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不動産仲介って一体何?疑問についてお答えします

マイホームを買い換える場合や、相続した不動産を売却したい場合など、不動産の売却を検討している人の中には、まず何をしたらいいか分からないとか売却するためにかかる費用がいくらか不安を感じている方も多いと思います。

そこで、不動産を売却する際の不動産仲介について解説します。

不動産を売却する際に多くの方が利用する不動産仲介について知っておけば、不安もいくらか軽減されることと思います。

不動産仲介とはどのような仕事なのか

不動産を売却する際に利用する不動産仲介とは、不動産を売りたい人と買いたい人を結びつける仕事です。

誰でもできる仕事ではなく、宅地建物取引士の資格が必要です。

なお、宅地建物取引士は「宅建」と呼ばれることが多く、不動産業界では最もポピュラーかつニーズの高い資格となっています。

不動産仲介を行う会社の中には、大手のディベロッパーが不動産取引を行うために保有している仲介会社もあれば、町の不動産屋さんといった雰囲気の小さな会社もあります。

また、建設会社や工務店の中には、不動産の仲介業務を社内の宅地建物取引士が行う場合もあります。

それぞれの会社ごとに特徴がありますが、大手の不動産仲介業者であれば、その知名度と広い取引関係から大きな物件に限らず、多くの売買が行われています。

一方、古くからある地元密着の不動産仲介業者の場合は、その地域に昔からの顔なじみも多く、その人脈をいかした営業を行っています。

どの会社に依頼しても不動産を売却することはできますが、会社ごとの特色を把握したうえで、売却しようとしている不動産の特徴にあった不動産仲介業者を選ぶことが売却を成功に導く第一歩となります。

不動産仲介を依頼するメリットとデメリット

不動産を売却する際には、ほとんどの場合、不動産仲介業者に仲介を依頼することが多いと思います。

これは、そもそも不動産会社に頼まなければ売却する相手が見つけられないためです。

不動産会社に仲介を頼むのはメリットがあるからではなく、多くの場合、頼まなければ売却できないからなのです。

ただ、仲介業者を通して不動産を売却するのには実際にメリットとなることがあります。

不動産に詳しい人でなければ、不動産の価格がいくらなのかまったく分からないため、売買が成立しません。

また、売買当事者のいずれか一方が不動産に精通していても、もう一方の人は提示された価格が適正かどうか見極めることができないため、疑心暗鬼になり契約は成立しません。

しかし、不動産仲介業者が間に入っていれば、どのような人との取引でも適切な価格で売却できるため、安心して取引できる点で、売却する側にも購入する側にもメリットとなります

また、不動産の売買で気をつけなければならない点の一つに、物件の瑕疵があります。

これは、不動産自体に何らかの欠陥があることを意味し、欠陥住宅や地中に不法な埋設物が残されている場合などが該当します。

このような瑕疵のある物件かどうかを素人で見抜くことは難しく、また後から問題が発生してもその対処ができない事態に陥ってしまいます。

それに対して、仲介会社を通して売買をしていれば瑕疵の有無をあらかじめチェックしておくだけでなく、万が一瑕疵があった場合に備えた売買を行うことができるため、トラブルを未然に防ぐことができます

このように、不動産仲介を頼むことは、単に売却する相手方を探すだけでなく、安心して売買することにつながります。

このことは購入する側の安心にもつながるため、不動産仲介業者を通しての売買が必然的に多くなるのです。

また、仲介業者に依頼すれば契約書などの書類作成や登記の手続きなどをまとめてお願いすることができます。

自分で契約書を作成した場合、後からトラブルになる可能性があるため、専門家に依頼すれば安心して契約を結ぶことができるのです。

一方、不動産の売買を仲介業者に依頼するデメリットは仲介手数料がかかることです。

仲介手数料は、売却代金の約3%程度になるため、取引金額の大きな不動産売買においてはかなりの金額になってしまいます。

実際に不動産仲介業者が行う業務の内容


それでは、不動産仲介業者はどのような内容の業務を行っているのでしょうか。

不動産仲介業者が行うのは、実際に不動産を売却・購入する際の仲介だけではありません。

不動産売買の前には、不動産の価格を決めるために査定を行います。

また、不動産を売却したい人と媒介契約を結び、より良い条件で売却するために、インターネットのサイトに情報を掲載したり、あるいは折り込みチラシを作成したりして購入希望者を探します。

実際に購入希望者が現れれば、価格などの条件を決めたうえで契約を締結します。

また売買が成立した後も、住宅ローンの返済や登記などの手続きをスムーズに行えるように案内したり、代金の授受や引き渡しなどの立ち会いを行ったりします。

不動産の売買に関しては多くの過程があるため、不動産仲介業者はそのたびに力になってくれるのです。

不動産仲介業者と結ぶ媒介契約とは

不動産を売却するために不動産仲介業者と結ぶ契約を媒介契約といいます。

媒介契約とは、不動産の売却をその不動産仲介業者に任せるという内容の契約です。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

その契約ごとに違いがあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、その不動産仲介業者に売却に関する仲介業務のすべてを依頼するものです。

他の不動産仲介業者に売却を仲介してもらうことはできません。

仮に自分で売却相手を見つけた場合でも、その後の手続きは専属専任媒介契約を結んでいる不動産仲介業者にお願いすることとなります。

その他の特徴としては、 契約の期限が最大3か月に決められていること、1週間に1度以上のペースで仲介業者から依頼者に仲介業務の進捗具合について報告をしなければならないことなどがあります。

仲介業者としては、3か月以内に売却の相手方を見つけなければ契約が成立しないため、あらゆる手を尽くして契約が成立するように努力します。

自社の仲介で売買契約が成立することが前提となるため、広告宣伝費や人件費を大きくかけることができ、契約が短期間に成立する可能性が高くなります。

デメリットは、仲介業者の見つけてきた相手先としか売買契約を締結できないことです。

売却先を探している間に口コミなどで購入希望者が現れても、仲介業者が指定されてしまうため、すんなりと売買契約が成立しない場合があるかもしれません。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、原則的にその不動産仲介業者に売却を依頼するもので、他の不動産仲介業者に売却をお願いすることはできません。

しかし、自分で購入者を探した場合には、他の不動産仲介業者に仲介を依頼することも可能となっています。

その他、媒介契約の有効期限は最大3か月であること、仲介業者から依頼者に2週間に1度以上のペースで仲介業務の進捗状況を報告しなければならないことなどが決められています。

専任媒介契約による場合も、その仲介業者1社に売却を依頼しているため、仲介業者は広告宣伝などの経費をかけて、その不動産を売却しようとします。
また、契約の期間内に売却先が見つかるように力を入れてくれます。

その結果、比較的短期間に購入希望者が現れることが多くなります。

また、売却しようとしている人自身が購入希望者を探してくることもできるため、より良い条件で売却することが可能になるというメリットがあります。

その一方で、不動産仲介業者にとっては、必ず自分の会社で仲介業務を行うことができるとは限らないため、専属専任媒介契約に比べて優先順位が低くなる場合があるのは否定できません。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、媒介契約を結んだ不動産仲介業者以外の業者にも仲介を依頼することができる契約です。

媒介契約を結んだからといって、その不動産仲介業者が売却を仲介するとは限りません。

一般媒介契約は、複数の仲介業者に売却を依頼することができるため、窓口が増えて売却の可能性が広がります。

不動産仲介業者ごとに特色が異なるのを逆手にとって、タイプの違う複数の不動産仲介業者と一般媒介契約を結べば、より良い条件で売却することができるかもしれません。

また、売却希望価格や希望売却時期といった条件を示しておくと、不動産仲介業者間の競争が起こり、結果的に希望に近い条件で契約することが期待できます。

反面、一般媒介契約を締結した不動産仲介業者は、自分の会社で確実に売却できるわけではないことから、広告宣伝費や人件費を多くかけることができないため、売却までに時間がかかる場合が多くなります。

媒介契約の種類と特徴
専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他社へ複数依頼することの可否 × ×
(明示型の場合、他社へ重ねて依頼した場合は通知しなければならない)
自ら相手方を探して直接契約することの可否 ×
契約の有効期間 3か月以内 3か月以内 制限なし(行政の指導は3か月以内)
指定流通機構への登録 媒介契約締結の日から5日以内 媒介契約締結の日から7日以内 法律上の義務はなし
業務処理状況の報告義務 1週間に1回以内 2週間に1回以内 法律上の義務はなし

早く売却することを優先するのであれば、専属専任媒介契約を結ぶべきです。

一般媒介契約を多くの不動産仲介業者と締結すれば、多くの人の目に売却しようとしていることが認知されると考えるかもしれませんが、実際には専属専任媒介契約か専任媒介契約にする方が売却までに費用をかけられるため、売却までのスピードだけでなく売却代金の面でもより良い条件で売却できるでしょう。

特別な理由がなければ、専属専任媒介契約を締結するのが最もスピーディー、かつ良い条件で売却する方法になります。

不動産仲介業者に支払う仲介手数料の計算方法

不動産を売却した際には、仲介業者に手数料を支払わなければなりません。

この仲介手数料の額は、仲介業者による差が生まれないように上限額が決められています。

物件の価格(税抜) 計算方法
200万円以下 0.05
200万円超400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

この表にある金額は、不動産仲介業者が依頼主からもらうことのできる上限金額です。

実際には、これより少ない金額で仲介手数料を請求する場合もありますが、ほとんどの会社はこの計算式にもとづいて仲介手数料を計算しています。

仲介手数料を計算する際の注意点は、手数料を計算する際の基礎となる物件の価格は消費税抜きの金額で計算する一方、計算した後の仲介手数料には消費税がかかることです。

1つめのポイントは、物件価格が下がる結果となるため問題になることはありませんが、2つめのポイントは、消費税の分だけ支払う仲介手数料の金額が増えるため、覚えておかなければなりません。

不動産のうち土地を売却する際には消費税がかかりません。

そのため、売却する際にも消費税分上乗せして金額を受け取ることはできません。

一方、建物を売却する際には、消費税が上乗せされます。

そのため、仲介手数料を算出する場合には、建物を売却した代金については税抜き価格を計算しなければなりません。

注意が必要なのは、一戸建ての住宅を売却する場合やマンションを売却する場合です。

一戸建ての住宅やマンションの価格は、土地部分の価格と建物部分の価格の合計となっています。

そのため、売却代金全体に消費税がかかっているわけではなく、建物の価格にのみ消費税が上乗せされています。

必ず売買契約書には、建物部分の金額と土地部分の金額の内訳が明記されているか、売却代金のうち消費税額がいくらかわかるようになっているため、注意して書類を見てみましょう。

ところで、仲介手数料を交渉により値引きしてもらうことは可能なのでしょうか。

仲介手数料の額は、仲介業者に関係なくその上限額は決められていますが、その金額内であればいくらでも構わないため、交渉によって安くなる可能性はあります。

ただし、媒介契約を結ぶ段階で交渉をしなければならず、契約が成立して契約書を取り交わした後に値引きの交渉をしても意味がありません。

また、仲介手数料を値引きすることに成功しても、そのことが売却を成功に導くとは限らないことには注意しなければなりません。

というのは、仲介手数料を値引きした仲介業者は、その分広告宣伝費や人件費などの経費を圧縮せざるを得ないからです。

結果的により良い条件での売却につながらなければ、たとえ仲介手数料を減額できても何の意味もないのです。

なお、媒介契約を締結して売却を進める過程で、仲介業者が引き起こしたミスが原因となって金銭的な損害を被る場合があります。

そのような場合には、その被害額に相当する金額を仲介手数料の額から引いてもらうケースがあります。

このような場合は、実際にどれだけの被害が発生したのかを計算し、その金額を双方で認識することが必要となるため、仲介業者がミスをしなかった場合との差額をきちんと計算しておきましょう。

解約した時に手数料は発生するのか

売買契約を締結した後に、その売買契約を見直したい、あるいは売買自体を取りやめたいという場合があります。

このような場合、仲介手数料を支払わなければならないのでしょうか。

また、その時支払う仲介手数料の金額はいくらなのでしょうか。

通常、不動産仲介業者と媒介契約を締結した場合には、契約書に不動産の売買契約締結時に仲介手数料の支払い義務が生ずる旨の記載がされています。

たとえ売却を途中でやめた場合でも、いったん売買が成立した時点で、その取引に対する仲介手数料の支払い義務が生じることとされているのです。

売買が最終的に成立せず、物件の引渡しも行われなかったのに仲介手数料を支払うのは納得がいかないと思われるかもしれませんが、売買がいったん成立した時点で仲介業務の大半が終了しており、あとはお互いに売買成立のための手続きを行うところまで来ているわけですから、一方的にキャンセルをして売買が成立しなかったとしても、契約成立に対する対価は支払わなければなりません。

売買契約がいったん成立した時点で、購入者は手付金を支払っています。

一般的には売買代金の1割ほどの金額が手付金として最初に買主から売主に支払われますが、売主側が解約したのであれば、その手付金を買主に返却しなければなりません。

また、それに加えて契約書で定められた違約金を支払わなければなりません。

そのうえさらに、不動産仲介業者に対しては仲介手数料を支払う必要があるのです。

仲介手数料の計算は、通常の売買が行われた場合と基本的には同額です。

売買が途中で成立しなかったから半額になるとか、手付金しか受け取っていないから仲介手数料の金額も手付金の額をもとに計算するというわけではありません。

あくまでその売買が一旦は成立したという事実に基づいて仲介手数料の額を計算することとされているのです。

ただし、過去には解約があった場合の仲介手数料について満額の支払いではなく、半額を支払うべきとした裁判例もあります。

もし途中でキャンセルするような事態が生じた場合は、不動産仲介業者に仲介手数料の取扱いについて、早めに確認しておくと良いでしょう。

不動産売買にかかる仲介手数料以外の費用とは


不動産売買をする際にかかる費用には、仲介手数料のほかにも印紙代抵当権抹消費用、また一戸建ての場合には測量費などがかかる場合があります。

印紙代

印紙とは、契約を締結した証拠として契約書を作成した場合、その契約書に貼らなければならない税金の一種です。

印紙の金額は、その取引の額に応じて細かく決められています。

物件の価格(税抜) 印紙税額
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円
1億円超5億円以下 60,000円

消費税の額は物件の価格に含めずに計算します。

印紙代の金額は大きなものではありませんが、売却時には必ず必要となるため、覚えておきましょう。

抵当権抹消費用

抵当権とは、金融機関で住宅ローンを組む時にその購入した土地・建物やマンションを担保とし、仮に住宅ローンの返済が滞った場合には金融機関が差し押さえをする権利のことです。

住宅ローンを組む際には必ずその対象物件に抵当権がつけられていますが、住宅ローンのある状態で不動産を売却しようとする際は、その抵当権を抹消しないと売却することができないのです。

抵当権抹消の手続きにかかる費用は、主に司法書士に抵当権抹消登記を依頼するための費用や登録免許税、謄本を取得するための金額などです。

司法書士に対する報酬は、その人によって若干の差があるうえ、登録免許税の額も物件や不動産の種類などにより異なりますが、一般的には5万円前後かかることが多いようです。

またこの時重要なのは、抵当権を抹消するために住宅ローンを全額返済することができるかどうかです。

仮に住宅ローンを完済することができれば、金融機関も抵当権の抹消手続きをおこなうことに異存はないため話は早いのですが、売却予定の金額で住宅ローンを完済できない場合には、残りのローンを自己資金で返済しないと抵当権の抹消手続きを行うことができず、売却自体が不可能となってしまうのです。

不動産を売却しようと考えている方は、今の住宅ローンの残りがいくらあり、売却予定時期にはいくらになっているのか、そしてその物件はいくらで売却できる見込みがあるのかといった情報を集めておくと同時に、早めに金融機関に相談して、いざ売却しようと思っても売却できない、という事態に陥らないようにしておきましょう。

測量費用

測量費用は、一戸建てや土地を売却する際に必要となる場合があります。

土地によっては、長年の使用状況からその境界線があいまいになっている場合や、隣との境界線を意識しないで使っている土地も少なくありません。

しかし、境界線があいまいなままではその土地の広さなどが確定しないため、売却することはできません。

そのような場合には、測量を行って、実際の土地の使用状況などからその広さを確定させる必要があります。

測量を行う際には、隣の土地の所有者の立ち合いのもと、土地の境界を確定させる必要があります。

土地の測量は、土地家屋調査士や測量士が行います。

通常は、不動産仲介業者の中に測量を行う人がいるため、個別に依頼する必要はなく、すべて仲介業者におまかせすることができます。

費用は広さによって大きく変わりますが、一般的な一戸建の土地について測量を行うと30万円~となっており、非常に高額になります。

ただし、すべての場合で測量が必要になるわけではなく、隣の境界がはっきりしており隣地の所有者とトラブルになる可能性がないのであれば、その必要はありません。

測量すべきかどうかは、その土地の状況によって検討する必要があるため、不安な場合は不動産仲介業者に相談してみましょう。

不動産仲介業者の選び方

不動産の売却が成功するかどうかは、不動産仲介業者選びにすべてがかかっていると言っても過言でないくらい、不動産仲介業者選びは重要です。

それでは、どのような点に注意して仲介業者を選ぶと良いのでしょうか。

不動産売買が成立するためには、売主と買主の双方から信頼されるような仲介業者であることが重要です。

査定価格が高いために、売主にとっては良い仲介業者と思っていても、買主にとってはその査定価格に根拠がなければ良い仲介業者にはなりません。

査定価格が周辺の取引事例にもとづいたうえで、その物件特有の事情も加味して算出したものであるか、そしてその価格で納得できるものであるかといった点に注意してみましょう。

単に査定価格が高いからといって仲介業者を選んでも、売買が成立しないまま時間だけが過ぎてしまいます。

また、媒介契約を結ぶ前の段階で、仲介業者を選ぶ時に様々な業者と接触することがあると思います。

その際に、どの仲介業者の対応が丁寧で正確か、気にしてみてください。

売手にとっても買手にとっても、対応の良い仲介業者と取引したいと考えるのは自然なことであるため、対応の良い仲介業者に媒介契約を依頼することは、その分売却のチャンスが広がります。

まとめ

不動産を売却しようとしている人の中には、不動産の売却は初めてという人も多いため、何も分からず不安が多いと思います。売

却を依頼する不動産仲介業者の業務について、そしてそこでかかる費用について知っておけば、多少は不安がやわらぐことと思います。

また、仲介手数料の額やそれ以外にかかる費用が計算できれば、住宅ローンの返済やその後の資金計画も立てやすくなるはずです。
不動産の売却相手を自分で探すことはほぼ不可能なため、仲介業者にお願いするしかありません。

したがって、不動産の売却は仲介業者を選ぶ段階から始まっているのです。

不動産を売却した時に後悔することのないよう、まずは不動産仲介業者選びから慎重に行いましょう。

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