最終更新日：2022/6/6

マンション経営が税金対策になる理由とは？節税向きの物件も紹介

この記事の執筆者 税理士 森健太郎

ベンチャーサポート税理士法人 大阪オフィス代表税理士。
近畿税理士会 北支部所属（登録番号：121535）
１９７７年生まれ、奈良県奈良市出身。
起業・会社設立に役立つYouTubeチャンネルを運営。

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YouTube:会社設立サポートチャンネル【税理士 森健太郎】
書籍：プロが教える! 失敗しない起業・会社設立のすべて (COSMIC MOOK) ムック

マンション経営を行うことが、税金対策になると聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。

しかし、どうしてマンション経営が税金対策になるのか、その理由まで知っている人は少ないかもしれません。

そこで、マンション経営が税金対策になる理由や、節税できる税金の種類について解説していきます。

また、税金対策に向いたマンションの種類や、税金対策をするのに向いている人を紹介します。

マンション経営が税金対策になる理由

マンション経営がどうして税金対策になるのか、まずはその理由や節税となる仕組みについて解説します。

節税となるのは、毎年発生するサラリーマンの所得税と、相続により発生する相続税です。

この2つに分けて、税金対策となる理由について確認していきましょう。

サラリーマンの所得税が節税になる理由

給与から発生する給与所得と、マンション経営で発生する不動産所得は所得税の計算を行う際に合算されます。

マンション経営で不動産所得がマイナスになると、給与所得と合算することで当初の給与所得の金額より少なくなります。

そのため、マンション経営を行ってその所得金額がマイナスになると税金の負担を減らすことができるのです。

ただ、マンション経営で不動産所得がマイナスになるということは、手元の現金が減ってしまうことを意味します。

経費となる支出を増やすために、お金を使って節税をしたのでは意味がありません。

そこでポイントとなるのが「減価償却費」と「青色申告特別控除」です。

減価償却費は、マンションの建物代金を経費に計上する際の費目です。

建物の購入費用は全額を購入時の経費とすることはできません。

その代わり、建物の構造などにより定められた年数でその代金を経費としていくのです。

マンションの購入代金は金融機関からの借入を行っており、その返済を行うために支出が発生します。

しかし、その支払より減価償却費の方が大きくなると節税効果が生まれ、手元の現金を大きく減らすこともないのです。

青色申告特別控除は、一定の要件を満たした人について、特別控除として経費を計上することが認められる制度です。

保有するマンションが10室以上ある、あるいは貸家が5棟以上ある場合は65万円の特別控除が認められます。

この要件を満たさない場合には、10万円の特別控除が認められます。

支出がなくても経費が認められるのであれば、節税効果は非常に大きなものとなります。

相続税が節税になる理由

相続対策の一環として、マンションを購入する場合もあります。

マンションが相続対策になるのは、マンションの評価額が現金を保有しているより低くなるためです。

現金で3,000万円保有している場合、その相続税評価額も3,000万円となります。

現金で保有しているだけでは、相続税の節税効果はまったくありません。

一方、その現金を使って3,000万円のマンションを購入した場合はどうでしょうか。

マンションの相続税評価額は、その大部分が建物としての評価額となり、時価の7割程度となります。

また、貸家の相続税評価額は、自己使用の建物よりさらに評価額が下がります。

そのため、3,000万円のマンションを他人に賃貸している場合は、評価額を1,500万円以下にまで下げることができます。

マンションを購入するだけでも相続税の節税になりますし、賃貸していればさらに大きな節税となります。

また、マンション購入の際に金融機関からの借入を利用している場合、その額が相続財産から控除されますので、相続人は借入金の偏差をしなければなりませんが、相続税の額を減額することができます。

マンション経営で節税できる税金の種類

マンション経営で、具体的にどのような税金を節税することができるでしょうか。

その税金の種類と、減額される税金の内容について解説していきます。

所得税

給与所得から発生する給与所得と、マンション経営で発生する不動産所得のマイナスを損益通算することで、所得税が減額となります。

所得税について節税を行うためには、発生した所得金額と税額について計算を行い確定申告しなければなりません。

住民税

所得税は、毎年発生した所得に対して課税され、国に納めるものです。

これに対して住民税は、発生した所得に対して地方自治体が課するものです。

確定申告を行っていれば、住民税の計算は自治体の方で自動的に行い、納付書が送付されてきます。

相続税

亡くなった人が保有していた財産の額に応じて、その相続人に対して課される税金です。

すべての場合に発生する税金ではなく、計算の結果、相続税が発生しない場合も多くあります。

相続税が発生する場合、相続税が発生しなくても申告義務がある場合など、様々なケースがあります。

税金対策に向いているマンションの種類

マンションが税金対策に効果があるということがわかりました。

ただ、マンションの中にも様々なタイプの物件があり、その効果が大きなものとそうでないものがあります。

では、どのようなマンションが税金対策に効果的なのでしょうか。

所得税・住民税の節税に効果的なマンションとは

所得税や住民税の節税に効果的なマンションとして、減価償却費が大きくなるものがあげられます。

減価償却費の計算は実際のお金の支払いには関係なく、その建物の構造と新築・中古の別によるためです。

同じ金額のマンションでも、減価償却費の計算に用いる耐用年数の短い物件の方が大きな減価償却費を計上できるのです。

たとえば、木造の物件であればその法定耐用年数は22年となります。

これに対して鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は法定耐用年数が47年であり、計上できる減価償却費は半減します。

また、建築から一定の期間が経過した中古物件の場合、その経過年数を考慮した耐用年数となります。

そのため、減価償却費の計上額が大きくなるのです。

木造で、建築からの経過年数が長い物件ほど所得税などの計算には効果的です。

そのような物件の中から収益性などを考慮して、より良い物件を探すといいでしょう。

相続税に効果的なマンションとは

相続税の節税に大きな効果があるマンションは、購入価格（売却価格）と相続税評価額の差が大きなものです。

タワーマンションの高層階のように、実際の建築価格や地価以上に価格が高い物件の場合、購入する際には多くの費用がかかります。

これに対して、相続税の計算をする際には高層階にあるからといって高い評価額になるわけではありません。

そのため、相続財産の額を大きく減額することができるのです。

また、相続後にマンションを売却する場合でも、売却価格が高くなるため相続人にとって大きなメリットがあります。

マンション経営で税金対策をするのが向いている人

どのような人でも、マンションが税金対策になる可能性はあります。

しかし、誰もがマンションを税金対策に利用すべきかといえば、そうではありません。

そこで、どのような人がマンション経営による税金対策に向いているのかを確認しておきます。

マンション経営による税金対策を行う場合、ほとんどの人は金融機関からの借入を行ってマンションを購入します。

また、マンション購入後は家賃が入った時だけでなく空室となっている間も月々の返済をしなければなりません。

そのため、給与所得である程度の所得があることが求められます。

実際に減税となる金額は「不動産所得の赤字×税率」で計算されます。

所得税率は、所得金額が大きな人ほど高くなるため、マンション経営による税金対策の効果も大きくなります。

いくら以上というボーダーラインがあるわけではありませんが、1つの目安として、課税所得695万円以上というラインがあります。

課税所得が695万円以上の場合、所得税と住民税の税率を合計すると約33％となります。

そのため、赤字となった金額の33％相当額の税金が還付されるのです。

給与収入が1,100万円・配偶者控除なし・社会保険料控除162万円の場合、課税所得金額は695万円となります。

給与収入が年間1,100万円を超える人は、一度課税所得の金額を計算してみるといいでしょう。

税金対策でマンション経営をする際の注意点

マンション経営が、税金対策に有効だということはわかりました。

ただ、マンション経営を行う際には注意しなければならない点もあります。

最後に注意点を確認しておきましょう。

収益性の高い物件を選ぶ

不動産所得が赤字になれば、それだけ節税効果が大きくなります。

ただ、収益性が低くて赤字が大きくなるような物件は、節税効果とは違ったリスクを抱えることとなります。

マンション経営を続けるためには、借入金を返済し続けなければなりません。

また、場合によっては売却を検討することもあるでしょう。

しかし、収益性が低い物件の場合、家賃収入が思ったように得られないために返済資金を確保できないこともあります。

また、売却価格が低いために、売却したくてもできないことも考えられます。

立地や周囲の環境を見極めて、できるだけ収益性の高い物件を購入するようにしましょう。

売却する際に税金がかかることも考慮しておく

マンション経営を行うために購入した物件は、その後どこかのタイミングで売却することとなります。

マンションを売却する際には、譲渡所得が発生し、所得税や住民税を納めることとなります。

譲渡所得の税率は所有期間に応じて約20％あるいは約40％のいずれかが適用されます。

売却時に税金が発生すること、そしてその税率が変わることは必ず知っておく必要があります。

まとめ

マンション経営が税金対策に有効だということは、広く知られています。

ただ、どのような人が向いているのか、そしてどのような物件を購入するといいのかまでは知られていないかもしれません。

より大きな節税効果を得られるようなマンションを購入するようにしましょう。

その際は、マンション経営にはリスクもあるため、そのリスクについてもよく考えておく必要があります。