相続対策や節税方法の情報を収集していると、生前贈与や遺言書、控除などいろいろな気になる言葉を目にするのではないでしょうか。
相続対策や節税方法には、いくつもの方法があります。
資産状況から相続税が心配で情報を集めると、思いもよらなかった方法がヒットするはずです。
相続税の節税方法として思いもよらない方法の1つが「マンションの購入」という方法になります。
マンションを購入するときは、住居やセカンドハウスを求めてではないでしょうか。
マンションの購入と相続税の節税方法というワードは、一見しただけではなかなか関連性を見出せません。
「なぜマンションの購入で相続税を節税できるのだろう」と疑問に思うのではないでしょうか。
マンションの購入で相続税を節税できる理由と方法について解説します。
この記事を読めば、「なぜマンション購入で相続税が節税できるのか」という疑問をすっきり解決できることでしょう。
相続税の税率と節税方法の基本的なポイント
「マンションの購入でなぜ相続税を節税できるのか」という疑問に答える前に、まずは相続税の税率や節税のために知っておきたい知識について簡単に説明します。
基礎知識を知っていた方が、マンションの購入で相続税を節税できる理由を理解しやすくなるからです。
相続税の税率は「高い」という現実！課税者も急増している
相続税の控除枠が小さくなったというのは、有名な話です。
控除枠が小さくなったことをきっかけに相続税を課税される人の数が増え、多くの人が「自分は課税されるのか」「税率はどのくらいか」「節税方法は？」といった、相続税の知識に関心を向けるようになりました。
相続税はどのくらいの人が課税されており、税率はどのくらいなのでしょうか。
相続税の課税は100人に8人という結果である
国税庁の「平成29年分の相続税の申告状況について」によると、平成29年中の相続ケースにおいて相続税の課税があった相続は8.3%という結果でした。
相続が100件あれば、そのうちの8件が相続税の課税ありのケースとなっています。
平成28年と比較すると、相続税が課税されるケースが0.2ポイント増加しているのです。
相続税は2015年に見直しが行われ、税率や控除枠が改正されました。
その結果、改正前なら相続税の課税がなかっただろう相続ケースにおいても、相続税を納税しなければならないというケースが急増。
大きな話題になりました。
2015年の改正前に相続税が課税されるケースは、4％ほどでした。
100件中4件の相続が課税対象だったのです。
2015年の相続税の見直しで、いかに課税ケースが急増しているかがわかります。
相続税の課税対象になる相続は、今後も増え続けると予想されています。
相続税などの税金のルールは今後も見直しされる可能性があるため、見直しの内容によってはさらに急増することも考えられるのです。
相続税については「我が家は大丈夫」と楽観視できない状況となっています。
子供や孫のための財産を直撃する相続税の高い税率
相続税を課税される相続ケースが増えていることも気になるポイントですが、相続税の税率が高いことも注意したいポイントです。
相続税の税率も2015年に見直しが行われ、現在は2015年に見直しされた税率で運用されています。
相続税の税率は10％から55％。
遺産によって、税率が変わってきます。
遺産が多ければそのぶんだけ税率も高くなるのです。
3億円以下だと、税率は45％。
次の税率である50％が課されるのは、6億円以下。
単純計算をすると、遺産が3億～6億円くらいになると、相続税だけで遺産の半分近くを持っていかれることになります。
控除枠を利用したとしても、高い税率を課されることは変わりありません。
国税庁の「平成29年分の相続税の申告状況について」によると、平成29年の相続人1人あたりの課税評価額は1億3,952万円でした。
相続税の1億円～2億円の税率は30％から40％になっています。
税率は国税庁のホームページで確認可能です。
チェックすると、恐ろしく高い税率になっていると感じるのではないでしょうか。
相続税の税率の高さが、子供や孫のための財産を直撃しているという現実があります。
相続税を節税するための基本的なポイントと節税の必要性
子供や孫に財産を残すためには、相続税の負担軽減が重要な課題になります。
しかし、税務署に「子供や孫に多く残したいので」とお願いしても、当然ですが容赦してくれることはありません。
だからといって財産隠しなどを行うと、重加算税などのペナルティがあります。
タンス貯金で財産隠しをしても、税務調査などで見つかって泣きを見るケースも。
つまり、相続税の負担を軽減したくても、税務署に交渉もできず、財産隠しも悪手であるということです。
では、どのように相続税の負担を軽減すればいいのでしょう。
子供や孫により多くの財産を残したい場合は、「正しい方法での相続税の節税」に目を向けることが重要です。
財産隠しなどのやってはいけない方法ではなく、ルールとして許されているリスクのない節税方法を選択することが相続税対策として有効になります。
子供や孫にクリーンな財産を渡すという点でも大切なことではないでしょうか。
相続税を節税する基本的なポイントは「評価額を下げること」です。
たとえば、ある税金の税率が10％だったとします。
課税対象の額が1,000万円の場合は、税金が100万円になります。
課税対象の額を500万円にすることができれば、税金は50万円で済む計算です。
課税の対象になる額を下げることができれば、より高い節税効果が生まれます。
以上の基本的なポイントを念頭に、マンション購入での相続税の節税について見ていきましょう。
なぜマンションの購入で相続税の節税ができるのか
なぜマンションの購入で相続税の節税ができてしまうのでしょう。
マンションの購入は、相続税の節税方法の中でもメジャーな方法です。
相続税の節税方法として、資産家によく活用されています。
よく使われているということは、効果が期待できる方法であることとイコールです。
マンション購入で相続税を節税できるのはなぜか、理由を説明します。
マンション購入による相続税の節税は、次の4つのポイントで説明可能です。
- 1.お金と不動産で評価が異なる
- 2.不動産ごとの評価額の違い
- 3.購入資金を借りると控除が可能
- 4.特例の利用が可能である
相続ではお金と不動産で評価が異なる
相続税の課税のスタート地点は計算です。
相続税を課税するときは、遺産のプラスとマイナスを計算します。
遺産の中には、借金や未払金などのマイナスも存在しているため、控除できるものは引いても良いというルールになっているのです。
さらに、遺産の中の不動産などについては、評価額を計算することになっています。
預金2億円とA不動産があったとします。
預金2億円は、お金に引き直すまでもなく2億円です。
不動産はどうでしょう。
相続税の計算においてマンションなどの不動産は、評価額を算出することになります。
マンションなどの不動産は「2億円で買ったから、金額換算で2億円」という結論にはなりません。
不動産は2億円の価値があっても、2億円より評価額が下がるのが基本です。
2億円の預金はどこまでも2億円ですが、2億円の不動産は2億円より低い評価額になるのが基本になります。
同じ2億円という財産を所持するなら、不動産として持った方が節税に繋がる可能性が高いということです。
不動産の中の「建物」の評価額
不動産という大きな括りの中には、建物と土地があります。
同じ不動産でも、建物と土地では評価額の算定方法が違うのです。
建物の評価額は、「固定資産税評価額×1.0」で評価額を算出します。
「×1.0」なので、固定資産税評価額が評価額とイコールです。
固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書などで確認することができます。
建物の場合は、建築費の50％～70％くらいの評価になります。
1億円の預金があれば、評価は1億円です。
建物の場合は50％～70％が評価額の目安ですから、5,000万円～7,000万円くらいの評価になっています。
かなり評価が下がっています。
なお、極まれに固定資産税評価額がわからない建物が存在しています。
固定資産税評価額がわからない場合は、税理士などに相談してみましょう。
不動産の中の「土地」の評価額
同じ不動産でも、土地の場合は建物と異なる方法で評価額を算出します。
使うのは路線価です。
路線価とは、いろいろな税金計算のベースになる評価額のことです。
路線価が定められていない場合は、倍率方式という方法で評価額を計算することになります。
土地については評価を減額するルールがいろいろあるため、土地の状況や状態によって変わってきます。
大幅に減額評価される可能性もあるのです。
土地は地目や土地の形なども関係するため、計算が非常に専門的で複雑です。
土地の評価額を詳細に知りたい場合は、税理士に計算してもらいましょう。
なぜマンションなのか？不動産ごとの評価額の違い
不動産で持った方が相続税の節税に繋がるとして、どうしてマンションなのでしょう。
一軒家や広大な更地などでも不動産です。
なぜ相続税の節税にはマンションがおすすめなのでしょうか。
マンションの場合は集合住宅という特性上、1つの建物にたくさんの部屋があるため、1つ1つの土地評価が低くなります。
また、マンションの付加価値である最新の設備や日当たりが良いなどの要素は、計算上で考慮されないところもポイントです。
マンションを買う時は条件の良い部屋は高値がつく傾向にありますが、税金ではその限りではないということ。
賃貸不動産は、貸してしまうと、不動産の持ち主が好きなときに気ままに利用することができません。
人に貸しているからです。
人に貸している賃貸不動産は、持ち主の利用が制限される（貸している）ため、制限されるぶんだけ評価が下がる点もポイントになります。
マンションの評価と計算は複雑です。
詳しい計算方法については、税理士に確認しておきましょう。
マンションの購入資金を借りると相続で控除が可能
マンションを購入する場合は、購入用の資金をローンで用立てることも節税方法の1つです。
マンションを購入する資金的な余力があったとしても、ローンの利用を検討することが重要になります。
なぜなら、ローンという負債を相続財産の計算で引くことができるからです。
相続税の計算では、プラス財産とマイナス財産をチェックし、借金や未払金などのマイナスを引くことができます。
マンション購入資金を用立てたローンはまさにマイナス。
相続税の計算で引くことが可能です。
ただし、ローンは金利を付して返済することになることを考えて使う必要があります。
繰り上げ返済をしてしまうとローン残額が少なくなってしまうため、思うような節税効果が得られない可能性があることも重要なポイントです。
ローンを使うのは節税に有効なのか。
それとも、使わない方がいいのか。
税理士に相談し、自身の負担と節税、制度を見極めたうえで決めることがポイントです。
小規模宅地等の特例の利用が可能である
小規模宅地等の特例とは、相続税の負担を軽減できる特例の1つです。
大きな節税効果を期待できる特例でもあります。
マンションなどは条件を満たせば小規模宅地等の特例を使うことが可能です。
小規模宅地等の特例を使うと、被相続人の住居用の宅地や事業用の宅地、貸付用の宅地などを減額してもらえます。
減額は50％～80％。
宅地の用途によって異なります。
たとえば、居住用の宅地の場合は80％の減額、貸付用の宅地の場合は50％の減額を受けることが可能です。
小規模宅地等の特例は宅地を大幅な減額が受けられるため、適用の有無によって相続税が大きく変わってくる可能性のある特例になります。
特例をミスなく使うために、条件についてよくチェックしておくことが重要です。
税理士にチェックしてもらうのも、良い方法になります。
財産をマンションで持つことで評価を下げることで節税し、ローンの有効活用や小規模宅地等の特例の適用でさらに相続税の節税を期待できる。
これが、マンション購入が相続税の節税に有効であると言われる理由です。
マンション購入で相続税を節税するときのポイント
相続税をマンションの購入で節税するためには、いくつかのポイントに注意する必要があります。
ポイントをおさえて、失敗のない節税を目指しましょう。
- 1.マンション購入前に財産の把握と相続税額の予想を行う
- 2.購入するマンションは節税と収益性の両立を目指す
- 3.相続財産の中の不動産や預金の配分を考える
- 4.節税方法は相続人のことも考えて決めることが重要
- 5.相続直前のマンション購入と相続直後の売却には注意が必要
マンション購入前に財産の把握と相続税額の予想を行う
マンションを購入により相続税の節税を行う前に財産の正確な把握や相続税の予想、相続計画や対策の見直しをしておきましょう。
財産を把握していないということは、相続税が課税される可能性があるか否か不透明ということです。
財産を確認してみたら、節税以前に相続税が課されない可能性もゼロではありません。
財産や将来的な課税があまりに不透明な状態では、節税方法が本当に節税に繋がるのか判然としないのではないでしょうか。
マンションは大きな買い物です。
マンション購入に踏み切る前に、財産の把握や相続税額の予想などをしっかり行うことが重要です。
その上で、自分のケースではマンションの購入が節税方法として適切か、税理士などに相談して決断することがポイントになります。
購入するマンションは節税と収益性の両立を目指す
マンションを購入する目的は、相続税の節税です。
マンションを購入すれば目的はある意味果たせるわけですが、だからといって買ったマンションを放置してしまうのは悪手です。
マンションはがらがら。
入居者もなく、管理する人もいない。
買ったあとは目的達成とばかりに放置。
このような状態だと、宝の持ち腐れです。
さらに、維持管理の費用が節税分を上回っては、節税のためにマンションを購入してもガッカリという結果になる可能性もあります。
「節税」に加えて「放置せず運用し、収益を得る」ことも重要ではないでしょうか。
運用により収益を得るためには、マンションが「節税できる」だけでは不十分です。
多くの人に「借りたい」と思わせるような魅力が必要ではないでしょうか。
眺望やデザインなども重要ですし、近隣の状況やアクセスなどもポイントになります。
マンションを購入するときは不動産のプロにも相談して、節税と収益性の両立について考えてみてはいかがでしょう。
収益性を備えたマンションで節税できれば、資産の面でもプラスになるはずです。
相続財産の中の不動産や預金の配分を考える
マンションの購入で相続税の節税をする場合は、財産の配分について考えることが重要です。
たとえば、節税に効果的だからといって、次から次へとマンションを購入したとします。
5億円の資産を、ほぼマンションにしてしまいました。
5億円が現金なら、評価額は5億円。
しかし、マンションなどの不動産の場合は、評価額が現金より低くなります。
5億円の財産が5億円より低く評価されるのです。
確かに節税には効果的かもしれません。
しかし、思わぬリスクも考えられます。
急に現金が必要になったら、マンションを売却して現金にしなければいけません。
5億円のうちのいくらかが現金のままだったら、不要だった手間です。
売却したくても思うように売れないというリスクも考えられます。
さらに、不動産価格は変動するため、売却のときに購入価格と同じかそれ以上の額で売れるとは限りません。
極端に低い価格で売却しなければならない可能性もあります。
そもそも、節税のためにマンションを購入したのに、売却してしまっては意味がありません。
財産の中の不動産の割合は、節税や相続計画、そして生活においても重要なポイントです。
現金をどのくらい持っておくか。
どのくらいを不動産として所持するか、よく計画を立てることが必要です。
節税方法は相続人のことも考えて決めることが重要
相続税の節税は相続人のためにもなることです。
ですが、節税方法によっては、相続トラブルを招く可能性があります。
相続の複雑化を招くという懸念も。
たとえば、相続財産として現金が5億円あったとします。
現金はマンションより相続税の評価という点で不利ですが、遺産分割が単純という点では軍配が上がるのではないでしょうか。
現金である5億円を相続人の取り分に応じて振り分け、相続税の申告をする。
5億円は5億円なので、分割や手続きが楽になる可能性が考えられます。
5億円をマンションで持っていたらどうでしょう。
5億円のマンションは5億円より低く評価されます。
評価という手間に加えて、現金よりも相続税の手続きが複雑化する可能性が考えられます。
マンションをたくさん持っていると、相続人が相続手続きで苦労したり、分割で揉めたりすることもあるのです。
マンション購入をはじめとした節税方法は、相続人のことも考えて決めることが重要です。
マンション購入などの節税方法を使うときは、相続税の対策だけでなく、相続トラブル対策もしておくことが重要ではないでしょうか。
税理士などの専門家に相談して、節税と相続トラブル対策をワンセットで考えておきましょう。
相続直前のマンション購入と相続直後の売却には注意が必要
相続税を節税するためには、マンションの購入時期と売却時期に注意が必要です。
相続の直前に、節税のためにマンションを購入しました。
しかし、相続が発生し、マンションは相続人の手に。
相続人はマンションをすぐに売却し、お金に換えてしまいました。
このような、ごく短期で売買してお金に換えてしまった場合は、マンションとして評価されず、購入金額によって評価されてしまう可能性があるのです。
マンションの売買が短期になりそうな場合は税理士に相談し、タイミングや税金について検討してみましょう。
マンションを購入したときの計算シミュレーションの流れ
マンションの評価額と節税効果を弾き出すシミュレーションの流れを簡単に説明します。
マンションの評価額と節税効果の算出は非常に複雑です。
個人で登記情報などを利用して算出すると、実際の評価や節税効果と数字が乖離する可能性が高くなります。
シミュレーションを失敗すると節税効果が失われる可能性や、税務署に申告ミスを指摘される可能性もあるのです。
シミュレーション後は、税理士にチェックを受けることをおすすめします。
- 1.マンションの資料を準備する
- 2.マンションの土地と建物それぞれの評価額を算出する
- 3.相続税の節税効果をチェックする
マンションの資料を準備する
まずは、手もとにマンション購入時の価格がわかる資料と登記情報、固定資産税評価額の課税証明書などを準備します。
資料は計算のベースになるとともに、節税効果を確認するためのものです。
国税庁の路線価などのページも開いておくと計算がスムーズになります。
シミュレーションのベースをしっかり準備したら、計算をスタートします。
マンションの土地と建物それぞれの評価額を算出する
マンションの評価額を算定する場合、土地と建物を別々に計算します。
建物の評価額は、固定資産税評価額から借地権割合を引くことで求められます。
土地の計算は、建物の計算より複雑です。
土地は路線価に面積をかけて、持分割合で割ります。
割ると、1室の大元の評価額が出てきます。
ただ、この評価額は賃貸住宅ということを考慮していない数字です。
1室の大元の評価額から借地権割合と借家権割合をひくことで、賃貸住宅という特性が考慮された評価が出ます。
評価額が出たら、小規模宅地等の特例を適用できるという前提で減額しましょう。
相続税の節税効果をチェックする
土地と建物の評価額が出そろったら、合算します。
その上で、購入金額と評価額を比較してみてください。
購入金額と評価額をそれぞれ相続したと仮定します。
控除などを考慮して、相続税の税率をチェックしてみてください。
この段階で税率の違いにより、節税効果が目視できることが多いです。
相続税の計算は遺産全体のプラスとマイナスを算出して計算します。
そのため、実際の相続税とは乖離が生じることも多いはずです。
最終チェックと遺産全体の相続税の資産は税理士のチェックを受けることをおすすめします。
まとめ
マンションの購入は、相続税の節税方法として有名な方法です。
有名だということは、実際にこの方法で税金対策をしている人が少なくないということ。
そして、使い方によって、節税効果が期待できるということでもあります。
ただし、どのくらいの節税が期待できるかはケースそれぞれです。
財産状況や相続への考え方によっても変わってくる可能性があります。
マンション購入による節税と相続を一体的に考えることが重要です。
税理士などに相談し、節税と理想の相続を両立させましょう。
相続税対策を検討している方は、【厳選！相続税対策】22個の節税手法で相続税ゼロを目指す！の記事もあわせてご参考ください。
相続専門税理士の無料相談をご利用ください
ご家族の相続は突然起こり、何から手をつけていいか分からない方がほとんどです。相続税についてはとくに複雑で、どう進めればいいのか？ 税務署に目をつけられてしまうのか？ 疑問や不安が山ほど出てくると思います。
我々ベンチャーサポート相続税理士法人は、相続人の皆さまのお悩みについて平日夜21時まで、土日祝も休まず無料相談を受け付けております。
具体的なご相談は無料面談にて対応します。弊社にてお手伝いできることがある場合は、その場でお見積り書をお渡ししますので、持ち帰ってじっくりとご検討ください。
対応エリアは全国で、オフィスは東京、埼玉、千葉、横浜、名古屋、大阪、神戸の主要駅前に構えております。ぜひお気軽にお問い合わせください。
