この記事でわかること
- 土地の相続税を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」とは何かわかる
- 孫が相続した場合にも小規模宅地等の特例を適用できることがわかる
- 孫に相続させたい場合の方法と注意点が理解できる
宅地や、借地権など土地にある権利を相続したときは、土地の相続税評価額を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」があります。
配偶者や同居の親族なら、故人が居住していた自宅の評価額を80％も減額できるため、相続税の負担が大幅に減り、相続しやすくなります。
また、亡くなった方とは同居していなかった親族が相続する場合でも、一定の要件を満たせば、適用を受けることができます。
以下では、土地の相続税を大幅に減額できる小規模宅地等の特例とは何かや、孫が相続した場合にも適用が可能であることを紹介します。
なお、相続人には該当しない孫に相続させたい場合は、どのような方法があるかや、注意点についても、合わせて紹介します。
目次
小規模宅地等の特例とは
土地の評価額が高騰したバブル期頃から、過大な相続税負担によって、都市部を中心に自宅に住み続けられない状況が多発しました。
このような状況を背景に生まれた制度が、「小規模宅地等の特例」です。
特例の概要
この特例は、故人の土地が、本人や親族の居住用や事業用、貸付用の宅地の場合に、相続税の課税価格を大幅に減額する制度です。
配偶者や被相続人と同居していた親族などなら、330平方メートルまでは、宅地の相続評価額を80%減額できます。
たとえば、配偶者と子2人が相続人の場合、土地の評価額が8,000万円なら、基礎控除額4,800万円を差し引いた3,200万円が、相続税の課税対象です。
さらに、土地以外に建物や貯金などの財産があれば、相続税の課税対象額に加算されます。
＝「土地の評価額8,000万円」－「基礎控除額 4,800万円」
＝ 3,200万円 ←さらに、建物や貯金などの財産額が加算される
しかしながら、制度が適用されると、土地の評価額は6,400万円減額され、1,600万円で評価されることになります。
したがって、建物や貯金などの財産があっても、基礎控除額の残り3,200万円分までについては、相続税がかかりません。
＝ 「土地の評価額1,600万円」－ 「基礎控除額 4,800万円」
＝ ゼロ ←建物や貯金などがあっても最大3,200万円までゼロ
特例の対象となる宅地の条件と減額割合
減額の対象となる宅地には条件と区分があり、それぞれの区分に応じた減額割合が設定されています。
宅地の区分
対象となる宅地の区分は、大別して、次の3種類です。
- 1 賃貸用以外で、事業に利用していた「特定事業用宅地」
- 2 賃貸用に利用していた「貸付事業用宅地」と「特定同族会社事業用宅地」
- 3 居住用に利用していた「特定住宅用宅地」
それぞれの特徴については以下の表の通りです。
【宅地の区分と課税価格が減額される割合（借地権など宅地の権利にも適用）】
| 宅地の利用区分（相続開始直前の状況） | 「特例」の宅地区分 | 限度面積（㎡） | 減額される割合（％） | |
|---|---|---|---|---|
| 被相続人や親族の事業用 | 貸付以外の事業用 | 特定事業用宅地 | 400 | 80 |
| 貸付事業用(法人の事業用) | 特定同族会社事業用宅地 | 400 | 80 | |
| 貸付事業用宅地 | 200 | 50 | ||
| 貸付事業用（法人の貸付事業用） | 貸付事業用宅地 | 200 | 50 | |
| 貸付事業用（被相続人や親族の貸付事業用） | ||||
| 被相続人や親族の居住用 | 特定住宅用宅地 | 330 | 80 | |
特定事業用宅地の減額割合と条件
特定事業用住宅の減額は、土地も建物も被相続人名義で、個人商店を営んでいた場合などに、敷地に対して適用されます。
限度面積は400平方メートル、減額される割合は、約120坪を限度に、80％減額されます。
適用の条件は以下の通りです。
- ・相続開始前から事業を営んでいること
- ・相続税の申告期限である相続開始から10ヶ月まで利用を継続すること
貸付事業用宅地の減額割合と条件
貸付事業用宅地の減額は、被相続人が賃貸していた土地に適用されます。
アパートや駐車場、駐輪場経営のほか、法人に賃貸した土地も含まれます。
限度面積は200平方メートル、減額される割合は約60坪を限度に、50％減額されます。
なお、親族で事業を営む同族会社の事業用に利用していた場合は、「特定同族会社事業用宅地」として減額割合などが優遇されます。
特定事業用宅地と同様、400平方メートル、約120坪を限度に、80％減額されます。
適用の条件は以下の通りです。
- ・相続開始前から賃貸事業を営んでいること
- ・相続税の申告期限である相続開始から10ヶ月まで賃貸を継続すること
特定居住用宅地の減額割合と条件
特定居住用宅地の減額は、被相続人名義で、本人や親族の居住用に利用していた敷地に対して、減額が適用されます。
限度面積は330平方メートル、減額される割合は100坪を限度に、80％減額されます。
適用される条件は以下の通りです。
- ・相続税の申告期限まで引き続き住んでいること
- ・相続税の申告期限まで所有していること
小規模宅地等の特例が適用される親族の範囲
親族なら、この特例を受けることができるのですが、節税対策としての悪用を防止する観点などから、範囲が限定されています。
この特例において、特定居住用宅地の適用を受けることができる親族は、3種類です。
- 1 被相続人の配偶者
同居や別居に関係なく、無条件に適用されます。 - 2 同居していた親族
相続税の申告期限まで引き続き住み、所有している条件を満たせば適用されます。 - 3 同居していなかった親族
被相続人に配偶者も同居していた親族もいない場合で、持ち家がなく「3年以上借家暮らし」の親族が相続する場合に適用されます。
なお、「同居していなかった親族」に対する適用は「家なき子特例」とも呼ばれ、「3年以上借家暮らし」の要件が厳格に規定されています。
【特定居住用住宅地が適用される親族と条件】
| 居住用宅地の区分 | 取得者 | 特例を適用する条件 |
|---|---|---|
| 被相続人が居住していた宅地 | 配偶者 | なし（被相続人と別居でも可） |
| 同居の親族 | 引き続き居住し、所有（相続税の申告期限まで） | |
| 同居していなかった親族 |
以下のすべてに該当
|
|
| 被相続人と同一生計の親族が居住していた宅地 | 配偶者 | なし |
| 同一生計の親族 | 引き続き居住し、所有（相続税の申告期限まで） |
孫が相続した場合小規模宅地等の特例は適用される？
特例が適用できる被相続人の親族は、配偶者と6親等内の血族、3親等内の姻族がその範囲です。
したがって、2親等に当たる孫が相続した場合も、同居していたときや、同居していなかった場合でも要件を満たすときは、特例を適用できます。
なお、孫が相続するケースとしては、すでに子が亡くなって代襲相続人である場合、遺言によって遺贈を受けた場合などが該当します。
ただし、孫の相続税については、子が存命の場合に遺贈を受けると、2割加算されることになるため、単純に80％減額される結果にはなりません。
孫が「同居していなかった」場合の要件に注意
特例を「同居していなかった」親族に適用するケースでは、借家住まいで持ち家がない相続人となる要件が厳格に定められています。
2018年度の税制改正時に厳格化された、「同居していなかった」親族の要件について、ポイントを確認しておきましょう。
相続の3年前までに住んだことがない「持ち家」の範囲に、「3親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の家が追加されています。
つまり、両親の家だけでなく、叔父や叔母などの家や、その方が関与する法人名義の家に住んだことがあれば、適用されません。
また、相続開始時に居住している家屋が賃貸であるとしても、それが過去に所有していた家である場合は適用されません。
これは、いわゆるリースバック方式による、売却後に賃貸契約によって居住する場合を対象外とする要件です。
孫に相続させる方法と注意点
孫に、特例を前提として土地を相続させる場合は、遺贈または養子縁組の方法がありますが、相続税や不動産取得税に注意が必要です。
孫に土地を相続させる方法については、以下で詳しくご説明します。
遺贈
孫に相続させるには、遺言によって遺贈する方法があります。
生前にその旨を記載した遺言書を作成しておけばよいのですが、同居していなかった場合は、その要件を満たさなければいけません。
要件を満たしていれば特例の適用が可能ですが、その際、相続人に該当しない孫の相続税は、2割加算となるため注意が必要です。
また、相続人ではない方に対して、財産を特定して遺贈する「特定遺贈」の場合は、不動産取得税がかかることになります。
さらに、土地の所有権移転にかかる登録免許税は、相続人以外の方への遺贈の場合は2.0％となり、相続人が取得する場合の0.4％に比べ割高です。
養子縁組
子が存命でも、孫を法定相続人にしておく方法として、養子縁組があります。
養子にしておくことによって、孫は、子と同様、第一順位の相続人となります。
ただし、遺言がなければ、相続人全員で遺産分割協議を行って取得者を決めることになるため、相続時に孫が土地を相続する保証はありません。
また、孫が遺産分割協議で相続する場合でも、遺贈と同様、相続税が2割加算されます。
一方、相続人である孫が相続する場合は、遺贈の場合とは異なり、不動産取得税はかからず、登録免許税も0.4％ですみます。
まとめ
小規模宅地等の特例が利用できれば、自宅の相続税を圧縮して、相続しやすくすることができます。
特に、同居していなかった親族については、その要件が厳格に定められているため、特例の適用が可能かどうかを正確に見極める必要があります。
また、法定相続人に該当しない孫に相続させたい場合は、特例の要件以外に、相続税の2割加算や不動産取得税にも注意が必要です。
適用が可能かどうか、より詳しく確認したい場合は、相続に詳しい税理士など専門家に相談することをおすすめします。
相続専門税理士の無料相談をご利用ください
ご家族の相続は突然起こり、何から手をつけていいか分からない方がほとんどです。相続税についてはとくに複雑で、どう進めればいいのか？ 税務署に目をつけられてしまうのか？ 疑問や不安が山ほど出てくると思います。
我々ベンチャーサポート相続税理士法人は、相続人の皆さまのお悩みについて平日夜21時まで、土日祝も休まず無料相談を受け付けております。
具体的なご相談は無料面談にて対応します。弊社にてお手伝いできることがある場合は、その場でお見積り書をお渡ししますので、持ち帰ってじっくりとご検討ください。
対応エリアは全国で、オフィスは東京、埼玉、千葉、横浜、名古屋、大阪、神戸の主要駅前に構えております。ぜひお気軽にお問い合わせください。
