小規模宅地等の特例の同居条件とは｜認められる場面をケース別に解説

相続税は、申告期限までに現金一括で納付するのが基本です。

しかし、相続財産が自宅だけで現預金がほとんどない場合、自宅を売ってまで納税を果たす事態になりかねません。

そのような事態を回避するためにも、自宅などの一定の土地の評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」は有効といえます。

この記事では、小規模宅地等の特例の適用要件について解説し、どのような場合に適用できるのかを具体例とともに紹介します。

亡くなった方が所有していた自宅は、相続税の対象となります。

なかには、自宅以外に財産がないため、自宅を売却して引っ越さなければ相続税を支払えないケースも出てくるかもしれません。

しかし、小規模宅地等の特例を利用すると、居住用宅地の評価額を最大80％減額できます。

小規模宅地等の特例は、相続人の生活基盤を守るために有用な制度なのです。

小規模宅地等の特例の適用には、相続する宅地の種類や取得する相続人の現況など、さまざまな要件が定められています。

小規模宅地等の特例の対象となる土地は、特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等の４種類です。

それぞれの定義については、下表をご確認ください。

特例を適用したい土地が特定居住用宅地に該当する場合、その宅地を取得する相続人よって適用要件が異なります。

被相続人の配偶者が居住用宅地を取得する場合、無条件で特例を適用できます。

被相続人の同居親族が特例を適用するには、相続税の申告期限まで当該の宅地に引き続き居住し、所有することが求められます。

被相続人の死亡時に同居していない場合でも、同居親族として認められるケースがあります。

相続人が単身赴任している場合、同居の判定は「被相続人の自宅が生活の拠点だったか」になります。

以下の事例について考えてみましょう。

1. 親と同居していた独身の子どもが転勤で引っ越し、年に１～２回帰省している
2. 親と長男夫婦が同居しており、単身赴任で長男のみ別居することになったが、週末は帰省している

(１)の場合は転勤先が子どもの生活拠点と見なされるため、住民票が親の自宅のままでも同居とはいえません。

(２)の場合は長男の生活拠点が親の自宅であり、赴任先はあくまで仮住まいと見なされるため、同居の要件を満たします。

相続発生後に長男が単身赴任しても、一時的な転勤であれば同居親族と見なされます。

なお、(１)のケースは別居の一例であり、相続人が独身かどうかは小規模宅地等の特例の要件ではありません。

被相続人が自宅に住んでおらず、老人ホームに入居していた場合は、条件付きですが同居と認められる可能性があります。

同居が認められる条件は、下記のとおりです。

• 亡くなった被相続人が要介護認定・要支援認定を受けている
• 自宅を他人に賃貸していない
• 都道府県知事の認可を受けた特別養護老人ホームに入居している

これらすべてを満たしていない場合は同居とは認められません。

二世帯住宅とは、１つの家屋に２つの世帯が居住している住宅です。互いのプライバシーを尊重しながら、それぞれの世帯が独立性を持って生活できるようになっています。

二世帯住宅の所有権が、被相続人または被相続人と相続人の共有なら、同居が認められます。

しかし、住宅の内部が区切られ、別々の所有権がある場合（区分所有の場合）は、同居が認められません。

原則、小規模宅地等の特例は、被相続人の配偶者または同居親族でないと利用できません。

しかし、別居している親族でも、小規模宅地等の特例を利用できるケースがあります。この適用要件は通称「家なき子特例」と呼ばれています。

「自分は同居していないけど、小規模宅地等の特例が使えるか気になる」という人は、以下の要件を満たしているか確認しましょう。

家なき子特例の適用要件は、以下の３つです。これらの要件を１つでも満たしていないと特例は利用できないので注意しましょう。

１つ目の要件は、被相続人に配偶者や同居親族がいないことです。

小規模宅地等の特例は基本的に配偶者や同居親族に適用されるため、これらに該当する親族がいれば家なき子特例は利用できません。

２つ目の要件は、相続人が３年以上賃貸物件や社宅などに住んでいることです。

相続開始前の３年間で、自身の所有物件や親族等の所有物件に住んでいると適用の対象外になります。

３つ目の要件は、相続した宅地を相続税の申告期限まで所有していることです。

申告期限は相続の発生から10カ月なので、その間は宅地を売却せずに所有していなければなりません。

家なき子特例には細かな要件があり、下記のケースは適用外になります。

• ３親等内の親族が所有する家に住んでいた
• 過去に自分の持ち家だった家に住んでいた

過去３年間に自宅を所有したり、近親者の所有物件に住んだりしたことがある人は「住む家がある」と判断され、適用の対象外になります。

家なき子特例の適用要件はかなり細かいため、適用できるか気になる人は専門家に相談するのもよいでしょう。

同居親族とは、亡くなる直前に亡くなった人と同じ家で一緒に生活していた人のことです。

これまで見てきたとおり、単身赴任や二世帯住宅など、一言に同居といってもその形態はさまざまです。

同居であるかの実際の判断は、生活状況や家屋の構造、家屋の所有権などから総合的になされています。

以下では、同居親族であると認められなかったケースを２つ紹介します。

たとえば、住民票が同じでも住宅が別のところにあるケースは、同居とはいえません。

同居と似たような言葉で「生計を一にする」というものがあります。

これは仕送りをするなどして、生活資金を援助している場合に使われる言葉です。

生活拠点が別々でも生計を一にすることはできます。よって「生計を一にすること」と同居は別物になります。

あくまで生活の実態がある場所を同じにするのが同居なので、混同しないようにしましょう。

別居していた子どもが親の介護のために一時的に同居している場合も、同居親族とはいえません。

同居の目的が親の介護であり、生活拠点にするための同居ではないためです。この場合、泊まり込みで親の面倒を見ていても別居と判定されます。

「子どもが親の介護のために嫁ぎ先や赴任先から一時帰省している」といったケースもありますが、家なき子特例の要件には該当しないので注意してください。

相続税対策を目的とした同居はあまりおすすめできません。

特定居住用宅地は同居期間の要件がないため、同居を始めた直後に親が亡くなっても小規模宅地等の特例の要件を満たしたことになります。

ただし、親の自宅が生活拠点なら、転居の前後に以下のような実態がなければ不自然です。

• 退去手続きをしている
• 家賃の引落しがない
• 家具や什器を搬入している
• 住民票を異動している
• 郵便物が転送されている
• 通勤区間が変わっている
• 子どもが転校している
• 二世帯分の光熱費を支払っている

これらの実態が確認できないと、税務署に見かけ上の同居と判断される可能性があります。

その場合、小規模宅地等の特例から生前贈与に切り替えるなど、別の相続税対策を検討したほうがよいでしょう。

小規模宅地等の特例の目的は、自宅を相続した同居親族の税負担の軽減です。

相続人が同居親族かどうかは、生活の実態や家屋の所有権など、さまざまな角度から総合的に判断されます。

自分に都合のいいように判断せず、不安な場合は専門家に相談しましょう。

ベンチャーサポート相続税理士法人では、親身でわかりやすい説明を心がけ、無料相談を実施しています。また、税理士だけでなく弁護士、司法書士も在籍しているのでワンストップで相談することが可能です。初めて相続税の申告を行う方もお気軽にご相談ください。