家なき子特例とは？非同居親族が小規模宅地等の特例を適用する要件を解説

被相続人が宅地を所有していた場合、小規模宅地等の特例が適用できれば相続税の負担を大きく軽減できます。

この特例は被相続人の配偶者や同居親族に適用されるケースが多いのですが、要件を満たしていれば被相続人と同居していなかった親族も適用を受けられます。

非同居親族に小規模宅地等の特例を適用する場合を通称「家なき子特例」と呼ばれ、他の親族より厳しい要件を求められています。

この記事では、家なき子特例の概要や適用要件、申告に必要な書類などについて解説します。

家なき子特例とは

家なき子特例とは、被相続人と同居していなかった親族でも、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例の適用が認められる制度です。

この場合の「親族」とは、６親等内の血族と３親等内の姻族であり、家なき子特例は相続人ではない人が遺贈により取得した場合であっても適用可能となっています。

小規模宅地等の特例とは、被相続人が所有して宅地の評価額を最大で80％減額できる制度で、特例の対象となる宅地は用途によって、下記のように限度面積と減額割合が定められています。

小規模宅地等の特例の適用要件や限度面積、減額の割合

宅地の種類	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等	330㎡	80％
特定事業用宅地等・ 特定同族会社事業用宅地等	400㎡	80％
貸付事業用宅地等	200㎡	50％

家なき子特例の対象となるのは、被相続人が自宅として使用していた特定居住用宅地等です。

被相続人が事業や貸付のために所有していた宅地に小規模宅地等の特例を適用するためには、これから紹介する家なき子特例の適用要件とは別の要件を満たす必要があります。

家なき子特例の適用要件

家なき子特例の適用を受けるためには、以下の５つの要件をすべて満たしている必要があります。

それぞれ詳しくみていきましょう。

なお、家なき子特例の要件は法律的な知識がないと、適用できるかどうかの正確な判断は難しいため、少しでも悩む場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

1. 被相続人に配偶者がいない

小規模宅地等の特例を被相続人と非同居の親族が適用する場合、被相続人が未婚もしくは配偶者と離婚または死別の状態である必要があります。

死亡時に単身で生活していても法律上の婚姻関係が残っている配偶者がいる場合、家なき子特例は適用できないため注意しましょう。

2. 被相続人に同居していた相続人がいない

小規模宅地等の特例を被相続人と非同居の親族が適用する場合、被相続人が一人暮らしまたは相続人以外と同居していたことが必要になります。

3. 相続開始前の３年間に、宅地等を取得した親族やその配偶者のほか、取得した親族の３親等以内の親族、その取得した親族と特別な関係がある法人が所有する日本国内の家に住んだことがない

家なき子特例の適用を受ける親族は、相続開始前の３年間に自分や配偶者、３親等内の親族、特別な関係のある法人が所有する日本国内の家屋に住んでいないことが必要になります。

たとえば、おじ・おばなどの所有している家屋に居住していた親族は家なき子特例の適用を受けることはできません。

貸主が法人の場合、その法人の50%超の株式を宅地等を取得した親族が所有しているケースなども、特例の適用は受けられません。

4. 宅地等を取得した親族が相続発生時に居住している家屋（国内国外問わず）を所有したことがない

家なき子特例の適用を受ける親族は、相続発生時に居住している家屋が他人の所有している賃貸物件などであり、過去に一度も当該家屋を所有していないことが求められます。

この規定はマイホームを持っていた親族が、家なき子特例を適用するために自宅を売却して、買主から借り直すようなケースを防止するために設けられました。

5. 宅地等を取得した親族が相続した宅地を相続税の申告期限まで所有している

取得者は家なき子特例の適用を受ける宅地を相続税の申告期限（被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月）まで所有し続ける必要があります。

なお、この要件はあくまで所有のため、宅地を取得した相続人が自ら居住せず、貸付を行っていても問題ありません。

家なき子特例の適用可否の具体例

家なき子特例の適用要件のうち下記の２つの要件は特に判断が難しいと感じる人が多いかと思います。

具体例を用いて適用の可否をみていきましょう。

家なき子特例が適用できるケース

相続開始の５年前に自宅をおじに売却して別の賃貸物件に引っ越した場合

宅地等を取得した親族が、相続開始５年前に自宅をおじに売却して別の賃貸物件に引っ越した場合は、家なき子特例を適用できます。

おじは３親等内の親族にあたりますが、所有する不動産に住んでいたのは５年前までで、相続開始前の３年間は自己または３親等内の親族が所有する家屋に住んでいないことから、３年縛りの要件に抵触しません。

また、相続開始時点で居住しているのは賃貸物件であるため、その賃貸物件を過去に所有したことがあるといった事情がない限り、過去の所有要件にも抵触しないのです。

相続開始の10年前に自宅をおじに売却してそのまま住み続けたが５年前に引っ越した場合

相続人が、相続開始の10年前に自宅をおじに売却し、同時におじからその不動産を借りて住んでいたものの、５年前に別の賃貸物件に引っ越した場合も、家なき子特例を適用できます。

おじに売却した自宅に引き続き住んでいると、３年縛りの要件の「３親等内の親族が所有する家に住んでいたこと」に抵触する可能性はありますが、相続開始前の３年間に住んでいない限りは問題ありません。

この事例では５年前にすでに引っ越しているため、３年縛りの要件を満たしています。

また、相続開始時点で住んでいるのは賃貸物件であるため、その賃貸物件を過去に所有した経験がない限り、過去の所有要件も満たすことが可能です。

家なき子特例が適用できないケース

相続開始前の２年前に自宅をおじに売却して別の賃貸物件に引っ越した場合

相続人が、相続開始の２年前に自宅をおじに売却した場合、家なき子特例の適用はできません。相続開始前の３年以内に自己所有の不動産に住んでいた経験があることから、３年縛りの要件に抵触します。

海外にある自己所有の不動産に住んでいる場合

相続人が、海外に所有している自宅に住んでいる場合は、過去の所有要件に抵触してしまい、家なき子特例を適用できません。

なお、「相続開始前３年以内に取得者やその親族などが所有する家屋に住んだことがない」という３年縛りの要件での家屋は、条文上で「相続税法の施行地内にある家屋に居住したことがないこと」（租税特別措置法第69条の４第３項第２号ロ（１））と定められています。

今回のケースでは、住んでいる自宅は相続税法の施行地（日本）の外にあるため、３年縛りの要件は満たしています。

一方、過去の所有要件の判断では「相続税法の施行地内」といった限定がないため（同条第３項第２号ロ(２)）、相続開始時点で住んでいる自宅を過去に一度でも所有した経験があれば、海外にある自宅であったとしても過去の所有要件に抵触してしまうのです。

相続財産に家なき子特例を適用する際の注意点

家なき子特例を適用する際の注意点をみていきましょう。

特例を適用するには遺産分割が完了している必要がある

家なき子特例（小規模宅地等の特例）を適用するためには、申告期限内に相続税申告を完了している必要があります。相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月です。

しかし、相続人同士が遺産分割でもめていて、相続税の申告期限までに遺産分割協議が整わないというケースもあります。

そのような場合、申告期限内に「申告期限後３年以内の分割見込書」という書面を添付して、未分割の状態で申告し、法定相続分で分割した場合の税額を納付します。

この未分割申告では、小規模宅地等の特例などの特例や控除は適用できませんが、遺産分割がまとまった際に行う更正の請求で、特例や控除の適用を受けられるため、払い過ぎた税金の還付を受けられます。

一時的に控除や特例が適用されていない税額を負担することになりますが、期限内に申告を行わないと適用を受けられなくなる可能性があるため、期限に間に合うように申告の準備を進めましょう。

平成30年度の税制改正により適用要件が厳しくなった

家なき子特例は、平成30年度税制改正によって、以下のような要件の改正が行われました。

家なき子特例に関する平成30年度税制改正の変更点

改正前	相続開始前の３年間に宅地等を取得した親族やその親族の配偶者の持ち家に住んでいない
改正後	相続開始前の３年間に上記の他、宅地等を取得した親族の３親等以内の親族、その親族等と特別な関係がある法人が所有する家に住んだことがない	相続発生時に居住している家屋を過去に一度も所有したことがない

３年縛りの要件のうち、「宅地等を取得した親族と特別な関係がある法人」とは、その宅地等を取得した親族、その親族の配偶者、３親等以内の親族、親族等が50%超の株式を所有する法人などです。

また、改正前は相続開始時点で居住する家屋を所有していなければ適用可能でしたが、改正後は相続開始時点に居住している家屋を過去に一度でも所有したことがあれば適用できなくなりました。

この改正の背景には、被相続人の子がマイホームを所有しており特例を適用できないため、被相続人が居住していた宅地等を孫に遺贈する、親族や特別な関係のある法人に被相続人の子がマイホームを売却して賃借する、という手法が流行ったことによる租税回避を封じるための改正という側面がありました。

改正により、以下のようなケースで家なき子特例を適用できなくなりました。

このように、実質的にマイホームを持っている状況の人が家なき子特例を利用できないようにするため、要件が変更・新設されました。

被相続人が老人ホームに入居していても適用できる場合がある

家なき子特例（小規模宅地等の特例）を被相続人の自宅（特定居住用宅地等）に適用する場合、原則として、被相続人が死亡時に居住していたことが求められます。

しかし、被相続人が晩年を老人ホーム等に居住していた場合、下記の要件を満たしている自宅には特例を適用することができます。

なお、被相続人が老人ホームへの入居後、空き家となった自宅に生計が同一でない親族が住み始めた場合も家なき子特例の適用ができなくなるため注意が必要です。

売却を検討している場合は空き家特例の要件に注意

家なき子特例を適用した宅地を将来的に売却する場合、一定の要件を満たしていれば空き家特例の3,000万円の特別控除の適用を受けられます。

空き家特例の適用には下記の要件をすべて満たしている必要があります。

家なき子特例には、相続税の申告期限まで所有し続けるという要件があるため、空き家特例と併用するためには、相続開始後10カ月～３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなればいけません。さらに、売却までの期間に事業や貸付に利用することができないため注意しましょう。

家なき子特例の適用を受けるために提出する書類

家なき子特例の適用を受けるには、相続税の申告書に小規模宅地等の特例を受けることを記載して、添付書類とともに税務署に提出しなければなりません。

家なき子特例の適用を受けるために提出する申告書の種類と添付書類についてみていきましょう。

家なき子特例の適用を受けるために記載する相続税の申告書

家なき子特例の適用を受けるためには、以下の３点から申告の状況に応じて必要なものを記載しなければなりません。

家なき子特例の適用を受けるために記載する申告書の種類

申告書の種類	表および付表名
第11・11の２表の付表１	小規模宅地等についての課税価格の計算明細書
第11・11の２表の付表１（別表１）	小規模宅地等についての課税価格の計算明細書（別表１）
第11・11の２表の付表１（別表１の２）	小規模宅地等についての課税価格の計算明細書（別表１の２）

これらの書式は、すべて国税庁のWebサイトでダウンロードできます。

家なき子特例の適用を受ける場合は、さまざまな項目への記載と複雑な計算が必要になるため、早めに申告書の作成を進めましょう。

家なき子特例の適用を受けるための添付書類

家なき子特例の適用を受ける場合、申告書に以下の書類を添付しなければなりません。

家なき子特例の適用を受けるための添付書類

必要書類	例
相続開始前３年以内における取得者の住所を明らかにする書類	取得者の住民票取得者の戸籍附票 など
相続開始前３年以内に居住していた住居が持ち家でないことを証明する書類	賃貸借契約書、居住していた不動産の全部事項証明書など
相続開始時の住居を所有したことがないことを証明する書類

ケースごとに必要となる添付書類は異なるため、提出する前に税務署に確認しましょう。

小規模宅地等の特例が適用できるか迷う場合は税理士に相談しよう

今回は小規模宅地等の特例を非同居の親族が適用するための要件である「家なき子特例」を解説しました。

小規模宅地等の特例は、相続した土地の評価額を最大で80％も抑えられるため、適用を受けられれば相続税の負担を大きく軽減できます。

しかし、適用を受けるための要件が非常に複雑なため、ご自身で判断するのは難しいかもしれません。特に、家なき子特例の要件は税制改正でより複雑になっています。

そのため、少しでもわからない点があれば、相続を専門とする税理士に相談しながら申告を進めることをおすすめします。

税理士に相談することで、小規模宅地等の特例の適用可否の判断だけでなく、その他のさまざまな特例や税額控除についても豊富な知識と経験に基づいたアドバイスを受けられます。

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