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特定同族会社事業用宅地等とは、相続が発生する直前において被相続人が保有する土地を、被相続人の特定同族会社に対して貸し付けを行い、特定同族会社の事業の用に供している土地のことです。
土地の所有者が亡くなったことで相続人が土地を相続しますが、その相続人が土地を借りている特定同族会社にまったく関係のない人の場合、ほとんどのケースでその会社の経営状況に対する関心はなく、相続した土地を売却したり、他に借地人を探すことに抵抗はありません。
しかし、それでは特定同族会社の経営の安定性が脅かされ、従業員やその家族にまで影響が及ぶこととなってしまいます。
そこで、一定の要件を満たす法人に土地を貸している場合、その土地を「特定同族会社事業用宅地等」として相続税の計算上の特例を認めています。
特定同族会社事業用宅地等の特例とは、相続時における相続財産の評価に際して、宅地の評価額の減額を認める「小規模宅地等の特例」の一つです。
被相続人が個人で土地を所有しており、その土地を自らが経営する会社に貸し付けている場合があります。
この被相続人が所有していた土地を相続人が相続することによって多額の相続税が発生すると、相続税の支払いができなくなってしまうことから、土地を売却しようとすることも考えられます。
しかし、会社が利用している土地の所有者が親族から第三者に変更になると、地代の値上げを要求されたり、場合によっては立ち退きを求められるなど、会社経営にとって悪影響となる可能性があります。
そこで、被相続人が自ら経営していた会社に対して貸し付けていた土地について、相続税評価額を減額し、相続人が負担する相続税の軽減を受けることができます。
特定同族会社事業用宅地等の要件が満たされると、該当する土地の最大400㎡までの部分については、その土地の評価額が80％減額されることになります。
当該宅地の面積が400㎡以下の場合には、その土地の評価額自体が80％減額されます。
また、当該土地の面積400㎡を超える場合には、400㎡までの部分についてのみ80％減額されます。
この場合、減額される金額の具体的な計算式は以下の通りとなります。
その結果、当該土地の評価額は、その本来の評価額から上記の減額される金額を引いた金額となります。
特定同族会社事業用宅地等の特例が適用されると、土地の評価額を大幅に減額することができるので、相続税が軽減されます。
しかしながら、特定同族会社事業用宅地等の特例を適用するには、次の要件を満たす必要があります。
特定同族会社事業用宅地等の特例を適用するためには、該当する不動産（会社）を相続人が相続開始から相続税申告時期まで、保有し続ける必要があります。
また、相続人は特定同族会社の役員でなければなりません。
なお同族会社事業用借地等の特例が適用された結果、相続税額がゼロとなった場合でも、申告書の提出が必要なので覚えておきましょう。
事業の用に供していても、たとえば、なにも構築物等を設けない更地のままで駐車場や、資材置き場などに使用していた場合には、特定同族会社事業用宅地等の特例の適用を受けることは出来ません。
必ず何らかの構築物等の施設が宅地上に建てられていることが必要です。
また、特定同族会社が無償で土地を借りていた場合も適用対象外になるので注意しましょう。
ここでいう「親族」とは、法律上の婚姻関係にはないが、事実婚状態にある配偶者も含まれるとされています。
また不動産賃貸業等を営んでいるときには、特定同族会社事業用宅地等の特例ではなく、不動産貸付用宅地等の特例が適用されることになります。
特定同族会社事業用宅地等の特例は、相続人だけでなく同族会社にもメリットがある制度ですが、どうしてこのような制度が創設されたのでしょうか。
ここからは、特定同族会社事業用宅地等の特例制度ができた背景を見ていきましょう。
被相続人がその所有する宅地を同族会社に賃貸している場合、被相続人は当該借主である同族会社からの賃料によって収入を得ており、その賃料は相続人の重要な収入源にもなると考えられます。
その土地を相続によって取得した相続人が、多額の相続税を課せられることになると、相続人は相続税納付の資金を調達するために、その宅地を手放さなければならないといった事態が生じかねず、その結果、相続人の生活を脅かすことになりかねません。
当該宅地を賃借している同族会社にとっても、事業継続に支障を来す可能性があり、社会経済上も不都合が大きいといわざるを得ません。
そこで、係る不都合、経済上のリスクを回避するという政策的な観点から、被相続人が同族会社に賃貸している宅地については、一定の要件の下で相続税評価額の減額を認め、相続人が過分の相続税を負担するという不都合を回避する手段を認めたのです。
特定同属会社事業用宅地等の特例を受けるためには、当該宅地についてきちんと評価した上で、その旨を記載した相続税申告書を、相続税申告期間内に提出する必要があります。
なお、特定同属会社事業用宅地等の特例の適用は、相続財産の評価に関する事項ですので、相続税申告書の中の、第11表、第11の2表の付表1、2を記載することになります。
特定同属会社事業用宅地等の特例を受けるには、申告書以外にも次の添付書類を揃える必要があります。
添付書類
ここからは、特定同族会社事業用宅地等の特例でよくある質問とその回答についてご紹介します。
相続人が対象会社の株式を有していなくても、特定同族会社事業用宅地等の特例は適用可能です。
なぜなら法律では、「被相続人または被相続人と生計を一にする親族」が当該会社の50％以上の株式を保有していることのみを要件としており、当該被相続人が株主であることは要件としていません。
したがって、被相続人が対象会社の株主である必要はなく、被相続人が対象会社の株式を保有していなかった場合でも、特定同族会社事業用宅地等の特例は適用可能です。
また、相続人についても、
上記のみを要件としていて、相続人が対象会社の株主であることは要件とされていません。
特定同族会社事業用宅地等の特例が適用されるためには、「賃貸借」として相当の地代を得て貸している必要があります。
したがって、無償で土地を借りる「使用貸借」の場合や、賃料は取っているもののその額が一般的な相場に比べて著しく低額である場合には、特定同族会社事業用宅地等の特定の適用は認められません。
「特定同族会社事業用宅地等」に該当する場合、被相続人が保有していた土地と会社の株が相続財産に含まれることがあります。
この場合、土地は長男、株は次男といったように、それぞれ別の相続人が相続するケースもあります。
このような場合、相続した土地は特定同族会社事業用宅地等に該当するのかという疑問がありますが、相続した土地は特定同族会社事業用宅地に該当し、総規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
ただし、土地を相続したものが特定同族会社の役員でなければならないとする要件があるため、先のケースでは長男が役員になっているかどうかの確認が必要です。
被相続人が所有していた土地を、特定同族会社の従業員が利用する社宅の敷地として利用していた場合も、その土地を事業の用に供しているということができます。
そのため、特定同族会社の社宅として利用していた土地も、特定同族会社事業用宅地に該当し、小規模宅地等の特例の適用を受けられます。
ただし、被相続人の親族のみが利用していた社宅については、特例を適用することはできません。
社宅の利用状況から、親族のみが利用している社宅でないことを確認できれば適用を受けるようにしましょう。
特定同族会社事業用宅地の特例の制度や適用要件、申告書とともに提出する添付書類などについて見てきました。
特定同族会社事業用宅地等の特例は、小規模宅地等の特例の一種だけあって、評価額の高い不動産の評価額を大幅に減額する効果があります。
ただ、その要件についてはわかりにくいところもありますので、慎重にその適用の可否を判断する必要があります。
要件に適合しないのに、この制度の適用を前提として申告したのでは、過少申告となってしまいます。
しっかりと適用要件を確認し、必要に応じて専門家にアドバイスを求めることも有効です。
