家を相続したら何をする？手続き・分け方・相続税・費用を解説

「実家を相続することになったものの、何から手をつければよいのかわからない」と悩む方は少なくありません。

家を相続したときに必要なのは、名義変更だけではありません。遺言書や相続人、家以外の財産・借金を確認したうえで、誰が家を取得するのかを決め、相続税の申告や相続登記を進める必要があります。相続後に家に住むのか、貸すのか、売却するのかも早めに検討しましょう。

特に注意したいのが、相続放棄は３カ月以内、相続税の申告は10カ月以内、相続登記は３年以内という期限です。手続きを後回しにすると、利用できる特例を逃したり、家の権利関係が複雑になったりする可能性があります。

この記事では、家を相続したときの手続き、４つの分け方、相続税の計算方法、必要な費用、住む・貸す・売る場合の判断ポイントを、相続を専門とする税理士が分かりやすく解説します。

家を相続したときの手続きと期限

まずは、家を相続したときに、何をどの順番で進めるのか確認しましょう。 家の相続は、基本的に次の流れで進めます。

それぞれの手続きを順番に見ていきましょう。

遺言書・相続人・遺産を確認する

家の相続で最初に行うのは、遺言書・相続人・遺産の確認です。

まず、亡くなった人が遺言書を残していないか確認します。遺言書で家を取得する人が指定されている場合、その後の手続きや遺産分割の進め方が変わるためです。

自宅や貸金庫を探すほか、公正証書遺言は公証役場、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用した遺言書は法務局で確認します。法務局に保管されていない自筆証書遺言は、家庭裁判所の検認が必要です。

続いて、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本などを取り寄せ、誰が相続人になるのかを調べます。後から新たな相続人が判明した場合、すでに行った遺産分割協議は原則として無効となり、やり直しが必要になります。

遺産については、家だけでなく、預貯金や有価証券などの財産に加え、借入金や未払いの税金などの債務も調べます。

遺産全体の確認は、家の分け方や相続放棄の判断、相続税の計算を行うための土台になります。

家の名義と住宅ローンを確認する

家については、法務局で登記事項証明書を取得し、現在の名義を確認します。

亡くなった人の単独名義なのか、配偶者などとの共有名義なのかによって、相続の対象になる範囲が変わります。祖父母など以前の所有者の名義のままになっている場合は、過去の相続関係まで調査して登記を進めなければなりません。

あわせて、住宅ローンの残債と団体信用生命保険（団信）の加入状況も確認しましょう。

亡くなった人が団信に加入しており、保険金の支払要件を満たす場合は、保険金によって対象となる住宅ローンの残債が返済されます。ただし、ペアローンや連帯債務では、亡くなった人が負担していた部分だけが対象になることもあるため、契約内容の確認が必要です。

団信に加入していない場合や保険金が支払われない場合は、住宅ローンの返済義務も原則として相続人に引き継がれます。借入先の金融機関へ早めに連絡し、残債と契約内容を確認しましょう。

遺言書または遺産分割協議で家を相続する人を決める

有効な遺言書があり、家を取得する人が指定されている場合は、原則としてその内容に沿って相続手続きを進めます。

遺言書がない場合や、遺言書で家の取得者が指定されていない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が家を取得するのかを決めます。

家を取得する人を決めるときは、次の点も確認しましょう。

相続人全員が合意したら、その内容を遺産分割協議書にまとめ、全員が署名して実印を押します。遺産分割協議書は、相続登記や預貯金の解約などで使用します。

相続放棄・相続税申告・相続登記の期限を確認する

家の相続では、次の３つの期限に注意が必要です。

手続き	期限
相続放棄・限定承認	自分のために相続の開始があったことを知った日から３カ月以内
相続税の申告・納付	亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内
相続登記	相続によって不動産を取得したことを知った日から３年以内

相続放棄をする場合は、３カ月以内に家庭裁判所へ申述します。家だけを選んで放棄することはできず、預貯金などの財産と借入金などの債務をまとめて放棄します。

３カ月以内に遺産や債務を調査しても判断できない場合は、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てることができます。
相続税の申告・納付期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内です。遺産分割協議がまとまっていない場合でも、期限が自動的に延長されるわけではありません。

相続登記の義務化や過去の相続に関する期限は、後半の「相続登記の義務化と３年の期限」で詳しく解説します。

相続した家を分ける４つの方法

家は、預貯金のように人数に応じて単純に分けられません。相続人が複数いる場合は、家を誰が取得するのか、売却するのかなどを話し合う必要があります。

家を分ける主な方法は、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の４つです。

現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の違い

分割方法	内容	向いているケース	主な注意点
現物分割	特定の相続人が家をそのまま取得する	家に住み続けたい人がいる／家以外にも分けられる財産がある	相続人間で取得額に差が生じやすい
代償分割	家を取得した人が、ほかの相続人へ代償金を支払う	家を残しながら公平に分けたい／家を取得する人に資力がある	代償金を用意する必要がある
換価分割	家を売却して現金化し、売却代金を分ける	誰も住む予定がない／現金で公平に分けたい	売却費用や税金がかかる
共有分割	複数の相続人が持分を取得する	複数人で利用・管理する明確な理由がある	将来の売却や管理でもめやすい

現物分割は手続きが比較的簡単ですが、家を取得する人と取得しない人との間で不公平が生じやすい方法です。

代償分割では、家を残しながら取得額を調整できますが、家を取得する人に代償金を支払える資力が必要です。誰も家に住む予定がない場合は、売却代金を分ける換価分割が選択肢になります。

遺産が家しかない場合の分け方

「主な遺産が家だけ」というケースは、預貯金などが少なく、相続人間の取得額を調整しにくいため、分け方に悩みやすくなります。

たとえば、時価4,000万円の家を子ども２人で相続する場合、法定相続分を基準にすると、それぞれ2,000万円ずつ取得する計算です。

この場合、１人が家を取得してもう１人へ2,000万円を支払う代償分割や、家を売却して手取り額を分ける換価分割が主な選択肢になります。

相続人全員が納得すれば、代償金を支払わず１人が家を取得することもできます。納得が得られず共有分割を選ぶと、将来の管理や売却について継続的な話し合いが必要になります。

なお、遺産分割で代償分割となったときは、注意が必要です。相続税評価額と実際の時価は異なるため、不動産会社の査定額なども参考にして、相続人間で評価の方法を決めることが大切です。

話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所へ遺産分割調停を申し立て、調停委員を介して解決を図る方法があります。

安易な共有名義は避けた方がよい

「ひとまず相続人全員の共有名義にする」という方法は、一見公平に見えますが、将来のトラブルにつながりやすいため注意が必要です。

共有名義の家全体を売却するには、共有者全員の合意が必要です。共有者の１人が反対すると、ほかの共有者が売却を希望しても、家全体を売ることはできません。

また、共有者が亡くなると、その持分が配偶者や子どもへ相続されます。相続が繰り返されるたびに共有者が増え、管理や売却について合意を得ることが難しくなる可能性があります。

共有分割を選ぶ場合は、次の点を事前に決めておきましょう。

明確な理由がないまま共有名義にするのではなく、代償分割や換価分割も含めて検討することが大切です。

家を相続すると相続税はいくらかかる？

家を相続しても、必ず相続税がかかるわけではありません。

相続税は、家だけでなく預貯金や有価証券などを含む遺産全体をもとに計算します。ここでは、相続税がかかる基準、土地・建物の評価方法、家の相続で利用できる主な特例を解説します。

相続税は家を含む遺産全体で決まる

相続税がかかるかどうかは、家を含む正味の遺産額が、次の基礎控除額を超えるかによって判断します。

正味の遺産額とは、家や預貯金などの財産から、借入金・未払金・葬式費用・非課税財産などを差し引き、相続税の対象となる一定の生前贈与を加えた金額です。

たとえば、法定相続人が子ども２人の場合、基礎控除額は次のようになります。

正味の遺産額が4,200万円以下であれば、相続税の申告・納付は必要ありません。

一方、家の評価額だけでは基礎控除額以下でも、預貯金や有価証券、課税対象となる生命保険金などを加えると、基礎控除額を超えることがあります。家だけで判断せず、遺産全体を確認することが大切です。

相続税の簡単な計算例

次の条件で相続税を計算してみましょう。

まず、正味の遺産額から相続税の基礎控除額を差し引きます。

この2,800万円を法定相続分で分けると、１人あたり1,400万円です。

1,400万円に対応する税率15％と控除額50万円を使って計算します。

子ども２人分を合計すると、相続税の総額は320万円です。

実際には、相続税の総額を、各相続人が実際に取得した財産の割合に応じて振り分けます。また、小規模宅地等の特例や各種税額控除を利用する場合は、最終的な税額が変わります。

土地と建物の相続税評価額の計算方法

相続税を計算するときは、家を「土地」と「建物」に分けて評価します。

種類	基本的な評価方法
土地	路線価方式または倍率方式
建物	自用家屋は固定資産税評価額と同額

路線価方式は、道路ごとに設定された路線価に土地の面積を掛け、土地の奥行きや形状などに応じた補正を行う方法です。

路線価が設定されていない地域では、土地の固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を掛ける「倍率方式」で評価します。

自分で使用している建物は、原則として固定資産税評価額と同額で評価します。固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書や、市区町村が発行する固定資産評価証明書で確認できます。

ただし、賃貸している家や分譲マンションについては、利用状況や物件の条件に応じた調整が必要になります。

また、相続税評価額は、実際に売却できる価格とは異なります。

価格	主な用途
相続税評価額	相続税を計算するための価格
固定資産税評価額	固定資産税や登録免許税などの計算に使う価格
売却価格	不動産市場で実際に売買される価格

家をどのように分けるか話し合うときは、相続税評価額だけでなく、不動産会社の査定額なども確認することが重要です。

小規模宅地等の特例と配偶者の税額軽減

家の相続で特に重要な制度が、「小規模宅地等の特例」と「配偶者の税額軽減」です。

小規模宅地等の特例

亡くなった人が住んでいた家の土地を、配偶者や一定の親族が相続した場合、要件を満たせば、330平方メートルまでの土地について相続税評価額を80％減額できます。

たとえば、自宅の土地の相続税評価額が5,000万円で、全体が特例の対象になる場合、評価額を1,000万円まで減額できます。

主な注意点は次のとおりです。

配偶者には居住・保有の継続要件はありませんが、その他の適用要件を満たす必要があります。

配偶者の税額軽減

配偶者が遺産分割などによって実際に取得した正味の遺産額については、次のいずれか多い金額まで相続税がかかりません。

ただし、原則として相続税の申告期限までに遺産分割が成立している必要があります。

小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を利用した結果、相続税が０円になる場合でも、特例の適用を受けるためには相続税の申告が必要です。

配偶者が取得すると今回の相続税を抑えやすい一方、二次相続まで含めると、子どもが取得した方が税負担の総額を抑えられる場合もあります。誰が家を取得するかは、今回の税額だけでなく、居住予定や家族構成、二次相続まで含めて検討しましょう。

相続した家は住む・貸す・売る？

家を相続した後は、その家に住むのか、貸すのか、売るのかを決める必要があります。

判断を先送りして空き家のままにすると、固定資産税や修繕費がかかるだけでなく、建物の劣化が進み、売却しにくくなる可能性があります。それぞれの選択肢にかかる費用や税金、管理の負担を比較して判断しましょう。

住む・貸す・売る場合の判断ポイント

どの選択が向いているかは、家の状態や立地、相続人の意向によって異なります。

選択肢	向いているケース	主な注意点
住む	自分や家族が今後も住み続ける	ほかの相続人の取り分を考える必要がある
貸す	賃貸需要があり、家の状態も良好	修繕費や管理費がかかり、家賃収入には所得税などがかかる
売る	誰も住む予定がなく、現金で分けたい	仲介手数料や譲渡所得税などがかかる

判断に迷う場合は、次の情報をそろえて比較しましょう。

賃貸に出した後で売却すると、空き家特例を利用できないため、貸し出す前に適用要件を確認しましょう。

相続した家を賃貸に出すと、空き家の3,000万円特別控除を利用できなくなります。貸し出す前に適用要件を確認しましょう。

家を所有し続ける場合の費用とリスク

家を所有し続けると、固定資産税・都市計画税のほか、保険料、修繕費、マンションの管理費・修繕積立金などが継続してかかります。

空き家は定期的に換気や清掃をしなければ、湿気や雨漏り、害虫などによって劣化が進みます。老朽化による倒壊や屋根材の飛散で、近隣に損害を与えるおそれもあります。

また、市区町村から管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、土地に適用されていた固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が上がります。

また、市区町村から管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、土地の住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税などの負担が増えます。

誰も住む予定がない場合は、空き家のまま放置せず、賃貸や売却を早めに検討しましょう。

売却や解体の前に確認すべき税制

相続した家を売却する場合は、売却や解体を進める前に利用できる税制を確認しましょう。

代表的な制度には、「相続した空き家の3,000万円特別控除」と「相続税の取得費加算の特例」があります。

相続した空き家の3,000万円特別控除

亡くなった人が生前１人で住んでいた一定の家屋や敷地を相続後に売却した場合、要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

主な要件は次のとおりです。

区分所有建物は対象になりません。 また、2024年１月１日以後の売却で、その家屋や敷地を取得した相続人が３人以上の場合は、１人当たりの控除限度額が2,000万円になります。

相続税の取得費加算の特例

相続税を支払った人が、相続した家や土地を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できることがあります。

対象となる売却期限は、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日までです。

空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できないため、両方の要件を満たす場合は、どちらを利用する方が税負担を抑えられるか比較する必要があります。

また、売却時の取得費は、亡くなった人が家を購入したときの購入代金や購入手数料を引き継いで計算します。取得費が分からない場合は、売却代金の５％を概算取得費とすることができますが、実際の取得費より低くなり、税負担が増える可能性があります。

家を売却する可能性がある場合は、遺品整理の際に、購入時の売買契約書や領収書を処分しないようにしましょう。

家の名義変更と相続にかかる費用

家を相続したときは、法務局で相続登記を行い、名義を亡くなった人から相続人へ変更します。

相続登記には登録免許税や書類の取得費用がかかり、司法書士へ依頼する場合は報酬も必要です。また、相続後に家を所有し続ける場合や売却する場合にも、税金や諸費用が発生します。

相続登記の義務化と３年の期限

相続登記は、2024年４月１日から義務化されました。

主なルールは次のとおりです。

過去に相続した家が亡くなった人の名義のままになっている場合は、2027年３月31日までに相続登記を行う必要があります。相続によって家を取得したことを2024年４月１日以後に知った場合は、その日から３年以内が期限です。

遺産分割がまとまらず、期限内に相続登記ができない場合は、「相続人申告登記」を利用できます。相続人申告登記は、自分が相続人であることを法務局へ申し出ることで、相続登記の申請義務を簡易に履行できる制度です。ただし、家の正式な名義を取得者へ変更する手続きではありません。

その後に遺産分割が成立した場合は、家を取得した相続人が、遺産分割の成立日から３年以内に改めて相続登記を行う必要があります。

相続登記に必要な書類と費用

遺産分割協議によって家を取得する場合、相続登記では一般的に次の書類が必要です。

必要書類は、遺言書の有無や家の相続方法によって異なります。

相続登記にかかる主な費用は次のとおりです。

費用	内容
書類の取得費用	戸籍謄本、住民票、印鑑証明書などの取得費。相続人の人数や戸籍の通数によって異なる
登録免許税	原則として固定資産税評価額 × 0.4％
司法書士報酬	登記申請、戸籍収集、遺産分割協議書の作成などを依頼した場合の報酬

たとえば、土地と建物の固定資産税評価額の合計が3,000万円の場合、登録免許税は12万円です。

司法書士報酬は、登記申請だけを依頼する場合と、戸籍収集や遺産分割協議書の作成まで依頼する場合とで異なります。一般的には数万円から十数万円程度が目安ですが、相続人や不動産の数、過去の相続登記の有無によって増えることがあります。

なお、一定の要件を満たす価額100万円以下の土地に関する相続登記などには、2027年３月31日まで登録免許税の免税措置があります。建物は対象にならず、すべての相続登記が免税になるわけではありません。

家の維持や売却にかかる費用

家を相続後も所有し続ける場合は、主に次の費用が継続してかかります。

費用・税金	内容
固定資産税	毎年１月１日時点の土地・建物の所有者に課される
都市計画税	原則として市街化区域内の土地・建物に課される
保険料	火災保険や地震保険の保険料
維持管理費	修繕費、清掃費、庭木の手入れ、マンションの管理費・修繕積立金など

固定資産税の標準税率は1.4％、都市計画税の制限税率は0.3％ですが、実際の税額は住宅用地の特例や自治体の税率によって異なります。

家を売却する場合には、主に次の費用や税金が発生します。

費用・税金	内容
仲介手数料	売却を仲介した不動産会社に支払う報酬
印紙税	紙の不動産売買契約書にかかる税金
測量費	土地の境界や面積を確定する場合にかかる費用
解体費	古い建物を取り壊す場合にかかる費用
家財処分費	家具や生活用品などを処分する費用
登記費用	抵当権抹消登記などが必要な場合の費用
所得税・住民税等	売却によって譲渡所得が生じた場合にかかる税金

不動産売買契約書の印紙税は、契約書に記載された売却金額によって異なります。紙の契約書を作成した場合が対象です。

売却代金がそのまま手元に残るわけではないため、売却前に諸費用や税金の概算を確認しておきましょう。

換価分割を行う場合は、売却代金から仲介手数料や税金などを差し引いた後の金額をどのように分けるのか、遺産分割協議書で明確にしておくことが重要です。

家の相続でやってはいけないこと

最後に、家の相続でトラブルや税負担の増加につながりやすい、避けるべき対応を３つ解説します。

安易に共有名義にする

誰が家を取得するか決められないことを理由に、とりあえず共有名義にするのは避けましょう。

共有者が亡くなるたびに持分が相続され、将来の売却や管理について合意を得にくくなるためです。

代償分割や換価分割も含めて検討し、将来の管理や処分まで見すえて判断しましょう。

特例を確認せずに売却・賃貸・解体する

小規模宅地等の特例や空き家の3,000万円特別控除には、取得者、保有期間、利用状況、売却時期、建物の状態などの要件があります。

要件を確認しないまま家を売却・賃貸・解体すると、利用できるはずの特例を利用できなくなることがあります。

売買契約や解体工事を進める前に、誰が家を取得し、いつ売却するのがよいか、利用できる特例があるかを税理士に確認しましょう。

手続きや申告を後回しにする

相続放棄、相続税の申告、相続登記には、それぞれ期限があります。

遺産分割協議がまとまらなくても、これらの期限が自動的に延長されるわけではありません。

相続税の申告期限を過ぎると、延滞税や加算税がかかる場合があります。相続登記を正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

さらに、手続きを放置したまま次の相続が発生すると、相続人が増えて話し合いや必要書類の収集が複雑になります。相続が発生したら期限を整理し、遺産の調査、遺産分割、相続税の申告、相続登記を並行して進めましょう。

まとめ｜家の相続税や分け方に迷ったら専門家へ相談しよう

家を相続したときは、相続人と遺産を確認し、相続税への影響も踏まえて家の取得者を決めます。

家に住み続けたい相続人がいる場合は代償分割、誰も住む予定がない場合は換価分割が選択肢になります。

相続税は家だけでなく遺産全体で決まり、誰が家を取得するかによって、小規模宅地等の特例を利用できるかや最終的な税負担が変わります。分け方を決める前に、税負担を試算することが重要です。

次のような場合は、手続きや売却を進める前に専門家へ相談することをおすすめします。

家の相続では、相続税は税理士、相続登記は司法書士、相続人間の争いは弁護士、不動産の売却は不動産会社と、複数の専門家への相談が必要になることがあります。

VSG相続税理士法人では、相続税の申告や不動産評価に加え、グループ内の司法書士・弁護士などと連携し、家の相続に必要な手続きを総合的にサポートしています。家の相続税や分け方にお悩みの方は、お気軽にご相談ください。