空き家を相続したらどうする？相続登記の義務化・固定資産税６倍リスク・空き家特例を解説

相続で空き家となった実家を引き継いだものの、
「相続登記や売却手続きはどうすればいい？」「売却したら税金はいくら？」「放置したらどうなる？」
そんな不安や疑問を抱えている方は少なくありません。

2024年４月からは相続登記が義務化され、取得を知った日から３年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。さらに、空き家を放置したままにしておくと、自治体から「特定空家等」に指定され、固定資産税が最大６倍に跳ね上がることもあります。

一方で、相続した空き家を売却する際には「空き家特例（3,000万円の特別控除）」などの税制優遇を活用できる場合もあります。

この記事では、空き家相続の最新ルール・税金の仕組み・売却や活用の選択肢・節税対策をわかりやすく解説。放置によるリスクを防ぎ、あなたの状況に合った最適な解決策を見つけるための実践的ガイドとしてお役立てください。

なお、VSG相続税理士法人では、相続に関するご相談を無料で受け付けております。
ご自身の状況でどのように対応すべきか、少しでも不安を感じたら、お気軽にご連絡ください。

空き家の相続で最初に知るべき「３つのポイント」

空き家を相続したとき、まず押さえておくべき３つの重要ポイントがあります。

制度改正によって「期限」「税金」「控除の扱い」が大きく変わっているため、最初にここを理解しておくことがトラブル防止の第一歩です。

これらのポイントは、どれも空き家を相続した方が特に注意しておきたい大切なポイントです。次の章で、それぞれの制度やリスクについて詳しく解説していきます。

空き家相続の流れと必要な手続き

相続発生から遺産分割協議までの基本ステップ

空き家を相続した場合、まず取り組むべきは「遺言書の有無の確認」と「相続人の確定」 です。

相続人を確定するには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集し、相続関係説明図（または法定相続情報一覧図）を作成しておくと、相続人関係が整理され、登記や相続税の申告にも活用できます。

遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って遺産分割を行います。

遺言書がない場合は、相続人全員による遺産分割協議が必要です。協議では、次のような方針を明確に決めましょう。

不動産は評価額が高く、不公平感が生じやすい財産です。分割方法をあいまいにすると、後々のトラブルや登記の遅延につながるおそれがあります。

協議の結果は、必ず遺産分割協議書として書面化し、相続人全員が署名・押印しておきましょう。

この書面は、相続登記や売却時の手続きに必須の添付書類となる重要な書類です。

相続登記の義務化と申請期限

2024年４月１日から、相続登記の申請が義務化されました。

これにより、相続によって不動産を取得した場合は、「取得を知った日から３年以内」に登記申請を行う必要があります。

この期限を過ぎても申請をしない場合、10万円以下の過料が科されるおそれがあります。
なお、ここでいう「取得を知った日」とは、次の２つの事実を知った日を指します。

つまり、被相続人が亡くなったことを知っていても、まだ被相続人が不動産を所有していたか分からない時点では、相続登記の申請義務は発生しません。

一方で、遺産分割協議がまとまらず相続人間で共有状態であっても、相続登記の申請義務が生じます。そのため、「遺産分割が終わっていないからまだ大丈夫」と放置せず、早期に登記の準備を進めることが大切です。

相続人が複数いる場合の注意点

空き家を複数の相続人で共有名義にした場合、売却やリフォーム、管理などの意思決定が難航するケースが少なくありません。

共有者全員の同意がなければ売却などができないため、手続きが進まない・税負担が偏る・感情的なトラブルになるといった問題が起こりやすくなります。

共有状態のまま放置すると、時間の経過とともに相続人に相続が発生することで相続人がさらに増え、さらに合意形成が困難になります。「とりあえず共有で登記しておく」という判断は、将来の処分リスクを高める点に注意しましょう。

トラブルを防ぐための主な方法

相続人申告登記で義務を履行する

遺産分割協議がまとまらない、または連絡が取れない相続人がいるなど、期限内に相続登記の申請が難しい場合は、「相続人申告登記」を行うことで、簡易に相続登記の申請義務を履行することができます（後日、遺産分割が決まったら、相続登記を行う必要があります）。

単独名義化を目指す

できるだけ単独名義とする方向で遺産分割協議を行い、特定の相続人が空き家を取得する形を検討します。単独化しておくことで、今後の売却・修繕・賃貸などの判断がスムーズになります。

持分の集約や代償金で公平性を保つ

将来の売却を見据え、他の相続人の持分を買い取る（持分集約）、または代償金の支払いで公平性を確保する方法も有効です。共有関係を早期に解消しておくことが、トラブル回避につながります。

空き家を長期間放置すると、「管理不全空家」または「特定空家」に指定されるリスクもあります。相続直後の段階で、管理体制を早めに整理しておくことが重要です。

空き家にかかる税金の仕組み

相続税と固定資産税

空き家を相続した時点で、その不動産は相続税の課税対象になります。

相続税は「相続開始時点の評価額」に基づいて算出されるため、土地・建物の評価方法（路線価・固定資産税評価額など）を正確に把握することが重要です。

あわせて、空き家を所有している間は、空き家にも毎年の固定資産税・都市計画税が課されます。

誰も住んでいなくても、建物が残っている限り、所有者（相続人）が納税義務者となります。

固定資産税の住宅用地特例と解除のケース

住宅が建っている土地には、住宅用地特例が適用され、固定資産税が最大1/6に軽減されます。しかし、相続後に空き家を長期間放置し、自治体から「管理不全空家」または「特定空家」に指定されると、次のような影響が生じます。

都市計画税も３倍に

固定資産税の軽減措置が外れると、都市計画税についても軽減が受けられなくなり、最大３倍に増加する場合があります。

固定資産税・都市計画税の合計負担は、年間で数十万円規模に及ぶこともあるため、「まだ住む予定がないから」と放置せず、早めに活用・売却・解体などの方針を検討することが重要です。

空き家を相続したときの４つの選択肢

そのまま住む

実家に戻って居住するという選択です。

特に、賃貸住宅に住んでいる相続人であれば、「家なき子特例」として小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。この特例を使うと、土地の相続税評価額を最大80％減額でき、相続税の負担を大幅に軽減できます。

貸す

空き家を賃貸住宅や民泊として活用する方法です。

家賃収入を得られるのは大きなメリットですが、その一方で管理や修繕、入居者との対応など、一定の手間やコストも発生します。

特に、遠方に住んでいる相続人の場合は注意が必要です。

現地の管理を怠ると、草木の繁茂や屋根・外壁の破損、雨漏り、害虫の発生といったトラブルが起こりやすくなります。

空室が長く続くと、建物の老朽化が早まり、将来的な修繕費用が増えてしまうこともあります。

売却する

空き家を売却して現金化する方法です。

売却方法にはいくつかのパターンがあり、それぞれにメリットと注意点があります。

なお、相続した空き家を売却する際は、「空き家特例（3,000万円の特別控除）」を適用できる場合があります。築年数や耐震基準、売却期限（相続開始から３年を経過する日の属する年の12月31日まで。かつ令和９年12月31日までの売却）などの要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税負担を大きく軽減できます。

解体して国庫に帰属させる

「相続土地国庫帰属制度」を利用する方法です。

この制度は、管理や処分が難しい土地を国に引き取ってもらえる仕組みですが、建物が残っている土地は対象外となります。そのため、まず建物を解体して更地にすることが前提となり、あわせて負担金（原則20万円程度）を納める必要があります。

申請にあたっては、以下のような条件をすべて満たすことが求められます。

これらの要件を確認しながら申請書類を整える必要があるため、「老朽化が進み、今後の管理が難しい」と感じた時点で、専門家に早めに相談するとスムーズです。

相続放棄という選択肢について

空き家を相続したとき、相続放棄を選ぶこともできます。

ただし、相続放棄をすると、借入金などのマイナスの財産だけでなく、預貯金などのプラスの財産も含めて一切承継できなくなる点に注意が必要です。相続放棄の判断は、慎重に行いましょう。

あわせて、相続放棄は「自己のために相続の開始があったことを知ったときから３カ月以内」に家庭裁判所へ申述する必要があるため、迷う場合は早めに専門家へ相談することをおすすめします。

空き家の売却で使える「特例・控除」

空き家特例（3,000万円の特別控除）

相続で取得した家を売却する際、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

この特例は、被相続人が生前に居住していた自宅を相続した相続人が、相続後に売却する場合に利用できるもので、空き家の流通を促す目的で設けられています。

ただし、相続人が３人以上の場合は、控除額が2,000万円に縮小する改正が行われており、注意が必要です。

また、次のようなケースでは特例の適用を受けられなくなります。

これらの行為を行うと「空き家」ではなく居住用または事業用の不動産とみなされ、控除を適用できなくなります。

小規模宅地等の特例との使い分け

被相続人の自宅が居住用宅地等に該当する場合は、小規模宅地等の特例を利用できるケースがあります。

この制度では、土地の評価額を最大80％（限度面積330㎡まで）減額できるため、相続税の負担を大きく軽減することが可能です。

一方で、空き家特例（3,000万円の特別控除）は、売却時の譲渡所得税に適用される制度です。

つまり、

という違いがあります。

また、一定の要件を満たす場合には両方の特例を併用できるケースもあります。

たとえば、小規模宅地等の特例を適用して相続税申告をした空き家を、要件を満たした上で売却する場合には、空き家特例を併用できることがあります。詳しくは下記の記事をご参照ください。

譲渡所得の計算と節税対策

空き家を売却したときにかかる譲渡所得税を求めるには、まず譲渡所得を計算します。

ここでいう「取得費」には、被相続人がその不動産を取得した際にかかった購入代金・建築費・購入時の仲介手数料などが含まれます。

もし領収書や契約書が残っていない場合は、概算取得費（売却価格の５％）を用いて計算することも可能です。

「譲渡費用」には、売却に直接必要な以下のような費用が含まれます。

これらの費用を正確に計上することで、課税対象となる譲渡所得を減らし、税負担を軽くすることができます。

節税のポイント

相続した空き家を売却する際は、いくつかの特例や控除を上手に活用することで、譲渡所得税を大きく抑えることができます。主なポイントは次の３つです。

空き家相続のよくあるトラブルと対処法

空き家を相続したあと、手続きを進める中で起こりやすいトラブルには、次のようなケースがあります。それぞれの原因と、現実的な解決策を見ていきましょう。

共有者間で意見が割れる場合

複数の相続人で空き家を共有していると、売却・解体・リフォームなどの判断で意見が分かれ、合意形成に時間がかかることがあります。共有者全員の同意が必要な場面も多く、長期化や放置につながりがちです。

遠方で管理できない場合

相続人が遠方に住んでいると、定期的な点検ができず老朽化や近隣トラブルを招きやすくなります。雑草や屋根の破損などを放置すると、「管理不全空家」や「特定空家」に指定され、固定資産税が最大６倍となるおそれもあります。

相続放棄したのに管理義務が残る？

相続放棄をしても、すぐにすべての責任がなくなるわけではありません。

放棄が受理されるまでの間や、放棄後に他の相続人が不在・不明の場合などは、最低限の管理義務が残るケースがあります。

まとめ｜放置せず、早めの判断と対策が“空き家相続”成功のカギ

空き家を相続したときに重要なのは、「放置しないこと」と「正しい順序で動くこと」です。登記・税金・管理のどれか１つでも後回しにすると、思わぬ費用やトラブルが発生することがあります。

まずは、次の３つの行動を意識してみてください。

放置してしまうと、税金・管理・相続人間のトラブルが重なり、後から対応が難しくなるケースも少なくありません。

「まだ時間があるから大丈夫」と思わず、早めに専門家へ相談し、自分に合った選択肢（住む・貸す・売る・解体）を検討することが大切です。

VSG（ベンチャーサポートグループ）では、相続登記や相続税・譲渡所得税の申告、空き家の売却支援まで、ワンストップでサポートしています。

「どの特例が使えるのか知りたい」「相続登記をどう進めればいいか分からない」といったご相談も、どうぞお気軽にご連絡ください。