人生の中で、不動産を売却するという取引は、何度も経験することではないと思います。
また、どちらかというと、不動産業はこれまでブラックボックスのように思われていたかもしれません。
しかし、インターネットの普及によって、一般の方でもご自身で色々なことを確認できるようになったと思います。
本記事をご覧いただくことによって、不動産業者に任せきりにせず、スムーズな不動産取引を目指していただけると幸いです。
目次
それでは、さっそく売却の流れについて、順番に解説させていただきます。
まずは、一年の中で、いつ頃不動産を売却するかを考える必要があります。
結論からご説明しますと、1～3月に売却することをおすすめします。
人によって不動産を売却する事情は様々だと思いますので、事情を完全に無視してまで時期を考慮する必要はないと思います。
しかし、「マーケットウオッチ」に掲載されている指標をみてみると、一年の中で、1～3月の取引が多いことがわかります。
日本では4月から新年度が始まるため、転勤や入学などのファミリーイベントが自然と多くなります。
そのため、3月中には引っ越しを済ませたいと考える方が多くなり、結果的には不動産取引が活発になるため、早期に高値で成約する可能性につながるのです。
詳細については後述しますが、売却益に関する税率は、所有期間によって異なることがあります。
売却を予定する時期の1月1日時点で、売却する不動産を何年間所有しているかを抑えておきましょう。
まずはご自身にて、周辺の売り出し物件情報などをインターネットなどで相場を確認してください。
相場を知ることで、査定の説明に対する理解度が格段に上がりますし、また、より具体的な質問が可能になります。
おおよその相場を確認することができたら、不動産業者に査定を依頼します。
不動産業者の選び方については、後述いたします。
不動産業者による査定の方法ですが、以下の2パターンがあります。
基本、営業マンは訪問をしません。
営業マンが訪問をします。
価格の算出方法は机上査定と変わりませんが、実際の使用状況なども確認します。
査定の結果、以下の3パターンのいずれかの方法によって、査定価格と売り出し価格を算出します。
通常の取引であれば、「取引事例比較法」を使用しますので、その手法を覚えてしまえば問題ありません。
| 査定価格の主な算出方法 | 対象となる不動産 | |
|---|---|---|
| 取引事例比較方法 | 実際に取引された成約物件と、売却不動産のそれぞれに評点付けを行い、比較して算出する方法 | 一般的な不動産取引全般 |
| 原価法 | 再度、一戸建てなどを建築した場合の原価を基に算出する方法 | 一戸建ての建物部分を算出する際 |
| 収益還元法 | 投資利回りを基準として、算出される方法 | 投資用不動産など |
（取引事例比較方法にて）比較対象とした物件が成約するまでにかかった期間や、現在売り出し中である物件の価格や売り出し後の期間を考慮し、売り出し価格を決定
上記のように、不動産業者より査定価格と売り出し価格を提案されることとなります。
この時点で不動産に関する相場知識がないと、具体的な質問などをすることができないので、周辺の相場を抑える必ず抑えておくようにしましょう。
売り出し価格を決定するポイントは、少しでも高く売りたいからといって、相場を上回るような売り出し価格にせず、高くても査定価格の110％ほどを目安とすることです。
相場を上回るような高値で売り出しをすると、販売が長期化するばかりか、売れない物件というレッテルを張られてしまい、結果的には想定を下回るような価格の取引になる可能性もあります。
また、住宅ローンなどの残債があれば、その金額を上回る価格設定も考えなければなりません。
もし、取引価格よりも住宅ローンの残債が多ければ、手持ちのキャッシュを持ち出す必要があります。
次に、売却をお願いする不動産業者と媒介契約を締結します。
媒介契約には以下の3つの種類がありますので、ご自身にとって何が適しているかをよく考慮して決めてください。
| 複数会社で売却してよいか | 売主自らが見つけてきた相手との取引 | 指定流通機構※への登録義務 | 売主への業務報告義務 | 契約有効 期間 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 〇 | 〇 | 任意 | 任意 | 制限なし |
| 専任媒介契約 | × | 〇 | 7営業日以内 | 2週間に1回以上 | 3ヵ月 |
| 専属専任媒介契約 | × | × | 5営業日以内 | 1週間に1回以上 | 3ヵ月 |
※指定流通機構とは、通称「レインズ」と呼ばれます。
不動産業者は、指定流通機構に登録された全物件の情報を閲覧することができ、買主に最適な物件を見つけることが可能です。
次に、不動産の売却活動を行います。
売却活動に関して、簡単に流れを解説します。
売却活動の流れは以下となります。
インターネットやチラシをみた買主が、不動産業者にて希望条件と内見希望日のヒアリング
↓
不動産業者から売主へ内見スケジュール確認
↓
内見
↓
内見の結果を売主へ報告
このような流れで売却活動が進んでいきます。
一般的には、10組の内見が入れば成約すると考えられているので、10組の内見が入ったにも関わらず、成約する見込みがないときは、価格が適正でないということも考えられます。
その場合は、価格改定も視野に入れなければなりません。
不動産業者から売主への報告内容は、大手の業者であれば、インターネット広告のPV数なども含まれますので、内見数と合わせて、売り出し価格の改定をするための指標にしてください。
あまり身構える必要はないと思いますが、不動産ををよりよく見せるためにはポイントがあります。
考え方としては、「もし、自分が買主の立場だったらどのような印象を受けるか」だと思います。
以下のポイントを抑えておきましょう。
これは、買主に、どの箇所も明るく感じていただくためです。
100円ショップなどのスリッパは避けた方がよいでしょう。
特に水回りは、目に付きやすいため、いつもよりも丁寧に掃除するとよいでしょう。
家の中にたくさん人がいると、どうしても狭く見えてしまうためです。
売主から積極的にアピールする必要はありませんが、話題に出た際にさりげなく見せることができるとよいでしょう。
「不動産を購入したい」という方が現れると、不動産会社からの連絡とともに、購入希望者から購入申込書を受け取ります。
購入申込書には、購入希望価格※1や手付金※2の額など、契約に関する条件が記載されているので、内容を確認し、売買契約日の調整をします。
※1：購入希望価格の具体例
売り出し価格5,000万円に対して、購入希望価格は4,800万円などとなります。
上記の場合、売主は納得がいかなければ、「4,850万円であれば売却します。」と交渉したり、断ることも可能です。
※2：手付金は、売買契約時に、買主から売主が売買代金の一部として受領する金額です。
物件の引渡手続きは、一般的には、不動産業者や司法書士、売主、買主が揃って行われます。
時期としては、売買契約を結んでからおおよそ1か月後になるケースが多いです。
まず、不動業者をどう選ぶかの前に、仲介手数料の仕組みについて、簡単にご説明します。
なぜかというと、不動産業者の中には、より多くの利益を得たいがために、売主本位ではない提案をする業者も存在するからです。
具体的な計算方法は後述いたしますので、不動産業者がどのような考え方によって仲介手数料を得るのかについてご理解いただきたいと思います。
仲介手数料は大きく「両手仲介」と「片手仲介」の2種類に分類されます。
「両手仲介」とは、1社の不動産業者が売主・買主のそれぞれから仲介手数料を得ることができるため、不動産業者が最も望む方法です。
以下の図は、売却を依頼した不動産業者がA社、買主もA社の顧客だった場合を表しています。
また仲介手数料が100万円と仮定します。
図をご覧いただくとわかるように、一度の取引によって、A社は200万円を得ることができます。
「片手仲介」とは、1社の不動産業者が売主から、また別の不動産業者が買主から仲介手数料を得ることができる方法です。
売却を依頼した不動産業者がA社、買主はB社の顧客だった場合です。
片手仲介の場合は、このように売主もしくは買主の一方からしか仲介手数料を得ることができません。
よって、多くの不動産業者は両手仲介を望む傾向にあります。
売り物件を確保することが両手仲介の機会増加に直結するため、冒頭のように、売主本位ではない提案をする業者が存在することを頭の片隅に入れておいてください。
不動産業者は、大きく分けると、大手の不動産業者か地元の不動産業者かの2択となり、特徴も異なります。
それぞれの主な特徴と業者選びのポイントについて、以下の表をご確認ください。
| 大手不動産業者 | 地元の不動産業者 | |
|---|---|---|
| 主な特徴 | ・仲介業務＋αのサービス ・インターネット広告が充実 ・大手ならではの安心感 | ・地元情報に詳しい ・地元コミュニティからの取引も期待できる |
| ポイント | ・営業担当者の応対 ご自身が、買う側の立場だったとして、その営業担当者から購入したいと思うか ・過去に、周辺物件での取引がある会社か 過去に取引事例があれば、顧客を抱えている可能性もあり、また表面的ではない当時の取引状況などもわかる ・前段の通り、両手仲介を望むため、過去の取引事例と比較しても高い査定金額を提示してきていないか 査定価格が高い＝良い会社とは限らない。 売主は少しでも高く売りたいと思うのが当然だが、売主の意向に沿いすぎた査定価格は、両手仲介を望むための手段と考えられるため。 ・宅配チラシとしてポストインされている情報を鵜呑みにしない。 | |
不動産業者に支払う手数料ですが、宅地建物取引業法によって上限額が決められており、一般的に不動産業者はその上限額を手数料としています。
取引価格によって異なりますが、400万円超の取引価格であれば、以下の式となります。
例1：取引価格が5,000万円だった場合
5,000万円×3％ → 150万円＋6万円 → 156万円×110％ →仲介手数料は171.6万円
ちなみに、取引価格が200万円以下の場合は、
取引価格×5％×消費税
200万円超400万円以下の場合は、
取引価格×4％＋2万円×消費税
となります。
「売却の流れ」でのご説明した、相場の具体的な調べ方について、順を追ってご説明します。
まず、以下のサイトを利用して、売却をお考えの不動産により条件が近い取引事例物件を、2～3物件ピックアップします。
条件の要素は、最寄り駅、最寄り駅からの徒歩分数、間取り（間数）、築年数、方位、階数などです。
成約時期は、は直近3ヵ月以内の取引事例が理想ですが、なければ最長でも1年以内とお考えください。
レインズマーケットインフォメーション
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトで、直近1年間に売買された成約価格情報を検索することができます。
土地総合情報システム
国土交通省が不動産取引を行った方を対象としたアンケートを実施し、その結果をデータ化しております。
SUUMOなどの不動産ポータルサイト
手軽に、現在、売り出し中の物件を確認することができます。
しかし、売り出し中であって、成約した金額ではないことについてご注意ください。
ピックアップ後、坪単価（一坪当たりの単価）を算出します。
今回は、売却する不動産がマンションであるケースを想定して、取引事例2物件の坪単価を算出します。
坪単価の算出方法 ⇒ 成約価格（万円） ÷ 面積（㎡） ÷ 0.3025 ※1
※1：1㎡＝0.3025坪
事例1：取引価格5,000万円、面積70㎡の坪単価⇒ 5,000万円÷70÷0.3025⇒約236万円
事例2：取引価格6,000万円、面積80㎡の坪単価⇒ 6,000万円÷80÷0.3025⇒約247万円
次に上記の事例をそのまま利用し、②にて算出した坪単価と売却をする不動産の面積を掛け合わせます。
事例1と事例2の平均を算出※2 ⇒ 平均値は約241万円…A
売却する不動産が75㎡の場合、75×0.3025⇒22.68坪…B
売却をする不動産の相場は、A×B ⇒ 約5,465万円となります。
よって、売り出し価格のイメージは、5,465万円×110％ ⇒ 約6,010万円 ⇒ 5,980万円※3
となります。
この手法は、ご自身でできる簡易な取引事例比較法であるといえます。
実際の取引事例比較方法は、さらに細かな項目をそれぞれ評点付けしていくのですが、皆様がご自身で相場を知るレベルであれば、こちらで十分だと思います。
※2：事例2物件あるうち、最も条件の近い事例を基準値とするのか、それとも平均値を基準値とするのかの判断は、事例を見比べたうえで、感覚で判断するしかありません。
※3：計算結果である6,010万円から5,980万円と変更しましたが、ネット検索などを想定して台変わりをさせております。
不動産の売却にあたっては、すでにご説明した仲介手数料以外にも費用がかかります。
こちらでは、各タイミングにおいてどのような費用が発生するのかについてご説明します。
以下の表にて、不動産売却において発生する費用と、それぞれの必要なタイミングを取りまとめました。
| 売買契約の前 | ・住宅診断費用（ホームインスペクション） 木造一戸建てなど古い物件の場合、必要になるケースがある |
|---|---|
| 売買契約の後 | ・仲介手数料（以下①or②のいずれかは仲介会社による） ①全体の50％ ②全額決済時支払いのため、契約時点は支払いなし ・売買契約書に貼付する印紙代 費用とは別の話ではあるが、売買契約時には、買主から手付金（売買価格の一部）を受領する。 手付金の額は、取引の対象となる不動産価格によって、様々ではあるが、一般的には取引価格の10％となるケースが多い。 |
| 決済・引き渡し時 | ・仲介手数料（金額は売買契約時の支払い状況による） 住宅ローン残債分、住宅ローンの抵当権抹消費用（2～3万円）（住宅ローンの残債がある場合） ・引っ越し費用（ご自身の引っ越しが絡む場合） |
| 確定申告後 | ・譲渡所得税 売却の結果、利益が出れば確定申告を行い、税金を支払う義務がある。 |
ここでは、表の最下部に記載した確定申告後に支払う譲渡所得税に関してご説明します。
不動産を売却し、譲渡所得が発生した場合、その譲渡所得に対して、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得の計算の仕方は以下の通りです。
| A | 譲渡収入金額 | 売却した金額＋固定資産税・都市計画税の精算金 |
| B | 取得費 | 次の①or②の大きい金額 ①実額法：土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、 建物の減価償却費を差し引いた金額 ②概算法：譲渡収入金額×5％ |
| C | 譲渡費用 | 不動産を売却するためにかかった費用 |
譲渡所得税の計算については、譲渡した年の1月1日現在において、その不動産の所有期間が5年以下か、5年を超えるかによって、税率が変わります。
それぞれの税率は以下となります。
| 所有期間 | 税率 | |
|---|---|---|
| 居住用 | 非居住用 | |
| 5年以下 | 39.63％ | |
| 5年超～10年以下 | 20.315％ | |
※上記税率には所得税・住民税・復興特別所得税を含めております。
※1譲渡費用については、概算で500万円としております。
具体的には以下の項目などを計上することが可能です。
・土地を売るために不動産業者へ支払った仲介手数料
・登記または登録に要する費用
・売主が負担する印紙税
・土地などを売るために、建物を取り壊した費用
・測量費用
こちらには居住期間の修繕した費用や固定資産税などの維持管理費用などは含まれませんので、ご注意ください。
ここでは譲渡所得に関する主な特例を解説します。
条件が合致すれば、支払う所得税を抑えることができますので、是非活用してください。
また、居住用であったか、非居住用であったかによって税率が変わります。
税率は以下の表の通りとなります。
| 所有期間 | 税率 | |
|---|---|---|
| 居住用 | 非居住用 | |
| 10年超 | ①課税譲渡所得が6,000万円以下の部分：14．21％ ②課税譲渡所得が6,000万円超の部分：20.315％ | 20.315％ |
また、上記2特例の主な適用要件は、以下の通りです。
売却に関する必要書類ですが、こちらについても各タイミングにおいてどのような書類が必要となるかをご説明いたします。
また不動産業者が書類を取得してくれるケースもありますので、基本的には不動産業者に案内された通りに準備すれば問題ありません。
重要事項説明書、売買契約書、管理規約集、長期修繕計画書、
物件パンフレット（お持ちであれば）、建築確認済証、検査済証、
住宅性能評価書（取得している物件であれば）、物件の図面
不動産は2通りの方法にて、売却をすることができます。
これまでご説明してまいりました、不動産仲介業者に依頼し、買主を探してもらう方法が1つ目、
続いて2つ目は、不動産買い取り業者に買い取ってもらう方法です。
以下の表では、それぞれのメリット・デメリットを相対的に比較してみました。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 買い取り | ・価格さえ同意できれば、すぐに売却をするこ とができ、現金化まで時間がかからない ・仲介手数料がかからないケースがある 買い取りをする不動産業者が取引の相手となり、不動産仲介業者が存在しない場合 ・仲介会社が広告を実施しないので、 ご近所に知られずに売却することができる | ・売却金額が安くなる 仲介での金額と比較すると、1～2割減程が目安 |
| 仲介 | ・買い取りと比較すると高値での売却が可能 | ・売却期間が長期化すれば、内見が面倒になる ・仲介手数料がかかる |
以上、不動産を売却する際の流れやポイントについてご説明させていただきました。
不動産の売却は、要所で売主自らが判断をしなければなりません。
的確な判断をするためには、事前準備をしっかりと行い、取引の流れ、不動産相場を理解することがとても重要となります。
