この記事でわかること
- 相続登記の期限は現状ないことがわかる
- 相続登記が2024年4月から義務化され、期限も決められることがわかる
- 相続登記しないデメリットやリスクがわかる
不動産を相続した場合、相続登記が必要になります。
これまで相続登記の期限は決められておらず、所有者の判断に委ねられていました。
しかし、2024年4月からは相続登記が義務化され、相続後3年以内に相続登記しないと罰則が科されるおそれがあります。
相続登記の義務化は、過去に相続などで取得した土地にも適用されるため、今まで相続登記を先延ばしにしていた人も手続きをしなければなりません。
この記事では、相続登記の期限と義務化のポイント、手続きの流れや必要書類について詳しく解説します。
相続登記を放置すると不動産の売却ができないなどのデメリットやリスクもあるため、早めに対応しましょう。
目次
相続登記の期限は定められていない
結論から申し上げると、特に期限は定められていません。
相続登記を先延ばすこともありますし、それによって何か罰則を受けることもありません。
つまり、相続登記については、ご自身の好きなタイミングで行うことが可能ということです。
ただし、2024年から相続登記が義務化され、期限もあわせて設定されるようになります。
相続登記の義務化について詳しく見ていきましょう。
2024年4月から義務化される相続登記のポイント
相続登記は、2024年4月1日（改正法施行日）から義務化されます。
この義務化により、相続発生後3年以内に相続登記を行う必要があり、改正法施行日より前に相続が発生していた場合にも適用がされます。
そのため、例えば過去にその土地所有者が亡くなっていて、現状も相続登記がされていない場合にも適用がされることになります。
この改正で、正当な理由なく相続登記義務を怠ると、10万円以下の過料が科される対象となりました。
現状、相続登記されていない不動産を所有している場合は、円滑な手続きができるように、早期に相続登記を済ませておきましょう。
ここでは相続登記の義務化でおさえておきたいポイントを3つご紹介します。
3年以内の相続登記の義務化
不動産を所有する人が亡くなり相続が発生すると、その不動産を相続した人は相続登記を行います。
ただ、相続登記しなくても不都合がない場合には、亡くなった人の名義のまま、所有者が変更されないことがありました。
それが相続登記の義務化により、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内に不動産の名義変更をしなければならないこととされます。
この改正による影響を受けるのは、改正後に相続が発生した場合だけではありません。
改正前に発生した相続で、相続登記が行われていない不動産についても、この改正の適用を受けることに注意しましょう。
住所変更登記の義務化
不動産の所有者の住所や氏名・名称などの情報について変更があった場合には、その内容を変更する登記を行わなければなりません。
ただ、これまでは厳格に義務化されてはいませんでしたが、住所変更などがあった場合には、登記の内容も変更することが義務付けられます。
例えば、所有者は変わっていなくても引っ越して住所が変わった場合、不動産の登記に記載されている住所も変更しなければなりません。
また、不動産を所有する法人の名称が変更された場合にも、その変更に基づいて登記の内容を変更する必要があります。
この住所変更登記は、2026年4月28日までに義務化されることが決定しています。
名義変更登記時に法務局に所有者情報提供の義務化
この改正後、新たに不動産を所有権を取得した場合には、登記を行う際に生年月日や住所、氏名などの情報を法務局に提供することが義務化されます。
生年月日の情報は、不動産の登記簿に掲載されるわけではないため、必要のない情報のように思われます。
しかし、改正により個人の氏名、住所、生年月日などの情報を基に、住民基本台帳ネットワークに照会を行うこととされます。
ちなみに法人が所有者になる場合については、商業・法人登記システム上の会社法人等番号が登記簿に記載されることとなります。
より詳しい内容は、下記記事にまとめましたのでご確認ください。
相続登記を放置するデメリット・リスク
相続登記を行うためには、費用がかかる、様々な手続きが必要になるといった点でマイナスに考える方もいるかもしれません。
しかし、相続登記を行わなかった場合、これ以上に多くのデメリットやリスクがあるため、相続登記を行わずに放置しておくことは避けなければなりません。
実際にどのようなデメリットやリスクがあるのか、確認していきます。
不動産を売却できない
相続登記を行わないと、その不動産の名義は亡くなった人のままとなります。
しかし、その不動産を亡くなった人が所有していることはできず、実際には相続人が新しい所有者となっているはずです。
相続登記が行われないまま放置されていると、実際の所有者と登記上の所有者が異なります。
そのため、不動産を所有者が売却しようとしても、登記とは異なるため売却することはできません。
不動産を売却するためには、亡くなった人が所有者であるかのような登記の内容を変更し、相続登記を正しく行う必要があります。
不動産の利用や活用ができない
相続した不動産の中には更地となっている土地や、誰も住んでいない建物もあります。
このような不動産を所有していても、何もメリットはなく、固定資産税の負担だけが重くのしかかってしまいます。
そこで、アパートや貸店舗を建てる、あるいは相続人が自宅を建てるなど、様々な活用法を検討することがあります。
ただし、不動産の相続登記を行わずに放置していると、不動産の所有者であることが確認できません。
そのため、土地の上に建物を建てることや、すでに建っている建物を取り壊すことはできず、思いどおりに利用すること、活用することはできません。
不動産の権利関係が複雑になる
相続登記を行わず、亡くなった人の名義のままにしていると、誰がその不動産を相続したのか、後からでは分からなくなることがあります。
そのため、相続登記が行われないと、すべての相続人により不動産が共有されているものとみなされます。
その後相続人の1人が亡くなると、その相続人の持分について、本来は遺産分割協議を行わなければなりません。
ところが、相続登記が行われていない状態では、持分があることに気付かないまま、相続登記が行われず放置されることとなります。
すると、二次相続での相続人全員に持分が発生し、さらに所有者が増えてしまいます。
権利関係が複雑になり、当事者が増えると、所有者全員の同意が必要な場合に書類を集めることも難しくなります。
不動産の遺産分割しにくくなる
相続登記を行わないまま放置していると、相続人も高齢化していきます。
高齢となった相続人が認知症になり判断能力が低下すると、遺産分割協議に参加することができなくなる場合があります。
判断能力が低下した場合、成年後見人をつけなければ遺産分割協議に参加できず、また遺産分割協議は有効に成立しません。
また、成年後見人は本人の不利になるようなことに同意することはありません。
法定相続分を満たすだけの相続分がなければ、遺産分割協議に同意することはありませんから、遺産分割協議は成立することはありません。
相続登記の必要書類を集めるのが大変になる
相続登記が義務化される前は、相続登記をいつでも行うことができました。
相続登記を行う際には、亡くなった人の住民票や戸籍謄本などの書類が必要になります。
これらの書類は、役所での保存期間が定められており、その期間を超えた場合には必要な書類の入手が非常に困難になってしまいます。
なお、住民票の保存期間は5年、亡くなった人の戸籍の保存期間は50年、80年、150年のいずれかです。
ただ、戸籍や除籍が原戸籍となっている場合、附表の保存期間も5年となるため、注意が必要です。
書類の保存期間が過ぎた後は、別の書類を準備するなどの対処が必要となります。
相続登記の流れ・必要書類
相続登記をする場合、どのような手続きで進めることになるのでしょうか。
また、その中でどのような書類が必要になるのでしょうか。
おおまかな流れをつかんでおくと同時に、必要書類について確認しておくことで、スムーズに手続きを進められるようにしておきましょう。
必要書類を収集する
相続登記に限らず、相続に関する手続きを進めるためには、様々な書類が必要になります。
その書類の多くは、被相続人に関するものと、相続人に関するものに分類することができます。
被相続人に関する書類としては、その人が実際に亡くなったことが確認できるようなものが必要となります。
具体的には、除籍謄本や改製原戸籍、あるいは住民票の除票などが必要となります。
また、相続人に関する書類としては、その人が被相続人とどのような関係にあるのかが分かるようなものが必要になります。
そのため、戸籍謄本や住民票などが必要となります。
このほか、相続登記には固定資産税評価証明書や遺産分割協議書、印鑑証明書などの書類を準備する必要があります。
不動産を相続する人を決める
相続登記により、不動産の相続人となる人をどのように決めるのか、その方法にはいくつかあります。
被相続人が生前に遺言書を作成していた場合は、その遺言書に基づいて相続する人を決定します。
ただ、遺言書があるケースは非常に少なく、多くは遺産分割協議により相続する人を決めることとなります。
相続人全員の話し合いにより、不動産を相続する人を決定します。
登記申請書を作成、法務局に提出する
必要書類を集めたら、登記申請書を作成します。
登記申請書は、不動産を相続した時のパターンによって違いがあります。
間違えて違う申請書を使用した場合、そのままでは相続手続きを完了することはできません。
登記申請書を作成したら、添付書類とあわせて法務局に提出します。
オンライン申請もありますが、専門家に依頼しない限り、自身ですべての設定を行い使えるようにするのは難しいことです。
相続登記にかかる費用
相続登記にかかる費用は、主に下記の3つです。
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- その他の手数料
登録免許税は、不動産の固定資産評価額に登録免許税率0.4%を乗じて計算します。
例えば、評価額が5,000万円の不動産の場合は、20万円の登録免許税がかかります。
司法書士に登記を依頼した場合の費用は、10万円程度が目安になります。
その他にも必要資料の取得費用として数千円程度必要です。
まとめ
相続登記は、現状では期限がきちんと決まっておらず、罰則もないといった理由で、中には相続登記をせずに放置しても良いだろうと考える人もいるかもしれません。
ところが、ご自身は良くても、あなたのお子様、お孫様が将来相続登記を完了させるために、過分な費用と時間をかけて手続きに当たらなければいけなくなりますし、相続登記をめぐって紛争が生じた場合には、司法書士や弁護士が関与するほど複雑になってしまうこともあります。
自分で相続登記を行うことが難しい場合は、早い段階で専門家にご相談ください。
