不動産売却ではさまざまな税金や、測量などの諸費用がかかります。
どのような税金が発生し、いくらかかるのか、いつ支払うのか気になる方もいるのではないでしょうか。
特に不動産売却で利益が出そうな場合、所得税や住民税が高額になるのではないかと不安になります。
そこで今回は、不動産売却で発生する税金に加えて、諸費用につき解説します。
特に、マイホームを譲渡したときの所得税と住民税の特例を詳しく紹介しますので、不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
目次
まず、印紙税と登録免許税、消費税について押さえておきましょう。
この3つの税金のうち、不動産売却の売主が必ず負担するのは印紙税です。
| 印紙税 | 売買契約書など文書に課税される税金 |
| 登録免許税 | 登記、登録の際に課税される税金 |
| 消費税 | 収益用物件の譲渡代金、司法書士報酬、仲介手数料にかかる消費税 |
一般的に「印紙代」と呼ばれているのが印紙税です。
印紙税は、売買契約書や請負契約書など文書に課税される税金で、文書に記載された金額を基準に税額が決まります。
印紙税額は、たとえば売買契約書記載の代金額が5,000万円を超え1憶円以下なら6万円ですが、通常、売主と買主で平分して負担します。
通常、印紙税は売買契約締結時に支払います。
不動産の売買契約締結時に売主と買主との間で売買契約書を取り交わすためです。
登録免許税とは、登記、登録の際に課税される税金で、不動産売却の決済のときに売主が負担することがあります。
決済とは、買主が不動産の売買代金を売主に支払うと同時に不動産の所有権移転登記を行うことをいいます。
売買契約と同時に決済が行われることはまれで、売買契約締結後1～3か月以内のケースが多いので、登録免許税もそのとき支払います。
不動産に抵当権が設定されていたり、所有者の住所や氏名が変わっていたりする場合、売主がそれらの登記に必要な登録免許税を負担します。
たとえば、住所変更登記の登録免許税は不動産1つにつき1,000円、抵当権抹消登記の登録免許税は抵当権1つにつき1,000円です。
なお、売却不動産の所有者が亡くなっていて、相続登記が未了の場合は、相続による所有権移転登記に登録免許税がかかります。
相続登記については、住所変更登記や抵当権抹消登記とは別に、できるだけ早く行う必要があるので、注意しましょう。
売却した不動産が土地なのか建物なのかなどにより、消費税が課税されるか、されないかが変わるので、詳しく確認しましょう。
土地や借地権の売却代金は、原則として消費税は非課税です。
では、売却するのが建物の場合も非課税でしょうか。
建物が売主の自宅や別荘なら、基本的に消費税はかかりません。
しかし、売主が個人であっても、投資用マンションの売却には消費税がかかり、納税期限は原則として不動産を売却した年の翌年の3月31日です。
なお、投資用のマンション売却でも、前前年の収入が1,000万円を超えていなければ消費税は免除されます。
不動産の売主は、売却を仲介してもらった不動産会社に支払う仲介手数料に課税される消費税を負担しなければなりません。
不動産会社が課税事業者であれば、仲介手数料の10％の消費税がかかります。
仲介手数料にかかる消費税を具体的に計算してみましょう。
たとえば、消費税課税事業者である不動産会社に3,000万円の土地売却の媒介を依頼した場合で考えます。
不動産の売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料と消費税の簡易な計算式は以下の通りです。
売買価格3,000万円×3％＋6万円＝96万円（消費税抜きの仲介手数料）
96万円×10％＝9万6,000円（仲介手数料にかかる消費税）
96万円+9万6,000円＝105万6,000円（消費税込みの仲介手数料）
この仲介手数料にかかる消費税は、仲介手数料を支払うタイミングと同じで、売買契約成立時や決済時に支払います。
なお、免税事業者が仲介をした不動産会社である場合、仲介手数料の4％が仲介手数料に上乗せされます。
上記の例で不動産会社が免税事業者であれば、3万8,400円を消費税抜きの仲介手数料である96万円に上乗せした額を支払います。
不動産の売主が、決済時に住所変更登記や抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、司法書士報酬にかかる消費税を負担しなければなりません。
通常、決済時または決済後に司法書士から司法書士報酬を請求されます。
不動産売却で利益が出た場合、所得税と住民税が譲渡所得に課税されます。
不動産譲渡にかかる所得税と、お給料などにかかる所得税は分離して課税されるので注意が必要です。
不動産の譲渡所得（不動産を売って得た利益）は意外と金額が大きくなるケースもあり、節税対策も念頭において不動産売却活動をする必要があります。
譲渡所得の計算方法や特例につき詳しく見ていきましょう。
収入金額から取得費と譲渡費用および特別控除額を差し引いた額が譲渡所得です。
譲渡所得に乗じる税率は以下のとおりです。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
気をつけなければならないのは、不動産の所有期間により譲渡所得に対する所得税と住民税の税率が異なることです。
不動産を売却した年の1月1日現在を基準として所有期間が判断されます。
次のケースで実際に譲渡所得を計算してみましょう。
以下の式により課税譲渡所得金額を算出します。
6,000万円（収入金額）－（3,500万円（取得費）＋300万円（譲渡費用））＝2,200万円（課税譲渡所得金額）
この課税譲渡所得金額2,200万円に所得税と住民税の税率を乗じると、所得税額と住民税額を算出できます。
2,200万円（課税譲渡所得金額）×長期譲渡所得の税率15％＝330万円（不動産譲渡にかかる所得税）
2,200万円（課税譲渡所得金額）×住民税の税率5％＝110万円（住民税）
なお、所得税と住民税の他に、復興特別所得税が課税されます。
上記のケースの復興特別所得税は、2,200万円に2.1％を乗じて算出した46万2,000円です。
特別控除の適用を受けることができれば譲渡所得が低くなり、所得税と住民税、復興特別所得税が安くなります。
特別控除はいくつかありますが、代表例は最高3,000万円まで控除できる「居住用財産譲渡の特別控除」です。
居住用財産譲渡の特別控除の主な適用要件
| 所有期間の長短 | 関係なし |
| 対象 | 自分が住んでいる家の譲渡、家と併せて敷地や借地権の譲渡 |
| 以前に住んでいた自宅や敷地を譲渡した場合 | 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡 |
| 譲渡の当事者 | 売主と買主が特別の関係にないこと （親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人などへの譲渡には適用されない） |
不動産売却で譲渡所得が出た場合に受けられる特例は、他にもあります。
相続した空き家やマイホームを譲渡した場合の特例、特定の買い替え特例、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率について概要を紹介します。
これは、譲渡所得から上限3,000万円を控除できるという特例で、適用を受けるためには、次の要件を満たしていなければなりません。
なお、同一敷地内に親の家と子の家がある場合の制限など、細かな要件があるので注意が必要です。
居住用財産を譲渡した場合の軽減税率、特定の買い換え特例の概要は以下の通りです。
| 居住用財産を 譲渡した場合の軽減税率 | 居住用財産を譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えていること |
| 特定の買い換え特例 | （譲渡資産等の要件） ・居住用の家屋と敷地の譲渡であること ・居住期間が10年以上、所有期間が10年を超えていること ・配偶者など特別な関係にある者への譲渡でないこと ・譲渡にかかる対価が1憶円以下であること ・その年、前年または前前年に3,000万円控除（空き家にかかる譲渡所得の特別控除を除く）、居住用財産譲渡の軽減税率の適用を受けている場合は不可 |
特定の買い換え特例は、この他に次のような買い換え資産の要件もあります。
なお、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率と、特定の買い換え特例のどちらも、居住の用に供しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合も適用されます。
ここまで、譲渡所得にかかる所得税と住民税や特例について見てきましたが、それぞれの支払い時期を確認します。
不動産売却で譲渡所得が出た場合、期限までに確定申告を行い、所得税を納めなければなりません。
確定申告および所得税の納税期限は次の通りです。
不動産を売却してしばらく経ってから確定申告と納税を行うケースの場合、あらかじめ譲渡所得税に充てる資金を予定しておく必要があります。
たとえば、令和2年1月に得た不動産の譲渡所得にかかる所得税の支払い期限は、令和3年3月15日です。
このように、すっかり忘れたころに支払うことになるため、納税資金は手元に残しておきましょう。
住民税の納付期限は、普通徴収と特別徴収で異なります。
普通徴収とは、会社員以外の個人事業主の方が納付する方法で、居住地の市区町村から送られてくる納税通知書に従い納付します。
普通徴収による場合、6月、8月、10月、翌年1月の各月末が住民税の納付期限です。
特別徴収の場合、会社が従業員の給与から住民税を天引きして納税します。
所得税の納税時期は確定申告時であることがわかりましたが、うっかり期限内に確定申告するのを忘れてしまった場合はどうしたらよいでしょうか。
決められた期限を過ぎてから行う確定申告は、期限後申告とされます。
期限後申告をすると、納めるべき所得税だけでなく、無申告加算税も払わなければなりません。
原則として、各年分の無申告加算税の税率は以下の通りです。
確定申告の期限を過ぎてしまったときは、できるだけ早く申告しましょう。
また、一定の要件に該当する場合、無申告加算税が課されなかったり、軽減されたりします。
納付期限までに所得税を納めるのを忘れていた場合、法定納期限の翌日から納付する日までの日数に応じて利息に相当する延滞税が課されます。
どのようなケースで延滞税が課されるかというと、確定申告で納付すべき額とされた税額を、法定納期限までに完納しないときや、期限後申告をした場合に納付しなければならない税額があるときです。
なお、加算税に延滞税は課されません。
不動産売却で発生する税金について見てきましたが、最後に、税金以外の諸費用も確認します。
公的な書類取得費用など、手続きにかかる少額なものと、測量費、解体費など高額になるものに分けて把握しましょう。
不動産の売買契約締結時や決済のとき、公的な書類が必要になります。
印鑑登録証明書と住民票やローン残高証明書で、それぞれ300円程度で取得できます。
印鑑登録証明書は、売買契約締結時および決済時に用意しなければなりません。
ただ、印鑑証明書は市区町村の発行後3か月以内のものを使用するので、取得するタイミングに気をつけましょう。
住民票は、売主が登記簿上の住所から転居している場合、住所変更登記をするために必要なので、決済時に必要となります。
売却する不動産に抵当権が設定されている場合、決済時にローン残高を返済する段取りを組むために必要となるのが残高証明書です。
古い家の敷地は、隣地との境界がはっきりしないケースも多く、通常、売主が費用を負担して測量をします。
測量費用は土地の広さや状況により異なります。
また、土地を売出す前に測量すべきか、買主に引き渡すときに測量すべきかについては、ケースバイケースです。
測量費用の支払い時期は測量のタイミングに左右されるので、不動産会社に確認しましょう。
税金以外に不動産売却で発生する費用の中で、高額になる可能性があるのがリフォーム費用、解体費用です。
どちらも小規模なものから大規模なものまであるので、一概にいくらとは言えません。
ただ、大方の目安を頭に入れておかないと、必要もないのに高額の費用を支払う羽目になってしまいます。
たとえば、一戸建て住宅をフルリフォームする場合、500万円から1,000万円程度かかります。
リフォームの内容によってはそれ以上かかることもあるので、リフォームしてから売却すべきかどうか、十分に検討してください。
不動産の売買契約で、中古住宅の解体費用を売主負担とした場合、引き渡しまでに解体しなければなりません。
家の解体費用は100万円前後と高額なので、解体費用を誰が負担するかについては、売買契約前に入念に買主と交渉することが大切です。
マイホームを売却する場合、新居への引越し費用がかかります。
新居を購入するか賃貸物件を借りるかにより、引越し費用は大きく異なります。
また、引っ越す時期によって、引越し業者に支払う代金が大幅に違うことも念頭に入れておきましょう。
進学や転勤などにより移動が集中する3月に転居する場合、引越し代が高くなります。
可能なら引越し業者の繁忙期を避ければ、費用を低く抑えることができるでしょう。
不動産売却では、様々な税金がかかることがわかりましたが、すべての税金にナーバスになる必要はありません。
たとえば、印紙税は売主と買主で負担するので、高額になるケースはまれです。
また、売主が負担する登録免許税は1万円前後でおさまるケースがほとんどです。
消費税も、個人の方が自宅や別荘を売却する場合なら課税されません。
仲介手数料や報酬にかかる消費税は、不動産会社や司法書士に確認すれば概算額を教えてくれるので、あまり心配する必要はないでしょう。
しかし、不動産売却で得た譲渡所得に課税される所得税と住民税は注意しなければなりません。
どちらも高額になる可能性があるからです。
特に、特別控除や軽減税率など特例を適用できることに気づかなければ、譲渡所得にかかる所得税を抑えられず、不要な税金を支払うことにもなりかねません。
ですが、特例の適用要件は極めて細かく、適用の可否を正確に判断するのは難しい面があります。
税金や諸費用につき大きな不安を抱かないためにも、信頼できる不動産会社や専門家の情報にアンテナを張り、不動産売却をスムーズに進めてください。
