この記事でわかること
- 資金調達に利用できるリバースモーゲージの仕組みがわかる
- リバースモーゲージの資金用途がわかる
- リバースモーゲージのメリットとデメリットがわかる
- 相続対策になるリバースモーゲージの活用例がわかる
生活資金の不足や継ぎ手のいない自宅など、老後には多くの問題が発生しますが、解決策として最近リバースモーゲージが話題になっているのはご存じでしょうか？
老後の生活資金については近年「2,000万円の不足問題」が話題となりました。
長寿化が進むとそれだけ生活資金も必要になり、毎月5万円以上が不足するといった試算です。
また、核家族化も進んでおり、子どもにも持ち家があるため、いずれ自宅が空き家になってしまう問題も発生しています。
リバースモーゲージとは、老後資金や空き家問題を同時に解決できる仕組みであり、高齢世帯には特に注目されています。
今回は、最近話題のリバースモーゲージについて仕組みをわかりやすく解説し、メリットやデメリット、相続対策としての活用例も紹介します。
自宅を担保に借入れができる？リバースモーゲージとは
リバースモーゲージは自宅を担保にまとまった資金を借り入れし、借入人が亡くなったときに自宅を売って完済する仕組みです。
金融機関や社会福祉協議会が取り扱うローン商品であり、借入れや返済のイメージは以下のようになります。
毎月の返済は利息分だけですが、最近では毎月の利息払いをなくし、借入人の死後に利息と元本を一括返済するタイプも登場しています。
リバースモーゲージは夫婦間の契約引き継ぎもできるので、契約者の死亡後、残された配偶者が自宅を失うこともありません。
自宅を売却する場合は相続人の返済負担もありませんが、自宅を残したいときには現金一括返済も可能です。
もともと高齢者向けの貸付け制度であり、老後の生活費など使い道に制限もありましたが最近では次のような用途にもリバースモーゲージを利用できます。
リバースモーゲージの資金用途
各自治体（社会福祉協議会）が扱うリバースモーゲージは生活資金に限定されていますが、銀行など民間の場合は用途の範囲が広く、以下のような目的にも利用できます。
- 老後の生活資金、医療費や介護費用
- 高齢者施設への入居一時金
- リフォームや住み替え用の資金
- 住宅ローンの返済資金
- レジャーや趣味用の資金
- 子どもへの生前贈与（結婚や子育て、住宅資金の支援）
基本的に使い道は自由ですが、投資物件の購入など一部用途には制限もあります。
【比較】リバースモーゲージのメリット・デメリット
広い用途に使えるリバースモーゲージですが、以下のようなメリット・デメリットもあります。
利用を検討する際は双方をよく理解しておくとよいでしょう。
| リバースモーゲージのメリット |
|
|---|---|
| リバースモーゲージのデメリット |
|
ではメリット・デメリットの中身をもう少し詳しく解説します。
メリット1.自宅を手放さずに老後資金を確保
高齢者になると融資条件が不利になるため、自宅を売って老後資金を確保し、賃貸へ移り住む方もおられます。
しかし高齢者は賃貸への入居を断られるケースが多く、物件が見つかっても希望とはかけ離れた条件になることがほとんどでしょう。
その点、リバースモーゲージは生活の質を落とすことなく、亡くなるまで自宅に住み続けることができます。
メリット2.支出の負担が少ない
住宅ローンなど一般的な借入れの場合、毎月の返済額は元本＋利息になります。
一方、リバースモーゲージは利息分のみの返済なので、毎月の支出には大きな差が出ます。
収入が減少する高齢者にとっては大きなメリットであり、年金収入へ依存している家庭の場合は特に利用価値が高いでしょう。
メリット3.元金の返済方法を選べる
リバースモーゲージの基本的な設計は、借入人が亡くなった後、自宅を処分して完済する方式です。
しかし相続人による現金一括返済も選べるので、生まれ育った自宅を失わずに済む可能性もあります。
また、借入人が繰り上げ返済し、生存中に完済しておくこともできます。
メリット4.契約者の死後も配偶者は自宅に住み続けられる
リバースモーゲージは夫婦の間で契約を引き継ぐことができます。
契約者（借入人）が亡くなった後に配偶者が契約を引き継げば、そのまま自宅に住み続けられます。
残された妻や夫が新たな住居を探す必要もありません。
メリット5.預貯金や退職金などを残しておける
高齢者になると、病気やケガなどによる入院、老人ホームへの入居など、高額な出費も発生しやすくなります。
預貯金や退職金を取り崩しながら生活すると、いざというときにまとまったお金がなく、高度な医療や質の高い介護を受けにくくなってしまいます。
一方、リバースモーゲージを利用すると預貯金や退職金を残しておけるので、高額出費への不安も少なくなります。
子どもの住宅資金や孫の結婚費用など、家族のライフイベントを支援することもできるでしょう。
よいことばかりに思えるリバースモーゲージですが、次に挙げるデメリットもあるので、利用の際には慎重な検討も必要です。
デメリット1. 生存中に借入金が不足する長寿リスクがある
リバースモーゲージの借入期間は平均的な寿命を基準に設定されています。
つまり長生きすればするほど、亡くなるまでの間に借入金を使い切る可能性も高くなります。
現在の日本は医療や介護技術の進歩・健康マインドの上昇もあり、世界第2位の長寿国にもなっています。
「ここまで長生きするとは思わなかった」という状況は十分に考えられますが、借入期間が長くなるとそれだけ利息の負担も大きくなります。
デメリット2. 融資限度額が見直されるリスクもある
リバースモーゲージの融資額は自宅の担保価値によって変わります。
利用開始時には特に問題がなくても、自然災害によって地盤の弱さが発覚するなど、自宅の価値が下がった場合は融資限度額が見直される可能性もあります。
また、担保割れが起きると自宅を処分しても完済できず、相続人に返済義務が回ってくる場合もあります。
デメリット3. 金利変動リスクがある
リバースモーゲージは変動金利の商品がほとんどであり、利率は年3％～4.5％が相場になっています。
現在は低金利に落ち着いていますが、今後金利が上昇すると一気に返済負担が重くなります。
デメリット4. 利用できない地域もある
リバースモーゲージが利用できるのは、都市部の住宅だけといってもよいでしょう。
田舎になるほど土地部分の資産価値が下がるため、地域全体が借入の対象外であったり、思ったほどの借入れができない場合もあります。
特に銀行系のリバースモーゲージは、三大都市圏や主要都市を対象にしていることがほとんどです。
デメリット5.子どもが同居する自宅には使えない場合がある
自宅に子どもが同居している場合は、リバースモーゲージを使えない可能性があります。
高齢の親、年齢の近い配偶者は問題ありませんが、子どもが同居していると自宅の売却時に銀行と揉めてしまう可能性があるからです。
リバースモーゲージは相続対策としても有効？その活用例とは
老後資金の調達手段として注目されるリバースモーゲージですが、実は相続対策にも使えるため、相続人同士のトラブルを封じ込める効果もあります。
自宅の空き家化を防止する効果もありますが、相続税対策として有効な場合もあるので、次に解説する2つのケースを参考にしてください。
相続財産を減少させる効果
銀行系のリバースモーゲージは資金用途が自由なので、以下のような条件であれば、借入金の生前贈与を検討してもよいでしょう。
- 自宅を継いでくれる人がいない
- 自宅の資産価値は高いが、現金資産はあまり多くない
自宅の評価額が高ければ相続税も高額になりますが、リバースモーゲージによって売却する場合、相続税を気にする必要がありません。
借入金を生前贈与すれば子どもや孫の助けにもなり、現金資産を減らせるので相続税対策にもなります。
生前贈与には暦年贈与や各種特例など、贈与税がかからない方法もあるので、相続に強い税理士へ問い合わせるとよいでしょう。
また、相続人が借入金を返済して自宅を相続する場合、一定条件を満たせば小規模宅地等の特例も使えます。
場合によっては、一括返済した金額以上の節税効果も期待できるでしょう。
相続開始後のトラブルを防止する効果
以下のような状況であれば、相続対策としてリバースモーゲージを活用できます。
- 主な相続財産が自宅の敷地と家屋だけ
- 預貯金などの現金資産が少ない
たとえば、長男が3,000万円の自宅を相続し、次男が現金500万円を相続した場合、取得額が公平ではないため揉め事に発展する可能性があります。
しかし、リバースモーゲージは資産の組み換えになるので、不動産から現金に変わったことで分割しやすくなります。
遺産の配分割合が公平になるので、残された家族が遺産の取り分を巡って争うこともなくなるでしょう。
まとめ
リバースモーゲージは優れた金融商品ですが、都市部限定のため誰もが利用できるわけではありません。
メリットやデメリットも利用者の属性によって大きく変わるので、平均寿命までの期間、自宅に対する相続人の考えなど、あらゆる要素を考慮しておくべきでしょう。
リバースモーゲージを利用する際には、家族同士の話し合いが重要となりますが、相続税対策として活用する場合は税務や相続の専門知識も必要です。
判断を誤ると却って相続税が高くなる可能性もあるので、早めに相続専門の税理士へ相談し、アドバイスを受けておくとよいでしょう。
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