この記事でわかること
- 住宅取得等資金の贈与の特例の適用に関わる省エネ等住宅とは何かがわかる
- 省エネ等住宅に該当するための条件について知ることができる
- 省エネ等住宅について住宅取得等資金の贈与の特例を適用する際の手続きがわかる
マイホームを購入し、あるいは新築する際に親や祖父母から資金援助を受ける人も多いかと思います。
そのような資金援助を受ける際に利用できる制度が、住宅取得等資金の贈与の特例です。
この住宅取得等資金の贈与の特例を利用する際には、住宅の種類によって非課税となる金額に差があります。
住宅の種類を分けるのは、省エネ等住宅に該当するか該当しないかです。
はたして、この「省エネ等住宅」とはどのようなものなのでしょうか。
その内容を確認するとともに、住宅取得等資金の贈与の特例を適用する際に必要な手続きについて確認していきましょう。
省エネ等住宅とは
住宅取得等資金の贈与の特例の制度で定められている「省エネ等住宅」とは、その名のとおり省エネルギーなどの性能に優れた住宅のことです。
省エネ等住宅に該当すると、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受ける際に、その非課税限度額が500万円大きくなります。
つまり、省エネ等住宅を購入・建設する方が、贈与税が非課税となる範囲が広がり、住宅を購入する人にメリットがあるのです。
省エネ等住宅の方が贈与税の非課税となる金額が大きくなっているのには、省エネ等住宅を普及させたいという狙いがあります。
省エネ等住宅は、環境・震災・高齢化など、日本の抱える問題を解決する手段の1つと考えられているのです。
省エネ等住宅の要件
省エネ等住宅に該当するのは、以下の3つの要件のうちいずれかを満たす住宅のことです。
- (1) 省エネルギー性が高い住宅（断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上）
- (2) 耐震性が高い住宅（耐震等級2以上または免震建築物）
- (3) バリアフリー性が高い住宅（高齢者等配慮対策等級3、4または5）
このように、省エネ等住宅と一口にいっていますが、その内容は大きく3つに分けることができます。
いずれか1つの要件を満たせば省エネ等住宅となりますが、実際には2つあるいは2つの要件を満たす住宅もあることでしょう。
認定住宅等との関係について
所得税の住宅ローン控除の適用を受ける際には、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅に該当するかどうかを確認します。
もし認定長期優良住宅や認定低炭素住宅に該当すれば、住宅ローン控除の適用額が一般の住宅より大きくなるためです。
そこで、これらに該当する住宅の取得にあたって贈与を受けた場合、省エネ等住宅に該当するのかを確認しておきましょう。
まず認定長期優良住宅ですが、これは(1)省エネルギー性と(2)耐震性の両方を満たしています。
したがって、認定長期優良住宅は省エネ等住宅に該当するということがいえます。
次に認定低炭素住宅ですが、これは(1)省エネルギー性を満たしています。
そのため、認定低炭素住宅も省エネ等住宅に該当するのです。
住宅取得資金の贈与の非課税制度とは
住宅取得等資金の贈与の特例とは、両親や祖父母などから子供や孫に住宅資金の贈与を行った場合、一定額まで贈与税がかからない制度です。
この制度が設けられた背景には、若い世代がマイホームを購入しやすくしたいという狙いがあります。
比較的現金を持っているといわれる高齢者から若い世代へ資金の移動を促し、住宅を購入しやすくするのです。
そうすることで消費が活発になるとともに、若い世代は結婚や子育てなど他にお金を使うことができるようになります。
なお、住宅取得等資金の贈与の特例の対象となる贈与は、直系尊属から直系卑属への贈与に限られます。
配偶者の親（義理の両親）からの贈与や、子から親への贈与は対象にならないため注意が必要です。
住宅取得等資金の贈与の特例の対象となる受贈者の要件
それでは、親からの贈与であれば、誰でもこの制度が適用されるのかというとそうではありません。
贈与を受ける人についていくつもの要件が定められているため、その内容を確認しておきましょう。
- (1) 贈与を受けたときに日本国内に住所がある。
- (2) 贈与者の直系尊属である。
- (3) 贈与を受けた年の1月1日現在、20歳以上である。
- (4) 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下である。
- (5) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与を受けた資金をすべて家屋の取得等に使う。
- (6) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得した家屋に住むか、遅滞なくその家屋に住む見込みである。
- (7) 配偶者や親族など特別な関係にある人から家屋を取得していない。
- (8) 配偶者や親族など特別な関係にある人に新築してもらった家屋でない。
(1)～(4)の要件については、受贈者本人について形式的に定められた要件であるため、事前にクリアしていることを確認しておきます。
もっとも、実際にこの制度を利用しようとする人の大半はいずれにも該当しているはずで、特に問題になることは少ないでしょう。
(5)～(8)の要件は住宅を購入したり新築したりする際に注意しなければならないポイントです。
このうち(7)や(8)に該当するのは極めてまれであるため、実際に問題になることはほとんどないでしょう。
一方、(5)や(6)については問題となるケースがあります。
まず(5)の要件ですが、非課税となるのは住宅の取得等に使った金額だけということになります。
もし贈与されたお金が住宅の取得等に使われていない場合、残った金額については通常の贈与税の計算対象となります。
次に(6)の要件ですが、贈与を受けた後、新居に住み始める時期について制限が設けられています。
もし住宅の取得時期（引き渡し時期）が決まっているのであれば、それに合わせて贈与を行うことができます。
逆に住宅の取得等が決まっていないうちに贈与だけすると、期日までに入居できないケースも考えられるので注意が必要です。
なお、翌年3月15日までに居住できなくても、翌年の12月31日までに入居すれば適用が受けられることとされています。
住宅取得等資金の贈与の特例の対象となる家屋の要件
住宅取得等資金の贈与の特例の対象となる家屋の取得等については、以下のような要件が定められています。
- (1) 家屋の登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下である。
なお店舗兼住宅の場合には、その家屋の床面積の2分の1以上を居住用に用いる。 - (2) 家屋が次のいずれかに該当する。
- ①新築家屋
- ②使用されたことのある家屋で、その取得の日から20年以内に建築されている（耐火建築物である場合には25年以内に取得されている）
- ③使用されたことのある家屋で「耐震基準適合証明書」により耐震基準を満たしていることが証明される
- ④②及び③に該当しない使用されたことのある家屋で、取得の日までに耐震改修を行い、贈与税の申告期限までに耐震基準を満たすことが証明される
取得する家屋については、新築に限らず中古でもその適用を受けることができます。
ただし、中古住宅の場合は要件が定められており、基本的に耐震基準を満たしていなければ適用できません。
住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けるための手続き
住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けて、贈与された資金が非課税となるのはためには、税務署に贈与税の申告書を提出しなければなりません。
贈与税の申告は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに行う必要があります。
なお、住宅取得等資金の贈与の特例についての申告を行う際には、申告書以外にも多くの添付書類が必要となります。
- (1) 贈与を受けた人の戸籍謄本
- (2) 贈与を受けた年の所得を証明する書類（源泉徴収票等）
- (3) 取得した住宅の登記事項証明書
- (4) 取得した住宅の工事請負契約書または売買契約書の写し
このほか、省エネ等住宅に該当する住宅を取得した場合には、そのことを証明する書類が必要となります。
省エネ等住宅なら住宅取得資金贈与の非課税額が上がる！
住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けて贈与税が非課税となる金額には限度があります。
住宅を取得するための契約を締結した時期と、適用される消費税率により、その上限額が変動します。
(1) 消費税率が10％となる場合
| 契約締結日 | 一般住宅 | 省エネ等住宅 |
|---|---|---|
| ～2020年3月31日 | 2,500万円 | 3,000万円 |
| 2020年4月1日～2021年3月31日 | 1,000万円 | 1,500万円 |
| 2021年4月1日～2021年12月31日 | 700万円 | 1,200万円 |
(2) 消費税率が10％以外の場合
| 契約締結日 | 一般住宅 | 省エネ等住宅 |
|---|---|---|
| ～2020年3月31日 | 700万円 | 1,200万円 |
| 2020年4月1日～2021年3月31日 | 500万円 | 1,000万円 |
| 2021年4月1日～2021年12月31日 | 300万円 | 800万円 |
通常、2020年に住宅を購入すれば、その消費税率は10％となります。
しかし、個人間の売買などの場合は消費税がかからない取引となるため、この場合は⑵の表にある限度額が適用されます。
こうしてみるとわかるとおり、省エネ等住宅に該当する場合はそれ以外の一般住宅より非課税限度額がいずれも500万円多いのです。
非課税で贈与できる金額が500万円多いということは、省エネ等住宅の普及を国が促していると考えられます。
省エネ等住宅の条件
住宅取得等資金の贈与の特例を適用したときに、省エネ等住宅の場合、非課税となる金額がより大きくなることがわかりました。
ところで、省エネ等住宅とは具体的にどのようなものをいうのでしょうか。
ここでは省エネ等住宅に該当するための条件について、3つの種類に分けて確認していきましょう。
省エネルギー性が高い住宅とは
省エネ等住宅の1つ目の条件は「省エネルギー性の高い住宅」です。
具体的には、断熱等性能要求4または一次エネルギー消費量等級4以上であることが求められます。
断熱等性能要求とは、住宅性能表示制度において定められている住宅の性能に関する評価項目の1つです。
外壁や窓などを通して、室内の熱を外部へ逃がすことを防止するために行う断熱化等の対策を、どの程度行っているかを表すものです。
等級は1～4の4段階に分かれており、最高等級が4となっています。
一次エネルギー消費量等級とは、建物を利用する際に直接必要となるエネルギー消費量について設けられた基準のことです。
住宅については冷暖房設備、照明設備、給湯設備などの利用に必要な一次エネルギー消費量から求められます。
この消費量が少ないほど省エネ効果が高いということができます。
消費量の少ない方から等級5、等級4、等級1の3段階となっています。
耐震性が高い住宅とは
省エネ等住宅の2つ目の条件は「耐震性の高い住宅」です。
具体的には、耐震等級2以上または免震建築物であることが求められます。
耐震等級は1～3の3段階に分かれています。
耐震等級1が建築基準法に定める最低限の耐震性能を有する建物をいい、震度6強や震度7の地震でも即倒壊はしないといわれます。
耐震等級2は耐震等級1の1.25倍の耐震性能を持つ建物となっています。
震度6強や震度7でも補修をすれば住み続けることができるレベルといわれます。
耐震等級3は耐震等級1の1.5倍の耐震性能を持ちます。
震度6強～震度7の地震でも軽い補修程度で住み続けられるレベルといわれています。
免震建築物とは、地震の揺れを低減させる免震装置のうえにのった構造となっている建物をいいます。
特殊な部材や技術を使った免震装置が地震の揺れを吸収するため、建物自体に地震の揺れが伝わりにくくなっているのです。
バリアフリー性が高い住宅とは
省エネ等住宅の3つ目の条件は「バリアフリー性の高い住宅」です。
具体的には、高齢者等配慮対策等級3以上であることが求められます。
高齢者等配慮対策等級とは、高齢者や心身障害者などが生活しやすいように、どの程度配慮されているかを表す等級です。
特に、建物を建築した後に対策をすることが難しい移動時の安全性の確保や介助のしやすさに重点を置いています。
より具体的には、手すりの設置や床の段差の解消、階段の勾配や形状を安全なものにすることが求められます。
また、通路や扉は車いすでも通行可能な広さを確保し、浴室やトイレは介助可能な広さが必要とされます。
等級1～5の5段階で表示され、等級5が最も高い水準にあることを示します。
省エネ等住宅の申請時に必要な書類
省エネ等住宅について住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受ける場合、一般住宅より非課税限度額が大きくなります。
贈与税の申告をする際には、取得した住宅が省エネ等住宅であることを証明する書類が必要となります。
その住宅がどのような理由で省エネ等住宅となったのかに合わせて、以下の証明書を準備しなければなりません。
住宅性能証明書
省エネ等住宅に該当するか否かを判断するうえで用いる3つの基準は、住宅性能評価書を作成する際の10項目に含まれています。
住宅性能評価書は、国土交通大臣に登録した第三者機関が住宅の性能を評価し、その結果を記載した書類です。
住宅性能評価を受けると、完成後には確認できない住宅の性能を、専門知識を持つ人が消費者の立場から行うことができます。
住宅性能評価を受けた住宅は、売主との間でトラブルが生じた場合、指定住宅紛争処理機関を安価で利用できることとされています。
この住宅性能評価のうち、省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性の3つの項目に絞って発行されるのが住宅性能証明書です。
10項目について評価を行う住宅性能評価書に対して、住宅性能証明書は3つの項目だけ評価を行えばいいこととされています。
そのため、住宅性能証明書の方が発行にかかる費用が10万円ほど安くなることもあります。
贈与税の申告のためだけに取得するのであれば、住宅性能証明書を取得すれば十分です。
住宅性能証明書を取得する際は、保証検査機関に問い合わせをしてみましょう。
建設住宅性能評価書
住宅の性能を評価した結果を示す住宅性能評価書には2種類あります。
1つは設計段階における図面から評価を行いその結果をまとめた「設計住宅性能評価書」です。
そしてもう1つは、施行中あるいは竣工時に数回にわたって現場で行う検査からまとめた「建設住宅性能評価書」です。
この2つの評価書のうち、「建設住宅性能評価書」を提出すれば、省エネ等住宅に該当することを証明できます。
もし建築段階で取得した建設住宅性能評価書がある場合には、その写しを提出すればいいこととなります。
長期優良住宅建築等計画の認定通知書
長期優良住宅に該当する場合、まず登録住宅性能評価機関が技術的な審査を行い、依頼者に対して適合証を交付します。
その後、適合証と申請書を都道府県や市区町村に提出し、その都道府県や市区町村から認定通知書を受けることとなります。
この都道府県や市区町村から交付される通知書の写しを申告書に添付することができます。
住宅用家屋証明書
新たに自分自身が居住するための住宅を新築・取得した際に、登録免許税の軽減措置を受けるために発行してもらう書類です。
その家屋のある市区町村において発行してもらう書類です。
認定長期優良住宅建築証明書
認定長期優良住宅建築証明書は、長期優良住宅に該当することを審査した登録住宅性能評価機関から発行されるものです。
申告に用いる場合には、住宅の建築を担当したハウスメーカーや工務店の担当者に確認する必要があります。
低炭素建築物新築等計画認定通知書
低炭素建築物に該当する場合、まず登録住宅性能評価機関が技術的な審査を行い、依頼者に対して適合証を交付します。
その後、適合証と申請書を都道府県や市区町村に提出し、その都道府県や市区町村から認定通知書を受けることとなります。
この都道府県や市区町村から交付される通知書の写しを申告書に添付することができます。
認定低炭素住宅建築証明書
認定低炭素住宅建築証明書は、低炭素住宅に該当することを審査した登録住宅性能評価機関から発行されるものです。
そのため、住宅の建築を担当したハウスメーカーや工務店の担当者に確認する必要があります。
住宅取得資金贈与を受けるときの注意点
住宅取得等資金の贈与の特例を適用できるかどうか、正しく申告することができるかどうかは、贈与税の負担を考えるうえで非常に大きな問題です。
仮に住宅取得等資金の贈与の特例が適用できないと、贈与税が課され、生活費や住宅ローンの支払いにも影響が及ぶ可能性があります。
そこで、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けようと考えている場合に注意すべき点についてまとめました。
事前に税理士に相談する
マイホームの取得を検討している段階で、親や祖父母から贈与を受けられることになったら、税理士に相談しましょう。
というのは、住宅取得資金の贈与を受ける際に、非課税となる特例が適用できなくなってしまうケースがあるからです。
住宅取得等資金の贈与の特例を適用できなくなる例としてあげられるのは、まず贈与より先に住宅を取得してしまう場合です。
贈与した資金は住宅の取得のために使い切ってしまう必要があります。
住宅を先に取得し、その後に贈与が行われた場合には、たとえそのお金を住宅ローンの支払いに充てても非課税とはなりません。
また、住宅取得資金を贈与された日と、新居に入居した日との関係も非常に重要です。
贈与された日の属する年の翌年3月15日までに入居していないと、住宅取得等資金の贈与の特例の適用は受けられません。
あまり早く贈与しすぎると、翌年になっても新居に入居できず、住宅取得等資金の贈与の特例の適用が受けられなくなる可能性があるのです。
このように、贈与のタイミングが早すぎても遅すぎても、住宅取得等資金の贈与の特例の適用に影響してきます。
贈与税の申告の作成だけでなく、贈与や住宅取得に関するスケジュールについても打ち合わせしておきましょう。
中古住宅の場合は取得前2年以内に調査や評価を完了している必要がある
住宅取得等資金の贈与の特例の適用が受けられるのは新築の住宅だけではありません。
中古の物件でも要件を満たせば適用を受けることができますし、省エネ等住宅に該当する場合もあります。
ただ、その住宅が省エネ等住宅に該当するかどうかの判定にあたっては、新築住宅と異なる点があります。
それは、中古住宅に対し発行された証明書等については、その住宅を取得する前2年以内に発行されたものに限り有効となる点です。
また、長期優良住宅や低炭素住宅についての認定は、新築住宅のみが対象となることも覚えておかなければなりません。
中古住宅の場合も省エネ等住宅となる可能性はあるものの、その対象は限定されることに注意が必要です。
まとめ
住宅取得等資金の贈与の特例の制度を利用して贈与を行うと、贈与を受ける側は少ない負担でマイホームを取得することができます。
そのうえ、多額の贈与を受けても贈与税が非課税となるため、非常に大きなメリットがあります。
また、贈与した側にとっても相続対策や遺産分割への備えとして有効な手段となります。
ただし、これだけ大きなメリットを受けるためには、数多くの要件をクリアしなければなりません。
特に、省エネ等住宅に該当すると、非課税となる金額がさらに大きくなるため、証明書などの書類は非常に重要なものとなります。
確実に住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けるためには、税理士などの専門家に相談することが望ましいでしょう。
そのうえで、贈与から住宅の取得までの流れを考えて、計画的に実行するようにしましょう。
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ご家族の相続は突然起こり、何から手をつけていいか分からない方がほとんどです。相続税についてはとくに複雑で、どう進めればいいのか？ 税務署に目をつけられてしまうのか？ 疑問や不安が山ほど出てくると思います。
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