、残りの債務を支払う必要はありません。
無理のない返済計画にできるため、土地を売ってまで返済する必要がなく、不動産を手元に残せる可能性が高いでしょう。
任意整理は裁判所を通さず、債務者と債権者の当事者同士の話し合いにより、債務を整理し返済計画を見直す方法です。
利息の見直しや元本の縮小により、毎月の返済額を減額することができるでしょう。
ただし、当事者間の話し合いになるため、交渉がうまくいくとは限りません。
任意整理の専門家に間に入ってもらうことをおすすめします。
また、車などローンを返済中のものは、任意整理によって回収される可能性があります。
回収されたくないものがある場合は、任意整理の対象から外して手続きをしましょう。
不動産を親族に買い取ってもらうのも一つの方法です。
売却額を返済に充てることができます。
また自己破産後は、買い取ってもらった不動産を親族から借りるなどして、再度利用することもできるでしょう。
ただし、不当に安く売却する、あるいは売却代金を使い込むなどした場合は、破産管財人によって売却が認められない場合もあります。
債権者の権利を害すると認識して売却した場合は、免責不許可事由に該当する可能性もあるため注意が必要です。
免責不許可事由となれば、免責が認められず、自己破産後も債務が残ることになります。
また、不動産を売却すると、譲渡所得税が課税されることにも注意しましょう。
リースバックとは、不動産を売却した後、その不動産を賃貸してそのまま使用し続ける方法です。
リースバックを利用すると引っ越しをする必要もなく、まとまった資金を債務の返済に充てることもできます。
ただし親族に買い取ってもらう時と同様に、不当に安く売却する、あるいは売却額を使い込むと、売却を認められない可能性があります。
免責不許可事由にも相当するため、注意しましょう。
また、普段使っていない土地をリースバックした場合、破産管財人によって賃貸借契約を解除される可能性があることにも注意が必要です。
土地などの不動産は立地や状態によって、手放したくても処分できないことが少なくありません。
ここでは、不動産の処分について、よくある質問に回答していきます。
農地や山林など売れにくい土地は、マッチングサービスなどを利用しながら、手放す方法を検討するとよいでしょう。
売れない土地の処分方法としては、以下のものが挙げられます。
手放す以外に、駐車場やトランクルームなど収益物件として利用すれば、資産として活用できる可能性もあります。
自己破産をするとほとんどの場合、土地や不動産は処分されます。
競売による売却は強制的に手続きが進められ、諸経費などの自己負担も少なくありません。
土地を手放す場合は、自己破産前に任意売却による処分をすることをおすすめします。
もし土地や不動産を残したい場合は、自己破産以外の債務整理を検討しましょう。
難しい場合は親族や業者に買い取りの相談をするのも一つの方法です。
