家の名義変更（所有権移転登記）とは？ケース別の費用・手続き・必要書類を解説

「家の名義変更って、どこで何をすればいいの？」「費用はどのくらいかかる？」「自分でできる？」

家の名義変更（所有権移転登記）は、相続・生前贈与・離婚・売買など、さまざまな場面で必要になる手続きです。しかし、日常的に行うものではないため、何から始めればよいかわからない方がほとんどでしょう。

この記事では、名義変更が必要になるケースごとに、費用・必要書類・手続きの流れをまとめて解説します。自分で手続きを進めるか専門家に依頼するかの判断基準も紹介しているので、状況に合わせて参考にしてください。

なお、ベンチャーサポートグループでは、不動産の名義変更（所有権移転登記）の初回相談を無料で承っています。ぜひお気軽にご相談ください。

家の名義変更（所有権移転登記）とは？まずは基礎知識をチェック

家の名義変更とは、不動産の所有者が変わった際に、法務局が管理する登記簿上の名義を新しい所有者に書き換える手続きのことです。正式には「所有権移転登記」と呼ばれます。

登記簿とは、土地や建物の所在地・面積・所有者などの情報を記録した公的な帳簿です。法務局が管理しており、誰でも閲覧・取得が可能です。この登記簿に自分の名前が記載されることで、「この不動産の所有者は自分である」と第三者に対して法的に主張（対抗）できるようになります。

家の名義変更が必要になるのは、主に以下の４つのケースです。

一戸建ての場合は土地と建物がそれぞれ別の登記として管理されているため、名義変更の際は土地・建物の両方について手続きが必要です。建物だけ変更して土地を忘れるケースが多いため、注意してください。

また、2024年４月１日より、相続による名義変更（相続登記）に限り、法律上の義務となりました。相続で家を取得したことを知った日から３年以内に手続きを行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

なお、2026年４月１日からは住所等変更登記も義務化されました。所有者の氏名・住所に変更があった場合、２年以内に登記簿の更新が必要です。ただし、この義務は登記簿上の所有者情報の更新に関するものであり、生前贈与・財産分与・売買による名義変更（所有権移転登記）は、相続登記とは異なり現時点では義務化されていません。

【ケース別】家の名義変更にかかる費用と必要書類

家の名義変更にかかる費用と必要書類は、名義変更の原因（相続・生前贈与・財産分与・売買）によって大きく異なります。以下では、ケースごとに詳しく解説します。

①「相続」による家の名義変更

相続による名義変更（相続登記）は、2024年４月１日から義務化されています。相続で家を取得したことを知った日から３年以内に手続きをする必要があります。

相続による名義変更にかかる主な費用は以下のとおりです。

費用

費用の種類	金額の目安
登録免許税	固定資産税評価額×0.4%
書類取得費用（戸籍謄本・住民票など）	数千〜２万円程度
司法書士報酬（依頼する場合）	６万〜12万円程度

登録免許税は４つの登記原因の中で最も低い税率です。たとえば固定資産税評価額が2,000万円の家を相続した場合、登録免許税は８万円になります。

必要書類

書類	取得先
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式	本籍地の市区町村役場
相続人全員の戸籍謄本	市区町村役場
遺産分割協議書（相続人が一人の場合は不要）	相続人で作成
相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書がある場合）	住所地の市区町村役場
遺言書（遺言がある場合）	保管場所より取得
固定資産税評価証明書	不動産所在地の都税事務所または市区町村役場
対象不動産の登記事項証明書	法務局
相続人の住民票	住所地の市区町村役場
被相続人の住民票除票または戸籍の附票	最後の住所地の市区町村役場

②「生前贈与」による家の名義変更

生前贈与による名義変更は、親が生きているうちに子や孫へ家を譲る場合に行います。登記原因が相続の場合と異なり義務ではありませんが、贈与を行った時点で速やかに手続きを進めることが望ましいです。名義変更を放置している間に贈与者が亡くなると、相続の手続きが絡んで複雑になる可能性があります。

費用

費用の種類	金額の目安
登録免許税	固定資産税評価額×2.0%
贈与税	贈与財産の価額に応じて課税（基礎控除110万円）
不動産取得税	固定資産税評価額×３%（土地・住宅の場合）
書類取得費用	数千〜１万円程度
司法書士報酬（依頼する場合）	６万〜12万円程度

生前贈与は相続と比べて登録免許税の税率が５倍高く、贈与税・不動産取得税も発生するため、トータルの税負担が大きくなりやすいです。名義変更を検討する前に、税理士へ相談することをおすすめします。

必要書類

書類	取得先
贈与契約書	当事者間で作成
権利証または登記識別情報	贈与者が保有
贈与者の印鑑証明書	住所地の市区町村役場
受贈者の住民票	住所地の市区町村役場
固定資産税評価証明書	不動産所在地の都税事務所または市区町村役場
対象不動産の登記事項証明書	法務局

③「財産分与（離婚）」による家の名義変更

離婚に伴う財産分与として家の名義変更を行う場合、離婚成立後に手続きを進めます。離婚前に名義変更を行うと贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があるため注意が必要です。

費用

費用の種類	金額の目安
登録免許税	固定資産税評価額×2.0%
譲渡所得税	分与した側に課税される可能性あり
書類取得費用	数千〜１万円程度
司法書士報酬（依頼する場合）	６万〜12万円程度

財産分与では、不動産を分与した側に譲渡所得税が課される場合があります。財産分与時の土地・建物の時価を収入金額として譲渡所得を計算し、取得費や譲渡費用を差し引いて利益が出る場合、その利益は課税対象となります。家を受け取る側ではなく、家を渡す側の税負担として見落としやすい点に注意してください。

なお、家を受け取る側の不動産取得税については、通常の財産分与であれば基本的にかからないことが多いです。ただし、財産分与の内容が過大であったり、実質的な贈与と判断されたりする場合には、不動産取得税が課される可能性があります。

必要書類

書類	取得先
離婚協議書または調停調書	当事者間で作成 / 家庭裁判所
財産分与契約書	当事者間で作成
権利証または登記識別情報	財産分与する人が保有
譲渡人の印鑑証明書	住所地の市区町村役場
譲受人の住民票	住所地の市区町村役場
固定資産税評価証明書	不動産所在地の都税事務所または市区町村役場
対象不動産の登記事項証明書	法務局

④「売買」による家の名義変更

売買による名義変更は、不動産を購入した場合に買主が行います。通常は売買代金の決済・引き渡しと同時に手続きを行います。売買の場合は不動産会社や金融機関が関与するケースが多く、司法書士への依頼が一般的です。

費用

費用の種類	金額の目安
登録免許税	固定資産税評価額×2.0%※
不動産取得税	固定資産税評価額×３%（土地・住宅の場合）
書類取得費用	数千〜１万円程度
司法書士報酬（依頼する場合）	６万〜12万円程度

※

土地の売買や一定の住宅用家屋では軽減税率が適用される場合があります。

必要書類

書類	取得先
売買契約書	当事者間で作成
権利証または登記識別情報	売主が保有
売主の印鑑証明書	住所地の市区町村役場
買主の住民票	住所地の市区町村役場
固定資産税評価証明書	不動産所在地の都税事務所または市区町村役場
対象不動産の登記事項証明書	法務局

家の名義変更は自分でできる？司法書士に依頼すべき？

家の名義変更（所有権移転登記）は、法律上は自分で手続きすることが可能です。ただし、書類の収集・作成から法務局への申請まで、相応の手間と時間がかかります。自分で進めるか司法書士に依頼するかは、以下の特徴を参考に判断してください。

自分で手続きできるケース・人の特徴

以下に当てはまる方は、自分で手続きを進めやすいといえます。

ただし、自分で手続きを行う場合でも、書類の不備があると法務局から補正を求められ、再提出が必要になります。結果的に時間がかかるケースも多いため、事前の準備を丁寧に行うことが重要です。

司法書士に依頼した方がいいケース・人の特徴

以下に一つでも当てはまる場合は、司法書士への依頼を検討してください。

相続登記の手続きを司法書士に依頼する場合、相続税の申告が必要かどうかも同時に確認しておくことをおすすめします。相続税の申告期限は「相続開始を知った日の翌日から10カ月以内」と定められており、名義変更の手続きとは別に対応が必要です。

なお、遺産分割でもめている場合や、相続人同士で意見が対立しそうな場合は、登記手続きの前に弁護士へ相談することも検討しましょう。司法書士は登記手続きの専門家ですが、相続人間の交渉や紛争対応は弁護士の領域になります。

自分で家の名義変更を行う場合の手続きの流れ（５ステップ）

自分で家の名義変更を行う場合、大きく５つのステップで進めます。各ステップの内容を事前に把握しておくことで、手続きをスムーズに進めやすくなります。

STEP1：対象の不動産の情報を確認する（登記事項証明書の取得）

まず、名義変更を行う不動産の現在の登記情報を確認します。登記事項証明書（登記簿謄本）を取得することで、対象不動産の所在地・地番・家屋番号・現在の所有者などを正確に把握できます。

登記事項証明書は、以下の方法で取得できます。

取得方法	費用	備考
法務局の窓口	600円／通	全国どの法務局でも取得可能
郵送申請	600円／通	法務局に郵送で申請
オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）	窓口交付：490円／通	自宅から申請可能
	送付：520円／通

一戸建ての場合は土地と建物がそれぞれ別の登記になっているため、土地・建物の両方について取得してください。

STEP2：必要な書類（戸籍謄本や印鑑証明書など）を収集・作成する

登記事項証明書で不動産の情報を確認したら、名義変更に必要な書類を収集・作成します。必要書類はケースによって異なりますが、いずれも市区町村役場や法務局での取得が中心になります。

書類の収集は、平日のみ対応している窓口が多いため、スケジュールに余裕を持って進めることが重要です。また、相続の場合は被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式が必要になり、複数の市区町村にまたがって取得しなければならないケースもあります。

各ケースの必要書類については、前章「【ケース別】家の名義変更にかかる費用と必要書類」を参照してください。

STEP3：登記申請書を作成する

必要書類が揃ったら、登記申請書を作成します。登記申請書は法務局のウェブサイトからひな形をダウンロードして使用できます。

記載する主な内容は以下のとおりです。

記載内容に誤りがあると法務局から補正を求められるため、法務局のウェブサイトに掲載されている記載例を参考に、丁寧に作成してください。

STEP4：管轄の法務局へ書類を提出し、登録免許税を納付する

登記申請書と必要書類が揃ったら、対象不動産を管轄する法務局へ提出します。申請方法は窓口持参・郵送・オンラインの３種類があります。

登録免許税は収入印紙を購入して申請書に貼付する方法か、オンライン申請の場合は電子納付で支払います。収入印紙は法務局内の売店や郵便局で購入できます。

なお、申請先は「対象不動産の所在地を管轄する法務局」である必要があります。管轄外の法務局では申請できないため、事前に法務局のウェブサイトで確認してください。

STEP5：「登記識別情報通知」を受け取る

申請後、法務局での審査が完了すると「登記識別情報通知」が交付されます。登記識別情報通知は、従来の「権利証」に相当するもので、将来その不動産を売却したり、担保に入れたりする際に必要となる重要な情報です。

審査にかかる期間は法務局によって異なりますが、通常は２週間〜１カ月程度です。繁忙期はさらに時間がかかる場合があります。

なお、登記識別情報通知は再発行ができません。紛失したからといって直ちに所有権を失うわけではありませんが、将来の売買・贈与・担保設定などの登記手続きで追加の本人確認手続きが必要になるため、受け取り後は大切に保管してください。

家の名義変更をしないとどうなる？放置するリスク

家の名義変更は、手続きが面倒なため後回しにしてしまいがちです。しかし、名義変更を放置すると、売却や担保設定がスムーズに進まない、第三者との関係で権利を主張しにくくなるなど、将来的にさまざまなリスクが生じます。

特に相続による取得の場合は、相続登記が法律上の義務となっているため、早めに手続きを進めることが重要です。

不動産の売却や担保設定を進めにくくなる

登記簿上の名義が前の所有者のままになっていると、買主への所有権移転登記や、金融機関による担保設定の手続きが進めにくくなります。

たとえば、相続した家を売却したい場合でも、亡くなった方の名義のままでは、買主へ直接名義を移すことができません。まず相続人名義への変更を行ったうえで、売買による所有権移転登記を行う必要があります。

また、住宅ローンや事業資金の借入れで不動産を担保に入れたい場合も、登記上の名義が自分のものになっていないと、金融機関の審査や担保設定が進まない可能性があります。将来的に売却や資金調達を検討している場合は、早めに名義変更を済ませておきましょう。

第三者との関係で権利を主張しにくくなる

不動産の所有権は、登記を備えることで第三者に対して主張しやすくなります。名義変更を行っていない状態では、実際には不動産を取得していても、第三者との関係で自分の権利を十分に主張できないリスクがあります。

たとえば、同じ不動産について別の人が先に登記をしてしまった場合、自分が不動産を取得していたとしても、第三者に対して権利を主張できなくなる可能性があります。

名義変更は、単に登記簿上の名前を書き換えるだけの手続きではありません。自分が不動産の権利者であることを第三者との関係で明確にするためにも、重要な手続きです。

【相続による取得のみ】罰則（10万円以下の過料）の対象になる

2024年４月１日から相続登記が義務化されたことにより、相続で不動産を取得したことを知った日から３年以内に名義変更を行わない場合、正当な理由がなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、この義務化は2024年４月１日以前に発生した相続にも遡って適用されます。「何年も前に相続したけれど、まだ親の名義のまま」というケースも対象となるため注意が必要です。過去の相続については2027年３月31日が猶予期限となっています。

なお、遺産分割協議がまとまらないなど、すぐに相続登記ができない事情がある場合は「相続人申告登記」という簡易的な手続きで義務を果たすことが可能です。相続人申告登記は、自分が相続人であることを法務局に申告するだけで完了するため、協議が長引いている場合の暫定的な対応として活用できます。

ただし、相続人申告登記は不動産の名義を正式に相続人へ移す手続きではありません。遺産分割協議がまとまった後は、その内容に応じた相続登記を改めて行う必要があります。

将来的に権利関係が複雑になる可能性がある

名義変更を放置している間に相続人が亡くなると、その相続人の持分がさらにその子や配偶者へと引き継がれ、関係者がねずみ算式に増えていきます。関係者が増えるほど遺産分割協議をまとめることが難しくなり、最終的には手続きが事実上不可能になるケースもあります。

また、相続人の中に認知症の方や未成年者がいる場合、成年後見人や特別代理人の選任が必要になるなど、さらに手続きが複雑化します。名義変更は、関係者が少なく状況がシンプルなうちに進めることが、結果的に最もスムーズです。

家の名義変更に関するよくある質問（FAQ）

まとめ｜不動産の名義変更の放置はリスクが伴うため早めに進めよう

この記事では、家の名義変更（所有権移転登記）について、ケースごとの費用・必要書類・手続きの流れを解説しました。最後に要点を整理します。

名義変更の手続きは、状況がシンプルなうちに進めるほどスムーズです。「何から始めればいいかわからない」「自分のケースではどう手続きすればいいか」など、少しでも不安がある場合はお気軽にご相談ください。

ベンチャーサポートグループでは、相続に関するご相談を無料で承っています。名義変更と合わせて相続税の申告が必要かどうかの確認も含め、専門家が丁寧にサポートします。まずはお気軽にお問い合わせください。