小規模宅地等の特例適用時の注意点

小規模宅地等の特例とは？

小規模宅地等の特例とは、被相続人（亡くなった人）の所有していた土地を相続するときに、その土地の評価額が最大80%減額される制度です。
たとえば、ある居住用の土地の評価額が1,000万円なら、小規模宅地等の特例を適用できると評価額を200万円まで減額できます。

土地の相続税評価額が減額されると、課税される遺産総額が小さくなり、相続税の節税につながります。

特例の対象となる宅地等は、主に以下の３種類です。

これらの宅地に対する評価額の減額割合や限度面積は、下表のとおりです。

厳密にはより細かい分類がありますが、大枠は上記のようになります。

ケース別｜小規模宅地等の特例を利用する場合の注意点

ここでは、小規模宅地等の特例を利用する際の注意点をケース別で解説します。取り上げるケースは、以下の10パターンです。

• 複数の宅地を相続した場合
• 売却する場合
• 駐車場を相続する場合
• 農業用地を相続する場合
• マンションを相続する場合
• 孫が相続する場合
• ２種類以上の小規模宅地等の特例を組み合わせる場合
• 貸付事業用宅地を含む場合
• 建物が被相続人の所有物でない場合
• 家族が老人ホームを利用していた場合

複数の宅地を相続した場合

複数の宅地を相続する場合、まずはその宅地が小規模宅地等の特例の適用対象かどうか判断しなければなりません。
そのうえで「どの種類の宅地に該当するのか」や「限度面積や減額割合がどれくらいになるのか」を確認します。

複数の宅地がある場合、それらすべてが小規模宅地等の特例の適用対象となることも多いです。

たとえば２つの特定居住用宅地に特例を適用することも可能です。この場合の限度面積と減額割合は、両方の土地を合わせて330㎡、80％になります。

また、１つが特定居住用宅地、もう１つが貸付事業用宅地というように、用途の異なる複数の宅地を相続することもあるでしょう。

たとえば、評価額3,000万円の特定居住用宅地（330㎡）と１億円の貸付事業用宅地（250㎡）を相続したとします。どちらか一方に小規模宅地等の特例を適用した場合、減額される金額は次のとおりです。

両者を比較すると、貸付事業用宅地に特例を適用したほうがトータルの評価額を大きく減らせることがわかります。

複数の宅地を相続して小規模宅地等の特例を適用するには、事前に入念なシミュレーションを行い、最善の道を選択することが必要です。

このようなケースについては「２種類以上の小規模宅地等の特例を組み合わせる場合」もご参照ください。

売却する場合

小規模宅地等の特例の適用要件には「その宅地等を相続税の申告期限まで有していること」という保有継続要件があり、宅地は相続直後に売却できるというわけではありません。

ただ、居住用宅地の場合、配偶者であれば無条件で特例を適用できます。よって配偶者は、申告期限までその宅地を保有している必要はありません。

また、保有継続要件がある状態で申告期限前に売買契約をしたとしても、引渡しが期限後であれば特例を使える可能性があります。売却のタイミングは慎重に考えましょう。

駐車場を相続する場合

相続した宅地が駐車場として不動産投資に使われている場合にも、小規模宅地等の特例を適用して評価額を下げることが可能です。貸付事業用宅地として、200㎡までの面積に50%の評価減を受けられます。

具体的には「貸付事業用宅地等」として限度面積は200㎡、減額割合は50%の適用を受けられます。

ただし、宅地の上に何の構築物もない青空駐車場の場合、小規模宅地等の特例を適用できないため注意が必要です。

駐車場として使っている宅地に小規模宅地等の特例を適用するためには、以下の条件を満たしているか確認してください。

• アスファルトや砂利で舗装されている
• 機械式の構築物が設置されている

ロープを張って区画しているだけ、止め石を設置しているだけという場合は、小規模宅地等の特例は適用されません。

農業用地を相続する場合

農業用の土地の相続で小規模宅地等の特例を適用できるかどうかは「その土地をどのような形で使用しているか」が基準になります。

たとえば土地を耕作のために使っている場合、ビニールハウスなどが設置されていても「宅地」ではなく「農地」と判断され、小規模宅地等の特例は適用できません。

一方、農業機械やトラクターなどを保管するためにその土地を使用している場合、「特定事業用宅地等」として小規模宅地等の特例の適用を受けられます。

なお、特定事業用宅地等に小規模宅地等の特例を適用してもらうためには、相続税の申告期限までその宅地の所有権を持って事業を継続することが条件です。

マンションを相続する場合

マンションを相続する場合は、マンションの評価額は建物部分と土地部分に分けて計算されます。
土地部分については、要件を満たせば小規模宅地等の特例の適用を受けられます。
マンションの敷地で重要なのは、所有者ごとのマンションの敷地（地積）の広さです。
所有者１人あたりのマンションの地積は「マンション全体の敷地×敷地権割合」で求められます。

この面積を用いて、小規模宅地等の特例の適用の判断や評価減の限度面積を求めるため、間違えないようにしましょう。
なお、マンション全体の敷地面積や敷地権割合は、マンションの登記事項証明書の表題部に記載されています。

これらの数値を正しく把握したうえで計算しなければ、相続税額の計算や小規模宅地等の特例による評価減の計算が変わってしまいます。
マンションを相続した場合は、必ずマンションの登記事項証明書を取得し、その内容を確認してから評価額を計算しましょう。

孫が相続する場合

被相続人が住んでいた自宅を孫が相続すると、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けられます。
配偶者以外の親族が自宅を相続した場合、相続した人が子どもであっても孫であっても基本的な考え方は変わりません。
被相続人と同居していた親族が小規模宅地等の特例の適用を受けるには、以下２つの要件を満たす必要があります。

一方、被相続人と別居していた親族が小規模宅地等の特例の適用を受けるには、次の３つの要件を満たさなければなりません。

ただし、孫が法定相続人となるのは、以下のケースのみです。

このいずれかに該当すれば孫が遺産分割協議に加われますが、それ以外の場合だと孫は被相続人の自宅を相続できません。

そのため、上記の要件を満たしていないときに孫が被相続人の自宅を引き継ぐためには、遺言書が必要になります。
生前に遺言書を作成し、自分が亡くなったら孫に自宅を遺贈したい旨を記しておけば、自宅を孫に引き継がせることが可能です。

孫が代襲相続する場合を除くと、孫が相続財産を引き継いだときは孫の相続税額が２割加算されます。

とはいえ、小規模宅地等の特例が適用できれば、相続税額が２割加算されたとしてもそのメリットは大きなものです。

２種類以上の小規模宅地等の特例を組み合わせる場合

土地を多く保有している人が亡くなると、相続財産に多くの土地が含まれることとなります。
被相続人の自宅と店舗を相続する場合など、用途の異なる複数の宅地を相続するケースもあるでしょう。
このとき、それらの土地に適用できる小規模宅地等の特例は１種類とは限りません。
２種類以上の特例を組み合わせて適用できるケースもあります。

たとえば、自宅の敷地（特定居住用宅地）に適用できる特例と事業用の土地（特定事業用宅地）に適用できる特例は、併用可能です。

特定居住用宅地では330㎡まで、特定事業用宅地では400㎡まで、それぞれに小規模宅地等の特例を適用できます。

そのため、自宅の敷地330㎡＋事業用の敷地400㎡＝730㎡の宅地について、評価額を80％減額することが可能です。

貸付事業用宅地を含む場合

貸付事業用宅地が含まれると、限度面積の計算はやや複雑になります。
特定事業用宅地をA、特定居住用宅地をB、貸付事業用宅地をCとした場合、次の計算式にあてはめてその限度面積を求めなければなりません。

たとえば、Aの土地が250㎡、Bの土地が150㎡、Cの土地が120㎡あったとします。

貸付事業用宅地について、その全体に小規模宅地等の特例を適用しようとする場合、「A×200/400+B×200/330≦80㎡」になるようにAとBの適用面積を求めましょう。

Aだけと併用するなら「A×200/400≦80」で、Aの限度面積は160㎡です。Bだけと併用するなら「B×200/330≦80」で、Bの限度面積は132㎡になります。

Cの土地（貸付事業用宅地）が200㎡以上ある場合、特定居住用宅地や特定事業用宅地と特例を併用することはできません。

最終的には、それぞれの土地の評価額から実際にいくら減額されるのかを計算し、最も有利になる併用のパターンを選択します。

建物が被相続人の所有物でない場合

被相続人が所有していた土地に、被相続人以外の親族の家が建てられていることもあるでしょう。その場合、土地を貸していても賃料をもらわないケースがありえます。

このような状態を「使用貸借」といいます。

使用貸借している土地の所有者が亡くなった場合、その土地を相続した人は小規模宅地等の特例を適用できるのでしょうか。
じつは、被相続人の所有地に他人名義の建物が建っている場合でも、その土地に対して小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。
ただし、建物の所有者と使用者によって適用の可否が異なるため、以下、３つのケース別に確認していきましょう。

被相続人と同一生計にある親族が所有する建物が建っているケース

①　建物を被相続人が使用していた場合

• 居住用として使用していた場合：特定居住用宅地に該当する
• 事業に用いていた場合：特定事業用宅地に該当する

②　建物を同一生計にある親族が使用していた場合

• 居住用として使用していた場合：特定居住用宅地に該当する
• 事業に用いていた場合：特定事業用宅地に該当する
• 建物を他人に貸し付けていた場合：貸付事業用宅地に該当する

③　同一生計にない親族や第三者が使用していた場合

小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。

被相続人と同一生計にない親族が所有する建物が建っているケース

①　建物を被相続人が使用していた場合

• 居住用として使用していた場合：特定居住用宅地に該当する
• 事業に用いていた場合：特定事業用宅地に該当する

②　建物を同一生計にある親族が使用していた場合

• 居住用として使用していた場合：特定居住用宅地に該当する
• 事業に用いていた場合：特定事業用宅地に該当する

③　同一生計にない親族や第三者が使用していた場合

小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。

第三者が所有する建物が建っているケース

小規模宅地等の特例の適用を受けられません。

家族が老人ホームを利用していた場合

居住用宅地に小規模宅地等の特例を適用するには、被相続人や同居親族がその宅地を生活の拠点としていたことが条件です。
しかし、被相続人が老人ホームなどを利用していた場合、その人から相続した宅地に小規模宅地等の特例を適用することができます。

おもな適用要件は、以下のとおりです。

要支援認定の申請中に亡くなったという場合でも、亡くなった後に市区町村からの認定がなされれば小規模宅地等の特例を適用できます。
これは、市区町村による要支援認定の結果は申請日にさかのぼって有効になるためです。

小規模宅地等の特例の手続きで必要な書類

小規模宅地等の特例を利用する場合、別途書類を準備しなければなりません。
ケースによって必要な書類は異なりますが、以下の３つは必須です。

このほか、被相続人が老人ホームに入居していた場合は、以下の証明書も準備しましょう。

このほか、被相続人の状況や土地の用途によって準備する書類は異なります。

小規模宅地等の特例の手続きに関する注意点

小規模宅地等の特例の手続きには下記のように注意点もあります。

• 必ず相続税の申告をする
• 相続トラブルが解決してから手続きを進める
• 小規模宅地等の特例を適用できない場合もある

それぞれの項目について詳しく解説していきます。

必ず相続税の申告をする

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、期限内に相続税の申告が必要です。
相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内となります。
期限後に申告すると延滞税や無申告加算税が発生する可能性があるため注意が必要です。
相続税の申告では「手続きの方法がわからない」「必要な書類がそろわない」ということがよくあります。
早めに申告の準備を行い、スムーズに申告手続きをしましょう。

相続トラブルが解決してから手続きを進める

小規模宅地等の特例を受けるためには、遺産分割が完了している必要があります。
親族間で相続トラブルが発生している場合、遺産分割が完了しているとはいえません。
このようなケースでは、小規模宅地等の特例を適用せずに相続税を納付することになります。
ただ、同時に「申告期限後３年以内の分割見込書」を提出しておけば、あとから特例を適用して過払い分の相続税の還付を受けることも可能です。

小規模宅地等の特例を適用できない２つのケース

棚卸資産等の土地の除外

他人に販売するために所有している土地を「棚卸資産の土地」といいます。
相続開始直前に居住用または事業用だった土地でも、その土地がもともと棚卸資産だった場合には小規模宅地等の特例は適用できません。

遺産分割がなされていない場合

先述のとおり、遺産分割協議が完了していないと小規模宅地等の特例の適用を受けられません。
特例を適用するには､その宅地を取得する相続人等が決定している必要があります。

以上「棚卸資産の土地」や「遺産分割の未完了」は、そのほかの要件を満たしていても適用が否定されるケースです。
これらのケースのなかには適用要件への該当性が微妙な事例もあるため、慎重に判断する必要があります。

相続で悩んだら専門家に相談しよう

「小規模宅地等の特例が適用できるかわからない」「最も効果的な併用のパターンが知りたい」という人は、相続に精通している税理士に相談するのも有効です。

相続専門の税理士であれば、特例適用の可否をはじめ、節税対策などについても相談に乗ってもらえます。自分だけで計算や手続きを進めるより、確実で安全です。

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