不動産売却にかかる税金はいくら？種類やタイミング、節税できる特例を解説

「不動産を売却したいけれど、税金がいくらかかるのか不安…」
「利益が出たら、手元にはどれくらいのお金が残るのだろう？」

不動産売却は動く金額が大きいため、後から多額の税金を請求されて慌てないか心配になる方は非常に多いです。

不動産を売却する際には、主に「印紙税」「登録免許税」「消費税」、そして利益が出た際にかかる「譲渡所得税」という４つの税金が関わってきます。なかでも最も負担が大きくなる可能性があるのが譲渡所得税ですが、マイホームや相続した実家（空き家）などの住宅の売却であれば、特例を活用することで税金を大幅に抑えられる可能性があります。

この記事では、不動産売却にかかる税金の全体像と支払うタイミング、絶対に知っておきたい節税のための特例、そして忘れがちな確定申告のポイントを税理士がわかりやすく解説します。

売却後に「知らなくて損をした」と後悔しないための知識として、ぜひお役立てください。

不動産売却にかかる税金の種類と課税タイミング

不動産を売却する際、税金は「売却して終わり」というタイミングで一度にまとめて支払うわけではありません。売却活動の各ステップに応じて、主に以下の４種類の税金が発生します。

それぞれの税金がどのようなものか、支払うタイミングとともに確認していきましょう。

印紙税（売買契約書に貼付・契約時）

不動産の売買契約書を作成する際にかかるのが「印紙税」です。

契約書に記載された売買金額（取引価格）に応じて定められた金額の「収入印紙」を郵便局などで購入し、契約書に貼り付けて消印をすることで納税します。

売主と買主がそれぞれ１通ずつ契約書を保管する場合、自分の契約書に貼る印紙代は各自で負担するのが一般的です。なお、紙の契約書ではなく「電子契約」を利用した場合は、課税文書の作成にあたらないため原則として印紙税はかかりません。

登録免許税（抵当権抹消や住所変更など・引き渡し時）

不動産の登記手続き（法務局にある名義などの情報を書き換える手続き）にかかる税金が「登録免許税」です。

売却時に「所有権を買主に移す登記（所有権移転登記）」の税金は買主が負担するのが一般的ですが、以下のような登記手続きが必要な場合は、売主に登録免許税の負担が発生します。

消費税（仲介手数料や司法書士報酬などにかかる）

個人が事業としてではなく、マイホームや実家を売却する場合、土地や建物そのものの売却価格には、原則、消費税はかかりません。

ただし、不動産の売却活動に関わる「各種サービス」に対しては消費税がかかるため注意が必要です。不動産売却で消費税が発生するサービスには下記のようなものがあります。

売却代金そのものにはかかりませんが、仲介手数料などは高額になりやすいため、消費税分も含めて資金計画を立てておくことが大切です。

譲渡所得税（利益が出た場合のみ・翌年の確定申告時）

不動産売却で最も高額になる可能性があり、かつ複雑なのが「譲渡所得税」です。

不動産を売却して「利益（儲け）」が出た場合にのみ課せられる税金で、正式には「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の３つを合わせたものを指します。

次項では、不動産売却にかかる税金のうち最も重要となる「譲渡所得税」の仕組みや計算方法の基本について詳しく解説します。

【重要】不動産売却益にかかる「譲渡所得税」の基本

不動産売却にかかる税金の中で、最も負担が重くなりやすく、かつ計算が複雑なのが「譲渡所得税」です。

しかし、不動産売却をしたからといって、必ず譲渡所得税が課税されるわけではありません。まずは、どのような仕組みで税額が決まるのか確認していきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、不動産の売却価格（売れた金額）そのものにかかるわけではありません。売却によって得た「利益（儲け）」に対して課税されます。この利益のことを、税務用語で「譲渡所得」と呼びます。

譲渡所得（利益）は、以下の計算式で算出します。

この計算式によって割り出した「譲渡所得」に、所有期間に応じた「税率」を掛け合わせたものが、最終的に支払う譲渡所得税の金額となります。

そのため、購入費や経費の合計が4,000万円の不動産を3,000万円で売った場合のような、譲渡所得（利益）がゼロやマイナスになるケースでは譲渡所得税はかかりません。

所有期間（５年）で変わる「短期」と「長期」の税率

譲渡所得（利益）に適用する「税率」は一律ではなく、「その不動産をどれくらいの期間所有していたか」によって適用税率が大きく変わります。具体的には下記の表のように５年を超えているかどうかで税率に約２倍の差が生じます。

所有期間	区分	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
５年以下	短期譲渡所得	39.63％
５年超	長期譲渡所得	20.315％

ここで１点、非常に重要な注意点があります。所有期間の「５年」を数える際は、単純な「買ってから売るまでの期間」ではなく、「売却した年の１月１日時点で所有期間が５年を超えているかどうか」で判定されます。

「ちょうど５年経ったから売ろう」と思って売却すると、１月１日時点ではまだ５年を超えておらず、約40％の短期譲渡所得の適用になってしまうため、売却のタイミングには十分な注意が必要です。

不動産売却の税金を安くする！使える「特例・控除」一覧

不動産売却で大きな利益が出た場合でも、国が用意している「特例（特別控除や軽減税率）」を活用すれば、税負担を大幅に抑えられます。

ここでは、不動産売却において特に節税効果の高い代表的な４つの特例をご紹介します。

マイホーム特例（3,000万円特別控除）

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、ご自身が住んでいるマイホームやその敷地を売却した際に最もよく活用されている制度です。

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで差し引くことができるため、売却益が3,000万円以下であれば譲渡所得税を０円に抑えることができます。

所有期間の長短（５年未満か５年超か）を問わず利用できる非常に使い勝手の良い特例ですが、適用を受けるには以下のような要件を満たす必要があります。

軽減税率の特例（所有期間10年超のマイホームの売却で適用）

売却した年の１月１日時点でマイホームの所有期間が「10年を超えている」場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用できます。これは、「マイホーム特例」を適用した後の残りの利益に対して、通常よりも低い税率が適用される制度です。

通常、所有期間５年超の不動産を売却した際の税率は20.315％ですが、この特例を使えば譲渡所得の6,000万円以下の部分に対する税率が14.21％（所得税10％＋住民税４％＋復興0.21％）まで大幅に下がります。「マイホーム特例」と併用できるため、長年住んだマイホームを売って大きな利益が出たケースでは、ダブルで強力な節税効果を得られます。

【相続不動産】空き家特例（3,000万円特別控除）

亡くなった親御さんなどから相続した実家（空き家）を売却する際に活用できるのが、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

一定の条件を満たす相続空き家を売却した際、マイホーム同様に利益から最大3,000万円^※を控除できるため、実家を売って出た利益にかかる譲渡所得税を０円または大幅に抑えられます。適用には以下のような厳格な条件が定められています。

※

相続・遺贈によって取得した相続人が３人以上の場合は、１人あたりの控除上限が2,000万円となる

【相続不動産】取得費加算の特例

相続した不動産を一定期間内に売却した場合に使えるのが、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」です。

この制度は、過去に納めた「相続税」の一定額を、不動産を売却した際の経費（取得費）に上乗せして計算できる仕組みになっています。経費が増えることで計算上の利益（譲渡所得）が減り、結果として譲渡所得税を安く抑えられます。

なお、同じ相続不動産に空き家特例と取得費加算の特例は併用できないため、事前にどちらを利用したほうが有利になるかの専門家にシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

不動産売却で「赤字（売却損）」が出た場合の税金はどうなる？

不動産を売却した際、「建物の減価償却費などを差し引いた税務上の取得費や各種費用を合わせた金額が、売却価格を上回ってしまい、結果的に赤字（売却損）になってしまった」というケースも少なくありません。

まず、前提として、譲渡所得税は不動産を売買して得た「利益（売却益）」に対して課せられる税金のため、不動産を売却して利益が出ず赤字になった場合は、譲渡所得税はかかりません。

ただし赤字で売却した場合は税金がかからないだけでなく、一定の要件を満たすことで「給与所得など他の所得にかかる税金（所得税や住民税）を安くできる（戻ってくる）」可能性があります。これが「損益通算」と「繰越控除」の制度です。

原則として、不動産売却で出た赤字を給与所得など他の所得と損益通算することはできませんが、マイホーム（居住用財産）の売却においては、買い替えかオーバーローンの場合に特例として赤字分を給与所得などから差し引く「損益通算」が認められています。

さらに、売却した年の他の所得だけでは赤字分を差し引ききれなかった場合、その残った赤字を翌年以降最大３年間にわたって繰り越して控除できる「繰越控除」も用意されています。

不動産売却後の「確定申告」で押さえておくべきポイント

不動産を売却した後は、税金のお支払いや手続きに関して最も重要なステップである「確定申告」が待っています。

特例の適用で税金が０円になっても確定申告は必須

不動産売却における確定申告で多くの方が陥りやすい誤解が、「特例を使って税金が０円になったから、確定申告はしなくてもいいだろう」という思い込みです。

前述の「マイホーム特例」や「空き家特例」などの節税特例は、確定申告で正しく申請手続きをして初めて適用されるものです。確定申告を行わずに放置してしまうと、原則として特例が適用されず、後日税務署から「特例なしの満額の税金」などを請求されてしまうリスクがあります。

なお、申告漏れに気づいた場合、期限後申告で特例を適用できるケースもあるため、早めに税理士に相談するようにしましょう。

確定申告を行う時期と必要な準備

不動産売却に伴う確定申告は、原則として不動産を渡した（決済した）日の翌年２月16日〜３月15日の間に行います。

確定申告の時期になって慌てないよう、売却時や取得時の以下の書類を大切に保管しておきましょう。

特に、昔買った物件の「購入時の売買契約書」を紛失して取得費を証明できない場合は、売却価格の５％相当額を概算取得費として計算できます。取得費が５％となると、実際の購入価格より大幅に低くなり、税負担が増える可能性があります。

なお、売買契約書が見つからない場合でも、他の資料から実額を立証できる可能性もあるため、事前に専門家へ相談することをおすすめします。

不動産売却の税金に関するよくある質問（FAQ）

不動産売却を控えたお客様からよく寄せられる、税金に関する周辺の疑問にお答えします。

まとめ｜不動産売却の税金や確定申告に迷ったら専門家へ

不動産売却では、売却金額そのものではなく「売却によって得た利益（譲渡所得）」に対して税金がかかります。

税額が高額になりやすい譲渡所得税ですが、「マイホーム特例」や「空き家特例」「取得費加算の特例」といった制度を正しく活用すれば、負担を大幅に減らすことが可能です。

しかし、これらの特例を適用するためには複雑な要件を満たす必要があり、必ず確定申告が必要になるという点に注意しなければなりません。

「自分の場合、どの特例が使えるのか分からない」
「相続した実家を売却した後の確定申告を正しくできるか不安…」

このようにお悩みの方は、ぜひVSG相続税理士法人へお気軽にご相談ください。VSG相続税理士法人では、相続不動産の売却に関わる税金シミュレーションから、節税特例の判定、翌年の確定申告まで、税務のプロがトータル的にサポートいたします。