この記事でわかること
- 雑種地とは実際にどのような土地をいうのか知ることができる
- 相続した土地が雑種地にあてはまるかどうか判断する方法がわかる
- 雑種地の相続税評価額の計算方法について知ることができる
土地には、地目と呼ばれる土地の種類を表すものが定められています。
個々の土地について、必ずいずれかの地目に分類されているのですが、その地目の中に雑種地があります。
しかし、この雑種地という名称を見ても、どのような土地をいうのかよくわからない人が多いのではないでしょうか。
今回は、雑種地とはどのような土地をいうのか、解説していきます。
また、雑種地の相続税評価額の計算方法について、いくつかのパターンごとに解説していきます。
目次
雑種地とは？
雑種地とは、土地の評価額を計算する際に用いる土地の分類の1つです。
土地評価指針には全部で9つの分類が定められており、1区画の土地は必ずこのいずれかに分類して評価額を求めます。
相続税法上は、この土地の分類に応じて相続税評価額を計算しなければならないのです。
その中で、雑種地と呼ばれる土地は、他の地目のいずれにも分類されない土地のことをいいます。
この分類の代表例としては、宅地、田、畑、山林などがありますが、これらに分類されない土地についてはすべて雑種地になると定められているのです。
代表的な雑種地の例としてあげられるのが、駐車場用地です。
駐車場という地目はなく、宅地や田、畑などとも異なるため、雑種地として登記されています。
また、資材置き場のように建物が建てられていない土地も、雑種地となります。
この他、何にも利用されていない、いわゆる空き地も雑種地となる場合があります。
よくある土地の種類
「具体的にどういうものが雑種地になるの？」と思うかもしれません。
よくある雑種地は下記の通りです。
- ・駐車場
- ・私道
- ・資材置き場
- ・空き地
駐車場・私道は雑種地として相続時に出てくることが多いです。
相続した土地が雑種地かどうか判断する方法
それでは、相続した土地が雑種地かどうか、どのように判断したらよいのでしょうか。
雑種地は、分類の中で他に該当しないものという定義になっているため、雑種地かどうかの判断が難しい場合があるのです。
そこで、どのような基準で雑種地の判断をするのか、解説していきます。
実際に土地の状況を確認する
雑種地かどうかの判断をするために最も重要なのは、その土地がどのように利用されているのかです。
たとえば、土地の登記上の地目が田や畑、山林となっていても、実際にはそのように使われていない場合があります。
この場合、登記上の地目と実際に利用状況のいずれを優先するのかというと、現在の利用状況です。
現状、駐車場や更地となっているのであれば、仮に地目が田や畑などとなっていても、雑種地として評価しなければならないのです。
そこで、実際の土地の利用状況を見に行って確認するようにしましょう。
相続開始時点での利用状況によるため、相続が発生したらできるだけ早く現地に行く必要があります。
固定資産税の課税地目で判断する
土地が遠方にあって、なかなか現地に行くのが難しいという場合もあります。
このような時は、固定資産税の課税地目からその土地の分類を決定することができます。
固定資産税の課税地目は、毎年土地の所有者に送られてくる固定資産税納税通知書に記載されています。
この課税地目には、相続税法上の分類と同じ9種類の分類が記載されています。
そこで、この分類にしたがって土地の分類を行い、雑種地に該当するかどうかを判断するのです。
土地の登記上の地目は、その登記を行った時の土地の状況を表しています。
しかし、その後の土地の利用状況の変化を表すものではないため、評価方法を決める際には利用できません。
しかし、固定資産税の課税地目は、原則として各市町村が実際に調査を行って決めています。
そのため、利用状況に合わせて課税地目も変化しており、評価方法の判断に利用することができるのです。
ただ、市町村によっては、土地の現況調査を毎年行っていない場合もあります。
その場合は、何年前に行われた調査による課税地目となっているのか、確認しておくとよいでしょう。
雑種地の相続税評価の方法
相続した土地が雑種地に該当するということがわかった場合、その土地を実際にどのように評価するのでしょうか。
ここでは、雑種地の相続税評価額の計算方法について確認していきます。
雑種地の相続税評価方法は大きく2つ
雑種地の相続族税評価額の計算方法は、財産評価基本通達により2つの計算方法が定められています。
- （原則）近傍地比準方式
- （例外）倍率方式
これらの計算方法はどのような特徴があり、どのような土地について利用されるのか確認していきます。
近傍地比準方式
近傍地比準方式とは、評価対象となる雑種地と状況がよく似た付近の土地の1㎡あたりの評価額をもとに評価する方法です。
ただ、相続した土地が市街化区域にあるか、市街化調整区域にあるかでその評価方法は異なります。
詳しくは、後ほど解説することとしましょう。
倍率方式
倍率方式は、評価対象となった雑種地の固定資産税評価額に、評価倍率を乗じて計算する評価方法です。
実際には倍率方式で計算する雑種地はごくわずかであり、ほとんどの雑種地は近傍地比準方式によることとされています。
相続した雑種地が市街化区域にあるときの評価方法
相続した雑種地の相続税評価額を求める際は、ほとんどのケースで近傍地比準方式を利用することがわかりました。
また、近傍地比準方式による場合は、さらにその雑種地が市街化区域にあるか、市街化調整区域にあるかで評価方法が異なります。
ここでは、市街化区域にある雑種地の評価方法について、その流れに沿って解説していきます。
(1)近傍宅地の評価額を求める
雑種地の相続税評価額を近傍地比準方式により計算する際は、まず近傍宅地の評価額を計算する必要があります。
近傍宅地とは、評価額を求めようとしている雑種地に状況が似た宅地のことをいいます。
通常は、その雑種地の隣接地の宅地を近傍宅地とし、その相続税評価額を求めます。
宅地の相続税評価額の計算方法は、路線価方式と倍率方式の2つの方法があります。
そこで、まずは近傍宅地が路線価方式によるのか、倍率方式によるのかを確認しなければなりません。
まずは、国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」から、相続した土地の所在地を探しましょう。
上の表は、路線価図の中から土地の所在地を検索して、その地域の路線価図をダウンロードしたものです。
この表の中で、道路に「145D」などと書かれている数字とアルファベットの組み合わせが、その道路に面する土地の路線価です。
路線価が設定されている地域については、路線価方式によって近傍宅地の相続税評価額を計算します。
また、この表の中に「倍率地域」と書かれた場所があります。
そして、その地域については道路に路線価が設定されていません。
この地域にある宅地については、倍率方式により近傍宅地の相続税評価額を計算することとなるのです。
路線価方式による近傍宅地の評価額の求め方
それでは、実際に近傍宅地の評価額を求めてみましょう。
とはいっても、実際に近傍宅地の相続税評価額を正確に求める必要はありません。
ここで必要なのは、1㎡あたりの価額だけなのです。
先ほどご紹介した路線価図を拡大したものが、下の図です。
この中で、近傍宅地が所在する地域の路線価を探しましょう。
たとえば、図の緑色のマルで示した場所に近傍宅地があったとします。
この場合、この宅地が面している道路には「145D」と書かれており、路線価が設定されていることがわかります。
そのため、この路線価が近傍宅地の1㎡あたりの価額となるのです。
なお、145という数字は、1㎡あたりの価額が145千円、つまり14万5,000円であることを表しています。
数字の後ろについたDというアルファベットは、借地権割合を表すものですが、ここでは使わないため、無視してかまいません。
倍率方式による近傍宅地の評価額の求め方
路線価図の中に、倍率地域と書かれた地域がありました。
倍率地域内に近傍宅地がある場合、倍率表にある指示に従ってその相続税評価額を計算します。
このうち、宅地の欄に数値が記入されている地域があることがわかります。
市街化区域について倍率が記載されているケースは多くはありませんが、決してないわけではありません。
この場合、固定資産税評価額の計算を行う際に、路線価ではなく固定資産税評価額を用いて計算することを表しています。
上の図は、近傍宅地の所在地が市街化区域にあり、倍率方式により相続税評価額を計算することとされている地域の倍率表です。
赤い四角で囲んだ箇所を見ると、宅地の項目に「1.1」と数値が記載されていることがわかります。
この1.1というのが、倍率方式の計算に用いる倍率となります。
近傍宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した金額が、相続税評価額となるのです。
この地域の場合、「固定資産税評価額×1.1」の計算により、相続税評価額の計算を行います。
問題は、どのようにして近傍宅地の固定資産税評価額を知るかです。
隣地の所有者に固定資産税評価額を聞くわけにもいきませんし、ホームページなどを見てもわかりません。
この場合、その土地が所在する市町村役場に問い合わせて確認するしかありません。
相続税の計算に必要な金額であり、近隣の土地の相続人であることを説明して、1㎡あたりの固定資産税評価額を確認しましょう。
(2)補正率を乗じて1㎡あたりの単価を計算する
近傍宅地の1㎡あたりの単価を求めたら、実際に相続した雑種地の状況を加味して、相続税評価額を計算します。
相続した土地の奥行や間口が極端に大きい場合、あるいは極端に狭い場合は、土地としての利用価値が下がります。
そこで、奥行価格補正率や間口狭小補正率といった補正率を乗じて、その単価を計算します。
(3)宅地造成費を控除する
雑種地として評価を行う際は、通常の宅地とは異なり、そのままでは宅地として利用できないと考えられます。
また、雑種地の相続税評価額の計算に用いたのは、近隣の土地の宅地としての評価額です。
しかし、雑種地と宅地は異なるため、近傍宅地の評価額をそのまま用いるのは不合理といわざるを得ません。
そこで、雑種地を宅地に造成する費用について控除を行い、その控除後の金額を雑種地の相続税評価額とします。
宅地造成費の金額は、国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」の中にある「宅地造成費の金額表」から確認できます。
たとえば、神奈川県の宅地造成費については、リンクにあるとおりです。
平坦地については、整地を行う費用、土盛りを行う費用、土止めを行う費用の3つに分かれています。
樹木の伐採や地盤改良が必要な場合は、別に費用が定められています。
また、傾斜地については、その傾斜角度によって金額が定められています。
宅地造成費の金額は、都道府県ごと、年度ごとに異なるため、必ず該当する地域・年度の数値を確認しなければなりません。
なお、相続した雑種地が駐車場や資材置き場など、造成しなくてもそのまま宅地に転用できる場合は宅地造成費は計算しません。
市街化区域にある場合の計算式
雑種地が市街化区域にある場合、相続税評価額の計算式は、以下のようになります。
（近傍宅地の1㎡あたりの相続税評価額×補正率）－宅地造成費
補正率や造成費については、必ず発生するわけではなく、その土地の状況に応じて適用しなければなりません。
相続した雑種地が市街化調整区域にあるときの評価方法
相続した土地が、市街化調整区域に所在する場合、その評価方法は市街化区域にある場合とは異なります。
市街化調整区域は、急速に市街化することを抑制された地域であり、土地の利用について様々な制約を受けることとなります。
そのため、建物を建てたり、その場所に住もうとしたりしても、思い通りにならないケースも少なくありません。
したがって、市街化調整区域にある雑種地については、その評価方法の考え方が大きく異なるのです。
市街化調整区域にある雑種地の評価のポイント
市街化調整区域は、基本的に新しく建物を建てることができません。
もし、何らかの開発行為を行おうとすれば、行政庁に許可をもらわなければなりませんし、それでも許可がおりない場合もあります。
そのような場所にある雑種地を評価するには、大きく2つのポイントがあると考えられます。
①比準土地にどの土地を選定するのか
一口に雑種地といっても、相続した雑種地の周囲で土地がどのように利用されているかは様々なケースがあります。
市街化することを前提とした市街化区域とは異なり、市街化調整区域の場合は地域によって利用状況に差があるのです。
そこで、周囲の利用状況に応じた比準土地を選定しなければならないことが定められています。
具体的には、相続した雑種地の周囲が純農地、純山林、純原野の場合は、それぞれ農地比準、山林比準、原野比準となります。
このような場合は、雑種地もまた農地や山林などとほぼ変わりがないものと考えて、その相続税評価額の計算を行います。
一方で、相続した雑種地が市街化区域との境目付近にある場合や、店舗を建てられる幹線道路沿いにある場合は、宅地比準となります。
この場合は、評価対象となる雑種地もほぼ宅地として評価すべきという考え方をするのです。
また、これらの考え方に合致しない土地については、個別に評価方法を決定することがあります。
このような場合には、土地の利用状況の他、過去の利用方法、固定資産税評価額の計算方法などを考慮することとなります。
②斟酌割合をどのように決定するのか
この問題は、①の段階で宅地比準となることが決定した場合に発生します。
宅地比準の解説をする際に、詳しく説明していきます。
以上の2つの点が、市街化調整区域にある雑種地の相続税評価額を求める際に問題となるものです。
特に注意しなければならない点として覚えておきましょう。
農地、山林、原野がある場合
市街化区域にある雑種地で、周囲に農地や山林、原野があるケースは、実はそれほど多くありません。
ただ、そのようなケースもあり得るため、ここでその考え方を確認しておきます。
ここでは、まず計算式から確認しておきます。
この算式を使って、周囲に農地などがある市街化区域の雑種地の相続税評価額を求めます。
この算式に用いる数値について、順番に解説していきます。
まずは、純農地、純山林、純原野の固定資産税評価額です。
この金額は、周囲の土地について発生する固定資産税の計算の基礎となるものです。
当然、市町村から通知されてくる金額ではない上、ホームページなどを検索してもわかるものではありません。
対象となる土地が所在する市町村役場に問い合わせをして、その固定資産税評価額を確認する必要があります。
評価倍率は、倍率表に掲載されている数値のことです。
農地や山林といった地目ごとに倍率が異なるため、間違えないようにしなければなりません。
宅地造成費についても、すでにご紹介したように国税庁によって都道府県ごとに決められた金額を用います。
ただ、市街化区域にある雑種地を評価する場合と異なるのは、宅地造成費をプラスすることです。
純農地などと比較すると、雑種地となっている土地はすでに造成が行われていると考えられます。
そこで、純農地などに比準して求めた金額に、造成費を加算した金額が雑種地となっている土地の評価額と考えるのです。
宅地がある場合
市街化区域にある雑種地で周囲に宅地がある場合は、その宅地の金額をもとに相続税評価額を求めます。
こちらも、まずは計算式について確認しておきます。
この計算式は、純農地などが周囲にある場合と比較しても、さらに複雑になっていることがお分かりいただけるでしょう。
では、この算式で用いる数値について確認していきます。
宅地の固定資産税評価額については、所在地の市町村役場で確認するしかありません。
自身が保有する土地の固定資産税評価額となりますが、どのような理由で必要となるのかを説明して、その金額を教えてもらいましょう。
固定資産税評価額の算定のタイミングは、基本的に3年に1回となります。
しかし、その間に土地の時価が下落している場合があります。
このような場合にも、高いままの固定資産税評価額を利用すると、納税者にとっては不利な計算となるため、各市町村長の判断でその価格を修正することができます。
この時に用いられる割合が、時点修正率と呼ばれるものです。
時価が上昇している場合は、納税者にとって不利な状況になっていないため、時点修正率の計算は行いません。
宅地の評価倍率は、倍率表に記載されている数値のことです。
所在地の住所ごとに細かく設定されているため、間違えないようにしましょう。
そして、この算式で最も大きなポイントとなるのが、斟酌割合の計算です。
同じ大きさの土地が市街化調整区域内にあったとしても、その土地の状況によって利用価値は大きく変わります。
このような場合、建物を建てることが容易な土地と、許可が得られないような土地では利用価値は大きく変わります。
そこで、評価対象となる雑種地の周囲の状況をふまえて、斟酌割合を決定し、算式に含めることとされているのです。
この斟酌割合を表すものとして、国税庁ホームページで公表されているのが下の図になります。
引用：国税庁
この図を見ると、宅地比準となった雑種地の斟酌割合は50%、30%、0%のいずれかになることがわかります。
それでは、どの割合を用いて計算することになるのかを判断する際、どのように決めればいいのでしょうか。
まず斟酌割合50%となる土地ですが、これは周囲の状況から建物の建築ができない地域にある雑種地となります。
上記の図にある「周囲（地域）の状況」の③にあてはまる場合は、斟酌割合50%になることはありません。
そして、この③にあてはまるのは、周囲の状況から建物の建築が可能と判断される雑種地をいうものと考えられます。
そのため、建物の建築ができない地域についてはすべて斟酌割合50%とすることができるのです。
一方、斟酌割合が0%、つまり斟酌する必要がないと考えられるのは、建築制限を受けない地域にある雑種地です。
市街化区域にある土地と同様、取引の実態が認められる場合には市街化調整区域にあることを理由に減額する必要はないのです。
そして、斟酌割合が30%となるのは、建物の建築は可能だが用途制限を受ける雑種地などです。
実際、建物の建築は可能でも、建物の大きさや業種について制限を受けることがあります。
市街化調整区域にあることを理由として制約を受けることとなるため、土地の評価額は減額すべきと考えられます。
しかし、実際にどのような土地が斟酌割合30%となるのかは、判断が非常に難しいです。
専門家である税理士でも判断に迷うため、様々な角度から斟酌割合を求める方法を検討しなければなりません。
雑種地の相続は専門家に依頼しよう
雑種地の相続で悩んだら、専門家への依頼がおすすめです。
適切な評価額が分かる
雑種地の評価額を算出するのは難しいです。
自力で評価額を算出するのも可能ですが、間違った評価額を算出する危険性もあります。
実際の評価よりも高い金額を算出すると、余計な税金を払うことになるかもしれません。
そこで土地の評価に精通している専門家に依頼すれば、適切な評価額を算出できます。
雑種地の相続で正しい評価額が分かれば、その後の相続税計算・手続きなどがスムーズです。
「雑種地の評価額計算ができそうにない」と思った人は、専門家に依頼しましょう。
相続税の対策もできる
雑種地の相続がある人は、他にも不動産の相続があるかもしれません。
相続では一定の金額を超えると、相続税がかかります。
相続税は他の税金に比べて税率が高く設定されています。
そのため相続税の対策をしておかないと、高い税金を払うことになるかもしれません。
相続に慣れている専門家に相談して、なるべく節税しなければ、損をします。
「相続税の支払いを抑えたい」という人は、専門家に相談して、早めの相続税対策をしておきましょう。
スムーズに手続きできる
相続の手続きは、10ヶ月が期限です。
もし期限を過ぎてしまうと、通常よりも高い税金を払うことになったり、使えたはずの節税が活用できなくなったりします。
つまり期限内の手続きができなければ、損をする可能性が高いです。
相続に慣れた専門家に依頼すれば、面倒な手続きを任せられます。
スムーズに手続きでき、期限も守れます。
「事務作業が苦手」「期限内に手続きする自信がない」という人は、専門家への相談がおすすめです。
初回の無料相談を利用しよう
「専門家に依頼したいけど、費用が気になる」という人もいるでしょう。
費用が気になる人は、初回の無料相談を利用しましょう。
無料なので費用を気にせずに、自分が困っていることを相談できます。
相談してみて、解決策や実際に依頼した場合も費用を聞いてみましょう。
費用や対応を確認したうえで、依頼するかどうか決められます。
相続サポートセンターでは、初回の相談を無料で受け付けているので、気軽にご利用ください。
まとめ
雑種地という言葉は、それほどなじみのある言葉とはいえないかもしれません。
しかし、土地の相続税評価額の計算を行う場合、雑種地に該当する土地も多く、その評価方法を知っておくことは重要なことです。
雑種地にあたる土地を相続した場合は、その土地の所在地や周囲の状況から評価方法を決めることとなります。
しかし、その判断は非常にあいまいで、様々な状況から総合的に判断せざるを得ない場合も少なくありません。
雑種地を相続した場合は、早めに専門家である税理士に相談することがおすすめです。
