小規模宅地等の特例はマンションにも利用できる？適用要件や注意点を解説

亡くなった人が居住または事業をしていた土地などに小規模宅地等の特例が適用できると、最大80%の評価減が受けられます。

小規模宅地等の特例は、宅地に高額な相続税を課すことで相続人や親族の生活基盤や家業の事業継続を脅かす結果とならないよう配慮された制度です。

分譲マンションは土地を所有している認識が薄いのか、小規模宅地等の特例の対象外と考えるひとも多いですが、要件を満たせば特例の適用を受けることができます。

この記事では、小規模宅地等の特例の対象となる分譲マンションの要件と注意点などについて詳しく説明します。

小規模宅地等の特例はマンションでも適用可能

小規模宅地等の特例は分譲マンションにも適用可能です。

分譲マンションは法的には区分所有建物といい、所有者は建物の区分所有権と土地の敷地利用権（敷地権）を有していることになります。

敷地利用権とは簡単にいうと、所有者で共有扱いになっているマンションの敷地の持ち分のことで、この敷地利用権に対して小規模宅地等の特例が適用できます。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、相続や遺贈によって取得した土地の評価額を最大80％減額できる相続税の特例です。

対象となる土地は、亡くなった人が居住していた「特定居住用宅地等」、事業のために使用していた「特定事業用宅地等」または「特定同族会社事業用宅地等」、賃貸のために使用していた「貸付事業用宅地等」という分類があり、それぞれに限度面積と減額割合が定められています。

宅地の分類	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等	330㎡	80％
特定事業用宅地等	400㎡	80％
特定同族会社事業用宅地等
貸付事業用宅地等	200㎡	50％

小規模宅地等の特例が適用できるかどうかの判断は非常に難しいため、下記の記事もご参考にしてください。

2024年から相続するマンションの評価方法が変わる

相続や贈与で取得した不動産は納税額を計算するために、相続税評価額を求めなければいけませんが、2024年１月からマンションの相続税評価額の計算方法が変更になります。

これは市場価格より低く算定される相続税評価額を利用した相続税対策、いわゆる「タワマン節税」を規正するための処置で、乖離を是正するための補正率が適用されることとなりました。

マンションの新しい評価の詳しい計算方法などについては下記の記事をご参考にしてください。

小規模宅地等の特例をマンションに適用する場合の要件

小規模宅地等の特例の対象を分譲マンションに適用する場合の要件をみていきましょう。

特定居住用宅地等の場合

亡くなった人が住居として使用していた自宅マンションは、「特定居住用宅地等」として小規模宅地等の特例が適用できます。

特定居住用宅地等の適用要件は以下のとおりです。

原則、特定居住用宅地等に小規模宅地等の特例を利用できるのは、配偶者と同居の親族ですが、例外として別居の親族であっても以下の要件に該当する場合は同様の評価減を受けられます。この例外は「家なき子特例」と呼ばれています。

家なき子特例の適用には他にも細かな注意点もあるため、利用を検討している方は下記の記事も参考にしてください。

貸付事業用宅地等の場合

亡くなった人が住居として使用していなかった分譲マンションであっても、第三者に賃貸していた場合には、「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例を適用できます。

貸付事業用宅地等の適用要件は以下のとおりです。

小規模宅地等の特例の適用を受ける際の手続きの流れ

小規模宅地等の特例は、誰がその土地を相続するのか決まっていないと適用できません。手続きの流れをみていきましょう。

遺産分割でマンションを相続する人を確定する

小規模宅地等の特例は、宅地を引き継ぐ人が決まっていて、その相続人が要件を満たしている場合に適用が可能になります。

そのため、遺言書が遺されてない相続では、遺産分割協議を行ってマンションを相続する人を確定しなければいけません。

なお、遺言書によって遺産の分割方法が指定されている場合、遺産分割協議は不要となりますが、マンションを引き継ぐ受遺者が適用要件を満たしていないと特例の適用を受けられない点に注意してください。

遺産分割協議書を作成する

親族間の話し合いでマンションを取得する人が確定したら、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書には、下記のような内容を記載します。

遺産分割協議書には相続人全員が署名と実印の押印をします。複数枚にわたる場合は割印が必要になります。

申告期限までに相続税申告を行う

小規模宅地等の特例を利用するためには、相続税の申告書に特例を適用する旨を記載して、所定の添付書類を揃えて申告期限までに亡くなった人の住所地を管轄する税務署に申告しなければいけません。

相続人の住所地を所轄する税務署ではないため注意しましょう。

小規模宅地等の特例を利用する場合、申告書に加え、以下の書類を提出する必要があります。

また、亡くなった人と同居していなかった親族が小規模宅地等の特例（家なき子特例）の適用を受けようとする場合、以下の書類も提出しなければいけません。

なお、亡くなった人が自宅マンションではなく老人ホームに入居していた場合、相続開始の直前に要介護認定や要支援認定を受けていれば、亡くなったときに自宅に居住していなくても、小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。

特例の適用には被相続人が入居していた老人ホームが、老人福祉法等に規定する老人ホームでなければいけません。規定の老人ホームであることを証明するために、入居の契約書が必要になることがあるため大切に保管しておきましょう。

また、要介護認定等を受けていたことを明らかにするために、介護保険の被保険者証の写しなど、住所移転の履歴を確認するため、亡くなった人の戸籍の附票の写しの提出が必要になります。

相続登記を行う

遺産分割協議書を作成後、マンションの相続登記（所有権移転登記）をします。

相続登記は相続によって不動産を取得したことを知った日から３年以内に行う必要がありますが、相続税の申告が終わってから登記をしても間に合います（相続税の申告期限は亡くなったことを知った日の翌日から10カ月です）。

相続登記は、所有権移転登記申請書に遺産分割協議書とマンションを相続する人の住民票の写しを添付して、マンションの所在地を所轄する法務局に申請します。

小規模宅地等の特例をマンションに適用する場合の注意点

分譲マンションに小規模宅地等の特例を適用する場合の注意点についてみていきましょう。

共有で相続する場合

複数の相続人でマンションを共有する場合、適用要件を満たしている相続人の持ち分にのみ小規模宅地等の特例が適用されます。

たとえば、配偶者と子どもでマンションの持ち分を50％ずつとして相続した場合、どちらも特例の適用要件を満たしていれば、マンション全体を特例の対象とできます。一方、配偶者は要件を満たしているが子どもは要件を満たしていないといった場合、配偶者の持ち分のみが特例の対象となります。

なお、相続するマンションが亡くなった人との共有名義になっている場合、亡くなった人の持ち分だった部分にのみ小規模宅地等の特例が適用できます。

一棟の分譲マンションに複数の部屋を所有している場合

二世帯住宅の場合、区分所有登記がされておらず「一棟の建物」として登記されていれば、内部で行き来ができてもできなくても、配偶者や、その住宅に居住していた親族の取得であれば、二世帯住宅の敷地すべてに小規模宅地等の特例が適用できます。

一方、分譲マンションの同じ棟の中に亡くなった人が複数の部屋を所有している場合、一部屋ずつ区分所有登記がされているため、同一の建物内であっても二世帯住宅のようにすべてに小規模宅地等の特例を適用することはできず、それぞれの部屋を個別に特例の適用ができるかどうか判断しなければいけません。

たとえば、亡くなった人が実際に居住していた部屋に配偶者が同居していて、被相続人が居住していない部屋に長男が住んでいた場合、配偶者の居住部分に対しては当然に適用できますが、長男の居住部分は、長男と被相続人の生計が一である場合に適用が可能となります。

小規模宅地等の特例で悩んだら専門家に相談しよう

小規模宅地等の特例についてわからないことがあれば、専門家へ相談しましょう。

ここからは専門家に相談するメリットを紹介します。

小規模宅地等の特例を適用できるかわかる

小規模宅地等の特例は、適用できれば対象の宅地の評価額を最大80%も減額できるメリットの大きい仕組みです。

ただし適用するための要件が複雑で、相続の専門的な知識がないと、適用できるかどうかの判断が難しいかもしれません。

自己判断で間違ったまま手続きを進めてしまうと、誤った相続税額を申告して、税務調査の対象となる可能性もあります。

相続税について知識がなく不安が残る場合は、早めに専門家に相談することをおすすめします。

相続税の対策ができる

相続では小規模宅地等の特例以外にも、相続税負担を軽減できる規定があります。このような規定は利用できれば節税効果が大きいですが、適用するための要件が複雑です。

そもそも存在自体を知らないと、適用することもできません。

専門家であれば、相続財産・相続の状況を見て、一番節税できる方法を選択できます。

イレギュラーにも対応してもらえる

小規模宅地等の特例は、原則として、一度適用しないで申告してしまうと、あとから適用して納めた相続税の還付を受けることはできません。

しかし、遺産分割協議が申告期限までに整わず、小規模宅地等の特例を適用できずに未分割で申告書を提出しなくてはならない場合、「申告期限後３年以内の分割見込書」を提出することで、分割協議が整った後に小規模宅地等の特例を適用することが可能になり、納めていた相続税の還付を受けることができます。

このように、相続に詳しい税理士であれば何か問題があっても対処方法を知っているため、無駄に高い税金を負担するリスクを防止してくれます。

まとめ

小規模宅地等の特例は、対象となる宅地の限度面積と減額割合の２つの要素を宅地の評価額に乗じて計算するため、土地単価が高いほど減額される金額も大きくなる仕組みとなっています。

亡くなった人が自宅マンションや賃貸マンションを複数保有していた場合や、複数の用途で使用する宅地の場合（住居兼事務所や賃貸付き住宅など）は、１㎡あたりの宅地の評価額が一番高い物件または用途を優先して小規模宅地等の特例の対象とすることで、節税効果が高まります。

上手に使うことで得られるメリットも大きい反面、実は適用できなかった、適用を忘れてしまったといった場合、税額に与えるインパクトが大きいため、早めに専門の税理士に相談して準備を進めましょう。

相続専門税理士の無料相談をご利用ください

ご家族の相続は突然起こり、何から手をつけていいか分からない方がほとんどです。相続税についてはとくに複雑で、どう進めればいいのか？　税務署に目をつけられてしまうのか？　疑問や不安が山ほど出てくると思います。

我々ベンチャーサポート相続税理士法人は、相続人の皆さまのお悩みについて平日夜21時まで、土日祝も休まず無料相談を受け付けております。

具体的なご相談は無料面談にて対応します。弊社にてお手伝いできることがある場合は、その場でお見積り書をお渡ししますので、持ち帰ってじっくりとご検討ください。

対応エリアは全国で、オフィスは東京、埼玉、千葉、横浜、名古屋、大阪、神戸の主要駅前に構えております。ぜひお気軽にお問い合わせください。