換価分割の遺産分割協議書の書き方と注意点！売却できないときのリスクも解説

相続が発生して遺産分割を行う際に、不動産が多くある場合などはそのままの形で遺産を相続できない場合があります。

そのため、様々な遺産分割の方法がありますが、その1つに換価分割と呼ばれるものがあります。

換価分割とはどのような遺産分割の方法なのでしょうか。

また、換価分割を行う際の遺産分割協議書の記載方法はどのようになるのでしょうか。

換価分割とは？

換価分割とは、被相続人が残した財産を売却してお金に換えた後、そのお金を相続人で分割する遺産分割の方法です。

遺産を売却する段階では、その遺産は相続人の共有財産とされ、まだ特定の相続人のものとはなっていません。

その遺産を売却して得た現金もまた相続人の共有財産となるため、その現金をどのように分割するかを決めるのです。

遺産分割を行う際には、どのように分割するのかをめぐって、相続人同士の争いとなることがあります。

そのため、できるだけ金額的に公平な分割が望ましいといえます。

ただし、遺産の中には不動産や有価証券など金額が大きいものの簡単に分割できない財産もあります。

このような財産をそのまま相続人が相続しようとすると、特定の人の取り分が増えてしまいます。

その結果、遺産分割協議がいつまでもまとまらず、ついには裁判所での手続きになってしまうケースもあり得ます。

換価分割を行えば、特定の相続人が不動産などを相続して金額面のバランスが崩れるのを防ぐことができます。

不動産や有価証券のように分割しにくく、金額的に大きな遺産がある場合は、換価分割が有効だといえます。

換価分割で遺産を分けるメリット・デメリット

換価分割を行うためには、通常の遺産分割より必要な手続きが増えてしまいます。

そのため、メリットがなければ利用したくないと考える人もいるかもしれません。

また、メリットだけでなくデメリットもあることから、その内容についても知っておく必要があります。

ここでは、換価分割のメリットとデメリットをまとめました。

換価分割で遺産を分けるメリット

換価分割を行うメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。

遺産を売却してから遺産分割するという手続きの方法から、以下のようなメリットが考えられます。

それぞれのメリットについて、その内容を解説していきます。

遺産の中身や相続人の数に関係なく公平な分割ができる

遺産分割で揉める最大の原因は、財産をすべての相続人が納得するように分割できないことです。

遺産分割で相続人が納得できない要因には、相続する財産の金額と財産の内容の2つの面での不満が考えられます。

遺産の中身によって簡単に分割できない財産があると、金額のバランスをとることが難しくなります。

また、不動産や有価証券だけを相続して、相続税が払えないのも大きな問題となります。

しかし換価分割を行えば、この2つの問題点を一度に解決できます。

財産をお金に換えれば簡単に等分することができる上、それぞれの相続人の財産の中身も同じになるためです。

遺産分割の際に資金を準備する必要がない

遺産分割でそれぞれの相続人の相続分を公平にするために、代償分割を行う場合もあります。

代償分割とは、多くの財産を相続した相続人が、少ない金額しか相続できなかった人に、現金を支払う方法です。

もとの財産はそのままの形で維持することができるため、自宅などが相続財産となっている場合に用いられることがあります。

ただ、代償分割を行うためには、代償金としての現金を準備しなければなりません。

しかも、その代償金は遺産から支払うことはできないため、自身の預金口座から支払わなければなりません。

これに対して換価分割の場合は、自身の保有する現金を準備しておく必要はありません。

相続税の納税資金を捻出できる

相続の際にネックとなることに、相続税の納税があります。

遺産に現金が多く含まれていれば、その遺産を使って納税することができます。

しかし、遺産に十分な現金があるとは限りません。

不動産を多く保有している人が亡くなると、多額の相続税が発生する一方で、納税に使える現金があまりないケースもあり得ます。

このような場合に換価分割を行っていれば、売却して得た現金を相続税の納税資金とすることができます。

換価分割で遺産を分けるデメリット

換価分割を行うことには、メリットばかりでなくデメリットもあります。

換価分割を行うデメリットと考えられるものには、以下のようなものがあげられます。

デメリットについても、それぞれの内容を確認しておきましょう。

想定どおりに売却できない

換価分割を成立させる大前提となるのが、遺産を売却することです。

ところが、この遺産の売却は簡単でなく、必ず換価分割できるとは限らないと考えなければなりません。

不動産を売却する場合、立地などから人気のある物件であれば、売却までにそれほど時間はかからないでしょう。

ただ、そのような物件はごく一部です。

多くの物件は、なかなか売却できず、売却が成立しても期待するよりも低い金額となることもあります。

そのため、換価分割できないことも想定して遺産分割を行う必要があります。

売却時に手数料がかかる

不動産を売却する際には、手数料がかかります。

仲介手数料として3%程度の手数料が発生し、金銭的な負担は避けられません。

また、売却する際には測量費用や印紙代などの負担もあるため、まとまった金額の負担をしなければならないといえます。

売却時に譲渡所得税が課されることがある

不動産を売却して発生した売却収入は、所得税の課税対象となるものです。

その不動産を購入した時の金額との差額が売却益となり、売却益に対して約20%（所有期間によっては約40%）の譲渡所得税が課されます。

なお、相続した不動産で、その購入金額が不明の場合には、売却収入の5%を取得金額とすることができます。

ただし、この方法で譲渡所得の計算を行う場合は、譲渡所得税が発生する可能性がかなり高いケースといえます。

換価分割の手続き・流れについて

ここからは換価分割の手続き・流れについて紹介します。

• 分割方法を選択する
• 遺産分割協議書を作成する
• 不動産登記
• 不動産の売却
• 売却金を分配する

分割方法を選択する

まずは分割方法を選択します。

相続では、換価分割以外にも、現物分割・代償分割・共有分割という方法があります。

現物分割・代償分割・共有分割にもメリット・デメリットがあるため、適切な方法を選びましょう。

相続人合意のもと、換価分割を選択します。

遺産分割協議書を作成する

相続人全員が合意して、換価分割を選んだら、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書とは、相続人で決めた相続方法・遺産の分配について、詳細を記した書面です。

相続では遺産を巡ってトラブルになることが多いため、必ず遺産分割協議書を作成しておきましょう。

遺産分割協議書を作成するときには、相続人全員の署名・捺印が必要になります。

もし署名・捺印が抜かっていたり、書類に不備があったりすれば、遺産分割協議書として効力を発揮できないかもしれません。

不動産登記

換価分割の方法・分配内容を決めて、遺産分割協議書を作成したら、次は不動産登記です。

不動産登記とは、不動産の所有者といった情報を登録・変更することです。

相続した不動産を売却するとしても、亡くなった被相続人名義の不動産をいきなり売却できません。

必ず相続人の名義に変更して、そこから売却ができます。

不動産の登記は、法務局に行って登記申請が必要になります。

戸籍謄本・遺産分割協議書などの書類も合わせて、提出しなければいけません。

不動産の売却

不動産の名義を相続人に変更できたら、ようやく不動産の売却ができます。

不動産はいきなり売却できるわけではなく、仲介会社に紹介してもらうのが一般的です。

仲介会社との契約を行い、売却先を探さないといけません。

スムーズに買い手が見つかればいいですが、時間がかかったり、希望額よりも低い金額で購入される可能性もあります。

売却金を分配する

売却先が決まって、不動産の売却が完了すれば、売却金が入ってきます。

売却金が入ってきたら、遺産分割協議書に従って、相続人へ分配します。

もし売却によって利益が出たら、譲渡所得税がかかる可能性があります。

換価分割の手続きは、専門知識が必要だったり、相続人全員の合意を取りながら進めたりしなければいけません。

手続きに不安があったり、相続人同士のトラブルを避けたい人は、早い段階で専門家へ相談するのがいいでしょう。

換価分割をするときの遺産分割協議書の書き方

換価分割を行う場合、被相続人が保有していた財産を売却する必要があります。

この売却の手続きを行う際は、被相続人の名義のままではできないため、相続人の名義に変更した上で売却することとなります。

相続人の名義に変更する場合に、①共同相続人全員の共有にする、②相続人の中で代表者の名義にする、の2つの方法があります。

この2つの方法の違いやメリット・デメリットについては、次の見出し以降で詳しく解説していきます。

遺産分割協議書の名義を相続者全員にする方法

換価分割する前に、被相続人の財産を相続人全員の名義とする方法です。

この方法には、どのような特徴があるのでしょうか。

メリット

メリットは、事前に誰の名義にするかの話し合いが必要ないことです。

代表者を決めてその人の名義とすれば、外見上はその代表者の財産であるかのようになります。

余計な話し合いを行う必要がなく、スムーズに換価手続きに入ることが可能となるのです。

デメリット

相続人全員が登記上の名義人となる場合、売却手続きにすべての相続人が関与しなければなりません。

不動産会社との媒介契約、契約書の作成、重要事項説明など、あらゆる場面で相続人全員の署名・押印や印鑑証明書が必要となるのです。

遺産分割協議書を代表者名義にする方法

相続人が複数いても、換価分割の手続きを代表者だけで行うことができます。

本来は相続人の共有となるのですが、換価手続きを行ってすぐに売却するため、手続きを簡略化することが可能となっています。

メリット

代表者の名義とするメリットは、代表者が1人で売却の手続きを進められることです。

相続人全員の共有とした場合は、その後の手続きもすべて全員で行わなければなりません。

しかし、代表者の名義とした場合には、その代表者だけが手続きを行えばいいのです。

特に遠方に住む相続人や高齢の相続人がいる場合は、代表者を定めるのが有効です。

デメリット

代表者を誰にするかでトラブルになる場合があります。

また、代表者となった人は買い主と交渉したり売却代金を受け取ったりする窓口となるため、信頼できる人でなければなりません。

特に売却代金を受け取った後に使い込んでしまうようなことのないよう、注意しなければなりません。

遺産分割協議後に不動産を売却できないときのリスク

換価分割をする前提で遺産分割協議を行うと、実際にそのような内容の遺産分割協議書を作成することとなります。

ところが、不動産がなかなか売却できないため、換価分割が完結しないこともあり得ます。

換価分割ができなければ、いつまでも遺産分割が終結しないこととなってしまいますが、このことに問題はないのでしょうか。

贈与税がかかる場合がある

換価分割を行う前提で遺産分割協議書を作成しているにも関わらず、その内容が実現しないのは大きな問題となる可能性があります。

換価分割がなかなか成立せず、相続発生から10年以上経過した後に実現することもあります。

この場合、売却して得た収入金額は、当初の想定どおり相続人で分けなければなりません。

しかし、換価分割までの間、代表者の名義としていた場合には、実質的にその代表者の財産になったかのような状態にあります。

そこで、収入金額をそれぞれの相続人に分配すると、贈与と指摘されることがあるのです。

換価分割により他の相続人に支払う金額は、決して小さな金額ではありません。

そのため、贈与と認定されてしまうと多額の贈与税を支払わなければならないのです。

固定資産税を負担しなければならない

相続発生後すぐに換価分割ができれば、固定資産税の負担はほとんどありません。

しかし、相続した後になかなか換価分割が成立しなければ、その間に固定資産税の納税義務が発生します。

年数が経過すれば、その分固定資産税の納税額も積み重なっていきます。

すぐに売却できないかもしれない物件については、毎年の固定資産税の金額に気を配る必要があります。

まとめ

換価分割は遺産分割を行う際の分割方法の1つであり、相続人が現金を持っていなくても利用できるものです。

ただし、換価分割を行うと売却代金から所得税の納税が発生することもあるため、注意が必要です。

また、不動産を売却してお金に換える際には、なかなか売却が成立しない上、低い金額でしか売却できないこともあります。

高い金額で売却できることを前提とせず、換価分割ができない場合も想定しておくと、より確実な遺産分割ができるでしょう。

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