この記事でわかること
- 所有不動産記録証明制度は、2026年（令和８年）２月２日から施行される新しい制度
- 被相続人が所有していた全国各地の不動産情報も、一括で調べることができ、相続登記の漏れを防止することができる
- 古い住所や旧姓、異体字の氏名で登記されている場合は、検索にヒットしない可能性がある
「亡くなった親が、地方に複数の不動産を持っていたらしいが、把握できない」
「名寄帳でも不動産は見つからなかった。どう調べればいいのだろう？」
相続の手続きでは、被相続人がどの不動産を所有していたのかを正確に把握できないケースが少なくありません。
市区町村ごとの名寄帳や固定資産税の通知書を調べても、すべての不動産を把握できるとは限らないのです。
一方、「所有不動産記録証明制度」なら、全国の不動産を一括して調べることができます。
本記事では、所有不動産記録証明制度の概要や開始時期、利用できる人、費用やメリット・注意点をわかりやすく解説します。
目次
所有不動産記録証明制度とは
「所有不動産記録証明制度」とは、全国にある登記人名義の土地や建物の情報を、一括で調べられる新しい制度です。
調査結果は登記官によってリスト化され、証明書として交付されます。
従来の不動産情報は、市区町村ごとに個別調査が必要でしたが、この制度を利用すると１回の請求で全国の登記済み不動産を確認できるようになります。
被相続人（亡くなった人）の住所と氏名をもとに申請すれば、その人が所有していた不動産をまとめて把握できるため、不動産の見落としを防ぎ、相続登記の負担を大幅に軽減できるとされています。
いつからスタートするか
所有不動産記録証明制度は、2026年（令和８年）２月２日から施行される予定です。
制度が導入された背景
所有不動産記録証明制度が導入された背景には、「所有者不明土地問題の解消」と「相続手続きの効率化」があります。
所有者不明土地とは、相続発生後に新しい所有者が登記されず、登記簿を見ても所有者や連絡先がわからなくなってしまった土地のことです。
所有者不明土地は年々増加しており、公共事業や復旧・復興事業を妨げる、周辺環境の悪化を招くといった問題が発生しています。
こうした課題を解決するため、相続人が被相続人名義の不動産を漏れなく把握できるよう、所有不動産記録証明制度の導入が決まりました。
相続登記との関係
所有者不明土地が発生する大きな要因の一つは、相続登記が行われないことです。
相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなったとき、法務局にて、その不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きのことです。
従来は相続登記が義務ではなかったため、土地の遺産分割が行われないまま相続が繰り返された結果、所有者がねずみ算式に増えていく事態が多発していました。
この問題に対応するため、2024年４月より相続登記が義務化され、不動産を相続した人は、その不動産が自分のものであることを明らかにする手続きを「必ず」行わなければならなくなりました。
所有不動産記録証明制度が整備されることで、所有者不明土地の解消や、相続手続きの効率化、そしてスムーズな相続登記につながることが期待されています。
所有不動産記録証明制度を利用できる人
所有不動産記録証明制度を利用できる人は、以下のとおりです。
- 不動産の登記名義人本人
- 登記名義人の相続人
- 登記名義人または相続人の代理人
代理人になれる人の範囲はまだ公表されていませんが、未成年者の親や成年後見人、遺言執行者、司法書士などの専門家が当てはまると思われます。
制度利用時の費用
こちらも現時点で正式な金額は公表されていませんが、所有不動産記録証明制度を利用する際は、証明書の発行手数料が必要になると予想されます。
現行の登記事項証明書は、書面請求で１通600円、オンライン請求では520円です。所有不動産記録証明制度も、同程度の費用がかかると考えられています。
また、司法書士などの専門家に代理申請を依頼する場合は、発行手数料に加えて別途報酬が発生します。
所有不動産記録証明制度のメリット
所有不動産記録証明制度には、相続手続きを進めるうえで次のメリットがあります。
（１）不動産の見落とし防止につながる
現時点において、被相続人が所有している不動産を調べるには、「固定資産税の課税明細書や納税通知書」のほか、「市区町村ごとの名寄帳（なよせちょう）」を確認する方法が一般的です。
また、登記済権利証や売買契約書から、不動産を特定できるケースもあります。
しかし、これらの方法には限界があります。
- 固定資産税が非課税の不動産は、課税明細書や通知書に記載されない（例：私道、田園、山林）
- 共有不動産で代表者が別にいる場合、被相続人には課税関係の書類が届かない
- 名寄帳や固定資産税通知書でわかる内容は、市区町村単位の不動産情報に限られるため、他の自治体にある不動産を把握できない
- 権利証や契約書を紛失していると、不動産の存在そのものを確認できない
所有不動産記録証明制度を利用すれば、固定資産税が非課税の不動産や、権利証を紛失した不動産も確認できます。
相続人が気づかなかった不動産を把握できる可能性が高まり、相続登記の見落とし防止に役立ちます。
（２）全国各地の不動産を一度に確認できる
被相続人が住所地以外にも不動産を所有していた場合、それぞれの市区町村役場に対し、名寄帳を請求する必要があります。
そのため、全国に複数の不動産を持つケースでは、調査するにも時間と手間がかかります。
一方、所有不動産記録証明制度を利用すれば、登記名義人の住所と氏名をもとに、全国の登記済不動産を一括で確認できます。
（３）相続手続きがスムーズに進む
相続に必要な不動産の情報を揃えるまでに時間がかかると、遺産分割協議や相続登記の開始が遅れてしまう原因となります。
所有不動産記録証明制度を利用すれば、故人が所有していた全国の登記済み不動産を一括でリストアップできるため、不動産調査の時間を大幅に短縮できます。
不動産の情報が早期に揃うことで、遺産分割協議や相続登記の準備、相続税の申告・納税準備もスムーズに進めやすくなります。
（４）相続トラブルの防止につながる
相続においては、「不動産の存在を知らなかった」「調査に漏れがあった」といった情報の不一致が、相続人同士のトラブルを引き起こすケースもあります。
所有不動産記録証明制度を活用すれば、相続人全員が同じ不動産情報を共有でき、特定の相続人だけが情報を持っていることによる情報格差や、不公平感が解消されます。
また、調査漏れがなくなることで相続手続きが効率的に進み、公平かつ円満な遺産分割をしやすくなります。
所有不動産記録証明制度の注意点
所有不動産記録証明制度は、不動産の調査漏れを防ぎ、相続手続きを効率化できる便利な制度です。
ただし、調査範囲には限界があります。
（１）住所と氏名が一致しないと、一覧表に記載されないことがある
登記簿に記録されている住所が古いままだったり、旧姓や異体字の氏名のまま登記されている場合は、検索にヒットせず、不動産情報が正しく表示されない可能性があります。
特に、結婚や転居で氏名や住所が変わっているのに登記が更新されていないケースや、所有者の名義が祖父母など前の代のままになっている場合には、請求時に入力した情報と一致せず、証明書に反映されないことがあります。
「住所等の変更登記」も申請が義務になる
2026年（令和８年）４月１日からは、住所や氏名を変更した場合の登記申請（住所等の変更登記）が義務化されます。
不動産の所有者は、住所や氏名を変更した日から２年以内に法務局で変更登記を行わなければならず、正当な理由なく申請をしなかった場合には５万円以下の過料の対象となります。
さらに同日からは、住民票や戸籍の附票情報と不動産登記情報が連携される仕組みもスタートします。
個人の場合は、あらかじめ法務局に検索に必要な情報を届け出ておきます。法務局は定期的に住基ネットを検索し、住所や氏名が変更されたことがわかった場合は、本人の了解を得て職権で変更登記をします。
この改正により、以下のメリットが想定されます。
- 住所変更のたびに法務局へ行く手間が省ける
- 住所変更登記の漏れがなくなる
- 売買や相続による所有権移転登記をする際に必要だった、住所変更登記を省略できる
所有不動産記録証明制度を利用する際の「住所や氏名の不一致による不動産情報の未表示」も少なくなることが期待されます。
（２）相続登記がされてない不動産は、一覧表に記載されない
被相続人が相続登記をしていなかった場合、被相続人の名義で検索をしてもその不動産の情報はヒットしません。
所有不動産記録証明制度では、「未登記の相続不動産」を確認できない点には注意が必要です。
（３）建物登記が未了の場合も、一覧表に記載されない
中には、登記簿に情報が記録されていない「未登記建物」もあります。
所有不動産記録証明制度の調査対象は、登記されている不動産のみです。
そのため、制度を利用しても、未登記建物は一覧表に表示されません。
制度で確認できない不動産を調べる方法
所有不動産記録証明制度を活用しても、すべての不動産を完全に把握できるわけではありません。
相続人が不動産を調査する際には、登記簿情報に加えて、名寄帳・固定資産税の納税通知書・権利証・売買契約書・登記事項証明書などからも確認することが大切です。
- 名寄帳
- 市区町村内で所有している不動産を所有者ごとにまとめた台帳で、未登記の不動産が記載されている場合がある。
- 固定資産税の納税通知書
- 毎年春に送付される課税明細書で、不動産の所在地や評価額を確認できる。
- 登記事項証明書
- 所在地がわかっている不動産について、所有者の氏名・住所や権利関係、抵当権の有無などを確認できる。
所有不動産記録証明制度を利用するときの流れ
所有不動産記録証明制度の利用方法は、ほとんどが未公表です。
そのため、現行の制度の手続きを参考に流れを紹介します。
（１）法務局へ問い合わせる
所有不動産記録証明書は、「法務大臣が指定する登記所」で取得できるとされています。
制度が利用できるようになったら、法務局のウェブサイトを確認し、申請方法や必要書類、郵送対応の可否を問い合わせましょう。
（２）必要書類を準備する
相続人が請求する場合は、被相続人の戸籍謄本や相続関係を証明できる書類、請求者本人の確認書類などが必要になると考えられます。
代理人が請求する場合は、委任状の提出も必要になるでしょう。
また、法定相続情報一覧図の写しを提出することで、各法務局に戸籍謄本を提出する手間を省略できる可能性もあります。
（３）書類を法務局へ提出する
書類を法務局に提出し、所有不動産記録証明制度の利用を申請します。
申請時には、証明書の発行手数料を納める必要があるでしょう。
（４）法務局の登記官から書類が交付される
申請受理後、登記官は不動産の調査を行い、対象となる不動産をリスト化した証明書を交付します。
証明不動産記録証明制度でよくある質問
ここからは、証明不動産記録証明制度で「よくある質問」にお答えします。
証明書はオンラインでも取得できる？
証明書の取得方法については、まだ正式には公表されていません。
ただし、現在でも登記事項証明書は、法務局のオンラインシステムから請求が可能です。
そのため、所有不動産記録証明制度でもオンライン請求が導入される可能性は高いと考えられます。
また、制度開始当初は書面請求が中心でも、段階的にオンライン対応ができるようになる可能性はあります。
法人が所有している不動産も調べられる？
所有不動産記録証明制度では、法人名義の不動産についても調査できる見込みです。
具体的な請求方法や必要書類については、制度開始にあわせて法務省から公表される予定です。
また、2026年４月から始まる住所等の変更登記申請義務化により、法人の場合も、本店移転や商号変更があった場合には登記を行う必要があります。
法人については、商業・法人登記上で住所などの変更があると、その情報が不動産登記システムに連携され、法務局側で変更登記をする仕組みが導入される予定です。
不要な土地が見つかったが、どうすればいい？
相続においては、使い道のない土地や負担だけが大きい土地が見つかることもあります。
そのような場合、以下のような対応策があります。
- ①相続放棄をする
- 被相続人のすべての財産を相続しない方法。相続放棄をするには、相続開始を知ってから３カ月以内に家庭裁判所へ申述しなければならない。
- ②相続したうえで売却をする
- 立地条件が悪い土地は買い手がつくまでに時間がかかり、その間も固定資産税を負担し続ける必要がある。
なお、相続人がすぐに決まらない場合は、暫定的に「相続人申告登記」をしておく方法もある。 - ③「相続土地国庫帰属制度」を利用する
- 相続や遺贈によって取得した不要な土地を国に引き渡すことができる。
ただし、審査手数料に加えて10年分の土地管理相当額が必要な点や、建物がない、担保権が設定されていないなどの厳格な要件を満たす必要があり、利用のハードルは高め。
不要な土地や建物を手放したいときは、貸出や贈与も含め、さまざまな方法を検討しましょう。
不動産の相続は「専門家集団」に相談を
「どこに、どのような不動産があるかわからない」
「エンディングノートや遺言書も見つからない」
そのような場合、所有不動産記録証明制度を活用すれば、不動産の手がかりを見つけやすくなります。
また、生前のうちに所有不動産記録証明制度を活用して、不動産情報を洗い出しておけば、相続対策にもなります。
相続人が相続を円滑に進められるよう、調べた情報も含めた財産目録を作成しておくとよいでしょう。
もっとも、不動産の調査や相続登記、税金の計算、さらに売却や活用に関しては、専門的な知識が欠かせません。
相続手続きを漏れなく、かつ円滑に進めるためには、税理士・司法書士・不動産部門といった専門家集団に相談しましょう。
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