建物滅失登記をしないとどうなる？自分で申請手続きする方法や期限、必要書類を解説

建物を解体したときや、火災や地震などの災害によって建物が滅失したときは、建物滅失登記を行いましょう。建物滅失登記をすると、登記簿に建物がなくなったことが登録されます。

建物が滅失した日から１カ月以内に建物滅失登記をしないと、10万円以下の過料を科されるだけでなく、固定資産税がかかり続けます。また、土地の活用や売却ができないなどのデメリットもあるため、必ず建物滅失登記を行いましょう。

この記事では、建物滅失登記を行うべき理由や手続きの方法などを解説します。相続で不動産を取得した方や保有する建物の解体を検討している方に役立つ内容となっているため、ぜひ参考にしてみてください。

建物滅失登記とは

建物滅失登記とは、法務局の登記簿に登記されている建物の登記情報を削除する手続きです。

建物が新築されたときや売買取引などによって所有権が移転したときは、「誰が所有しているのか」などの権利関係を記録する不動産登記が行われます。

一方、建物が滅失したときは、建物がなくなった旨を登記しなければなりません。建物滅失登記の申請をすると、登記に関する事項が抹消され「閉鎖登記簿」として取り扱われます。

建物滅失登記が必要なケースとは

建物がなくなったときは、建物滅失登記が必要です。建物を解体して取り壊したときや地震などの自然災害により倒壊したときなどが代表的なケースです。

また、建物としての機能がない状態であれば、全壊状態でなくても建物滅失登記を行えます。建物滅失登記は「建物の所有権を失ったとき」ではなく、「建物そのものがなくなったとき」に行う点を押さえておきましょう。

建物滅失登記の申請が可能な人

建物滅失登記の申請ができるのは、以下に該当する人です。

建物滅失登記の申請は、建物の所有者だけでなく、代理で土地家屋調査士に申請手続きを依頼することも可能です。また、建物の所有権が共有状態の場合は、共有者の一人が単独で建物滅失登記の申請を行えます。

所有者がすでに亡くなっているときは、相続人のうち１人が単独で建物滅失登記の申請を行えます。たとえば、相続で取得した建物をそのまま取り壊す場合、名義人が被相続人（亡くなった人）のまま相続登記をせずに建物滅失登記を申請することも可能です。

なお、建物滅失登記の申請ができるのは、司法書士ではなく土地家屋調査士である点に注意しましょう。司法書士が登記申請できるのは、所有権の移転や抵当権の設定など「権利部」に関する登記手続きで、土地家屋調査士が登記申請できるのは、建物の所在地や構造、床面積などの現況を示す「表題部」に関する登記手続きとなります。

建物滅失登記の申請は自分でも行えますが、自分で手続きする自信がないときは土地家屋調査士に依頼するとよいでしょう。

建物滅失登記の期限はいつ？

建物滅失登記の申請は、建物が滅失した日から１カ月以内に、建物の所在地を管轄する法務局へ建物滅失登記申請書を提出する必要があるため、速やかに準備を進めましょう。

建物を相続したものの、この先も住む予定がなく、老朽化が進んでいる場合には、建物の解体を検討することもあるでしょう。被相続人が亡くなると、葬儀や法要、健康保険や年金などの各種手続きで慌ただしい日々となります。

そのような慌ただしさから、建物を解体したあとに「うっかり建物滅失登記の申請を忘れてしまった」という事態は十分に考えられるでしょう。

誰しもに登記申請をしないまま１カ月を経過してしまう事態が起こり得るため、注意してください。

建物滅失登記をしないとどうなるのか

建物滅失登記の申請を、滅失した日から１カ月以内に行うことを忘れてしまったり、面倒だからと放置してしまったりする可能性もあるでしょう。

建物滅失登記をしないと、さまざまな不利益や問題が起こり得るため注意しましょう。

10万円以下の過料が科される

建物滅失登記を行う必要があるにもかかわらず登記申請していないと、不動産登記法の規定により10万円以下の過料が料されます。

金銭的な制裁を受けるリスクがあるため、建物が滅失したら速やかに登記の準備を進めましょう。

建物を取り壊し済みでも固定資産税がかかる

実際には建物が存在しなくても、建物滅失登記を行わないと固定資産税がかかります。建物の固定資産税は、毎年１月１日において「登記簿や家屋補充課税台帳に所有者として登録されている者」に対して課税されます。

つまり、固定資産税が賦課されるかどうかは、実態ではなく登記上では判断されるのです。法務局で建物滅失登記を行い「建物がなくなった」ことを登記しないと、固定資産税がかかり続けてしまうため注意しましょう。

なお、未登記の建物（登記簿に登記されておらず、家屋補充課税台帳に登録されている建物）を取り壊した場合は、建物の所在地を管轄する市区町村の税務課へ「家屋滅失届」を提出する必要があります。

土地の売却や建物の建て替えができない

建物滅失登記をしていないと、土地の売却や建物の建て替えができないリスクがあります。土地を売却しようとしたときに、買主から「登記上は建物が存在しているが、どうなっているのか」と説明を求められるでしょう。

また、建物を取り壊して更地にしたうえで、新しく建物を建てようとする際に、新築の建築許可が下りません。速やかに建物滅失登記を行えば問題ありませんが、建物滅失登記をしていないと、不動産の売買取引や建物を新築する際に支障をきたしてしまうリスクがあるため注意しましょう。

建物滅失登記の必要書類

建物滅失登記の申請手続きでは、建物の所在地を管轄する法務局へ必要書類を提出しましょう。

以下で、建物滅失登記の申請に必要な書類を解説します。

建物滅失登記申請書

建物滅失登記申請書は、法務局のWebサイトからダウンロードできます。記載例も載っているため、例を参考にしながら記載しましょう。

「建物の表示」の欄は、登記簿に記載されている内容と一致するように、正確に記載する必要があります。登記簿（登記事項証明書）を確認しながら、誤りがないように気をつけましょう。

建物滅失証明書

建物滅失証明書は、解体を依頼した工事業者に発行してもらいます。建物が滅失した事実を証明するための書類として、建物滅失登記申請書に添付が必要です。

解体工事の終了時に解体業者から渡されるケースが多いため、大切に保管しましょう。解体業者によっては「取り壊し証明書」「解体工事完了報告書」という文言を用いていることもあるため、勘違いして破棄しないように注意してください。

万が一、建物滅失証明書を紛失してしまった場合は、解体業者に再発行を依頼するか、法務局に宛てた上申書を作成して申請することが可能です。上申書には、建物の所在や家屋番号、建物の種類、構造、床面積、解体証明書を添付できない旨などを記載することで建物滅失証明書の代わりとなります。

解体業者からの取得書類

建物の解体工事が適切に行われたことを証明するために、解体業者からいくつか取得すべき書類があります。解体業者の印鑑証明書や代表者の資格証明書が必要となるため、建物滅失証明書とあわせて忘れずにもらいましょう。

なお、解体業者が法人の場合は、建物滅失登記申請書に解体業者の会社法人等番号を記載することで、解体業者の印鑑証明書や代表者の資格証明書の添付を省略することができます。解体業者が個人の場合は、個人の印鑑証明書の添付が必要となります。

申請人の状況に応じて必要な書類

建物滅失登記の申請をする人の状況に応じて、以下のような書類を添付します。

状況に応じて添付書類が異なるため、不明点があれば法務局に確認しておくとよいでしょう。

建物滅失登記を申請する際の流れ

建物滅失登記を申請する際の流れは、以下のとおりです。

まずは、建物滅失登記申請書や解体業者からの建物滅失証明書など必要書類を揃えます。必要な書類が揃ったら、建物滅失登記申請書への記載内容や添付書類に誤りや不備がないかを確認したうえで、建物の所在地を管轄する法務局に提出しましょう。

申請先は居住地ではなく、解体した建物の所在地を管轄する法務局となるため、間違えないように気をつけてください。

法務局への申請方法は、法務局の窓口へ持参、郵送、オンラインの３通りです。オンラインによる申請が便利ですが、マイナンバーカードと専用のICカードリーダライタが必要です。

マイナンバーカードがなくオンライン申請できない場合は、持参か郵送で登記申請を行いましょう。提出書類に問題がなければ、１～２週間程度で建物滅失登記が行われます。

法務局による登記が完了したら「登記完了証」が交付されるため、大切に保管しましょう。

建物滅失登記で注意すべきポイント

建物滅失登記を行うにあたって、注意すべきポイントがいくつかあります。特に、権利関係に留意しましょう。

抵当権が設定されている場合に注意

建物に抵当権が設定されている場合、勝手に取り壊してはいけません。抵当権とは、金融機関から融資を受けたときに設定するもので、金融機関にとっては貸し付けたお金を回収できない事態に備えるための大切な権利です。

抵当権が設定されている建物を勝手に取り壊すと、抵当権者の権利を勝手に奪うことを意味するため、トラブルに発展するリスクがあります。

借り入れたお金を完済している場合は、抵当権者（主に金融機関）の承諾を得て抵当権を抹消したうえで取り壊しを行えます。残債がある場合は、抵当権者と相談したうえで、どのように対処すべきか相談しましょう。

建物の相続登記なしで申請できる場合もある

不動産の所有者が亡くなり相続が発生したときは、名義変更（相続登記）を行うのが一般的です。しかし、相続登記をする前に建物を取り壊している場合は、相続登記をせずに建物滅失登記を行えます。

複数の相続人で共有状態の建物を１人の相続人が取り壊すことはできない

建物が共有名義のときは、勝手に取り壊せないため注意しましょう。建物を相続したものの、誰も住む予定がないときは解体を検討するケースもありますが、１人の相続人が勝手な意思で取り壊すことはできません。

共有状態の建物を取り壊す場合は、共有者全員の同意を得る必要があります。勝手に取り壊すと、無断で共有者の財産を失わせることになるため、訴訟に発展する可能性もあります。

実際に建物を取り壊すときは、権利関係をしっかりと確認したうえで、共有者がいる場合は共有者全員の同意を得ることが大切です。

土地の相続登記は省略できない

相続登記をする前に建物を取り壊している場合は、相続登記をせずに建物滅失登記を行えます。

しかし、土地の相続登記は省略できません。土地を相続したときは、必ず相続登記を行う必要があります。

2024年４月１日より相続登記の申請が義務化されており、正当な理由がなく期限までに手続きをしない場合、10万円以下の過料が科されるリスクがあります。

不動産の相続登記が義務化された理由は、所有者不明の土地が全国的に増加し、周辺の環境悪化や公共工事の阻害などが社会問題になっているためです。所有者が不明な土地は、不法投棄をはじめとしたトラブルが起きるだけでなく、土地を有効活用できません。

衛生面や治安面だけでなく、機会損失など経済面でも好ましくない状況となってしまうため、不動産の相続登記が義務化されました。建物とは異なり、土地に関しては相続登記を省略できない点を押さえておきましょう。

建物滅失登記に困ったら土地家屋調査士へ相談を

建物滅失登記の申請は、所有者自身で行えます。しかし、建物滅失登記申請書の作成で不明点があったり、被相続人が亡くなった後の各種手続きで忙しく申請ができなかったりするときは、専門家である土地家屋調査士へ相談しましょう。

土地家屋調査士は、不動産登記に必要な調査や測量をする専門家です。建物滅失登記を代行できる専門家は、土地家屋調査士に限られています。

建物滅失登記の申請を土地家屋調査士へ依頼した場合、費用は３～５万円程度となります。自分で登記申請する場合よりも費用はかかりますが、専門家に登記申請を任せると手間や時間が省けます。

建物が滅失した日から１カ月以内に建物滅失登記の申請を行わないと、10万円以下の過料に科されるため、金銭的な制裁を受けずに済ませるためにも、不安なことがあれば土地家屋調査士に依頼するとよいでしょう。

ベンチャーサポートグループには、土地家屋調査士も在籍しているためワンストップで相談することが可能です。お気軽にご相談ください。

建物滅失登記のご相談は『ベンチャーサポート土地家屋調査士法人』へ

建物滅失登記の申請は滅失した日から１カ月以内にしよう

建物が滅失したら、滅失した日から１カ月以内に法務局へ建物滅失登記の申請を行いましょう。建物滅失登記を行わないと、10万円以下の過料を科されたり、建物がないにもかかわらず固定資産税が課税され続けたり、さまざまなデメリットが起こります。

建物滅失登記の申請は所有者自身で行えます。必要書類を用意したうえで、建物の所在地を管轄する法務局へ提出しましょう。

自分で建物滅失登記の申請ができない場合は、専門家である土地家屋調査士を頼りましょう。必要書類の準備や法務局での申請手続きを代行してくれるため、事務的な負担を軽減してくれます。

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