土地を相続したら、相続税の申告・納税を行わなければならない可能性があります。
相続税は基礎控除が大きいので非課税となるケースの方が多いのですが、非課税になるかどうかを判断するためには概算でも良いので相続税を計算してみる必要があります。
土地にかかる相続税を計算するときには、まずその土地の評価額を調べなければなりません。
しかし、調べていくと土地の評価額には「相続税路線価」の他にも「公示価格」など何種類かの評価額があります。
しかも、それぞれで金額が違うので、混乱しやすくなっています。
そこで、この記事では、相続税の計算で重要な相続税路線価について解説し、併せて、相続税路線価と公示価格の関係についても解説します。
相続税の計算では相続税路線価が基本
土地の評価額には、以下の3種類があります。
- ・公示価格
- ・固定資産税評価額
- ・相続税評価額
これらの他にも「時価」というものがありますが、時価は以上の評価額をベースにしつつも、売り主と買い主の都合なども考慮して決まってくるものです。
以上の評価額のうち、土地の相続税を計算するときに主に規準となるのは相続税路線価です。
相続税路線価による土地評価額の計算方法
相続税路線価とは、主に市街地の道路について1平方メートルあたりの価格が表示されたものです。
相続税や贈与税を計算するときの規準として適正な価格となるように、公示価格の概ね80％を目安として設定されます。
国税庁が毎年1月1日時点での評価額を7月に公表しています。
相続した土地の評価額の計算方法は基本的には簡単で、「相続税路線価×土地の面積」となります。
相続税路線価は、国税庁のホームページで簡単に無料で見ることができます。
土地の面積は登記事項証明書の他、固定資産税の課税明細書でも確認することができます。
例えば、相続した土地が相続税路線価15万円の道路に面していて、面積が100平方メートルだったとしたら、遺産としての評価額は1,500万円となります。
ただし、土地の形や立地などによってはこの算出額よりも減額されることがありますし、他にも小規模宅地等の特例などによって評価額が減額されることがあります。
逆に、複数の道路に面する土地などは評価額が増額されることもあります。
したがって、上述の1,500万円という評価額は、あくまでも概算ということになります。
ただ、相続税の基礎控除は最低でも3,600万円ですから、上の例では土地以外の遺産の総額が2,100万円より大幅に少ない場合は相続税はかからないと判断して良いでしょう。
相続税がかかるかどうか微妙であれば、相続税に強い税理士に相談して正確に計算してもらった方が良いでしょう。
相続税路線価がない場合の土地評価額の計算方法
国税庁が公表している相続税路線価は主要な市街地の道路のみにしか設定されておらず、日本全国に相続税路線価が設定されていないところは多々あります。
相続税路線価が設定されていない場合は、固定資産税評価額に基づいて土地の評価額を算出します。
ただし、固定資産税評価額は相続税や贈与税の計算とは違う目的で設定されているものです。
公示価格の概ね70％と、相続税路線価よりも低い目安で設定されています。
そのため、国税庁が定めている評価倍率を掛けて遺産としての評価額を算出します。
計算式としては、「固定資産税評価額×評価倍率」となります。
固定資産税評価額は固定資産税の課税明細書で確認できますし、市町村役場で固定資産税評価証明書を取得したり、固定資産課税台帳を閲覧することでも確認できます。
相続税路線価に土地の面積を掛けて算出する方式を「路線価方式」、固定資産税評価額に倍率を掛けて算出する方式を「倍率方式」と呼びます。
相続税路線価と固定資産税評価額と
公示価格の関係
ここまでのお話しで、「相続税路線価」と「固定資産税評価額」という2つの評価額が出てきました。
これらと「公示価格」とはどのような関係にあるのでしょうか。
まず、この3つの評価額がそれぞれどのようなものなのか、おさらいになる部分もありますがご説明します。
この3つは基本的には別個独立したもの
この3つの評価額は、いずれも異なる機関によって異なる目的のために価格を定められたものです。
そのため、同じ地域の土地なのに異なる価格が定められています。
役割もそれぞれ異なります。
つまり、この3つは基本的には別個独立したものであり、それぞれ無関係なものということが一応言えます。
公示価格は土地取引の公正を維持するためのもの
公示価格とは、地価公示法という法律に基づいて全国の都市計画区域内等に設定された標準地について、正常な価格な価格として判定されて公表されるものです。
毎年1月1日時点における正常価格を3月に国土交通省が公表しています。
公示価格と時価は一致するものではありませんが、一般の土地取引においても公示価格を無視することはできず、公示価格を指標とするように努めるべきとされています。
また、公共事業のために用地を買収するときには公示価格を規準にして価格を決めなければならないとされています。
「正常な価格」として公示価格が公表されることによって、実際の土地取引の場面でも地価が適正な範囲内に保たれるようにしようという狙いがあります。
相続税路線価は相続税等の納税者に配慮したもの
相続税路線価は既に簡単に述べましたが、全国の主要な市街地の道路1平方メートルあたりの価格が表示されたものです。
毎年1月1日時点における価格を7月に国税庁が公表しています。
この相続税路線価は、相続税や贈与税の申告の便宜を図ったり、課税の公平を図るために国税庁が定めて公表しているものです。
土地取引の公正を図るために国土交通省が公表している公示価格とは目的が違うのです。
土地の売買などのように任意に取り引きをする場面と違って、相続や贈与によって土地を取得する場合は、意図していなかった取得になるのが通常です。
そのため、納税者の負担になりすぎないように、評価額は地価よりも低めに設定されます。
そういうわけで、相続税路線価は公示価格の80％を目安として定められるのです。
固定資産税評価額は固定資産税の納税者に配慮したもの
固定資産税評価額とは、総務大臣が決めた「固定資産評価基準」に基づいて、全国の市区町村が管轄区域内の個別の不動産について評価額を決定し、公表しているものです。
これは毎年ではなく、3年ごとに評価替えが行われます。
この固定資産税評価額は、固定資産税を算出する際の基準とするために定められるものであり、公示価格とも相続税路線価とも目的が違います。
固定資産税を納める人は不動産を所有し続ける人ですから、納税者の負担になりすぎないように、評価額は相続税路線価よりもさらに低めに設定されており、公示価格の70％を目安として定められています。
三者の関係を俯瞰してみる
このように、三者はそれぞれ別のものですが、以下のようにそれぞれ影響しあっている側面はあります。
目的は「公示価格」の中に他の2つがある
まず、目的についてみると、公示価格はどんな場面においても指標となる「正常な価格」を表示しているのに対して、他の2つはそれぞれ、相続税等の計算、固定資産税の計算という限定された場面で規準となる価格を表示しています。
相続税路線価と固定資産税評価額は、公示価格を指標としつつ、その範囲内で特定の目的のために修正を加えた評価額ということができます。
図で表すと、以下のようなイメージになります。
価格水準には序列がある
評価額については、公示価格の範囲内で他の2つが異なる観点から修正を加えて定めていますが、その結果、価格水準としては「公示価格＞相続税路線価＞固定資産税評価額」という関係になっています。
ただし、相続税路線価については土地の形や立地、特例などによって評価額が増減することもあるので、結果的に上の序列が変わることもあります。
役割には補完関係がある
公示価格は一般の土地取引での取引価格の指標になったり、公共事業の用地の買収価格の規準になるという役割がありますが、広く捉えると、あらゆる場面に通用する「正常な価格」を表示することによって地価を適正な範囲内に維持するという役割を持っています。
そういう意味では、公示価格は他の2つの評価額の水準を適正な範囲内に維持しているという関係があると言えます。
相続税路線価は相続税等の計算・申告の便宜を図るという役割がありますが、相続税路線価が設定されていない地域では固定資産税評価額を用いて計算・申告することになります。
相続税路線価では目的を果たせない場面で、固定資産税評価額が補完的に活用されているという関係になっています。
図で表すと、以下のようなイメージになります。
相続について悩んだら税理士に相談しよう
相続について悩んでいる人は、税理士への相談がおすすめです。
下記では、税理士に依頼するメリットを紹介します。
- ・土地の評価額を適切に算出できる
- ・相続税の対策ができる
- ・相続トラブルを回避できる
- ・まずは初回の無料相談を利用しよう
土地の評価額を適切に算出できる
相続する土地の評価額を計算するのは難しいです。
法的な知識がなかったり、慣れてなかったりする人が自力で金額を算出しても、間違っているかもしれません。
そこで相続の案件に慣れている税理士へ依頼すれば、土地の評価額を適切に算出してくれます。
自力で間違った算出額を出してしまうと、余計に相続税を払うことになり、損をする可能性があります。
税理士に相談して、適切な評価額を算出することで、損をしない相続が実現できるでしょう。
相続税の対策ができる
相続税は他の税金に比べて、税率が高く設定されています。
そのため、しっかりと相続税対策をしなければ、高い税金を払うことになります。
「相続税の対策をしたい！」と思うかもしれませんが、相続税は計算方法や節税方法が複雑です。
特定の条件を満たせば、税金の計算が優遇されるような「特例」という仕組みもあります。
特例はそもそも知っておかないと利用できないため、相続の知識・実績のある税理士に依頼することで、特例を有効活用できるでしょう。
「自分で調べて相続税対策をしたい」という人もいるかもしれませんが、プロである税理士に任せた方が安全です。
相続の手続きは、相続開始を知った日から10ヶ月が期限となっています。
10ヶ月の期限を過ぎてしまうと、手続きができなくなることもあるため、早い段階で税理士に依頼してスムーズな手続きをしてもらった方がいいでしょう。
相続トラブルを回避できる
相続では財産を巡って、トラブルが起きることもあります。
親族だけで話し合うと、感情的になってしまい、お互いに冷静な話し合いができないかもしれません。
そこで税理士に依頼すれば、第三者が介入するため、冷静な話し合いができます。
「相続のことで親族とトラブルになりたくない！」という人は税理士への依頼がおすすめです。
まずは初回の無料相談を利用しよう
税理士への依頼で気になるのが、依頼費用ではないでしょうか。
「税理士に頼みたい気持ちはあるけど、費用が高いのでは？」と心配な人もいるでしょう。
税理士依頼で悩んだら、まずは初回の無料相談がおすすめです。
無料相談の範囲内なら、費用はかからずに、気軽に相談できます。
無料相談を利用してみて「この税理士に依頼したい」と思えば、実際に依頼すればいいでしょう。
無料の範囲内であれば、キャンセルをしても費用はかからないので、安心して相談できます。
まとめ
相続税を計算する場面では、相続税路線価があればそれを使い、なければ固定資産税評価額を使うことになります。
公示価格を使うことはありませんが、公示価格も相続と無関係というわけではありません。
遺産の中に土地がある場合、それを現金化して遺産分割を行うこともあります。
その場合は土地を売却することになります。
その際は、売買価格を定める指標として公示価格を参照することになります。
また、相続税対策として不動産を購入することもあります。
その場合は土地を購入することになるので、同様に売買価格を定める指標として公示価格を参照することになります。
相続で損しないために、公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額について、細かいことまで覚えておく必要はありませんが、基本的なことは頭の片隅に置いておきたいところですね。
