記事の要約
- 土地の相続税評価額は「時価」の約８割が目安だが、形状や周辺環境によってさらに減額が可能
- 評価額の計算は、市街地なら「路線価方式」、郊外なら「倍率方式」を用いるのが基本ルール
- 小規模宅地等の特例」の適用で評価額は最大80％下がるが、税額が０円になっても申告は必要
「親が亡くなったら、実家の土地の相続税はいくらかかるんだろう…」
「土地の相続税って、どうやって計算するの？」
親から土地を相続する可能性が出てくると、このような不安や疑問が頭をよぎるのではないでしょうか。特に相続税の計算は複雑で、何から手をつければ良いか分からず、漠然とした不安を抱えている方も少なくありません。
この記事では、相続税の知識が全くない方でも理解できるよう、土地の相続税に関する基本から、具体的な計算方法、税金の負担を軽くするための特例まで、専門家が分かりやすく解説します。
なお、VSG相続税理士法人では、土地の相続税評価や相続税申告に関する初回相談を無料で承っています。相続のお困りごとや不安がある場合、ぜひお気軽にお問い合わせください。
目次
土地の相続税はいくらからかかる？
「土地を相続したら、必ず相続税を払わなければならないの？」と心配される方がいますが、実際には相続税がかからないケースも多くあります。まずは、相続税がかかるかどうかのボーダーラインについて理解しましょう。
相続税がかかる人とかからない人の違い
相続税がかかるかどうかは、遺産総額が「基礎控除額」を超えるかどうかで決まります。
- 遺産総額が基礎控除額以下の場合：相続税はかからず、税務署への申告も不要です。
- 遺産総額が基礎控除額を超える場合：相続税の申告と納税が必要です。
つまり、相続税の支払いを考える第一歩は、遺産の総額と基礎控除額を比べることです。土地だけでなく、預貯金や有価証券、生命保険金なども含めたすべての遺産を合計して判断します。
土地の「相続税評価額」は「時価」の８割程度
相続税を計算する上で非常に重要なのが、土地の価値を金額で表した「相続税評価額」です。
ここで注意したいのは、相続税評価額は、実際に土地が売買される価格（時価）とは異なるという点です。一般的に、相続税を計算する際の土地の評価額は、時価のおおよそ７〜８割程度になると言われています。
例えば、3,000万円で売れると予想される土地でも、相続税の計算上は2,400万円前後で評価される、というイメージです。この「相続税評価額」の計算方法が、相続税額を左右する大きなポイントになります。
基礎控除額の計算式と早見表
相続税がかからない非課税枠である基礎控除額は、以下の計算式で算出します。
基礎控除額の計算式
法定相続人とは、民法で定められた遺産を相続する権利のある人のことです。配偶者は常に法定相続人となり、その他は子、親、兄弟姉妹の順で優先順位が決まります。
法定相続人の数によって基礎控除額は変動します。
| 法定相続人の数 | 相続税の基礎控除額 |
|---|---|
| １人 | 3,600万円 |
| ２人 | 4,200万円 |
| ３人 | 4,800万円 |
| ４人 | 5,400万円 |
| ５人 | 6,000万円 |
例えば、相続人が配偶者と子２人の合計３人だった場合、基礎控除額は「3,000万円 + (600万円 × ３人) = 4,800万円」となります。この場合、土地や預貯金などを合わせた遺産の総額が4,800万円以下であれば、相続税はかかりません。
基礎控除額を超えたら申告が必要
遺産総額が基礎控除額を超えた場合は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内に、被相続人（亡くなった方）の最後の住所地を管轄する税務署へ相続税の申告と納税を行う必要があります。
たとえ後述する特例（小規模宅地等の特例など）を使って計算上の納税額がゼロになったとしても、申告手続き自体は必要なので注意しましょう。
STEP1：土地の相続税評価額の計算方法【路線価方式・倍率方式】
ここからは、実際にあなたの土地の評価額を算出する手順を３つのステップで解説します。まずはベースとなる金額の計算から始めましょう。
土地の相続税評価額は、その土地がどこにあるかによって２つの計算方法に分かれます。主に市街地で使われる「路線価方式」と、郊外で使われる「倍率方式」です。どちらの方法で評価するかは、国税庁のウェブサイトで確認できます。
市街地にある土地：「路線価方式」
路線価（ろせんか）とは、主要な道路に面した土地１㎡あたりの価格のことで、国税庁が毎年７月頃に公表します。主に市街地の宅地で用いられる評価方法です。
計算式は非常にシンプルです。
路線価方式の土地の相続税評価額
例えば、路線価が「300D」と表示されている道路に面した200㎡の土地の場合、「300」は１㎡あたり30万円（300千円）であることを示します。したがって、この土地の評価額は「30万円 × 200㎡ = 6,000万円」となります。
- ※
- アルファベット”D”は借地権割合を示しますが、ここでは説明を簡略化しています
路線価の調べ方
路線価は、国税庁のウェブサイトで誰でも簡単に調べることができます。
- 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスする
- 調べたい土地の都道府県を選択する
- メニューから「路線価図」を選択する
- 市区町村、町名、地番の順に進んでいくと、該当地の地図（路線価図）が表示される
地図上の道路に「250C」や「400D」といった数字とアルファベットが書かれており、この数字がその道路に面した土地の１㎡あたりの価額（千円単位）です。
郊外にある土地：「倍率方式」
路線価が定められていない郊外や農村地域の土地は、倍率方式で評価額を計算します。
この方法は、土地の固定資産税評価額に、国税庁が定める一定の「評価倍率」を掛けて算出します。固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる「固定資産税の納税通知書」に記載されています。
倍率方式の土地の相続税評価額
例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地で、評価倍率が「1.1」の場合、相続税評価額は「2,000万円 × 1.1 = 2,200万円」となります。
評価倍率の調べ方
評価倍率も、路線価と同様に国税庁のウェブサイトで確認できます。
- 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスする
- 調べたい土地の都道府県を選択する
- メニューから「評価倍率表（一般の土地等用）」を選択する
- 市区町村を選択し、「宅地」の項目に記載されている倍率を確認する
「路線」と表示されている地域は路線価方式、倍率（例：「1.1」）が記載されていれば倍率方式で評価します。
人に貸している土地は評価額が下がる（貸宅地・貸家建付地）
土地の評価額は、その土地を「自分で使っているか」それとも「人に貸しているか」によっても大きく変わります。
自分で住んでいる土地（自用地）は自分で自由に売ったり使ったりできますが、人に貸している土地は、借主の権利が強いため、持ち主であっても自由に使えません。 そのため、「自由に使えない分、価値（評価額）を下げてあげましょう」というルールがあります。
- 貸宅地（かしたくち）：他人に土地そのものを貸している場合（借地権など）。評価額が大きく下がります。
- 貸家建付地（かしやたてつけち）：自分の土地にアパートや貸家を建てて貸している場合。入居者がいる割合に応じて評価額が下がります。「アパートを建てると相続税対策になる」と言われるのは、この仕組みで土地の評価が下がるためです。
亡くなった方が不動産賃貸業を行っていたり、人に貸している土地があったりする場合は、通常の計算よりも安くなる可能性が高いので、必ず税理士に確認しましょう。
STEP2：土地の評価額が下がる６つの減額要素
土地は、きれいな四角形ばかりではありません。形がいびつだったり、道路に面していなかったりする場合、その使いにくさから評価額を下げることができます。
専門的な判断が必要ですが、このような土地に該当する場合は評価額が下がり、結果的に相続税を節税できる可能性があります。
①形がいびつな土地（不整形地補正）
三角形やL字型、旗竿地など、正方形や長方形でない土地は、使いにくいため評価額が減額されます。これを不整形地補正（ふせいけいちほせい）といいます。
②道路に面していない土地（無道路地）
建築基準法上の道路に接していない土地は、原則として建物を建てることができません。このような無道路地（むどうろち）は利用価値が著しく低いため、評価額が大幅に減額されます。
③間口が狭い土地（間口狭小補正）
道路に接している部分（間口）が狭い土地は、車の出し入れがしにくいなど利用しづらいため、評価額が減額されます。これを間口狭小補正（まぐちきょうしょうほせい）といいます。
④間口に対して奥行が長すぎる土地（奥行長大補正）
間口の広さに比べて奥行きが極端に長い、いわゆる「うなぎの寝床」のような土地も、使い勝手が悪いため評価額が減額されます。これを奥行長大補正（おくゆきちょうだいほせい）といいます。
⑤広い土地（地積規模の大きな宅地の評価）
三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上といった一定規模以上の広大な土地は、開発時に公園や道路などを設置せねばならず潰れ地がでることなどから評価額が減額される場合があります。
⑥騒音・線路沿い・高圧線下の土地
線路沿いで騒音や振動がひどい、高圧線が上空を通っている、周辺に墓地やごみ処理場があるなど、周辺環境に問題がある土地も、利用価値が下がるため評価額が減額される対象となり、周辺よりも路線価が下がっています。
STEP3：土地の相続税を安くする特例・控除
相続税には、納税者の負担を軽減するための様々な特例や控除制度があります。これらを活用することで、納税額を大幅に抑えることが可能です。特に土地の相続で影響が大きいものを３つご紹介します。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、相続税の節税において最も効果的な制度の一つです。
亡くなった方が住んでいた土地や事業をしていた土地を、一定の要件を満たす親族が相続した場合、その土地の相続税評価額を最大で80％も減額できます。
例えば、評価額が5,000万円の自宅の土地にこの特例が適用されると、評価額は「5,000万円 × (１ – 0.8) = 1,000万円」として計算できます。評価額が4,000万円も圧縮されるため、相続税額に絶大なインパクトがあります。
ただし、適用には「誰が相続するか」「相続後も住み続けるか」など細かい要件があるため、専門家への確認が不可欠です。
配偶者の税額軽減（配偶者控除）
配偶者が遺産を相続する場合に利用できる強力な制度が、配偶者の税額軽減です。
この制度を使うと、配偶者が相続した遺産のうち、「１億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」のいずれか多い金額まで、相続税がかかりません。
多くの場合、配偶者が相続する財産には相続税がかからないことになりますが、この制度の適用を受けるためには必ず相続税の申告が必要です。
未成年者控除と障害者控除
相続人が未成年者や障害者である場合にも、税額を軽減する控除があります。
- 未成年者控除：相続人が18歳未満の場合に適用され、「(18歳 − 相続時の年齢) × 10万円」が相続税額から控除されます。
- 障害者控除：相続人が障害者の場合に適用され、「(85歳 − 相続時の年齢) × 10万円（特別障害者は20万円）」が相続税額から控除されます。
土地の相続税評価を税理士に依頼するメリット・デメリット
ここまで見てきたように、土地の相続税評価は非常に複雑です。自分で行うことも不可能ではありませんが、専門家である税理士に依頼することをおすすめします。
自分で行うリスク（過大評価・税務調査）
土地の評価には専門的な知識が不可欠です。特に、前述した「土地の評価額が下がる減額要素」を見逃してしまうと、本来払う必要のない高い税金を納めてしまう（過大評価）リスクがあります。
逆に、知識がないまま過度な減額をして申告すると、税務署から申告内容の誤りを指摘され、追加の税金（過少申告加算税や延滞税）を課される税務調査のリスクも高まります。
税理士に依頼する費用対効果
税理士に依頼するともちろん費用がかかります。一般的に、遺産総額の0.5％〜1.0％が報酬の目安と言われています。
しかし、相続税に強い税理士に依頼すれば、適正な土地評価によって数百万円単位で納税額を減らせるケースも少なくありません。また、複雑な申告手続きをすべて任せられる安心感や、税務調査のリスクを最小限に抑えられるメリットを考えれば、費用対効果は非常に高いと言えるでしょう。
土地の相続税に関するよくある質問
最後に、土地の相続税に関して多くの方が抱く疑問にお答えします。
Q.納税資金がない場合はどうすればいい？
相続税は原則として現金一括納付ですが、どうしても資金が用意できない場合は、分割で納める「延納」や、土地そのもので税金を納める「物納」という制度があります。
しかし、これらの制度は要件が厳しいため、実際には「相続した土地の一部を売却して納税資金に充てる」方法が一般的です。
土地の売却には時間がかかることが多く、納税期限（10カ月）ギリギリになると足元を見られて安く買い叩かれるリスクがあります。
VSG相続税理士法人ではグループ会社の不動産部門と連携し、「相続税の申告」と「土地の有利な売却」をワンストップでサポート可能です。「納税資金が足りないかも」と不安な方は、売却活動を始める前にまずはご相談ください。
Q.生前贈与と相続はどちらが得？
一概にどちらが得とは言えません。
生前贈与は年間110万円の基礎控除があり、計画的に財産を移せますが、不動産の贈与は登録免許税や不動産取得税が高額になるデメリットがあります。
一方、相続は基礎控除額が大きく、小規模宅地等の特例も使えます。
どちらが有利かは、財産の種類や家族構成によって異なるため、税理士にシミュレーションを依頼するのが確実です。
Q.不要な土地を相続しないことはできる？
はい、できます。主な方法は以下の２つです。
- 相続放棄：家庭裁判所で手続きをすることで、初めから相続人でなかったことになります。一切の負担がなくなりますが、土地だけでなく預貯金などのプラスの財産もすべて相続できなくなるため、慎重な判断が必要です。
- 相続土地国庫帰属制度： 2023年に始まった新しい制度で、相続した土地を国に引き取ってもらうことができます。相続放棄とは異なり、「土地だけ」を手放すことが可能です。ただし、更地であることなどの厳しい要件を満たし、審査手数料や10年分の管理費相当額（負担金）を納める必要があります。
ただし、相続放棄をすると土地だけでなく預貯金などプラスの財産もすべて相続できなくなるため、慎重な判断が必要です。
Q.概算の評価額を知る方法はありますか？
正確な評価額は専門家でなければ算出困難ですが、概算であればご自身で把握することも可能です。
倍率方式の地域であれば、固定資産税の納税通知書に記載の「固定資産税評価額」に1.14を掛けた金額が一つの目安になります。路線価方式の地域であれば、国税庁のサイトで路線価を調べ、土地の面積を掛けることで大まかな評価額が分かります。
まとめ：土地の相続税評価で迷ったら早めに税理士に相談しよう
土地の相続税は、その評価方法や特例の適用の可否によって、納税額が大きく変わる非常に専門的な分野です。
この記事で解説したポイントをまとめます。
- 相続税は遺産総額が「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」の基礎控除を超えた場合にかかる。
- 土地の評価額は、市街地なら「路線価方式」、郊外なら「倍率方式」で計算する。
- 土地の形状や周辺環境によっては、評価額を減額できる可能性がある。
- 「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」を活用すれば、税負担を大幅に軽減できる。
ご自身の土地の評価額がいくらになるのか、どの特例が使えるのか、少しでも不安や疑問を感じたら、一人で抱え込まずに相続税に強い税理士へ相談することをおすすめします。
専門家に早めに相談することが、円満な相続と適切な納税への一番の近道です。将来の安心のために、ぜひ専門家の力を活用してください。
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