マイホームを買い換える場合や、相続した不動産を売却したい場合など、不動産の売却を検討している人の中には、「まず何をしたらいいか分からない」「売却するためにかかる費用がわからずに不安」という方も多いと思います。
そこで、不動産を売却する際の不動産仲介について解説します。
不動産を売却する際に多くの方が利用する不動産仲介について知っておけば、不安もいくらか軽減されることと思います。
目次
不動産を売却する際に利用する不動産仲介とは、不動産を売りたい人と買いたい人を結びつける仕事です。
誰でもできる仕事ではなく、宅地建物取引士の資格が必要です。
なお、宅地建物取引士は「宅建」と呼ばれることが多く、不動産業界では最もポピュラーかつニーズの高い資格となっています。
それでは、不動産仲介業者はどのような内容の業務を行っているのでしょうか。
不動産仲介業者が行うのは、実際に不動産を売却・購入する際の仲介だけではありません。
不動産売買の前には、不動産の価格を決めるために査定を行います。
また、不動産を売却したい人と媒介契約を結び、より良い条件で売却するために、インターネットのサイトに情報を掲載したり、あるいは折り込みチラシを作成したりして購入希望者を探します。
実際に購入希望者が現れれば、価格などの条件を決めたうえで契約を締結します。
また売買が成立した後も、住宅ローンの返済や登記などの手続きをスムーズに行えるように案内したり、代金の授受や引き渡しなどの立ち会いを行ったりします。
不動産の売買に関しては多くの過程があるため、不動産仲介業者はそのたびに力になってくれるでしょう。
不動産売却の流れについては「マンション売却で後悔しないために！売却の流れ＆かかる費用まとめ」をご参照ください。
不動産仲介業者は、不動産取引を仲介する業務を行います。
不動産取引には、売買や賃貸などがあります。
売買を仲介する場合には、買い手と売り手の情報を集約し、条件があえば売買が成立します。
また、賃貸を仲介する場合には、貸し手と借り手の希望する条件から、マッチングさせることとなります。
不動産仲介業者は、基本的に仲介した当事者双方から仲介手数料を受け取り、これが売上となります。
これに対し管理会社は、管理を委託された物件を適切な状態で利用できるようにすることが業務となります。
不動産物件の所有者から管理料を受け取り、これが売上となります。
不動産を売却する際には、ほとんどの場合、不動産仲介業者に仲介を依頼することが多いと思います。
これは、そもそも不動産会社に頼まなければ売却する相手が見つけられないためです。
不動産会社に仲介を頼むのはメリットがあるからではなく、多くの場合、頼まなければ売却できないからなのです。
仲介業者を通して不動産を売却するのはメリットだけでなく、デメリットもあるのでそれぞれ確認してみましょう。
不動産仲介業者に依頼するメリットを紹介します。
不動産に詳しい人でなければ、不動産の価格がいくらなのかまったく分からないため、売買が成立しません。
また、売買当事者のいずれか一方が不動産に精通していても、もう一方の人は提示された価格が適正かどうか見極めることができないため、疑心暗鬼になり契約は成立しません。
しかし、不動産仲介業者が間に入っていれば、どのような人との取引でも適切な価格で売却できるため、安心して取引できる点で、売却する側にも購入する側にもメリットとなります。
不動産の売買で気をつけなければならない点の一つに、物件の瑕疵があります。
これは、不動産自体に何らかの欠陥があることを意味し、欠陥住宅や地中に不法な埋設物が残されている場合などが該当します。
このような瑕疵のある物件かどうかを素人で見抜くことは難しく、また後から問題が発生してもその対処ができない事態に陥ってしまいます。
それに対して、仲介会社を通して売買をしていれば瑕疵の有無をあらかじめチェックしておくだけでなく、万が一瑕疵があった場合に備えた売買を行うことができるため、トラブルを未然に防ぐことができます。
このように、不動産仲介を頼むことは、単に売却する相手方を探すだけでなく、安心して売買することにつながります。
このことは購入する側の安心にもつながるため、不動産仲介業者を通しての売買が必然的に多くなるのです。
仲介業者に依頼すれば契約書などの書類作成や登記の手続きなどをまとめてお願いすることができます。
自分で契約書を作成した場合、後からトラブルになる可能性があるため、専門家に依頼すれば安心して契約を結ぶことができるのです。
不動産の売買を仲介業者に依頼するデメリットは仲介手数料がかかることです。
仲介手数料は、売却代金の約3％程度になるため、取引金額の大きな不動産売買においてはかなりの金額になってしまいます。
不動産を売却するために不動産仲介業者と結ぶ契約を媒介契約といいます。
媒介契約とは、不動産の売却をその不動産仲介業者に任せるという内容の契約です。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
その契約ごとに違いがあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
専属専任媒介契約とは、不動産仲介業者に売却に関する仲介業務のすべてを依頼するものです。
他の不動産仲介業者に売却を仲介してもらうことはできません。
仮に自分で売却相手を見つけた場合でも、その後の手続きは専属専任媒介契約を結んでいる不動産仲介業者にお願いすることとなります。
その他の特徴としては、契約の期限が最大3か月に決められていること、1週間に1度以上のペースで仲介業者から依頼者に仲介業務の進捗具合について報告をしなければならないことなどがあります。
仲介業者としては、3か月以内に売却の相手方を見つけなければ契約が成立しないため、あらゆる手を尽くして契約が成立するように努力します。
自社の仲介で売買契約が成立することが前提となるため、広告宣伝費や人件費を大きくかけることができ、契約が短期間に成立する可能性が高くなります。
デメリットは、仲介業者の見つけてきた相手先としか売買契約を締結できないことです。
売却先を探している間に口コミなどで購入希望者が現れても、仲介業者が指定されてしまうため、すんなりと売買契約が成立しない場合があるかもしれません。
専任媒介契約とは、原則的にその不動産仲介業者に売却を依頼するもので、他の不動産仲介業者に売却をお願いすることはできません。
しかし、自分で購入者を探した場合には、他の不動産仲介業者に仲介を依頼することも可能となっています。
その他、媒介契約の有効期限は最大3か月であること、仲介業者から依頼者に2週間に1度以上のペースで仲介業務の進捗状況を報告しなければならないことなどが決められています。
専任媒介契約による場合も、その仲介業者1社に売却を依頼しているため、仲介業者は広告宣伝などの経費をかけて、その不動産を売却しようとします。
また、契約の期間内に売却先が見つかるように力を入れてくれます。
その結果、比較的短期間に購入希望者が現れることが多くなります。
売却しようとしている人自身が購入希望者を探してくることもできるため、より良い条件で売却することが可能になるというメリットがあります。
その一方で、不動産仲介業者にとっては、必ず自分の会社で仲介業務を行うことができるとは限らないため、専属専任媒介契約に比べて優先順位が低くなる場合があるのは否定できません。
一般媒介契約とは、媒介契約を結んだ不動産仲介業者以外の業者にも仲介を依頼することができる契約です。
媒介契約を結んだからといって、その不動産仲介業者が売却を仲介するとは限りません。
一般媒介契約は、複数の仲介業者に売却を依頼することができるため、窓口が増えて売却の可能性が広がります。
不動産仲介業者ごとに特色が異なるのを逆手にとって、タイプの違う複数の不動産仲介業者と一般媒介契約を結べば、より良い条件で売却することができるかもしれません。
また、売却希望価格や希望売却時期といった条件を示しておくと、不動産仲介業者間の競争が起こり、結果的に希望に近い条件で契約することが期待できます。
反面、一般媒介契約を締結した不動産仲介業者は、自分の会社で確実に売却できるわけではないことから、広告宣伝費や人件費を多くかけることができないため、売却までに時間がかかる場合が多くなります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他社へ複数依頼することの可否 | × | × | ○ （明示型の場合、他社へ重ねて依頼した場合は通知しなければならない） |
| 自ら相手方を探して直接契約することの可否 | × | ○ | ○ |
| 契約の有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 | 制限なし（行政の指導は3か月以内） |
| 指定流通機構への登録 | 媒介契約締結の日から5日以内 | 媒介契約締結の日から7日以内 | 法律上の義務はなし |
| 業務処理状況の報告義務 | 1週間に1回以内 | 2週間に1回以内 | 法律上の義務はなし |
早く売却することを優先するのであれば、専属専任媒介契約を結ぶべきです。
一般媒介契約を多くの不動産仲介業者と締結すれば、売却物件がより多くの人に認知される可能性が高くなるのではないかと疑問に思うかもしれません。
しかし、実際には専属専任媒介契約か専任媒介契約にする方が売却までに費用をかけられるため、売却までのスピードだけでなく売却代金の面でもより良い条件で売却できるでしょう。
特別な理由がなければ、専属専任媒介契約を締結するのが最もスピーディー、かつ良い条件で売却する方法になります。
不動産を売却した際には、仲介業者に手数料を支払わなければなりません。
この仲介手数料の額は、仲介業者による差が生まれないように上限額が決められています。
| 物件の価格（税抜） | 計算方法 |
|---|---|
| 200万円以下 | 0.05 |
| 200万円超400万円以下 | 4％+2万円 |
| 400万円超 | 3％+6万円 |
この表にある金額は、不動産仲介業者が依頼主からもらうことのできる上限金額です。
実際には、これより少ない金額で仲介手数料を請求する場合もありますが、ほとんどの会社はこの計算式にもとづいて仲介手数料を計算しています。
不動産仲介業者は、不動産取引の仲介を行うことで売上を計上し、会社の収益としています。
そのため、手数料を受け取らなければ会社の売上が計上できず、会社を維持することはできませんし、不動産仲介業者は手数料を少しでも多くもらいたいと考えます。
しかし、中には手数料が無料になる不動産仲介業者もあります。
どうして手数料が無料になることがあるのでしょうか。
不動産仲介業者が行う不動産取引の仲介には、両手取引と片手取引があります。
このうち、手数料の金額を無料にすることができるのは、両手取引を行った場合です。
両手取引とは、1社の不動産仲介業者が売り手と買い手、あるいは貸し手と借り手の双方の仲介を行うことです。
不動産仲介業者としては、新たな取引が成立しやすいよう、買い手や借り手の負担を無料にすることがあります。
買い手や借り手が負担する手数料を無料にしても、売り手や貸し手の手数料は無料にはならないため、不動産仲介業者は損をせずに済みます。
片手取引とは、売り手と買い手、あるいは貸し手と買い手にそれぞれ別の不動産仲介業者がついている取引をいいます。
この場合、不動産仲介業者は直接依頼を受けた人からのみ仲介手数料を受け取ることができます。
そのため、仲介手数料の金額を大幅に減額してしまうと、不動産仲介業者が赤字になってしまう可能性があります。
また片手取引が行われている場合には、手数料を引き下げてもらうことは難しいといえるでしょう。
不動産の売却が成功するかどうかは、不動産仲介業者選びにすべてがかかっていると言っても過言でないくらい、不動産仲介業者選びは重要です。
それでは、どのような点に注意して仲介業者を選ぶと良いのでしょうか。
不動産売買が成立するためには、売主と買主の双方から信頼されるような仲介業者であることが重要です。
査定価格が高いために、売主にとっては良い仲介業者と思っていても、買主にとってはその査定価格に根拠がなければ良い仲介業者にはなりません。
査定価格が周辺の取引事例にもとづいたうえで、その物件特有の事情も加味して算出したものであるか、そしてその価格で納得できるものであるかといった点に注意してみましょう。
単に査定価格が高いからといって仲介業者を選んでも、売買が成立しないまま時間だけが過ぎてしまいます。
また、仲介業者を選ぶ際にどの仲介業者の対応が丁寧で正確か、気にしてみてください。
売手にとっても買手にとっても、対応の良い仲介業者と取引したいと考えるのは自然なことであるため、対応の良い仲介業者に媒介契約を依頼することは、その分売却のチャンスが広がります。
ここからは信頼できる仲介会社を選ぶコツを3つ紹介します。
必ず複数の会社に相談をして、比較してから選ぶようにしましょう。
例えば仲介手数料は会社によって異なるため、1社だけで決めてしまうのは危険です。
複数社を比較して、仲介手数料が一番安い会社に依頼するのが、費用の節約にも繋がります。
現在はネットで不動産の一括見積もり査定もできるため、必ず複数社に相談してください。
仲介会社に依頼したときに不動産の評価額を査定します。
その査定金額に明確な根拠があるかどうかが重要になります。
なぜなら査定金額を高く算出して、実際に依頼するタイミングで値引き交渉してくる会社もあるからです。
自分の不動産の評価額が、周辺事例・担当者の知識に基づいて算出されているかどうかチェックしておきましょう。
マンションの売却なら、同じエリアで他のマンションを調べておいて、たいだいの相場感を掴んでおくのがおすすめです。
不動産を売却するときに、仲介会社の担当者は購入検討者の対応もします。
担当者の対応に正確さ・丁寧さが欠けていると、購入検討者にマイナスイメージを与えるかもしれません。
反対に仲介会社の担当者が丁寧で好印象なら、購入検討者も前向きに購入を考えてくれるかもしれません。
また不動産の売却は細かい手続きが必要だったり、大きい金額が動くため、雑な対応をする人は危険です。
不動産の売却をスムーズに進めるためにも、担当者の対応はシビアにチェックしてください。
不動産の売却が初めてという人は、売却費用や手続きなど何も分からず不安が多いと思います。
売却を依頼する不動産仲介業者の業務について、そしてそこでかかる費用について知っておけば、多少は不安がやわらぐことと思います。
また、仲介手数料の額やそれ以外にかかる費用が計算できれば、住宅ローンの返済やその後の資金計画も立てやすくなるはずです。
不動産の売却相手を自分で探すことはほぼ不可能なため、仲介業者にお願いするしかありません。
したがって、不動産の売却は仲介業者を選ぶ段階から始まっているのです。
不動産の売却で後悔することがないよう、まずは不動産仲介業者選びから慎重に行いましょう。
