相続税の取得費加算の特例とは？節税効果と適用要件・申告方法を解説

相続した不動産や株式を売却する場合、相続税に加え、売却益に譲渡所得税がかかります。特に不動産は高額で取引されることが多いため、価格に比例して譲渡所得税の負担も高くなります。

このような相続不動産等の売却時に活用できるのが「相続税の取得費加算の特例」です。取得費加算の特例を適用することで、納付した相続税の一部を必要経費とできるため、譲渡所得税の税額を抑えられます。

この記事では、取得費加算の特例の適用要件や税額の計算方法、併用できる制度などをわかりやすく解説します。

相続税の取得費加算の特例とは

相続税の取得費加算の特例とは、相続した不動産や株式など、売却益が譲渡所得となる財産を相続開始から３年10カ月以内に売却した場合に、譲渡所得税の計算の際に、納付した相続税の一部を取得費として加算できる制度です。

譲渡所得税は、不動産などを売却した売却価格から取得費など必要経費を差し引いた残りの部分である譲渡益に課されるため、取得費が増えるほど税負担が軽くなります。

たとえば、取得費5,000万円の土地を相続して7,000万円で売却した場合、差額の2,000万円に譲渡所得税が課されますが、このとき、相続税100万円を取得費に加算できれば、課税対象額は1,900万円に減少します。

取得費加算の特例の適用要件

不動産売却に取得費加算の特例を適用する場合、下記の適用要件をすべて満たしている必要があります。

それぞれ詳しくみていきましょう。

相続税の課税価格に含まれる財産であること

相続税の取得費加算の特例を適用できるのは、相続税額の計算の対象となった財産です。具体的には、被相続人が亡くなった時点に所有していた財産、相続発生前７年以内の生前贈与財産、相続時精算課税制度を適用した財産です。

なお、相続税を負担する人であれば、法定相続人ではない受遺者（遺言書で指定された人）が、対象となる財産の売却をした場合でも取得費加算の特例の適用を受けられます。

財産の取得者が相続税を納めていること

相続税の取得費加算の特例を適用する場合、相続した財産を譲渡した年分の所得税の納税義務の成立する時（暦年の終了の時）に財産の取得者の相続税額が確定している必要があります。

配偶者の税額軽減などの適用により、相続税額が0円だった相続人は取得費加算の特例を適用することはできません。

相続開始から３年10カ月以内に売却していること

相続税の取得費加算の特例を適用する場合、対象となる財産を相続開始日の翌日から３年10カ月以内に売却することも要件となっています。

上場株式は比較的短期間で売却できますが、不動産は売買契約の成立までに３カ月～半年程度の期間がかかります。

また、不動産の立地や現況によっては、売買契約の成立に１年以上かかる場合もあるため、売却活動は早めに始めておきましょう。

取得費加算の特例を利用した際の計算方法と節税効果

不動産売却に取得費加算の特例を適用する場合、どのくらい節税が可能なのでしょうか。具体的な計算をみていきましょう。

譲渡所得の計算

相続税の取得費加算の特例を使い、実際に譲渡所得税を計算してみます。なお、今回は以下の状況で相続が発生しているものと仮定します。

まずは、取得費加算の特例を適用しない場合の譲渡所得の計算式を解説します。

取得費加算の特例を使わずに計算すると、3,650万円が譲渡所得税の課税対象になります。次に、取得費に加算できる相続税を計算してみましょう。

取得費に加算する相続税の計算

取得費に相続税を加算する場合、計算式は以下のようになります。

今回の計算例では相続税が310万円、不動産の課税価格（相続時の評価額）は6,000万円です。相続財産が不動産しかないため、相続財産全体の課税価格も6,000万円です。このとき、取得費加算対象となる相続税は以下の金額になります。

次に、相続税の取得費加算の特例を適用して譲渡所得税を計算してみましょう。

取得費加算の特例を使ったときの譲渡所得税と住民税

相続した不動産売却額に取得費加算の特例を適用すると、譲渡所得は以下の金額になります。

次に、前述の譲渡所得額へ税率を乗じて、譲渡所得税（復興特別所得税含む）と住民税を計算しましょう。不動産の所有期間により税率は以下の２種類に分かれています。

短期譲渡所得の税率	39.63%（売却年の１月１日時点で所有期間が５年以下）
長期譲渡所得の税率	20.315%（売却年の１月１日時点で所有期間が５年超）

今回の事例では、相続した不動産の所有期間を10年と仮定しているため、税率20.315%を適用すると譲渡所得税と住民税は以下のようになります。

なお、所有期間をカウントするとき、取得日は被相続人（亡くなった人）や贈与者が該当する不動産を取得した日からカウントします。

次に、取得費加算の特例を使わずに計算した譲渡所得税の金額と比較し、節税効果を確認してみましょう。

取得費加算の特例を使わないときの譲渡所得税と住民税

取得費加算の特例を使わずに不動産を売却した場合、譲渡所得や譲渡所得税と住民税は以下のようになります。

事例のケースで取得費加算の特例を適用した場合、約63万円の譲渡所得税を節税できるのが見て取れます。

取得費加算の特例を適用する際の申告方法・必要書類

相続財産の売却に取得費加算の特例を適用する場合、確定申告が必要となります。ここからは申告の方法と必要書類についてみていきましょう。

相続財産を売却した翌年に確定申告する

相続税の取得費加算の特例を適用する場合、相続財産を売却した年の翌年２月16日～３月15日の間に税務署へ確定申告をしなければいけません。

たとえ、取得費加算の特例の適用によって譲渡所得税がかからなくても、申告が必要となるため注意しましょう。

また、申告期限を過ぎると追徴課税というペナルティがあります。申告についてわからない点がある場合、早めに税理士に相談しましょう。

確定申告の必要書類

確定申告により取得費加算の特例を適用するためには以下の書類の提出が必要となります。

確定申告書の様式は税務署の窓口でもらえるほか、国税庁のホームページにも掲載されています。必要に応じて、最新の様式をダウンロードしてください。

取得費加算の特例を適用する際の注意点

取得費加算の特例を適用する際の注意点についてみていきましょう。特に代償分割の対象となった財産に適用する場合は影響が大きいため注意が必要です。

相続税について更正の請求を行った場合の取得費加算

相続税申告を行った後に、認知や排除などにより相続人に異動が生じたり、遺言書が発見されるなどといった理由から当初申告より相続税が少なくなる場合、更正の請求を行うことで納め過ぎた税額の還付を受けられます。

しかし、当初申告の税額をもとに取得費加算の特例を適用している場合、特例による控除額も変わるため所得税の修正申告を行い、不足の税額を納める必要がでてきます。このとき確定申告期限日の翌日から修正申告書を提出した日までの延滞税は課されません。

遺産分割協議を３年10カ月以内にまとめる

遺産分割協議に期限はありませんが、取得費加算の特例が適用できるのは、相続税の申告書の提出期限の翌日以後３年を経過する日までの間に譲渡している必要があります。

この期間内に遺産分割協議がまとまりそうにない場合は、早めに弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。

代償分割したときは計算に注意

代償分割とは、不動産など分けにくい財産を分割するときに用いられる遺産分割方法の一つです。相続人のうちの１人または数人が不動産を相続して、他の相続人に代償金を支払い、相続の公平さを保ちます。

たとえば、仮に長男が１億円の不動産を相続し、次男が預金2,000万円を相続したとします。長男が次男へ代償金4,000万円を支払うと、両者の相続分は公平になります。

ただし、代償金を支払って不動産を相続すると、その不動産は代償金の負担があるため、その不動産に対応する相続税額はその分少なくなります。

そのため、取得費加算の特例で加算される相続税額にも調整が入ります。税額を計算する際は、「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」の裏面を良く確認しましょう。難しいと感じる場合は税理士に相談することをおすすめします。

取得費がわからない場合は売却価格の５％を取得費とすることができる

譲渡所得を計算する際の取得費は、売買契約書や領収書によってその価格で取引していた証明が必要です。

このような書類が見つからない場合、「５％特例」という売却価格の５％を取得費とみなす特例の適用を受けられます。

不動産の所有期間のカウント方法

相続した不動産の譲渡所得税を計算する際は、所有期間のカウントに注意が必要です。

不動産を売却した年の１月１日時点で所有期間が５年以下の場合を短期保有（税率39.63%）、所有期間が５年を超える場合を長期保有（税率20.315%）といいます。

不動産の所有期間は、売却した年の１月１日における所有期間で判断するため、売却までにお正月を６回迎えているかどうかで税率が変わります。

不動産の所有期間が５年以下と５年超では、税率が約２倍も違うため、適用税率を間違えないように注意しましょう。

取得費加算の特例と併用できる制度

相続税の取得費加算の特例には、併用できる特例がいくつかあるため、より節税効果が高くなります。 ただし、併用不可の特例もあるため、後述する内容をぜひ参考にしてください。

小規模宅地等の特例

被相続人から自宅などの特定居住用宅地等を相続した場合、小規模宅地等の特例の要件に該当すると敷地の評価額を最大80%減額できます。

特定居住用宅地等の場合、適用面積330㎡までとなっており、１億円の敷地であれば2,000万円まで減額できます。小規模宅地等の特例は相続税を計算するときに適用する規定であり、取得費加算は譲渡所得税を計算するときに適用する規定であるため、小規模宅地等の特例を適用した不動産を売却した場合であっても、取得費加算の特例は適用可能です。

しかし、小規模宅地等の特例を適用した不動産は対応する相続税額が少なくなるため、その分取得費加算の効果は少なくなります。

小規模宅地等の特例は、配偶者以外の同居親族や一定要件を満たした別居親族が自宅を相続すると、相続開始から10カ月間は所有して住み続けなければなりません。10カ月以内に売却すると、取得費加算の特例しか適用できないため注意しましょう。

居住用財産の買換え特例

居住用財産の買換え特例は、住んで10年以上経過した自宅を売却し、新居に買い換えた場合に、売却した自宅の利益を繰り延べることができる特例です。将来、買い換えたときに繰り延べた利益に対して課税されます。

居住用財産の買換え特例と取得費加算の特例の併用は可能ですが、併用するためには、適用する家屋に相続人自身も10年以上居住している必要があります。

居住用財産を売却したときの3,000万円特別控除

居住用財産を売却した場合、一定要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。主な要件は以下のようになっており、相続税の取得費加算の特例と併用できます。

他にも細かな要件が定められているため、相続した土地や家屋を売却するときは税理士に相談するとよいでしょう。

【併用不可】相続空き家を売却したときの3,000万円特別控除

相続した空き家を売却するときも、一定要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。しかしながら、取得費加算の特例と併用できません。

相続税額が3,000万円以上の方（空き家を取得し、売却をする人が３人以上の場合2,000万円）は空き家特例と取得費加算のどちらが有利かの検討が必要ですが、相続税額が3,000万円（2,000万円）未満の場合、空き家特例を適用した方が有利になります。

相続財産の売却で悩まれる場合は専門家に相談しよう

被相続人の自宅などの不動産を相続した場合、どうしても固定資産税などの維持コストがかかります。将来的に住む予定がない場合は、売却も選択肢の１つになるでしょう。

相続税を納めて取得した不動産であれば、取得費加算の特例を使えるため、売却時の譲渡所得税を軽減できます。

ただし、取得費加算の特例は、相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年以内の売却などの要件を満たした上で、確定申告の手続きをしなければなりません。遺産分割や不動産売却をスムーズに進めたい方や、確定申告に自信がない方は、ぜひベンチャーサポート相続税理士法人の無料相談を活用してください。

ベンチャーサポート相続税理士法人では、親身でわかりやすい説明を心がけ、無料相談を実施しています。また、税理士だけでなく弁護士や司法書士、行政書士も在籍しているためワンストップで相談することが可能です。初めて相続税の申告を行う方もお気軽にご相談ください。

相続専門税理士の無料相談をご利用ください

ご家族の相続は突然起こり、何から手をつけていいか分からない方がほとんどです。相続税についてはとくに複雑で、どう進めればいいのか？　税務署に目をつけられてしまうのか？　疑問や不安が山ほど出てくると思います。

我々ベンチャーサポート相続税理士法人は、相続人の皆さまのお悩みについて平日夜21時まで、土日祝も休まず無料相談を受け付けております。

具体的なご相談は無料面談にて対応します。弊社にてお手伝いできることがある場合は、その場でお見積り書をお渡ししますので、持ち帰ってじっくりとご検討ください。

対応エリアは全国で、オフィスは東京、埼玉、千葉、横浜、名古屋、大阪、神戸、福岡の主要駅前に構えております。ぜひお気軽にお問い合わせください。