建物滅失登記の期限は１カ月以内！必要書類や手続きの流れは？自分でできる？

相続した実家を解体し、更地になったことで、ひとまず肩の荷が下りたと感じられている方も多いのではないでしょうか。

しかし、現実に建物を取り壊しただけでは、登記簿上の記録は抹消されません。

建物がなくなったことを法務局へ届け出る「建物滅失登記」の手続きが必要であり、法律上「滅失した日から１カ月以内」という期限が定められています。

この記事では、相続した建物の解体を検討中の方、あるいはすでに解体を終えられた方に向けて、事前に把握しておくべき注意点、ご自身で手続きを行う手順や専門家に依頼する際の費用相場、解体後の新築に伴う登記まで、順を追ってお伝えします。

なお、VSG相続税理士法人では、相続に関するご相談を無料で受け付けておりますので、相続でご不安なことがございましたら、お気軽にご連絡ください。

建物滅失登記とは？解体した建物を登記簿から消す手続き

建物滅失登記とは、解体や自然災害などでなくなった「建物の登記記録を閉鎖する手続き」です。

建物を壊しても登記簿には建物が残り続ける

土地や建物といった不動産には、所在地や所有者を記録した「登記簿（登記記録事項）」という公的な台帳があります。

建物を解体しても法務局へ申請をしない限り、登記簿上では建物が存在している状態です。

そのため、建物を取り壊したときは、存在しない建物の記録を閉鎖する「建物滅失登記」の手続きを行います。

解体工事のみならず、火災・震災などの天災によって建物が失われた場合や、老朽化により倒壊した場合にも建物滅失登記が必要です。

滅失登記の申請期限は「建物がなくなった日から１カ月以内」

建物滅失登記は法律上の義務として位置づけられています。

建物が滅失したときは、表題部所有者または所有権の登記名義人は、その滅失の日から１カ月以内に申請しなければなりません。

１カ月の起算日（起点となる日）」は、工事が終わって建物が物理的に消滅した日です。

実務上は、解体業者から発行される「建物滅失証明書（取り壊し証明書）」に記載された解体完了日が基準日になります。

滅失登記の手続きをスムーズに進めるために、解体工事の依頼段階で、施工業者に対し「証明書をいつ発行してもらえるか」を確認しておくとよいでしょう。

申請できるのは誰？４つのパターンで整理

建物滅失登記を申請できる人は、以下の４パターンに分けられます。

建物滅失登記を申請できる人

状況	申請権者	備考
①所有者が存命	所有者本人（登記名義人）	原則的な形態
②所有者が他界している	相続人	相続人が複数名いても、そのうちの１名から申請できる
③手続きを誰かに任せたい	代理人（土地家屋調査士など）	委任状が必要
④登記簿上の名義が第三者になっている	状況により異なる	前所有者やその相続人と連絡がつかない場合は法務局へ相談

なお、建物滅失登記を代理できる専門家は、司法書士ではなく「土地家屋調査士」です。

所有権の移転など権利に関する登記は司法書士、建物の物理的な状況に関する登記（表示に関する登記）は土地家屋調査士と、専門領域が分かれています。

相続した建物を解体するときに確認したい４つのポイント

相続不動産の解体には、一般的な解体工事とは異なる特有の法的手続きや注意点が伴います。

（１）遺産分割協議前の解体には相続人全員の合意が必要

一般的に、相続人が複数人いる場合は、相続人全員参加の遺産分割協議によって誰がどの財産をどれだけ取得するかを決めます（有効な遺言書がある場合や法定相続分で分割する場合を除く）。

故人名義の建物は、遺産分割協議が成立するまでは「法定相続人全員の共有財産」です。

相続人の１人が独断で建物を解体してしまうと、ほかの相続人の財産権を侵害したことになり、損害賠償を求められたり親族間トラブルへと発展したりするリスクがあります。

解体する前には相続人全員に意向を伝えて同意を得ること、そして遺産分割協議書に取り壊しへの合意を記載しておくことをおすすめします。

もしすでに解体を済ませてしまった場合は、速やかにほかの相続人へ事情を説明し、必要に応じて弁護士等の専門家へ相談されることをおすすめします。

（２）滅失登記は相続人１人で申請可能

「建物の解体」には相続人全員の同意が必要ですが、解体後の「滅失登記の手続き」は相続人のうち任意の１人だけで申請ができます。

また、解体された建物については、相続登記をすることなく滅失登記を申請できます。

滅失登記を行う前に建物の相続登記を完了させたり、建物の名義変更をしてから解体しなければならないというわけではありません。

（３）建物の滅失登記後は、土地の相続登記が必要

建物滅失登記とは別に、その土地の「相続登記」も必要です。

不動産の相続登記は令和６年４月から義務化されており、正当な理由なく期限内に申請しない場合は過料の対象になります。

滅失登記と相続登記、そして相続税の申告は、それぞれ期限が異なります。

全体のスケジュールを一度整理しておくと、抜け漏れを防げます。

（４）抵当権が残っている場合は、解体前に金融機関へ相談する

建物に抵当権が設定されていた場合は、解体前に担保権者（金融機関等）へ連絡のうえ、承諾を得ましょう。

建物滅失登記の申請自体に抵当権者の承諾書は必要ありませんが、住宅ローンの契約上、担保物件の処分について金融機関の承諾を義務付けているケースが一般的です。

金融機関の同意を得ずに解体を進めると、契約違反として残債の一括返済を求められるリスクがあります。

返済が終わっている場合は「抵当権抹消に必要な書類」を、債務が残っている場合は「建物を解体してよいかどうか」を金融機関に確認しましょう。

なお、亡くなった方が団体信用生命保険（団信）に加入していれば、相続発生の時点でローンが完済されているケースもあります。

滅失登記は自分でするか、土地家屋調査士に依頼するか

建物滅失登記は、自分で行うか専門家に依頼するかで費用と手間が大きく変わります。

滅失登記の費用の目安

（１）自分で申請する場合

建物滅失登記には、登録免許税はかかりません。

必要な費用は、証明書等の発行手数料や通信費といった実費のみであり、一般的には数千円程度で収まります。

（２）土地家屋調査士へ依頼する場合

土地家屋調査士に依頼する場合の費用は、５万円前後が目安です。

内訳は、申請書の作成・現地調査・法務局への申請を代行してもらう報酬と、数千円程度の実費です。

敷地内に未登記建物が混在している場合や、取り壊し証明書がなく別の書類で対応する場合は追加費用が発生することもあります。

費用以外の点もあわせた比較は、次のとおりです。

項目	自分で手続きする場合	土地家屋調査士に依頼する場合
費用	◎ 実費のみ（数百円〜数千円程度）	△ ５万円前後（報酬＋実費）
時間・労力	△ 書類の収集・作成、法務局との折衝などで数日〜数週間	◎ 委任状への署名・押印程度で、大半の業務を任せられる
難易度	△ 法務局の相談窓口で確認可能だが、専門用語や書類作成に苦慮することも	◎ 専門家が対応するため、法的知識は不要
正確性・確実性	△ 記載漏れや添付書類の不備があると補正（再提出・訂正）の手間が生じる	◎ 職務として現地照合・調査を行うため、正確かつ最短で完了する

専門家に依頼したほうがよいケース

解体した建物が１棟のみで名義人が明らかであり、平日に時間の取れる方なら、ご自身でも申請できるでしょう。

一方、土地家屋調査士への依頼が適しているケースもあります。

自分で滅失登記を申請する５つのステップと必要書類

建物滅失登記の手続きは、以下の手順で進めます。

ステップ１：管轄の法務局を調べて登記事項証明書を取得する

建物滅失登記の申請先は、建物があった地域を管轄する法務局です。

自宅の近くや住民票のある地域の法務局では申請できません。

管轄を確認後、申請書の元データとなる、建物の「登記事項証明書」を取得します。

なお、証明書の取得自体は全国どこの法務局でも可能です。

ステップ２：必要書類をそろえる

申請に必要な書類のうち、解体業者から受け取る書類（③～⑤）は、工事を依頼する段階で発行を依頼しておくと手続きがスムーズです。

※施工業者が法人の場合、申請書に「会社法人等番号」を記載することで証明書の添付を省略できる場合があります。

なお、登記名義人が亡くなっている場合は、所有者の死亡と申請者が相続人であることを確認するため、所有者の除籍謄本や申請者の戸籍謄本などが必要です。

また、登記上の住所とのつながりや申請者の住所を確認するため、住民票や戸籍の附票等が必要になることがあります。

ステップ３：登記申請書を作成する

登記申請書の書式は法務局のウェブサイトからダウンロードできます。
押印は認印で構いません。

以下の２箇所は特に間違えやすいので、記入時には注意しましょう。

「登記申請書記載例」より一部抜粋

引用元　法務局

ステップ４：法務局へ申請する

管轄の法務局へ書類一式を提出します。

原本還付を希望する書類（戸籍等）がある場合は、そのコピーに「原本に相違ありません」と記載・署名捺印したものを添えて提出してください。

窓口申請の場合でも正式な審査は申請後に行われ、不備があれば後日、補正や追加書類の提出を求められることがあります。

なお、窓口相談は事前予約制としている法務局も多いため、事前に確認しましょう。

郵送で申請する場合は、書留郵便など追跡できる方法で送ります。

オンライン申請も可能ですが、マイナンバーカードとICカードリーダライタに加え、専用ソフトのインストールや電子署名の付与が必要です。

ステップ５：登記完了証を受け取り、閉鎖を確認する

特段の問題がなければ、建物滅失登記の申請から約１週間～10日程度で手続きは完了し、「登記完了証」が交付されます。

登記完了証は窓口のほか郵送でも受け取れます。
郵送を希望する場合は、申請時に返信用の封筒と切手を提出してください。

登記完了証の受け取り後は、念のため法務局窓口や「登記情報提供サービス」で登記簿を確認し、建物の記録が「閉鎖」されていることを確認しておくと安心です。

土地家屋調査士に依頼する場合の流れと任せられる範囲

ここからは、専門家に依頼した場合の具体的な進め方と、自身で申請する場合との作業範囲の違いを確認しましょう。

依頼から完了までの４ステップ

土地家屋調査士に手続きを依頼した場合の流れは、以下のとおりです。

【比較表】作業分担の違い

自分で申請する場合は、窓口での書類取得や申請など、平日日中の対応が必要になることもあります。

土地家屋調査士に支払う５万円前後の報酬額を、自分の平日の実稼働時間や戸籍収集の負担と勘案したうえで依頼しましょう。

作業	自分で申請する場合	土地家屋調査士に依頼する場合
管轄法務局の確認、登記事項証明書の取得	自分で行う	任せられる
解体業者への書類請求	自分で連絡・受領する	任せられる
相続関係の書類集め	自分で取得する	任せられる
登記申請書の作成	自分で取得する	任せられる
法務局への申請、補正対応	自分で取得する	任せられる
依頼者が行うこと	上記のすべてを自分で行う	電話やメールでの相談、委任状への署名・捺印、 完了証の受け取り、報酬支払い

建物滅失登記をしないとどうなる？

期限内に申請しなかった場合、法的な罰則や実務上の不都合が生じるおそれがあります。

（１）10万円以下の過料が科される可能性がある

正当な理由なく建物滅失登記を１カ月以内に申請しなかった場合は、不動産登記法に基づき「10万円以下の過料」に処される可能性があります。

過料（かりょう）とは、行政上のルール違反に対する行政罰（制裁金）であり、刑事罰の「罰金」とは異なります。

実際に科されるケースは稀ですが、法律上は罰則の対象となるため注意しましょう。

（２）存在しない建物に対して、固定資産税が課税され続ける

市区町村は、法務局の登記情報などをもとに、不動産所有者に対し固定資産税を課しています。

通常は、法務局から市区町村に対し滅失登記の通知が行くことで、行政側の台帳更新や現地確認が行われます。

自治体側が現地調査等により建物の消滅を把握している場合は、滅失登記が未了であっても課税が停止されることもありますが、解体状況をリアルタイムで把握することは現実的ではありません。

そのため、滅失登記もせず自治体への届出も行っていなかった場合、存在しない建物に対して固定資産税が課税され続ける可能性があります。

なお、固定資産税は、毎年１月１日（賦課期日）時点の現況にもとづいて、その４月から始まる年度分が課税されます。

仮に３月に建物を解体した場合でも、その年の１月１日には建物が存在しているため、その年度分の固定資産税は全額課税されます。

日割りや月割りでの減額や還付措置はありません。

（３）更地の固定資産税は上がる場合がある

住宅用地には課税標準の特例があり、小規模住宅用地では固定資産税の課税標準額が価格の1/6、都市計画税は1/3に軽減されます（住宅用地の特例）。

しかし、建物がなくなると特例は適用されず、翌年度から土地の固定資産税が従来の数倍に跳ね上がる可能性があります。

なお、建物の建て替え工事中であるなど、一定の要件を満たす場合には、申告により特例の継続適用が認められる制度もあります。

（４）土地の売却がスムーズに進みにくい

現況は更地であるにもかかわらず登記簿上に建物の記録が残っていると、買主が住宅ローンなどの融資を受けられず、取引が進みにくいことがあります。

その土地を担保にして融資を受ける場合も、同様の支障が出ます。

（５）建て替え後の登記や融資手続きに支障が出ることがある

古い建物の登記が残っていると、現況と登記記録が一致せず、新築後の登記などで旧建物の滅失登記を含めた整理が必要になります。

なお、解体した土地に新しい家を建てる場合、登記は次の順に進みます。

滅失登記後から新築までの流れ

手続き	内容	担当
①建物滅失登記	解体した建物の登記記録を閉鎖する	土地家屋調査士
②建築確認申請	着工前に建築計画の確認を受ける	建築士など
③建物表題登記	新築した建物の所在・構造・床面積を登記する	土地家屋調査士
④所有権保存登記	新築した建物の最初の所有者を登記する	司法書士
⑤抵当権設定登記	住宅ローンを利用する場合に設定する	司法書士

③の「建物表題登記」にも、滅失登記と同じく１カ月の申請期限があります。

建物滅失登記に関するよくある質問

まとめ：実家の解体後は滅失登記だけでなく、土地の相続登記などの手続きがある

今回は、建物滅失登記の手続きについてお伝えしました。

相続した建物を解体した場合、滅失登記のほかにも不動産や相続に関する手続きがあります。

相続手続きは、「全体」を見たうえで計画的に進めていく必要があります。

私たちVSG相続税理士法人では、税理士・司法書士・行政書士・弁護士などの各専門家のほか「VSG土地家屋調査士法人」とも連携し、お客様の相続に関するご相談にワンストップで対応しています。

建物の滅失登記や表題登記から、土地の相続登記、相続税の申告まで対応が可能です。

初回の相談は無料で承っております。

実家の解体や相続不動産の取り扱いについてお悩みの際は、お気軽にご相談ください。