不動産所有方式の不動産管理会社を設立するメリット・デメリット

不動産を所有している方の中には、不動産管理会社を設立して節税している方がいます。

不動産管理会社は、その業務内容によって3種類に分けることができます。

不動産管理会社を設立するメリットとデメリットについても解説するので、確認しておきましょう。

また、不動産所有方式の会社を設立する流れ、そしてその時に必要な書類についても解説します。

不動産管理会社の種類は3種類

節税のために、個人で不動産を所有している方が不動産管理会社を設立することがあります。

不動産管理会社には3種類あり、それぞれ個人との関係や取引の内容が異なります。

管理委託方式

管理委託方式とは、管理業務を行う会社を設立する方法です。

不動産を所有する個人は、不動産管理会社に自身の所有する不動産の管理業務を委託します。

不動産管理会社に管理業務を委託した個人は、不動産管理会社に委託費を支払います。

この委託費は個人の必要経費となるため、個人に対する所得税の負担を減らすことができます。

また、不動産管理会社は個人から受け取る委託費が売上となります。

サブリース方式

サブリース方式とは、個人の所有する不動産を一括して借り上げる会社を設立する方法です。

不動産管理会社は、不動産を所有する個人から、相場より若干安い金額で建物を借り上げます。

その後、不動産管理会社は入居者を募集し、入居者から世間相場並みの家賃収入を得ます。

不動産の所有者である個人は、入居者から家賃収入を得る場合より少ない家賃収入となるため、所得金額を抑えることができます。

また、不動産管理会社は入居者からの家賃収入から、一括借り上げのために支払う家賃を差し引き、所得金額を計上します。

不動産所有方式

不動産所有方式とは、個人で所有していた不動産を不動産管理会社のものとする方法です。

不動産管理会社は、不動産物件を個人に代わって不動産を所有します。

不動産管理会社が所有する不動産から発生する家賃収入は、そのすべてが不動産管理会社のものとなります。

不動産管理会社から、会社の役員や従業員に対しては、役員報酬や給与を支払います。

不動産所有方式の不動産管理会社を設立するメリット・デメリット

不動産所有方式の不動産管理会社を設立した場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。

また、不動産所有方式の不動産管理会社を設立することには、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

不動産所有方式の不動産管理会社のメリット

不動産所有方式の不動産管理会社を設立すると、家賃収入は全額会社の売上として計上します。

個人で発生していた所得がすべて不動産管理会社のものとなるため、節税効果が大きくなります。

また、不動産管理会社から個人に対しては、役員報酬や給与を支払います。

個人で給与所得が発生する場合、給与所得控除と呼ばれる金額を控除することができます。

不動産所得では計上することのできない経費が認められるため、個人に対する税金を減らすことができます。

不動産所有方式の不動産管理会社のデメリット

不動産所有方式の不動産管理会社とする場合、賃貸している建物を個人から会社に売却する必要があります。

建物を売却すると、その所有権移転登記を行う必要があり、手間と費用がかかります。

また、不動産取得税もかかるため、不動産管理会社にとっては大きな負担となります。

一方、建物を売却した個人は、所得税が発生しないように売却価格を調整することができます。

ただ、消費税の課税事業者に該当する場合、消費税の負担だけは免れることはできません。

その結果、思わぬ負担が発生することもあるため、注意が必要です。

不動産管理会社に移す不動産の選び方

個人から会社に不動産の名義を移すことで、不動産所有方式の不動産管理会社を設立することができます。

どのような不動産が、不動産管理会社に移すのに適しているのでしょうか。

土地より建物を移す

不動産管理会社に移す不動産の大前提として、土地より建物を選ぶことがあげられます。

土地を借地や駐車場として貸している場合、その土地から地代収入が発生します。

ただ、地代収入の金額は家賃収入に比べると少なく、節税効果は限定的です。

一方で、土地の価格は建物とは違い、年数が経過しても価値が下がることはないため、売買価格は高額になりがちです。

そのため、土地を移しても売却価格が高くなる一方で、あまり節税はできません。

このように、節税を考えるのであれば、土地よりも建物を不動産管理会社名義にする方が得策といえます。

価格が低く家賃収入の多い建物を選ぶ

建物の中でも、より効果的な節税ができる方法を考えてみましょう。

まずは、売却価格が低い物件を選びましょう。

建物の売買を行うと、会社から個人に対して売却代金を支払う必要があります。

ただ、設立当初は会社に資金がないため、分割払いにせざるを得ません。

売却価格が低い物件であれば、分割払いの期間が短くなり、会社から個人への代金の支払いが楽になります。

そして、家賃収入の大きな物件を選びましょう。

個人から会社に名義変更した建物から発生する家賃収入は、すべて会社のものとなります。

そのため、家賃収入の金額が大きな建物を会社に移転する方が、節税効果が大きくなると考えられます。

借入の返済が終わっている建物を選ぶ

個人で所有する建物の中には、銀行からの借入の返済を継続している物件があるかもしれません。

このような物件を個人から法人に売却する場合、様々な障害があります。

中でも、借金に対する抵当権が建物に設定されていることが多く、この場合売却は難しくなります。

銀行との折衝が必要になりますが、借入の返済が終了している建物であれば、そのような手間をかける必要はありません。

不動産所有方式の会社を設立する流れ・必要書類

最後に、不動産所有方式の会社を設立する際の流れを確認しておきましょう。

また、その際に必要になる書類についてもあらかじめ準備しましょう。

①重要事項を決める

会社の種類として、株式会社と合同会社があり、このいずれにするか決定しなければなりません。

また、会社の設立にあたって、会社の商号、本店所在地、出資額、株数、役員などの重要事項を決定しなければなりません。

②会社の定款を作る

会社の設立にあたっては、必ず定款を作成しなければなりません。

また株式会社を設立する場合は、公証役場で定款の認証を受ける必要があります。

③出資金を発起人の口座に振り込む

発起人の代表者の個人口座に、出資金を振り込みます。

ここで振り込まれた金額は、会社の口座が作られた後に、会社の資本金となるものです。

④会社印を作成する

登記に関する書類を作成する際に、会社の実印を押す必要があります。

そのため、あらかじめ会社の実印を作成しておきましょう。

⑤登記に必要書類を準備する

会社を設立するには、法務局で登記申請を行わなければなりません。

法務局で準備している申請書などの他、代表取締役または取締役全員の印鑑証明書が必要です。

⑥会社の銀行口座を開設する

登記申請が完了し、会社の設立が正式に完了したら、会社名義の預金口座を開設します。

発起人の口座に入金されているお金を、新しい会社の口座に入金します。

まとめ

不動産管理会社を設立する際に、どのような種類の会社を設立するかで悩む方もいることでしょう。

不動産所有方式の会社を設立すると節税効果が大きくなるため、特に所得金額が大きな人にはお勧めです。

ただ、会社の設立や不動産の登記など、様々な手続きや費用が発生します。

事前に必要になりそうなものをチェックしておき、場合によってはあらかじめ先に準備するようにしましょう。

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