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マンション売却前に知っておきたい 5つのポイント

マンションを売却する前には、価格がいくらになるのか、いつごろに売れるのか、売却して引き渡すまでどのような流れになるのかなど、不安が多いと思います。

そこで、売却前に知っておくといいことを解説します。

いろいろなポイントを知っておくことで、よりいい条件で売れる可能性が高くなります。

マンションを売却しようと考えている方は、ぜひ売却前にこれらのポイントを押さえておきましょう。

マンションを売却する2つの方法とは

マンションを売却する際には2つの方法があります。

1つは不動産会社が仲介して購入者を探す「仲介」、もう1つは不動産会社が不動産を買い取る「買取」です。

仲介で売却する場合の流れとは

まず不動産会社に不動産の査定をしてもらい、査定価格を算出してもらいます。

不動産会社が仲介して売却相手を探す場合には、その査定価格を1つの判断材料として不動産会社を選定し、媒介契約を結びます。

不動産会社は、レインズと呼ばれる指定流通機構へ不動産の情報を登録するとともに、インターネットサイトや折り込みチラシなどの広告を行います。

その結果、購入希望者が現れれば、実際に不動産を見てもらうなどした後、価格交渉に入ります。

そこで金額や購入時期などの条件で合意すれば、契約を締結し売買が成立します。

代金の受け取りは現金ではなく銀行振り込みで行われることがほとんどです。

通常は頭金として一定の金額を受け取った後、残りの金額を一度あるいは数回に分けて受け取ることになります。

また、売買契約が成立し書類を取り交わす際に、登記に必要な書類を司法書士に渡して、登記を依頼することとなります。

買取で売却する場合の流れとは

不動産会社に買い取ってもらう場合、不動産会社は仲介するわけではなく売買の相手方となります。

そのため、媒介契約を結ぶ必要はありません。

また、不動産会社から提示される価格は、査定価格ではなく査定価格より低い金額となることの多い買取価格です。

買取の際は、売買契約も不動産会社と締結します。

一般的に不動産会社が買い取る場合は、個人や会社が買い取る場合より資金的な余裕があるため、契約締結から決済や引き渡しまでの時間が短くなる傾向があります。

また、購入者との仲介をしているわけではないため、仲介手数料も必要ありません。

仲介の方が買取より売却金額が高くなることが多い一方で、買取の場合は仲介手数料がいらないメリットがあります。

仲介手数料は売却金額の3%程度になるため、仲介を選択しても思ったほど高く売れなければ、買取の方が、逆に手取金額が多くなることがあります。

仲介と買取のどちらを選ぶか、査定価格や周辺マンションの動向も踏まえて検討しましょう。

マンションを高く売るための5つのポイント

マンションの売却を考えている人が売却したいと考えている金額と、購入したいと考えている金額にはギャップがあります。

誰もが、売却する際に少しでも高い価格で売却したいと考えます。

前もって、マンションを売る前にいくつかのポイントを知っておくことで、売却時の価格が高くなる可能性があります。

1つ1つのポイントは決して難しいことではないため、実践してみましょう。

いくらくらいで売れるのか調べてみよう

マンション売却の際に多くの人が一番気になるのは、いくらくらいで売却できるのかということです。

自分で思っている不動産の価値と実際の価値が異なるのは珍しいことではないため、客観的な立場から不動産の価値を算出する必要があります。

もちろん、不動産会社に依頼すれば正確な査定金額を知ることができます。

しかし、不動産会社に正式に依頼する前に、自分である程度の金額を知ることができれば、売却に対する不安も少なくなりますし、売却後の計画も立てやすくなります。

国土交通省から発表される公示価格や、国税庁が公表する路線価、さらにはそのマンションの固定資産税評価額などを参考に、売却金額を想定しておきましょう。

ちなみに、公示価格は実際に不動産売買をする際の金額をもとに公表される金額である一方、路線価は公示価格の約8割、固定資産税評価額は公示価格の約7割に相当する金額となります。

売却しようとしている物件の近くの公示価格が分からない場合には、路線価や固定資産税評価額から公示価格に相当する金額を計算してください。

高く売りたければ早く売らない


どのようなものでもそうですが、早く売りたいと考えて購入希望者を探していても、高く売れることはありません。

そのため、売却を特に急ぐのでなければ、売り急がずにじっくり売却先を探すようにしましょう。

じっくり腰を据えて売却先を探しているうちに、高い金額でもいいから購入したいと考える人が現れるかもしれません。

しかし、あまり長期間にわたって購入希望者が現れるのを待っていると、その間に固定資産税を支払ったり、管理費や修繕費が発生したりしてしまいます。

また、年数がたってしまうと、マンション自体の評価額も下がってしまうため、待てば待つほどいい条件で売却できるわけでもありません。

希望の額に届かない場合でも、自分自身で納得のいく価格であれば、その金額で売る方が、後から振り返って納得のいく契約になるはずです。

周辺の相場を把握しておこう

自分の不動産の評価額を知るために、周辺のマンションの相場を自分で調べたり、不動産会社に周辺の不動産の価格を聞いたりすることは、安く売って損をしないために必要な行動です。

必ず周辺から似たような物件が売りに出ていないか、出ているとすればどれくらいの金額がついているのか、確認しておきましょう。

マンションの価格は、その立地や広さなどに大きく影響を受けますが、それ以上に周辺で売りに出ているマンションの価格に大きく左右されます。

もし、築年数や広さなどの条件が似たマンションが近所で売りに出ている場合、そのマンションの価格より高い金額ではなかなか売れないでしょうし、逆にそのマンションより低い金額では損をしてしまいます。

周辺で売りに出ている不動産の物件情報を確認し、損をしないようにしましょう。

清掃は丁寧に、整理整頓も忘れずに

不動産会社に査定を依頼した際や、購入希望者による内覧の際には、外観だけでなく部屋の中も見られます。

この時、きれいに片付いた部屋と乱雑に散らかった部屋では相手に与える印象が大きく変わってしまいます。

少しでもいい条件で売却したいのであれば、査定や内覧の直前だけでなく日頃から清掃や部屋の整理整頓に気をつかうようにしましょう。

日頃から部屋の清掃を行い、整理整頓を心がけることで、結果的にマンション自体の保存状態もよくなり、売却価格がより高くなる可能性があります。

また、きちんと手を加えて維持していると不動産会社に分かってもらえれば、物件や売り主となる所有者の評価も上がり、スムーズに話が進むことでしょう。

不動産会社選びは重要なポイント

不動産会社を選ぶ際、どのような点に着目して選べばいいのか分からない人も多いと思います。

買取の方法で売却するのであれば、提示金額が一番高い会社に売却すればいいのですが、仲介の場合は単に査定価格が高い会社を選べばいいわけではありません。

購入してくれる買い手を見つけられること、そして希望する価格で売却できることが売却を成功に導く重要なポイントです。

不動産会社には、特定のエリアを得意にしている会社や、多くの顧客が見込める会社があります。

そういった会社は、地域の事情に詳しく、また近くで別の物件が売りに出ているといった情報に精通しています。

どの会社に仲介を頼むか迷った場合には、会話の中にこのような情報がないか注意してみるといいでしょう。

マンション売却後のポイント

マンションを売却して利益が発生すると、その利益の額に対して税金がかかります。

また、売却後には登記を行ったり、ローンが残っている場合にはローンを完済したりしなければなりません。

マンション売却でかかる税金とは

マンションを売却しても、すべての場合に税金がかかるわけではありません。

売却して利益があった場合に、その利益に対して税金を計算するのです。

利益の額は、「売却代金-取得費-譲渡費用」で計算します。

取得費とは、マンションを購入したときの価格から、経過した年数に応じて価値が減少したものとして計算される償却費を引いて計算します。

年数が経過するほど償却費が増えるため、マンション売却時の原価に相当する取得費は減少します。

また、譲渡費用とは、マンションを売却するために直接かかった費用のことをいいます。

マンション売却時には、仲介手数料や契約書の印紙代などが発生します。

税額は5年を超えて保有していた場合には、利益の額に対して所得税15.315%、住民税5%がかかります。

保有期間が5年より短い場合には、所得税30.63%、住民税9%がかかります。

それまで住んでいたマンションを売却する際には、利益の額から3,000万円を控除できる特例があるため、税金が発生するケースはそれほど多くありません。

ただし、税金が発生する場合だけでなく、特例を適用する場合も確定申告をしなければならないため、忘れないようにしましょう。

マンション売却後に行う登記とは


売却契約を締結した時点でマンションの売却は成立しますが、それだけでは真の所有者が誰かを証明することはできません。

不動産の売買をした際には、必ず不動産の所有者の移転登記を行うべきです。

移転登記を行う際に、売主側は権利証(登記識別情報)と印鑑証明書が必要になります。

また、売却するマンションの所在地と印鑑証明書の住所が異なる場合には、住民票も必要となります。

登記をする段階になってあわてないように、準備しておくといいでしょう。

マンション売却後にローンを返済する場合

ローンが残っているマンションを売却した場合、マンションの売却代金から諸費用を支払ったうえで、ローンの残りを精算しなければなりません。

ローンを完済しないと、金融機関が設定した抵当権を解除することができず、売却できないのです。

マンションの売却代金でローンを全額返済できれば問題はありません。金融機関に返済するとともに、抵当権設定登記を解除してもらいましょう。

売却代金でローンを返済してもまだローンが残る場合には、現金でローンを返済しないと売却できないこともあります。

ローンが残っているマンションを売却する際には、まずそのローンを組んでいる金融機関に相談しましょう。

まとめ

マンションを売却することは、ほとんどの人にとって初めての出来事です。

そのため、売却する前は不安も大きいと思います。

しかし、売却する際には流れがあるため、基本的には不動産会社にお任せしてしまっても問題ありません。

ただし、どの不動産会社に仲介を依頼するか、いくらで売却するかの最終決断は自分でしなければなりません。

少しでも高い金額で売却することも大切ですが、自分自身納得のいく売買にすることが何より重要です。

売却してから後悔することのないよう、売却前から情報を集め、マンションの維持管理を怠らないようにしましょう。

また、よりよい条件で売却するためには売り急がないことが重要です。

売却の予定がある場合には、売却予定の日から逆算して余裕を持ったスケジュールを組んでおきましょう。

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