【親からの生前贈与と住宅ローン】非課税枠は最大4,000万円！？制度や特例のメリット・デメリット

人生最大の買い物といえばマイホームですが、先行き不透明な景気への不安から、購入を見合わせている方もおられるでしょう。

しかし令和3年度の税制改正により、住宅の取得に関する経済対策が打ち出され、有利な条件でマイホームを購入できるようになりました。

ローン金利の推移をみても住宅購入に踏み切るチャンスといえますが、優遇措置を受けるためには一定要件を満たしている必要があります。

また、親から子への生前贈与にも優遇措置があり、住宅購入資金を援助した場合は優遇税制が適用されます。

今回は住宅ローンの控除や贈与の特例について紹介し、利用できる条件や併用した場合のメリット・デメリットを詳しく解説します。

マイホームの購入を予定しておられる方、またマイホーム資金の贈与を検討しておられる方は、ぜひ参考にしてください。

【生前贈与と住宅ローン】非課税枠は最大4,000万円

親や祖父母から住宅購入資金を援助してもらった場合、以下の条件を満たせば住宅資金贈与の特例が使えるため、最大1,500万円の非課税贈与が可能です。

非課税枠については、令和3年4日1日～12月31日までの間に贈与が行われ、消費税10％の適用を条件としています。

また、後述する相続時精算課税制度を利用すると、2,500万円まで贈与税がかからないため、最大で4,000万円の非課税贈与が可能になります。

住宅資金贈与の特例については、他にも細かな条件があるため、詳細は国税庁ウェブサイトで確認してください。

参考：住宅取得等資金の贈与の非課税の特例（国税庁）

住宅ローンで活用できる制度や特例は？

自宅を購入する際には「住宅借入金等特別控除」が使えるため、ローン残高の1％を所得税から控除できます。

控除の適用期間は10年でしたが、消費税率10％の導入やコロナ禍の影響を考慮し、令和3年度の税制改正で13年に延長されました。

契約日等の要件は以下のとおりですが、他にも細かな要件があるため、詳細は国土交通省のウェブサイトで確認してください。

さらに暦年贈与や、相続時精算課税制度を使うと贈与税もかからないため、親は相続財産を減少させ、子どもは有利に住宅購入できる二重の効果があります。

参考：住宅ローン減税（国土交通省）

どちらが良い？「暦年贈与」と「相続時精算課税制度」を比較

住宅資金の援助となると金額も高額になるため、贈与税がいくらになるのか気になるところです。

しかし贈与税にも基礎控除や特例があるため、上手に活用すれば非課税贈与で住宅購入資金を次世代へ渡せるでしょう。

贈与には年月をかけて財産を移転させる暦年贈与や、まとまった資金を贈与できる相続時精算課税制度があるので、それぞれの特徴について詳しく解説します。

暦年贈与の特徴とメリット・デメリット

贈与税には110万円の基礎控除があり、1月1日から12月31日までの1年間で贈与した額が110万円以下であれば贈与税はかかりません。

この仕組みを利用した贈与が「暦年贈与」であり、毎年110万円以下の贈与を繰り返せば1,000万円や2,000万円の住宅資金を援助でき、申告の必要もありません。

よく利用される方法ですが、贈与者の死亡と同時に終わってしまい、相続開始前3年以内の贈与は相続財産の課税対象になります。

また、最初から1,100万円を贈与する予定で、10年かけて110万円ずつ贈与した場合は「連年贈与（毎年同じ時期・同じ額を贈与する）」とみなされ、1,100万円に贈与税が課税される場合もあります。

後半で対策を解説しますが、税務調査で指摘されないよう、贈与する状況が都度発生していたようにしておかなければなりません。

相続時精算課税制度の特徴とメリット・デメリット

贈与したときに贈与税を課税せず、相続発生時に相続財産として計算する方法が相続時精算課税制度であり、2,500万円までの非課税贈与が可能になっています。

2,500万円を超えた部分は一律20％の税率となり、一般贈与の税率45％～55％と比べてかなりお得になっています。

贈与者は贈与した年の1月1日現在で60歳以上、受贈者は20歳以上の制限があり、直系尊属（親や祖父母）から直系卑属（子や孫）への贈与に限られます。

まとまった資金を贈与でき、超過部分の税率も低くなっていますが、相続時精算課税制度を選択した後は暦年贈与の方式に戻せなくなります。

また贈与された財産が土地の場合、相続税評価額を8割引にできる小規模宅地等の特例も使えなくなります。

受贈者が孫の場合は相続税の2割加算も適用されるため、利用を検討する際には専門家へ相談しておくとよいでしょう。

親からの資金援助を受ける際の注意点

住宅資金の贈与は金額も大きくなるため、税務調査を誘発しない工夫も必要です。

暦年贈与の場合は、連年贈与とみなされないよう、年ごとに贈与の時期や金額を変えておき、贈与契約書も作成しておくとよいでしょう。

またお金の動きがわかるよう口座振込みをおすすめしますが、名義預金に判定されないよう注意してください。

暦年贈与の開始から間もなく相続が発生すると節税効果が薄まるため、贈与者の年齢も考慮しておくべきでしょう。

相続時精算課税制度の場合は、贈与・相続のどちらが得なのかシミュレーションが必要です。

特定の相続人だけが手厚い支援を受け、他の相続人の相続財産が減るとトラブルに発展する可能性もあるため、贈与のバランスにも気を付けてください。

まとめ

贈与税の優遇措置には、次世代への資金移転で経済を活性化させる意図もあり、国としても優遇期間の延長など様々な政策を打ち出しています。

一方では相続財産の減少にもなるため、確実に相続税が発生する場合は、生前贈与を有効活用するとよいでしょう。

ただし、制度や特例の利用条件には入念なチェックが必要であり、不動産取得税や登録免許税の負担も考慮しておかなくてはなりません。

場合によってはマイホーム購入を見合わせ、相続後に実家を継いだ方が有利になるケースもあります。

住宅購入資金を贈与する場合は、不利な面がなるべく生じないよう、税の専門家である税理士へ相談してください。

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