2024年改正のタワマン節税とは？仕組みや改正内容、改正後の影響を解説

「タワーマンション購入は相続税の節税に繋がる」と富裕層を中心に人気を集めていましたが、2024年１月からの評価ルールの変更で状況に変化が生じました。

この記事では、タワーマンション節税について、その内容や仕組みなども含めて詳しく解説します。

改正の内容や改正後のタワーマンション節税への影響も取り上げるため、ぜひ参考にしてください。

タワーマンション節税とは、タワーマンションの市場価格よりも相続税評価額が大幅に低くなる特性を利用した節税方法です。

相続税評価額は、現金や預貯金だと相続発生時そのままの時価が金額となる一方、不動産だと時価よりも低い金額となります。

このような相続税評価額と不動産の関係にタワーマンション独自の特徴を踏まえることで、相続税負担の軽減を図る節税方法です。

ここからは、タワーマンション節税の仕組みを、タワーマンションの特性などを踏まえ紹介します。

相続税評価額と時価に乖離が出る理由に関しても詳しく解説するため、タワーマンション節税に興味のある方は必見です。

マンションの呼び方に明確な定義があるわけではないですが、よく使われるのが「低層マンション」「高層マンション」「超高層マンション」です。

高さ31m超、60m超など、建築物の高さに応じて段階的に構造強度を高めるよう、建築基準法では規定がされており、31m超のものが高層マンション、60m超のものが超高層マンションと呼ばれています。したがって、一般的に「超高層マンション」に該当する建物がタワーマンションに該当します。

これだけの大型マンションを建築するには建てられるエリアは限られ、主に再開発エリアに建てられる傾向があります。比較的立地に恵まれている再開発エリアは近隣の商業施設も充実しているうえに、高層階は眺望も良く、デベロッパーのブランドなどで非常に高い価格で販売されています。

ここからは、相続税評価額と時価との乖離が出る理由を、細かく解説します。

相続税を計算するにあたり、財産は「時価」で評価する必要があります。とはいえ、土地や建物のより正確な時価は、実際に売却したり不動産鑑定士に鑑定依頼をしたりしないとわかりません。

正確な時価ありきでは計算ができないため、相続税の計算時には、国税庁が発表している「財産評価基本通達」に沿って評価しています。

上位の行政機関から下位の行政機関への命令・指令を指す「通達」の意味どおり、財産評価基本通達は国税庁長官が国税庁で働く人たちに向けて、「この決まりに沿っていれば時価で財産を評価していると考えてよい」とされているものです。

必ずしも納税者は通達に従う必要はありませんが、主に利便性の点から、納税者や税理士はこの決まりに沿った評価で相続税額を計算するのが主流となっています。

財産評価基本通達では、建物は固定資産税評価額によって評価します。固定資産税評価額は屋根・柱・壁・床・基礎などに使われている材料に応じて算出され、実際の売買価格とは関係がありません。

タワーマンションは資材費や労務費など建築費用とは関係のない、眺望やデベロッパーのブランド力なども市場価格に反映されています。

そのため、市場価格よりも固定資産税評価額の方が低くなる傾向があります。

財産評価基本通達において、土地は路線価によって評価します。路線価は国税庁が公表している道路に面している土地の1㎡あたりの評価額であり、この値に面積をかけることによって土地の相続税評価額を計算します。

路線価は時価の８割に抑えられていますが、その理由は路線価による評価が時価を超えると課税上問題となるためです。

時価の８割であれば、一見するとそれなりの相続税評価額になりそうですが、タワーマンションは一棟に何百戸とあり、高額な敷地であっても割る分母（戸数）が大きいため、一戸に対する敷地の値段はさほど高額にならないのです。

引用：マンションに係る財産評価基本通達に関する第１回有識者会議（令和５年１月30日）【国税庁ホームページ】

なお、マンションに係る財産評価基本通達に関する第1回有識者会議（令和5年1月30日）の資料によると、市場価格と相続税評価額の乖離は東京だと3倍以上となっていました。

「タワーマンション購入で節税に繋がるのは分かったけど、どんな効果があるんだろう」。そのようにお思いの人もいるのではないでしょうか。

ここからは「小規模宅地等の特例の適用が可能」をはじめとする、タワーマンション購入で期待できる相続税の節税効果を紹介します。

節税に繋がる理由も取り上げるので、ぜひ一読してみてください。

タワーマンションは非常に高額なため、購入する際は金融機関から借入れをするケースが多くなりがちです。

相続税を計算する場合は、借入の金額は市場価格を踏まえる一方で、タワーマンションの評価は固定資産税評価額と路線価のため、借入の金額の方が大きくなります。

この差によって他の財産を圧縮することができ、相続税の節税が可能となります。

被相続人の自宅敷地や事業用の敷地など、被相続人の親族の生活基盤ともなり得る敷地は相続税の負担により手放すことにならないように、評価減が可能な制度「小規模宅地等の特例」が設けられています。

この特例には面積の制限があります。タワーマンションの場合、敷地を戸数で按分するため非常に面積が小さくなり、所有する敷地所有権全体に対して小規模宅地等の特例が適用可能なケースが多いため、節税につながります。

記事内で紹介したようにタワーマンション購入は大きな節税効果が見込めるとされてきましたが、評価ルールの改正によって状況の変化が起こりました。

ここからは、2024年１月以降に発生した相続（贈与）分より適用される、マンション１室の相続税評価額の新たな評価方法を紹介します。

評価方法が変更された背景や変更後のマンションの相続税評価額の計算方法など、具体的に解説します。

通達に沿えば時価で評価していることになる点を踏まえると、通達による評価額が市場価格よりも低くなりがちなタワーマンションの購入は、相続税の節税につながりやすい状況でした。

納税者側としては最大限これを利用したいところですが、財産評価基本通達には*「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」（*財産評価基本通達第1章総則6項より引用）とあります。

この記載を根拠に、国税局はとある相続税申告で財産評価基本通達に基づいた評価を否認し、納税者が裁判を起こしたのです。

最高裁の判断は金融機関から借入したうえでタワーマンションを購入して節税を図るという、富裕層でしかできない節税方法は租税負担の公平に反すると、国税局側を支持するものでした。

また、最高裁は、課税庁が財産評価基本通達の従って画一的に評価をしていることは、公知の事実であると認めながらも、通達評価自体の正誤を判断の理由にしませんでしたが、この裁判を機に国税庁は通達改正に踏み切りました。

新しい評価方法といっても、仕組みを全面的に刷新するのではなく、既存の評価方法に評価水準に応じた「区分所有補正率」を乗じる形になります。

引用：　国税庁┃「『居住用の区分所有財産』の評価が変わりました」【国税庁ホームページ】

区分所有補正率は、評価乖離率と評価水準によって決まります。

評価乖離率は、時価が相続税評価額の何倍かを示すものです。平成30年の売買実例価額に基づいて評定され、市場価格と相続税評価額が乖離する要素とされる４指数から構成されています。

加えて、評価乖離率は、築浅かつ高層階で敷地利用権が狭い物件ほど大きくなります。

相続税評価額に評価乖離率を乗じると時価（理論上の時価）となり、仮に相続税評価額が1億円の物件で評価乖離率が３だとすると、時価は３億円です。

一方、評価水準は評価乖離率の逆数であり、相続税評価額の時価に対する割合を示しています。上述した例だと１／３（0.333･･･)となります。

引用： 国税庁┃「『居住用の区分所有財産』の評価が変わりました」

評価乖離率が大きいほど評価水準は低くなって、時価と相続税評価額が乖離していることを示しています。

評価水準が0.6以下の場合、時価と相続税評価額の乖離が激しいとみなし、従来の相続税評価額に評価乖離率を乗じて理論上の市場価格を算出し、それに0.6を乗じた額を相続税評価額とします。

評価水準が0.6以上で１以下の場合、補正は行わず、従来の相続税評価額となります。評価水準が１より大きい場合は、相続税評価額に評価乖離率を乗じます。

引用： 国税庁┃「『居住用の区分所有財産』の評価が変わりました」

理論上の時価に0.6を乗じる理由は、、戸建ての時価と相続税評価額の平均乖離率が1.66倍であり、これに平仄を揃えたためです。今回の通達改正は、相続税評価額を理論上の市場価格の６割にすることといえます。

引用： マンションに係る財産評価基本通達に関する第３回有識者会議(令和5年6月22日）

「評価ルールが変わったということは、タワーマンション節税に効果はあるのか」と、疑問に思う方もいるのではないでしょうか。

ここからは、ルール改正後のタワーマンション節税への影響について解説します。ルール改正後の節税効果に関しても併せて取り上げるため、ぜひ参考にしてください。

評価方法の変更により、単にタワーマンションを購入すれば大幅な節税に結びつくわけではなくなりました。

東京のような市場価格と相続税評価額の乖離が激しい地域の場合、相続税評価額が時価の3割だったところが6割となります。

実質的に評価額が倍になるため、節税効果は縮減されるといえます。

タワーマンション購入の節税効果が縮減されるといっても、なくなるわけではありません。

タワーマンションの販売価格が高額であればあるほど、他の財産への圧縮効果が期待でき、高額なタワーマンションの人気は当分続くことが予想されます。

また、不動産自体の評価額は、依然として現金や預貯金よりも低く算出されるため、相続税対策としての不動産購入は引き続き効果的と言えます。

タワーマンションの節税効果はなくならないと予想できますが、ルール変更により単にタワーマンションを購入さえすれば相続対策になるとはいえなくなってしまいました。

加えて、前述の財産評価基本通達第1章総則6項があるかぎり、通達評価を否定される可能性は依然として残っています。

相続後にタワーマンションをすぐさま売却してしまうと、通達評価と時価の差を自分で証明してしまうことになり、税務当局から節税目的での購入と判断されることになりかねません。ご自身にとってベストな選択をしていただくためにも、専門家に相談したうえでの判断をおすすめします。

不動産の購入・売却・相続をする場合には、相続専門の税理士に相談するのが有効です。ベンチャーサポート相続税理士法人では、親身でわかりやすい説明を心がけ、無料相談を実施しています。

また、税理士だけでなく弁護士や司法書士、行政書士も在籍しているためワンストップで相談することが可能です。初めて相続税の申告を行う方もお気軽にご相談ください。