賃貸アパートやマンションが相続税対策になる理由【税金の計算方法・注意点とは】

価値の高い相続財産といえば土地であり、場所や面積によっては数千万～億単位の評価額になります。

先祖代々守ってきた土地でも近隣の宅地化などで価値が上昇し、高額な相続税のため手放さざるを得ないといった例も少なくありません。

また土地は所有しているだけでも固定資産税などの税金が発生し、地価が高騰すると維持や管理も大変になります。

土地の相続税対策にはアパートやマンション経営が王道といわれますが、節税の仕組みを正しく理解している方はそれほど多くないようです。

中には「借金があると相続税が安くなる」と勘違いしている例もあるため、今回はアパートやマンション経営が相続税対策になる理由を掘り下げていきます。

アパートなどを相続した人が使える特例もわかりやすく解説しますので、相続財産に土地や建物がある方はぜひ参考にしてください。

賃貸アパートやマンションの建築・経営が相続税対策になる理由

土地の相続税対策に賃貸アパートやマンションを建築する場合、銀行から建築資金を借りるため「負債があるから節税になる」と考える方が多いようです。

確かに負債はマイナス財産として預貯金などのプラス財産から控除できますが、「負債＝節税」であればわざわざ賃貸アパートなどを建築する必要はありません。

では所有地に賃貸アパ―トやマンションを建築すると、どのようなメリットや効果があるのでしょうか？

土地や建物は現金よりも評価が低い

相続が発生した際、現金や預貯金に減額措置はありませんが、土地は路線価をもとに評価するため、公示価格（売買の基準価格）の8割程度になります。

建物の価値は固定資産税評価額とほぼ同額になるため、公示価格の7割程度で評価されます。

このように、現金1億円は額面どおりの評価ですが、土地や建物の場合は8,000万円や7,000万円まで評価が下がるため、相続の際にはかなり有利となります。

場合によっては税率にも影響するため、現金と不動産では相続税が数百万～数千万の違いになるケースも珍しくはありません。

小規模住宅用地の特例を使える

賃貸アパートやマンションを建築すると小規模住宅用地の特例が使えるため、固定資産税や都市計画税を大幅に減額できます。

この特例では住戸1戸あたり200㎡までを小規模住宅用地とし、200㎡を超える部分は一般住宅用地として、以下のように税金を減額しています。

【固定資産税】

• ・小規模住宅用地：課税標準の1/6
• ・一般住宅用地：課税標準の1/3

【都市計画税】

• ・小規模住宅用地：課税標準の1/3
• ・一般住宅用紙：課税標準尾2/3

注目すべきは「住戸1戸あたり200㎡まで」の部分であり、賃貸アパートなどを建築するとさらに効果がアップします。

たとえば1,200㎡の土地に1棟6戸のアパートを建築した場合、1戸あたり200㎡の面積であれば、その6倍（6戸分）が小規模住宅用地になります。

つまり200㎡×6戸＝1,200㎡となり、土地面積のすべてが減額対象になります。

銀行からの借入金は債務控除できる

賃貸アパートやマンションを建築する場合、建築資金は銀行等の金融機関から借り入れるケースがほとんどです。

つまり借金が増えるわけですが、借金はマイナスの財産としてプラスの財産（預貯金等）から債務控除できるため、相続税の課税総額を低く抑えられます。

ただし借入金を現金のまま持っていても節税効果はないので、賃貸アパートやマンションの建築、または土地の購入に充てるなど、資産の組み換えが必要です。

レバレッジ効果の高い家賃収入を得られる

相続税対策として賃貸アパートやマンションを建築した場合、節税効果とともに家賃収入も得られます。

相続発生後は安定収入として家族の生活も保障できますし、固定資産税や相続税の納税資金にも充てられます。

アパートローンなどの借入金で収益を生み出すため、レバレッジ効果（小さな投資額で大きな利益を生む効果のこと）も高いといえるでしょう。

アパートやマンションの相続税計算方法

相続税対策となる賃貸アパートやマンションは、土地と建物に分けて相続税を計算します。

まず建物の評価額を計算し、次に土地の評価額を計算して最終的な相続税を算出するので、アパートやマンションを建てていない場合と税額を比較してください。

建物の評価額を計算する

建物の相続税評価額は固定資産税評価額を基準とするため、建築費の7割程度まで評価を下げられます。

また賃貸アパートやマンションには借家権割合や賃貸割合を適用できるので、一般的な家屋よりもさらに評価額が下がります。

借家権割合は全国的に30％であり、賃貸割合は満室時の専有面積を100％として考えるため、賃貸物件の相続税評価額は以下の計算式になります。

建築費1億円のアパートであれば固定資産税評価額は7,000万円程度になり、相続時の評価額は以下のようになります（賃貸割合100％で計算）。

• ・賃貸アパートの相続税評価額：7,000万円×（1－0.3×1）＝4,900万円

現金1億円であれば相続税率40％ですが、建物に資産を組み替えたため4,900万円まで評価が下がり、税率も20％が適用されます。

土地の評価額を計算する

賃貸アパートやマンションを建築した土地は貸家建付地と呼ばれ、売却などの処分がしづらくなるため、一般的な宅地よりも相続税評価額は下がります。

自宅など自分で使っている土地を自用地といいますが、貸家建付地は自用地に借地権割合や借家権割合、賃貸割合を反映させて評価額を計算します。

では自用地評価額が1億円、借地権割合60％、賃貸割合100％の場合、土地の相続税評価額はいくらになるでしょうか？

• ・貸家建付地の評価額：1億円×（1－0.6×0.3×1）＝8,200万円

自用地であれば1億円の評価額ですが、賃貸アパートを建築すると1,800万円の減額になりました。

税率も40％から30％に下がるため、相続税対策としての効果は絶大といえます。

賃貸アパートの相続には小規模宅地等の特例が使える

自宅を相続する際には小規模宅地等の特例が使えるため、330㎡までの土地は評価額が80％減額になります。

小規模宅地等の特例は貸付事業用宅地にも使えるので、賃貸アパートやマンションなどを建築した土地は200㎡まで最大50％減額の評価減となります。

では減額の計算例として、面積500㎡、評価額1億円の土地に賃貸アパートを建築した場合をみてみましょう。

• ・小規模宅地等の特例の計算：1億円×（200㎡÷500㎡）×50％＝2,000万円

もともとの評価額から2,000万円を減額できるので、上記の例では土地の評価額が8,000万円まで下がります。

税率も1億円の場合は40％ですが、評価額が8,000万円になると1ランク下の30％へ下がるため、相続時には大きな節税効果になります。

賃貸アパートの相続で小規模宅地等の特例を使用するときのポイント

小規模宅地等の特例を使うと節税効果は大きくなりますが、利用する際にはいくつかの要件もあります。

賃貸アパートなどの入居状況や運用によっては特例が使えない場合もあるので、次に解説するポイントを押さえるようにしてください。

相続発生前3年以内に始めた賃貸事業には特例が使えない

賃貸アパートなどを建築した土地は小規模宅地等の特例により相続税を圧縮できますが、相続発生前3年以内に始めた賃貸事業には特例が使えません。

この要件は2018年（平成30年）4月1日の法改正によるものですが、かつては小規模宅地等の特例があからさまな税逃れに利用されるケースがあったためです。

相続税対策として賃貸事業をスタートし、相続後すぐに売却してしまう例ですが、本来は建物賃貸の事業継続を支えるための特例です。

ただし、事業的規模で運営されている賃貸事業であれば、相続発生前3年以内の開始であっても特例は使えます。

ちなみに事業的規模とは、戸建ての賃貸であれば5棟以上、賃貸アパートやマンションの場合は10室以上とされています。

なお、事業を承継した相続人は、相続税の申告期限まで賃貸事業を継続している必要があります。

空室は貸付事業用宅地として認められない

あくまでも原則ですが、入居者のいない空室は貸付事業用宅地として認められず、小規模宅地等の特例も使えません。

ただし、相続時に空室があっても期間が1ヶ月程度であり、継続的に入居者を募集していたり、すでに入居者が決まっている場合は特例が使えます。

賃貸アパ―トに所有者が住んでいる場合はどうなるか

全室が埋まっている賃貸アパートでも、その1室に所有者である自分が住んでいると小規模宅地等の特例は限定的になります。

3階建てのアパートを想定してみましょう。

敷地面積は200㎡、1～2階は賃貸部分で床面積はそれぞれ60㎡、3階の床面積も60㎡でオーナーが住んでいるとします。

建物全体の床面積は60㎡×3で180㎡になりますが、賃貸部分は60㎡なので、特例が適用できる部分は以下のようになります。

• ・小規模宅地等の特例の適用部分：200㎡×60㎡÷180㎡＝約67㎡

賃貸アパートやマンションで相続税対策をするときの注意点

建物賃貸事業は相続税対策として絶大な効果がありますが、建築後は数十年にわたって収益を生み出すため、経営者の視点で考えなければなりません。

建物のクオリティや費用計上など、次に解説する注意点に気を付けてください。

施工品質を考えて建築業者を選ぶ

収益性の高い賃貸事業は常に満室であることが条件になるため、立地や間取りのほか、施工品質も重要となります。

耐火性能や防音性能など表面的にはわからない部分も入居者は見ているため、建物としての基本性能は疎かにできません。

事業であるため低コストで大きく稼ぐという視点も重要ですが、地震や火事に弱い建物を建築すると、万が一の事態が発生した場合にオーナーの責任が問われます。

建物の施工品質は業者任せになってしまうため、数社を相見積もりして信頼度の高いメーカーを選ぶとよいでしょう。

実質利回りで事業性を考える

賃貸アパ―トやマンションを建築する場合、年単位の収益割合も重要です。

利回りとは投資額（借入額）に対する収益割合をあらわしたものですが、表面利回りは家賃の年間収入を建築費用で割ったものであり、諸経費を含んでいません。

表面利回りは実際の収益割合とはかけ離れた数値になるため、建物管理費や固定資産税など諸経費を加味した実質利回りで事業性を考えましょう。

建物の耐用年数以内で建築費用を返済する

アパートなどの建物には構造によって法定耐用年数があり、木造は22年、軽量鉄骨は厚みに応じて19～34年など期間が定められています。

また会計上、建築費は一括計上せず、法定耐用年数に応じて分散させる減価償却を使います。

減価償却では建築費を毎月の費用として計上するため、会計上の利益が少なくなることから、税金を低く抑える効果もあります。

ただし、耐用年数を経過すると建築費の費用化はできず、会計上の収益が一気に上がるため、連動して税金も跳ね上がる仕組みになっています。

減価償却が使えない状態で残債があると収益は悪化するため、アパートローンの返済期間は建物の耐用年数以内にしておくとよいでしょう。

管理会社は慎重に検討して選ぶ

アパートなどの管理・集客は素人には難しいため、ほとんどのオーナーは管理会社へ任せています。

管理会社には空室時の家賃を保証するサブリースもあり、1棟すべてを管理会社へ賃貸する形態になっています。

オーナーに代わって管理・集客し、家賃保証もしてくれるため魅力的に感じますが、家賃は満額保証ではなく、空室期間が長引くと家賃引き下げも行われます。

安心して任せた結果、数年後に収益が悪化するケースもあるため、管理会社の選び方やサブリースの利用は慎重に検討してください。

事業の承継者を決めておく

賃貸アパートやマンションを建築した後は、誰が事業を引き継ぐか決めておかなければなりません。

主な相続財産が不動産だけの場合は分割しにくいため、相続人が複数いると遺産分割を巡ってトラブルに発展する可能性もあります。

遺言で事業の承継者を決めておく、または生命保険を利用するなど、相続財産のアンバランスを調整しておくことをおすすめします。

節税と経営は別物と考える

相続税対策として、アパート経営は効果があります。

ただし「相続税の節税になるから」といって、とりあえずアパートを経営するのは非常に危険です。

なぜならアパート経営にはリスクもあり、経営がうまくいかないと事業としての収益も出ないからです。

そのため最初は節税が目的であったとしても、収益が出るようにアパート経営するのが重要になります。

アパート経営では空室率・利回りなど「どこまで入居者がいれば利益が出るのか？」などをしっかり把握したうえで計画を立てなければいけません。

相続で悩んだら税理士に相談しよう

「相続税の対策をしたいけど、アパート経営をして本当に節税効果があるのか？」と不安なら、税理士への相談がおすすめです。

下記では、税理士に相談するメリットを紹介します。

総合的に節税できる方法を教えてくれる

相続は、特例といって条件が満たせば利用できる節税方法がたくさんあります。

専門的な知識があれば有効活用できますが、相続の知識がない状態だと十分に活用できません。

自分で相続の手続きを進めて、節税できず損をするぐらいなら、最初から税理士へ任せた方がいいでしょう。

税務のプロである税理士に相談することで、確実に節税ができます。

また相続のルールは頻繁に変わったりするため、相続が得意な税理士に頼まないと、最新のルールについていけない可能性もあります。

相続手続きでは、期限が決まっていることも多いため、期限が過ぎる前に早めの依頼がおすすめです。

トラブルを未然に防げる

相続では、財産をめぐってトラブルになることも多いです。

「親族とトラブルを起こしたくない」という人なら、税理士への相談がおすすめです。

早い段階で税理士に相談して、全員が納得できるような相続の割り振りを考えてもらいましょう。

話し合いがこじれてしまうとお互いに感情的になってしまい、冷静に解決するのが難しくなるかもしれません。

トラブルが起きる前に、税理士へ相談してスムーズな相続手続きを行いましょう。

気軽に無料相談から利用できる

税理士に依頼するときに、気になるのが費用だと思います。

「税理士に依頼したいけど、費用倒れにならないかな？」と心配している人もいるでしょう。

そんな人は、まず<strong>初回の無料相談から利用してみましょう。

無料の範囲内であれば、気軽に相談ができます。

実際に相談してみて、自分の相続状況・節税方法などを聞いてみたうえで、実際に依頼するか決められます。

事務所まで行かなくても、電話・テレビ通話などでも気軽に相談できるのもメリットでしょう。

まとめ

市街地の地価は下落してもそれなりに高額なため、土地オーナーは相続税対策を検討する必要があるでしょう。

賃貸アパートやマンションの建築は相続税対策の王道であり、様々な税額軽減とともに収益性も期待できます。

ただし、立地条件や工法、管理や集客など事業を成功させるための要素は多く、相続税だけは安くできたがその後の収益が悪化したというケースもあります。

建築業者はもちろん管理会社も厳選しなければなりませんが、いずれも税の専門家ではないため、思ったほどの節税効果が出ないこともあるでしょう。

土地の相続税対策を考える場合、まず相続に強い税理士への相談をおすすめします。

相続専門の税理士には土地オーナーの顧客も多く、中立的な立場から最適なアドバイスを受けられます。