小規模宅地等の特例はマンションも適用可能！条件・注意点・手続きの流れ

相続財産につき最大80％の評価減が受けられる小規模宅地等の特例は、亡くなった人が居住または事業をしていた土地などが対象となっています。

小規模宅地等の特例は、宅地に高額な相続税を課すことで相続人の生活基盤や家業の事業継続を脅かす結果とならないよう配慮された制度です。

一般的に、一戸建ての住宅の宅地や敷地内で個人商店を営んでいる場合に適用されるイメージが強いことから、分譲マンションは小規模宅地等の特例の対象外と考えられがちです。

ところが実際には、分譲マンションであっても要件を満たせば特例の適用を受けることができます。

ここでは、小規模宅地等の特例の対象となる分譲マンションの要件と注意点などについて詳しく説明します。

小規模宅地等の特例とは、相続を受けた宅地の評価減により相続税が最大80％と大幅に削減される制度です。

例えば、相続税評価額が１億円の土地を相続した場合、小規模宅地等の特例を利用することによって評価額が2,000万円になります。

そのため、この場合3,600万円の基礎控除を適用すると、相続税は課税されないことになります。

特例を適用しない場合は、基礎控除適用後の6,400万円に課税され、おおよそ1,220万円もの相続税が課税されることと比べても、圧倒的な節税効果が得られます。

「宅地」という表現からか、一戸建ての住宅が対象となるとの誤解も多いですが、実際には、小規模宅地等の特例は分譲マンションも対象となります。

分譲マンションなどの区分所有建物の場合、建物の区分所有権と土地の敷地利用権（敷地権ともいいます）を所有していることになります。

敷地利用権とは、建物と一体化した土地に対する権利をいいます。

専有部分についての権利に関する登記は敷地利用権にも同様の効果が及ぶため、建物の区分所有権が移転された場合は、敷地権もこれに追従して移転されることになります。

分譲マンションなどの区分所有建物の場合、小規模宅地等の特例の対象となるのは敷地利用権だけです。

建物の区分所有権は特例の対象にはなりません。

分譲マンションの場合、建物の区分所有権ではなく、建物と一体化した土地の敷地利用権が小規模宅地等の特例の対象となります。

マンション敷地の評価額に適用される小規模宅地等の特例の減額割合を乗じることで、最終的な相続税評価額が判明します。

ここでは、マンションの敷地の評価方法について説明します。

マンションの敷地の評価方法は、まずその敷地全体を評価し、次にこれに敷地権割合を乗じて算出します。

マンション敷地内に建物に隣接して駐車場や駐輪場スペースがある場合、建物が建てられている底地部分の敷地面積だけでなく、駐車場や駐輪場など敷地内にあるものすべてを含めた敷地全体について評価します。

また、評価額の算出に際して使用する基準は、路線価です。

土地の評価額には、地価公示価格や固定資産税路線価等、都道府県地価調査価格など様々な財産評価基準がありますが、相続税の算出に際しては「相続税路線価等」を使用します。

マンションの敷地全体が北側、西側など複数の道路に面している場合、それぞれの路線について奥行き価格補正を行った金額を算出します。

算出した結果、最も高い路線価が「正面路線価」となり、評価額単価を算出する際に使用します。

マンション敷地の評価額単価に全体敷地面積を乗じることで、マンション敷地全体の評価額を算出します。

マンション敷地全体の評価額が出たら、これに敷地権割合を乗じることで保有しているマンション敷地の評価額が算出できます。

なお、敷地権割合は、登記簿謄本に記載されています。

上記で説明したとおり、小規模宅地等の特例の対象となる宅地は、亡くなった人が生前居住または事業に使用もしくは賃貸していた場合です。

分譲マンションの場合は、下記のマンションが対象となり得ます。

亡くなった人が住居として使用していた自宅マンションについて、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を利用する場合の要件は以下のとおりです。

特定居住用宅地等の場合、小規模宅地等の特例を利用できるのは原則として配偶者と同居の親族ですが、別居の親族であっても以下の要件に該当する場合は「家なき子特例」として同様の評価減を受けることができます。

詳細については、「小規模宅地等の特例の家なき子特例とは【平成30年税制改正】による変更点など徹底解説」をご覧ください。

上記の適用要件を満たす場合は、敷地利用権を有する土地330㎡までにつき80％の評価減を受けることができます。

分譲マンションの敷地利用権を有する土地面積は、マンション全体の敷地面積に敷地権割合を乗じて算出します。

敷地権割合は、登記簿謄本に記載されています。

例えば、敷地の全体面積が5,000㎡のマンションについて、45,000／10,000,000の敷地権割合を有していた場合の土地面積は、以下のように算出します。

上記の例では、限度面積330㎡を超えないため、保有しているマンション全部につき80％の評価減を受けられることになります。

亡くなった人が住居として使用していなかった分譲マンションであっても、第三者に賃貸していた場合には、貸付事業用宅地等として以下の要件を満たせば小規模宅地等の特例を利用することが可能です。

上記の適用要件を満たす場合、敷地利用権を有する土地200㎡までにつき50％の評価減を受けることが可能です。

ここでは、分譲マンションを小規模宅地等の特例の対象とする場合に、気をつけなくてはならないケースについて説明します。

古いマンションを相続する場合、敷地利用権が設定されていない場合があります。

旧登記システムでは、マンションの建物と土地の登記が一体化されておらず別々に登記されていたことが理由です。

そのため、1983年以前に建設されたマンションについては、敷地が建物の所有者全員の共有になっている場合があります。

この場合であっても小規模宅地等の特例を利用することはできますが、敷地利用権に該当する部分の計算や登記の変更手続きなどに手間や費用がかかることについて、注意が必要です。

複数の相続人でマンションを相続する場合、相続人毎に小規模宅地等の特例の適用要件を満たしているかを確認する必要があります。

そのため、共有で相続した場合、特例を利用できる人とできない人に分かれる可能性があります。

例えば、亡くなった人の配偶者と子どもが共有でマンションを相続した場合、配偶者は小規模宅地等の特例の適用を受けます。

しかし、子どもが購入した別のマンションに居住しているような場合は、特例の適用を受けられません。

また、相続を受けるマンションが元々共有名義になっている場合には、亡くなった被相続人の持ち分に対応する部分のみ小規模宅地等の特例の対象となります。

家なき子特例を利用する際に気をつけるべきケースもあります。

例えば、同じマンションの隣同士の部屋に親と子どもがそれぞれ居住している場合です。

配偶者に先立たれて一人暮らしの親が亡くなった後、親が所有していた部屋を子どもが相続するとします。

この時、子どもが自分の部屋を親や親族以外の第三者から賃貸していた場合は、家なき子特例の適用を受けることができます。

一方、マンションではなく戸建ての二世帯住宅の場合は、完全に分離しているケースであっても区分登記されていなければ同居扱いになるため、家なき子特例の適用を受けることはできません。

マンションの隣同士の部屋は別居、二世帯住宅の場合は同居として扱われることに注意しましょう。

マンションで小規模宅地等の特例を受ける際の手続きの流れについて説明します。

亡くなった人が遺言を残していた場合、遺言に従ってマンションを相続する人が決定されます。

この場合は、相続人で遺産分割協議を行う必要がないので、相続税の申告期限までに申告書および明細書を作成して添付書類とともに税務署へ申告します。

遺言書で相続人が決まっているため、スムーズな手続きが可能です。

ただし、遺言書が自筆証書遺言の場合は、開封時に裁判所の検認を受ける必要があります。

また、遺言があってもその内容に不満がある親族が遺言の真偽を争うケースや、遺言どおりに相続を行わず親族間で遺産分割を行うケースもあります。

遺言書などでマンションを相続する人が確定していない場合は、親族間で遺産分割協議を行い、マンションを相続する人を決める手続きが必要になります。

以下、遺産分割を行う場合の手続きを詳しく説明します。

遺産分割協議は、相続人全員の話し合いで合意しなくてはなりません。

親族が遠方に住んでいる場合や疎遠になっている親族がいる場合は、合意するまでに時間や手間がかかります。

また、預金や車、マンション以外の不動産など、亡くなった人のすべての財産を洗い出すのも大変な作業です。

亡くなった人が口座を保有していた金融機関や契約していた生命保険など、配偶者でも全体を把握していないことも意外に多いものです。

誰に何を相続させるのか、二次相続も視野に入れて一度に検討すると非常に時間がかかります。

そのため、主だった不動産や金融資産について遺産分割を行い、その後判明した相続財産については特定の相続人に相続させるケースも多くみられます。

相続人間で争いが生じるなど、遺産分割に時間がかかることが見込まれる場合は、申告期限までに「３年内分割見込書」を提出し、いったん申告しておきましょう。

これによって、申告期限から３年以内であれば小規模宅地等の特例を受けることが可能になります。

この場合、申告時には特例の適用を受けない通常の税額で相続税を納め、遺産分割確定後に更正の請求をして申告書を訂正することで還付を受けられます。

親族間の話し合いでマンションを相続する人が確定したら、遺産分割協議書を作成します。

法務局などで書式の参考例を用意していますので、それを参考に相続人が作成するか、弁護士や司法書士、行政書士などの専門家に依頼して作成してもらいましょう。

遺産分割協議書には、

などの記載が必要です。

遺産分割協議書には相続人全員が署名と実印を押印し、複数枚にわたる場合は割印をします。

小規模宅地等の特例を利用するためには、相続税の申告書にこの特例を受けようとする旨を記載して、所定の添付書類とともに申告期限までに税務署に提出する必要があります。

なお、小規模宅地等の特例等を利用した結果相続税がかからない場合であっても申告は必要です。

申告をしなかった場合は、小規模宅地等の特例を適用しない場合に課税される相続税を支払うことになりますので、必ず申告するようにしましょう。

ただし、相続財産の総額が相続税の基礎控除額以下の場合は、申告が不要です。

小規模宅地等の特例を適用する場合に記載が必要になる申告書には、以下のとおりいくつか種類があります。

相続税の申告対象となる相続財産の内容に応じて、上記の付表１から４のうちどの申告書を提出するかが決まります。

亡くなった人が住んでいたマンションについて小規模宅地等の特例を適用する場合は、付表１を使用します。

マンションを複数人の相続人が相続する場合は、付表１に加えて付表１の別表の提出が必要になります。

相続税の申告先は、亡くなった人の住所地を管轄する税務署です。

相続人の住所地を所轄する税務署ではありませんので、申告先に注意しましょう。

申告は、税務署の窓口へ直接出向くほか、郵送や電子申告も可能です。

小規模宅地等の特例を利用する場合、申告書に加えてすべての相続人について以下の書類を提出する必要があります。

また、亡くなった人と同居していなかった親族が家なき子特例の適用を受けようとするときは、以下の書類も提出する必要があります。

なお、亡くなった人が自宅マンションではなく老人ホームに入居していた場合は、老人ホームに住所を移したことを確認するために亡くなった人の戸籍の附票の写しを提出します。

また、要介護（支援）認定証や老人ホームに入居した際の契約書を添付する必要があります。

相続税の申告期限は、死亡したことを知った日の翌日から起算して10カ月以内です。

申告期限は延長できませんので、遅れずに申告しましょう。

遺産分割協議書を作成後、マンションの相続登記（所有権移転登記）をします。

相続登記には期限がありませんので、相続税の申告までに登記を終わらせておく必要はありません。

しかし、登記申請書や添付書類の作成、法務局での手続きなど慣れていないと簡単にはできませんので、後回しにするとそのまま放置になってしまうこともあります。

遺産分割協議から申告、登記までは一気に手続きしてしまうことをおすすめします。

相続登記には、法務局所定の所有権移転登記申請書に遺産分割協議書とマンションを相続する人の住民票の写しを添付して法務局に申請します。

相続登記の申請先は、マンションの所在地を所轄する法務局です。

亡くなった人の住所地を所轄する法務局ではありませんので、注意しましょう。

小規模宅地等の特例についてわからないことがあれば、専門家への相談がおすすめです。

ここからは専門家に相談するメリットを紹介します。

小規模宅地等の特例は、適用できれば評価額が80%も減額できるメリットの大きい仕組みです。

ただし適用するための条件が複雑で、相続の専門的な知識がないと、特例が適用できるかどうか判断するのが難しいかもしれません。

そこで相続に精通している専門家に相談すれば、小規模宅地等の特例が適用できるかどうか、正しく判断してくれます。

もし自分だけで判断して間違って手続きを進めてしまうと、相続税の支払い金額自体を間違ってしまうかもしれません。

相続税について知識がなく不安であれば、最初から専門家に相談するのがいいでしょう。

小規模宅地等の特例が適用できる場合は、マンションの評価額が最大80%減額できます。

相続税を計算するためには、マンションの評価額を正しく計算しなければいけません。

現金・株のように金額が明確に決まっていれば、金額を算出するのは簡単です。

しかしマンションのような不動産は、正しく評価額を算出するのが難しいです。

そこで不動産の評価額算出ができる専門家であれば、正しい金額を算出できます。

相続では小規模宅地等の特例以外にも、相続税を抑えられるような特例があります。

特例は利用できれば節税効果が大きいですが、適用する条件が複雑です。

そもそも特例の存在自体を知らないと、特例の申告もできません。

相続は法的な専門知識が必要になるため、相続に精通している専門家への相談がおすすめです。

専門家であれば、相続財産・相続の状況を見て、一番節税できる方法を選択できます。

「なるべく相続税で損をしたくない」という人は、専門家への相談がおすすめです。

小規模宅地等の特例は「相続開始を知った翌日から10ヶ月以内」と期限が決まっています。

たとえ小規模宅地等の特例が適用できる状態であったとしても、期限内に手続きできなければ、特例が適用できないかもしれません。

相続税の申告手続きは、必要な書類を準備して、税務署に受理してもらう必要があります。

書類の準備に時間がかかったり、書類の不備で再提出したりすれば、それだけ時間・手間がかかります。

相続の手続きに慣れている専門家であれば、確実に期限内の手続きができるでしょう。

「期限に間に合うか分からない」と不安があれば、早めに専門家へ相談するのがおすすめです。

小規模宅地等の特例は、対象となる土地の限度面積と減額割合の２つの要素だけを規定しているため、土地単価が高いほど減額される金額も大きくなる仕組みとなっています。

亡くなった人が自宅マンションや賃貸マンションを複数保有していた場合や、複数の用途で使用する土地の場合（住居兼事務所や賃貸付き住宅など）は、土地単価が一番高い物件または用途を優先して小規模宅地等の特例の対象とすることで、節税効果が高まります。

上手に使うことで得られるメリットも大きい反面、

といったデメリットもあります。

早めに税務署や税理士等の専門家に相談して準備を進め、申告期限までに正しく相続税の申告を済ませるようにしましょう。