家なき子特例とは？小規模宅地等の特例を使うための要件や事例を解説

相続税の負担を軽減するためには、小規模宅地等の特例を積極的に活用していきたいところです。この特例を使うためには要件があり、配偶者以外の親族であれば、基本的には被相続人（亡くなった人）と親族は同居している必要があります。

しかし、同居していなかった場合でも小規模宅地等の特例の適用を受けられる例外的なケースがあり、通称「家なき子特例」と呼ばれています。

親と同居していないような場合でも小規模宅地等の特例の適用を諦めずに済むよう、家なき子特例の要件を正確に把握していきましょう。

本記事では、家なき子特例を適用するための要件や使える事例、申請時の必要書類などを解説します。

家なき子特例とは、相続人が被相続人と同居していなくても、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例の適用を認める制度です。小規模宅地等の特例を適用できれば、相続税の計算をする際に、被相続人や親族の自宅敷地である宅地等の評価額を最大80％減額できるため、大幅な税負担の削減につながります。

そもそも小規模宅地等の特例は、被相続人と生活基盤を同じくする親族が、相続税の支払いによって自宅を手放さずに済むように設けられた制度であり、宅地等を取得してこの特例を適用できる人は相続人に限定されておらず、同居親族や生計一親族にも適用が認められています。

しかし、仕事の都合などで同居できない事情があるケースも存在します。そのような事情を一切考慮せず、被相続人と同居していたか否かだけで税額が変わるのは不公平ともいえます。また、別居している親族でも、マイホームを持っていなければ、被相続人の自宅を相続して住みたいと考えるケースは少なくありません。

このような同居していなかった親族のニーズに配慮するために、家なき子特例が設けられました。

家なき子特例の適用を受けるためには、以下の５つの要件をすべて満たしている必要があります。

法律を理解していないと、要件を見ただけで適用できるかどうかを正確に判断することはできません。

家なき子特例の適用を受けられるか、少しでも悩む場合は、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。

５つの要件のうち「相続開始前の3年間に宅地等を取得した親族やその親族の配偶者のほか、その親族の３親等以内の親族、その親族と特別な関係がある法人が所有する家に住んだことがない」（３年縛りの要件）と、「相続時に居住している家屋を所有したことがない」（過去の所有要件）は、判断の難しい要件です。

この２つの要件に焦点を当てて、家なき子特例が使えるケースを確認していきましょう。

なお、以下のケースでは、３年縛りの要件と過去の所有要件以外の要件はすべて満たしている前提で解説します。

宅地等を取得した親族が、相続開始５年前に自宅をおじに売却して別の賃貸物件に引っ越した場合は、家なき子特例を適用できます。

おじは３親等内の親族にあたりますが、所有する不動産に住んでいたのは５年前までで、相続開始前の３年間は自己または３親等内の親族が所有する家屋に住んでいないことから、３年縛りの要件に抵触しません。

また、相続開始時点で居住しているのは賃貸物件であるため、その賃貸物件を過去に所有したことがあるといった事情がない限り、過去の所有要件にも抵触しないのです。

相続人が、相続開始の10年前に自宅をおじに売却し、同時におじからその不動産を借りて住んでいたものの、５年前に別の賃貸物件に引っ越した場合も、家なき子特例を適用できます。

おじに売却した自宅に引き続き住んでいると、３年縛りの要件の「３親等内の親族が所有する家に住んでいたこと」に抵触する可能性はありますが、相続開始前の３年間に住んでいない限りは問題ありません。

この事例では５年前にすでに引っ越しているため、３年縛りの要件を満たしています。

また、相続開始時点で住んでいるのは賃貸物件であるため、その賃貸物件を過去に所有した経験がない限り、過去の所有要件も満たすことが可能です。

家なき子特例の要件を正しく理解するために、３年縛りの要件と過去の所有要件に抵触してしまうケースも確認していきましょう。

以下では４つのケースを取り上げますが、相続開始のタイミングや自宅の売却時期が少し変わるだけで、家なき子特例を適用できなくなってしまう点に注意しなければなりません。

相続人が、相続開始の２年前に自宅をおじに売却した場合、家なき子特例の適用はできません。相続開始前の３年以内に自己所有の不動産に住んでいた経験があることから、３年縛りの要件に抵触します。

相続人が、海外に所有している自宅に住んでいる場合は、過去の所有要件に抵触してしまい、家なき子特例を適用できません。

なお、３年縛りの要件の判断は、条文上で「相続税法の施行地内にある家屋に居住したことがないこと」（租税特別措置法第69条の４第３項第２号ロ（１））と定められています。今回のケースでは、住んでいる自宅は相続税法の施行地（日本）の外にあるため、３年縛りの要件は満たしています。

一方、過去の所有要件の判断では「相続税法の施行地内」といった限定がないため（同条第３項第２号ロ(２)）、相続開始時点で住んでいる自宅を一度でも所有した経験があれば、海外にある自宅であったとしても過去の所有要件に抵触してしまうのです。

家なき子特例の適用を受けるには、相続税の申告書に小規模宅地等の特例を受けることを記載して、添付書類とともに税務署に提出しなければなりません。

相続税の申告書の提出先は、被相続人の住所地を所轄する税務署です。相続人の住所地を所轄する税務署に提出するわけではない点に、注意してください。

家なき子特例の適用を受けるために提出する、相続税の申告書と添付書類の詳細は以下のとおりです。

家なき子特例の適用を受けるためには、2024年２月現在では、必要に応じて以下の６点の書類に小規模宅地等の特例を適用することを記載しなければなりません。

これらの書式は、すべて
国税庁のWebサイトでダウンロードできます。

家なき子特例の適用を受ける場合は、さまざまな項目への記載と複雑な計算が必要になるため、早めに申告書の作成を進めましょう。

家なき子特例の適用を受ける場合、申告書に以下の書類を添付しなければなりません。

ケースごとに必要となる添付書類は異なるため、提出する前に税務署に確認しましょう。

家なき子特例を適用する場合を含め、小規模宅地等の特例は、相続税の申告期限までに遺産分割協議を完了する必要があります。

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月となります。被相続人が亡くなったことを知った日とは、通常であれば被相続人の亡くなった日です。

相続人同士が遺産分割でもめて、相続税の申告期限までに遺産分割協議が整わない場合は、以下のように対応します。

２回申告が必要になるため手間は増えます。しかし、小規模宅地等の特例を利用できなくなると最大80％もの評価減を受けられなくなる可能性があるため、手間が増えても積極的に活用することをおすすめします。

家なき子特例は、平成30年度税制改正によって、以下のように適用にあたり、要件が新たに追加されました。

３年縛りの要件のうち、「宅地等を取得した親族と特別な関係がある法人」とは、その宅地等を取得した親族、その親族の配偶者、３親等以内の親族、50%超の株式を所有する法人などです。

また、改正前は相続開始時点で居住する家屋を所有していなければ適用可能でしたが、改正後は相続開始時点に居住している家屋を過去に一度でも所有したことがあれば適用できなくなりました。

この改正の背景には、被相続人の子がマイホームを所有しており特例を適用できないので、被相続人が居住していた宅地等を孫に遺贈することで孫を「家なき子」にする手法が流行りました。このような租税回避を封じるために改正されることとなったという経緯があります。

改正後の規定では、以下のようなケースで家なき子特例を適用できなくなりました。

親や親せきが所有する物件に居住する場合、賃料が無償または低額であるケースも散見され、実質的に持ち家に近い状態となっているといえます。

マイホームを売却して借り直すリースバックによって自宅に住み続ける場合も、親の相続を見越して一時的に自宅を売却した形にして、家なき子特例の適用を受けようとしている可能性が高いケースです。

相続人が持ち家を自身の子どもに贈与していた場合も、所有者は相続人の子どもに変わっていますが、いつでも所有者を相続人に戻せる状態です。

このように、実質的にマイホームを持っている状況の人が家なき子特例を利用できないようにするため、要件が変更・新設されました。

小規模宅地等の特例は節税効果が高いため、そのメリットを最大限活用するのがおすすめです。

両親のどちらか先に亡くなったときの相続（一次相続）と、遺された配偶者が亡くなったときの相続（二次相続）を想定して、可能であれば以下の対策を実施すると良いでしょう。

一次相続の際、小規模宅地等の特例を適用できる宅地は、被相続人の配偶者ではなく子どもが相続するようにすると、特例の節税効果を最大限活用できます。

被相続人の配偶者が財産を相続した場合には、相続税の配偶者控除（配偶者の税額軽減）の制度があり、相続財産のうち１億6,000万円または配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額までは相続税はかかりません。これは夫婦間の相続でのみ使える制度です。

ほとんどの配偶者は、相続税の配偶者控除の適用を受けるだけで相続税がかからなくなるため、配偶者が小規模宅地等の特例を適用できる宅地を相続してしまうと、節税効果を最大限活かせないことになります。

したがって、一次相続のときに被相続人の自宅に子どもが同居していれば、その子どもに自宅を相続させるのも選択肢の１つです。

一次相続で配偶者が宅地を相続しなければ、二次相続のときに子どもが相続する財産を減らすこともできます。

小規模宅地の特例は、被相続人と別居の場合においては、被相続人と生計を一にする親族と家なき子のケースが適用可能な制度ですが、このケースに該当するのは少々大変です。そのため、事前に同居親族の要件を満たすようにしておくと、特例を活用しやすくなります。

同居が難しいケースでは、特例適用するために住民票だけを実家に移しておくことを考える方もいらっしゃいますが、税務署は居住実態を調査するため、実際に同居していなければこの要件は満たせません。

例えば、親の健康状態に不安があれば実家に移り住んで看病し、二次相続の発生後もそのまま実家を相続して住み続ければ、同居要件を満たすことが可能です。

無理に同居しているように見せかけようとしても特例の適用はできないため、注意してください。

同居の実態の判断はケースによって異なりますが、「水道光熱費が相続人と同居している場合に違和感のない使用状況か」「相続人の通勤定期の範囲が被相続人の自宅から会社となっているか」「相続人宛ての郵便物が被相続人の自宅に届いているか」などの観点で、実際に住んでいたことを主張できる状況が重要です。

被相続人の自宅が建つ土地に小規模宅地等の特例を適用する場合、原則として被相続人は自宅に住んでいなければなりませんが、老人ホームに入居した場合でも特例を利用できます。

その場合、80％の評価減を受けるためには以下の３つの要件を満たさなければならず、ケースによっては適用を受けられなかったり、適用される評価減の割合が下がったりするため、注意してください。

それぞれの要件の詳しい内容は、以下のとおりです。

被相続人が老人ホームに入居していた場合は、被相続人が亡くなった時点で要支援・要介護の認定を受けているのであれば、小規模宅地等の特例を受けることが可能です。

「介護のために老人ホームに入居していたこと」を証明する必要があります。

要支援・要介護の認定レベルは関係なく、認定を受けていれば要件を満たします。老人ホームへの入居時に、要支援・要介護の認定を受けていなくても、入居後に認定を受けていれば問題ありません。

小規模宅地の特例を適用するには、入居していた老人ホームなどが下記に該当する必要があります。

被相続人が老人ホームに入居したあと、空き家となった自宅を事業用・賃貸用に使った場合、80％の評価減を適用することができません。

80％の評価減を適用できる特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を使うためには、自己の居住用として宅地を使用している必要があります。

「空き家の実家がもったいない」などの理由で事業に使ったり、賃貸したりすると、特定居住用宅地等に該当しなくなるのです。

ただし、親族以外の人に賃貸した場合は、特定居住用宅地等には該当しなくても、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を使える可能性があります。この場合、使える評価減の割合は50％になります。

なお、老人ホームへの入居後にほかの親族が空き家となった自宅に住み始めた場合、生計が同一の親族でない限り、小規模宅地等の特例は適用できません。

小規模宅地等の特例は、最大で80％の評価減が受けられる節税効果の高い制度です。
しかし、適用要件が複雑で、自身の事例で適用ができるか判断するのは容易ではありません。
特に、税制改正で要件が複雑化した家なき子特例の判断は、なおさら困難といえます。
少しでもわからないことがあれば、専門家である税理士に相談しましょう。

相続に詳しい税理士に相談することで、小規模宅地等の特例の適用可否の判断だけでなく、その他のさまざまな特例や税額控除についても豊富な知識と経験に基づいたアドバイスを受けられます。
特例の適用漏れがなくなり、可能な限り相続税を減額できます。
煩雑な手続きを専門家に任せればミスやトラブルなくスムーズに相続税を申告できるため、不安がある場合は、税理士に相談するのがおすすめです。

ベンチャーサポート相続税理士法人では、親身でわかりやすい説明を心がけ、無料相談を実施しています。また、税理士だけでなく弁護士、司法書士も在籍しているのでワンストップで相談することが可能です。初めて相続税の申告を行う方もお気軽にご相談ください。