個人事業主が不動産管理会社を設立するメリット【節税方法や注意点とは】

個人事業主として不動産物件を所有し、不動産業を営んでいる方は多いでしょう。

不動産の数が増え賃貸収入が増えてくると、それにあわせて所得税の負担も大きくなってきます。

そこで、節税目的のために不動産管理会社を設立しようと考えている方もいるかもしれません。

不動産管理会社を設立するメリットや、その設立の流れなどを解説していきます。

不動産管理会社とは

不動産管理会社とは、個人で所有する不動産の管理（メンテナンス含む）や、不動産の運営のために設立する会社のことです。

個人で不動産物件を所有している人が、その物件の管理や節税のために設立する会社を指します。

一口に不動産管理会社といっても、その内容は大きく3種類に分けることができます。

①管理委託方式

不動産管理会社が不動産の管理業務を行う場合です。

管理業務には、物件の清掃や補修などの他、家賃の回収や滞納者への請求などがあります。

これらの業務を不動産管理会社が行い、その報酬を物件の所有者である個人から受け取ります。

この時、個人が支払う管理料は、個人にとっての必要経費となります。

②サブリース方式

不動産管理会社が、物件所有者である個人からまとめて物件を借り上げる場合です。

不動産管理会社が借り上げる際の家賃は、一般的な家賃より少し低めの金額とします。

一方、不動産管理会社は実際の入居者から、一般的な賃貸収入を得るようにします。

こうすることで、個人の賃貸収入を減らし、収入の一部を不動産管理会社に移すことができます。

③不動産所有方式

不動産管理会社が個人から不動産を購入し、新たな不動産の所有者となる場合です。

一般的には、個人が所有する土地の上に立つ賃貸物件を不動産管理会社が購入する形となります。

不動産管理会社が賃貸物件を購入すると、家賃収入はすべて不動産管理会社のものとなります。

その結果、個人に発生していた賃貸収入を大幅に減らすことができます。

個人事業主が不動産管理会社を設立するメリット

不動産業を営む個人事業主が不動産管理会社を設立するメリットには、以下のようなものがあります。

これらのメリットについて、どのような場合に発生するのか、あるいはどういう仕組みでメリットが発生するのか、解説します。

個人事業主の所得税が節税できる

節税目的で不動産管理会社を設立する方が多いですが、中でも所得税の節税が最も大きなメリットとなります。

個人で不動産を所有していた場合には、賃貸収入はすべて個人のものとなります。

これに対して、不動産管理会社を設立すると、個人で発生する所得の一部は不動産管理会社に移転することとなります。

不動産管理会社に所得が移転した分、個人の所得を減らすことができれば、個人が負担する所得税額は減少します。

個人で発生した所得が不動産管理会社に移転するだけであれば、税金がかかるのではないかと思うかもしれません。

しかし、個人に対する所得税と、会社に対する法人税では税率が異なります。

所得税の税率は、所得金額が大きくなるほど高くなる累進課税方式となっており、法人税の税率の方が低くなる場合があります。

そのため、個人で発生する所得金額が大きい人ほど、不動産管理会社を設立した際の節税効果は大きくなります。

給与を受け取ると給与所得控除の適用を受けられる

不動産管理会社が売上を計上したら、その会社から個人に対して給料を支払います。

不動産管理会社から給料を受け取った個人は、その給料に対して所得税の計算を行うこととなります。

給料を受け取った場合、給与所得控除と呼ばれる経費の金額が計算され、収入金額から差し引かれます。

この給与所得控除の額は、実際に経費として支出した金額ではないため、純粋に税負担を軽減してくれます。

そのため、給与所得控除の金額が適用されると、個人としての税負担は大きく減少する結果となるのです。

配偶者や子供などに所得を分散できる

個人で不動産を所有している場合、賃貸収入がその所有者に対して発生するため、所得を分散することはできません。

一方、不動産管理会社から給料を支払う場合、その支払先は実際に仕事を行った従業員や、会社の役員となっている人です。

そのため、特定の人だけに所得が発生するのではなく、所得を分散することができます。

所得を分散できると、トータルの所得税額を減らすことができるため、節税効果があります。

また、現金収入を基に、将来の相続税の納税資金を確保しておくこともできます。

相続財産の生前贈与が容易になる

不動産を個人で所有している場合、その不動産を生前贈与することは非常に手間が大きく、登記などの費用もかかります。

しかし、不動産管理会社を設立すると、その会社の株式が株主にとっての財産となります。

株式を生前贈与する場合、登記費用は必要なく、会社内での簡単な手続きで名義変更することができます。

そのため、相続財産となる株式を生前に相続人などに移転することが容易になります。

不動産の売却損が損益通算できる

個人で不動産を所有している時に売却して損失が発生しても、その売却損は他の所得金額と損益通算することはできません。

そのため、譲渡損が発生しても、税負担を軽減する効果はありません。

しかし、不動産を不動産管理会社が所有して売却すると、その売却損は他の会社の収益と相殺できます。

その結果、会社の法人税の負担を大きく減らすことが可能になります。

個人で認められない経費が会社で計上できる

個人事業主が計上できる必要経費は、収入を得るのに直接関係のある支出だけとされています。

これに対して会社の場合、その会社が行う支出は基本的にすべて会社の経費となります。

そのため、契約者が会社、被保険者が役員や従業員、保険金受取人が会社という契約を行えば、保険料は会社の経費となります。

いざという時の備えを会社の経費として行うことができれば、節税と将来の安心という二重のメリットとなります。

不動産管理会社を設立する流れ・必要書類

不動産管理会社を設立したいと考えたら、早速その準備を始めましょう。

必要な書類もあるので、漏れのないように準備しながら進めていきましょう。

①重要事項を決定する

会社を設立すると決めたら、会社に関する様々な内容を決めなければなりません。

会社名、本店所在地、資本金の額、会社の目的など事前に決めておく必要があります。

また、設立する会社を株式会社にするか合同会社にするかは重要なため、慎重に検討して決めるようにしましょう。

②会社の印鑑を作る

まだこの段階では会社は設立されていませんが、印鑑はすぐに必要になるため、事前に準備を始めます。

印鑑の作成を依頼すれば、数日～1週間程度で手元に届きます。

③定款を作成し認証を受ける

定款は、会社の基本を定める規則であり、必ず作成しなければなりません。

合同会社の場合は、定款を作成するだけで問題ありません。

一方、株式会社の場合は作成するだけではなく、作成した定款について公証役場で認証を受ける必要があります。

④出資金を支払う

会社の発起人となった人は、発起人のうち特定の人の口座に出資する金額を払い込みます。

この後、通帳のコピーなどを使って、払い込みがあったことを証する書面を作成します。

⑤必要書類を作成する

登記申請に必要な書類を準備します。

これまでに作成した定款や払込証明書の他、以下のような書類が必要です。

⑥登記を行う

すべての書類がそろったら、法務局に登記申請を行います。

申請する法務局は、会社の本店所在地により決められるため、ホームページなどで確認しましょう。

不動産管理会社を設立する際の注意点

最後に、不動産管理会社を設立する際に注意すべきポイントを確認しておきましょう。

必ず節税になるわけではない

不動産管理会社を設立する大きな目的は、所得税の節税にあります。

しかし、ある程度の所得が発生していない場合、不動産管理会社を設立するとかえって税負担が大きくなってしまうことがあります。

不動産管理会社設立前の所得金額が少ないと、適用される所得税の税率が低く、法人税の税率の方が高くなってしまうからです。

毎年の所得金額が500万円以上の場合が、不動産管理会社による節税の目安といわれます。

しかし、他の所得金額との関係もあるため、慎重に検討する必要があります。

会社の設立や運営にかかる費用を考えておく

会社を設立する際には、必ず発生する費用があります。

株式会社の場合は登記や定款認証などで25万円程度、合同会社の場合は登記などで6万円はかかります。

司法書士に依頼した場合は、この金額に司法書士報酬がかかるため、さらに負担は大きくなります。

また、会社を設立すると毎年会社の決算を行う必要があります。

自分で申告書を作成することは難しいため、税理士に依頼するケースが多く、そのための費用も必要となります。

まとめ

不動産管理会社を設立すると、大きな節税となる場合があります。

ただ、所得金額がもともと大きくない人の場合は、それほど節税にならないばかりか、かえって税負担が増える場合もあります。

前もって不動産管理会社を設立するとどのようなメリットがあるのか、よく確認しておきましょう。

設立後の会社の運営についても考えた上で、不動産管理会社を利用した節税を行いましょう。

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