信託契約を不動産で結ぶメリット3つを解説【手続きにかかる費用や流れも紹介】

不動産信託は、認知機能の低下時などに備え、所有する不動産の管理などを人に託して、収入確保やスムーズな承継を可能にする制度です。

それぞれに適した柔軟な設計が可能で、家族だけで完結できるなどの手軽さもあって、不動産管理や相続対策の手法として注目されています。

利益の配分や承継相手については、本人のほか、家族やお世話になった方、孫などを指定することも可能です。

以下では、不動産信託とは何かということや、仕組みを理解するために重要な4つの専門用語、主に3つあるメリットについて紹介します。

また、あわせて紹介する、契約までの流れや費用についても押さえておけば、自分に合うかどうかの判断材料になります。

不動産信託契約とは

「信託」は、財産の所有者が、第三者に所有権を移転した上で管理などを委託する制度で、契約や遺言などによって取決めや指定を行います。

一方、不動産信託契約は、第三者を信じて託す財産が不動産である場合に使用される、信託契約の名称です。

管理などを第三者に任せた後は、信託した不動産から生まれる利益を、もとの所有者自身の生活費などに充てることができるメリットがあります。

この不動産信託は、信託銀行と契約する方法もありますが、主に家族信託で利用する方法として普及し始めています。

家族信託は、財産を管理する第三者を家族に限定する方法で、知人や専門家、信託銀行などに依頼する不安や手間もなく、手軽さが魅力です。

また、高額な費用や、専門家や信託会社に依頼する場合のような報酬や手数料がかからないため、コストの面でも魅力があります。

制度の歴史は浅いものの、不動産管理と相続対策の手段として、遺言や成年後見制度を補完、あるいは相互に補完しあう手段としても、注目を集めています。

長期的な財産管理機能が相続対策につながる

信託は、信託法に基づいて行われる制度で、委託する財産を長期的に管理できる機能があることが特徴です。

この長期的な機能には、所有者の認知機能が衰えた後や死後にも信託契約が継続する機能、死後に財産から利益を受ける方を指定できる機能があります。

また、管理を委託した方に将来的な売却などの裁量権を持たせる機能、信託の最終的な目的としての委託した財産や利益を承継させる機能もあります。

これらの機能があるため、死後の財産処分や特定の方への利益配分などを、あらかじめ指定して託すことができます。

つまり、自分の死後に、配偶者や子、孫などの順での利益配分や、長男に財産の処分を任せるような指定など、思い描くとおりの相続も可能と言えます。

不動産信託契約の専門用語4つ

不動産信託契約で重要な、当事者である「委託者」「受託者」「受益者」、信託の対象である「信託財産」の4つの専門用語を押さえておきましょう。

委託者

信託する財産の所有者で、その財産を預け、管理や運用、処分を依頼する方のことを委託者と呼びます。

家族信託では、委託者として、賃貸マンションやアパートなどを所有する高齢の父親をイメージするとわかりやすいでしょう。

受託者

信託の対象となる財産を委託者から預かる方で、財産の管理や運用、処分についての委任を受け、実行します。

この際、信託の対象となる財産が不動産の場合、所有権は委託者から受託者に移転することになり、受託者が所有者となります。

家族信託では、受託者は、高齢の父親から財産を預かって管理する長男などのイメージで、賃貸管理や賃料収入の受け渡しなども担当します。

受益者

委託者が預けた財産の管理や運用、処分によって生じる利益を受ける人が受益者で、委託者が指定することによって決まります。

委託者自身が受益者となる信託を「自益信託」、委託者以外の第三者を受益者に指定する場合を「他益信託」と呼びます。

信託受益権

信託受益権は、財産から発生する利益をもらう権利を指し、信託契約では、受益者がこの権利を持つことになります。

不動産の信託受益権については、家賃収入や賃料をもらう権利であり、自益信託の場合はもともとの所有者が受け取ります。

なお、他益信託の場合は、もともとの所有者以外の方が利益を受け取ることになりますが、家族以外の第三者を指定することもできます。

また、この不動産信託受益権は、第三者に売却することも可能です。

信託財産

受託者が委託者から預かる財産を信託財産と呼び、不動産については、所有者を委託者から受託者に変更する信託登記を行う必要があります。

ただし、信託財産は、受託者の個人的な資産になるわけではなく、実質的な所有者は受益者となる点に注意が必要です。

また、信託財産は、委託者が所有するその他の相続財産から切り離されて扱われることになるのですが、税金の扱いには注意が必要です。

この2点について、以下で確認しておきましょう。

信託財産の所有者

信託財産の実質的な所有者は受託者ではなく、受託者は、あくまでも形式上の所有者になるだけであることが信託の大きな特徴です。

受託者は、あくまでも「受託者」として、信託財産の管理や運用、売却などを行うために所有者になるのであって、受託者自身の財産とは切り離されています。

一方、実質的な財産の所有権は受益者にあり、財産から生まれる賃貸料や賃料収入などの利益は、受益者が受け取ります。

また、信託契約が終了した場合も同様で、終わった後に残る財産の受益権も、相続人が受益者となって受け取ることになります。

信託財産の受益者には相続税

家族信託では、委託者が死亡して第二受益者に受益権を引き継ぐ場合や、信託が終了した際に相続人が受益権を承継する場合は相続税がかかります。

この相続税の課税対象者は、受益者です。

信託財産は、それ以外の相続財産とは切り離されて扱われ、信託契約が終了した際も「信託財産の残り」として扱われます。

しかしながら、受益者が受け取った利益や信託財産の残りについては、遺贈とみなされることになるため、相続税の課税対象になるのです。

つまり、相続税上は、相続税の課税対象となることに変わりがありません。

不動産信託契約のメリット3つ

信託契約で不動産を託す場合の主なメリットを、3つ確認していきましょう。

認知症対策として使える

信託では、受託者に財産の管理や運用、処分などを委ねるため、本人が認知症になった後も、受託者が与えられた権限内で管理などを継続できます。

家族信託では、判断能力があるうちに財産処分なども含めて家族に委任できるため、判断能力の低下後も家族が財産を処分できるのです。

認知症になると家族が財産処分できない

一方、認知症になってしまえば、一般的に意思能力が認められなくなるため、契約行為はできなくなってしまいます。

また、意思能力が衰えると、本人の生存中に家族の判断で財産処分を行うことはできなくなります。

症状の程度によって異なるものの、家庭裁判所に選任された成年後見人が代理人になり、本人や家族の判断による財産の処分はできません。

後見人には家族が選任されることもあります。

しかしながら、不動産収入など一定の継続的な収入がある場合には、弁護士や司法書士などの専門家が選任されることが一般的です。

また、これに似た仕組みとして任意後見制度があり、症状が現れる前に、家族などを任意後見人として財産管理などを委任できるものです。

しかしながら、成年後見制度と同様、認知症になってしまえば、本人や家族の判断によって財産を処分することができなくなります。

二次相続に活用できる

家族信託では、死後の受益者を、まず配偶者に指定し、配偶者の死亡後は子、子の死亡後は孫などと、数回に渡る財産承継者を指定できます。

受益者が変わるたびに遺贈とみなされ、次の受益者が相続税の課税対象者となるため、相続税対策にはならないものの、二次相続に活用できます。

遺言では二次相続の指定ができない

一方、遺言は、財産の承継者を生前に指定することができるものの、自分の遺産相続が終わった後の財産について、承継者を指定することはできません。

たとえば、代々受け継がれてきた不動産を子孫に承継させたい場合には、家族信託を利用すれば、委託者の希望が実現しやすくなります。

通常の不動産取引に比べてコストを抑えることができる

不動産の信託契約によって発生する信託受益権は、それ自体が財産であり、売買や担保とする借り入れが可能です。

この信託受益権付きの不動産取引を行う場合は、通常の取引に比べてコストを抑えることができます。

通常の不動産取引では、印紙税や登録免許税、不動産取得税のような税金や手数料が発生しますが、まず、不動産取得税がかかりません。

ちなみに、不動産取得税の税率は、住宅が固定資産税評価額の3％、宅地では評価額の2分の1に対する3％ですが、これがありません。

また、印紙税や登録免許税も低コストですむメリットがありますが、詳しくはこの後すぐに紹介します。

ただし、信託受益権を現物に戻す際には、通常の不動産取得税や登録免許税がかかるため、課税の繰り延べであることに注意しなければなりません。

したがって、中長期的な視点から見れば、単なる節税対策にはならないことを理解しておく必要があります。

不動産信託契約のコストは3種類

不動産信託のコストとして、登録免許税と印紙税、専門家への報酬の3種類かかりますが、先に確認したとおり不動産取得税はかかりません。

登録免許税

不動産信託を行う際は、所有者を受託者に変更するための信託登記を行う必要があり、登記手続きで登録免許税が課されます。

信託登記には、所有権移転と信託に関する登記の2種類あるものの、所有権移転分については課税されません。

一方、信託分については、不動産の固定資産税評価額に税率を乗じた額が課税され、土地は固定資産評価額の0.3％、建物は0.4％で済みます。

ちなみに、通常の売買取引では、土地は評価額の1.5％、建物は2％が課されるため、不動産信託のコストが低いことがわかります。

印紙税

不動産信託では、信託契約書に貼付する印紙税が200円、受益権を売買する場合は、受益権の売買契約書に貼付する印紙税が200円かかります。

ちなみに、通常の不動産取引では、契約金額によって異なるものの、数万円から最大48万円の印紙税がかかります。

専門家への報酬

不動産信託契約を司法書士などの専門家に依頼する場合は、専門家への報酬が発生します。

家族だけで不動産信託を始めることも可能ではあるものの、様々なリスクを避けるために、弁護士や司法書士に依頼することが一般的です。

報酬には一定の基準額がないため、依頼する専門家ごとに異なるとともに、不動産の数や規模などによっても金額に差があります。

不動産信託契約の流れ

不動産信託には、「所有権移転登記」と「信託登記」の登記手続きがあり、これらの流れを把握すれば、全体のイメージを掴むことができます。

所有権移転登記

不動産の登記簿には、所有者の氏名と住所が記載されているため、所有者を識別することができます。

相続や贈与、売買などがあれば、所有権移転登記を行って、不動産登記簿を新しい所有者の氏名と住所に変更しておかなければいけません。

不動産信託においても、形式上の所有者を委託者から受託者に移す必要があるため、信託を開始する前に所有権移転登記を行います。

所有権移転登記手続きの必要書類

登記手続きの際は、委託者と受託者はそれぞれ以下の書類を準備する必要があります。

委託者は、「固定資産評価証明書」「登記済証または登記識別情報」、発行から3カ月以内の「印鑑証明書」が必要です。

なお、司法書士などの専門家に依頼する場合は、「委任状」も必要です。

一方、受託者については、住民票を準備すればよく、有効期限がないため以前に取得したものがあれば利用できます。

信託登記

所有権移転登記が完了したら、次に信託登記手続きに進みます。

信託登記手続きの必要書類

信託登記手続きに際しては、委託者と受託者はそれぞれ以下の書類を準備します。

委託者は、「不動産権利書」、発行から3カ月以内の「印鑑証明書」「固定資産税評価証明書」「実印」のほか、運転免許証などの本人確認書類が必要です。

一方、受託者については、「住民票」「認印」、運転免許証などの本人確認書類を準備する必要があります。

まとめ

不動産信託は節税対策には向かないものの、認知症対策や、二次相続などを見据えた相続対策には大きな効果が期待できます、

また、不動産が信託受益権に変わると、通常の売買取引に比べて低コストで売買できることも、不動産信託のメリットです。

不動産信託が自分に適しているかどうかは、このようなメリットに魅力を感じるかどうかが判断のポイントになります。

不動産信託に魅力を感じ、具体化を検討する際には、手続きにかかるコストや手続きの流れなど全体を把握することが大切です。

その際に、自分だけで進めることに疑問や不安が残るような場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

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