不動産の代償分割とは｜メリット・デメリットと分割時の注意点

遺産を分割するときは、どの遺産を誰が取得するのかを相続人同士で話し合って決めることになります。

そのとき、遺産が現金や預貯金のように分けやすい財産ばかりであれば、分け方に困ることはありません。

しかし、遺産の中に土地や建物といった不動産のように分けにくい財産がある場合は、公平に分けることが難しいためにトラブルに発展することも少なくありません。

分けにくい遺産を分割するときには、「代償分割」という方法が有効です。

今回は、代償分割のメリットやデメリット、利用する際の注意点について解説していきます。

遺産分割の3つの方法

代償分割は、遺産分割の3つの方法のうちのひとつです。

そこで、まず遺産分割の3つの方法について、それぞれ簡単にご説明します。

1. 遺産をそのままの形で分ける現物分割

ひとつめは、「現物分割」という方法です。

現物分割とは、遺産をそのままの形で誰が取得するのかを決める遺産分割の方法です。

最もオーソドックスで、一般的によく行われている方法といえます。

例えば、遺産として預貯金、不動産、株式の3種類があり、相続人が3人いるとしましょう。

この場合に、相続人のうち1人は預貯金、1人は不動産、1人は株式を取得するというように、各相続人が遺産を現物のままで受け取るのがこの方法です。

現物分割によって公平に遺産を分割できる場合であれば問題はありません。

しかし、遺産の種類ごとに財産的価値が大きく異なる場合も多くあります。

公平に分割できない場合は、他の方法を考えてみることも必要になります。

2. 遺産の売却代金を分ける換価分割

「換価分割」とは、遺産を売却するなどしてお金に変えて、そのお金を相続人間で分けるという遺産分割方法です。

金銭は1円単位まで分けることができるので、この方法が最も公平に遺産を分割できる方法であるといえます。

ただし、遺産の中に手放したくない財産がある場合には、換価分割は適していません。

例えば、遺産である自宅に住んでいる相続人がいる場合でも、換価分割をするためには自宅を売却して別に住居を探さなければなりません。

3. 遺産を取得する代わりにお金を支払う代償分割

「代償分割」は、相続人のうちの誰かが遺産を現物で取得し、法定相続分を超える取得分については金銭で他の相続人に支払うという遺産分割方法です。

例えば、遺産である3,000万円の自宅を長男が取得するとします。

他に相続人として長女と次男がいる場合は、それぞれに1,000万円ずつ支払うという形を取ります。

この方法であれば、手放したくない財産を残しつつ、公平な遺産分割を実現することができます。

代償分割が採用された場合とは？

代償分割は、ひとことで言えば分けにくい遺産がある場合に採用すべき方法です。

上記の自宅を相続する場合のように、現物を分割することができず、かつ遺産を売却したくない相続人がいる場合が典型的です。

このような場合は、現物分割や換価分割では全ての相続人が納得できる遺産分割を行うことが不可能なので、代償分割を採用すべきことになります。

自宅の土地建物の他にも、事業用の土地建物、農地、自社株（未公開株）などが遺産に含まれている場合も、代償分割が適しているケースが多くあります。

これらの財産は相続人のうちの誰かが現物を必要としているケースもあります。

また、共有名義にしたり分割したりしてしまうと、その後の管理や売却が難しくなることもあるため、代償分割がよく採用されています。

代償分割を採用した際は遺産分割協議書を作る

後ほど詳しくご説明しますが、代償分割を採用した場合は遺産分割協議書を作ることが必要です。

ここでは、一例として代償分割を採用した場合の遺産分割協議書の記載例をご紹介します。

相続人Aが遺産である2,000万円の自宅を取得し、もう1人の相続人Bに対して1,000万円の代償金を支払う場合の文例です。

なお、代償金は相続人どうしで合意すれば、分納することも認められます。

その場合は、分割払いにすることも遺産分割協議書に書く必要があります。

何年何月から何年何月まで、毎月いくらを何日に支払うのかを書いておきましょう。

代償分割のメリット3つ

代償分割にはメリットもデメリットもあります。

遺産分割をする際に、代償分割を適切に採用するためには、メリットとデメリットを頭に入れておく必要があります。

まずは、代償分割の3つのメリットをご説明します。

1. 遺産を現物のまま残せる

代償分割を採用すれば、遺産を処分することなく現物のまま残すことができます。

特定の相続人が住み続けた自宅や、先祖代々にわたって受け継がれてきた資産、想い出の深い品などを処分する必要がありません。

これは大きなメリットといえるでしょう。

2. 公平な遺産分割が可能

遺産を現物のまま残すだけなら現物分割でも可能です。

しかし、現物分割では、遺産の価値の偏りによって公平な遺産分割を実現するのが難しいケースが多いものです。

代償分割であれば、代償金の支払いによって相続人間の公平を実現することが可能になります。

3. 相続税を節税できる場合もある

代償分割は、遺産の中に土地や建物といった不動産が占める割合が高いときに採用されることが多いものです。

不動産は高価なので相続税がかかるケースも少なくありません。

しかし、居住用の宅地や事業用の土地を相続する際には、「小規模宅地等の特例」という減税制度が適応できる場合があります。

この制度を適用できれば、遺産である宅地の評価額が最大で80％減額されるので、大きな節税効果があります。

代償分割を採用して、この制度の適用対象となる人が相続することによって、相続税の節約が可能になります。

代償分割のデメリット3つ

一方で、代償分割にはデメリットもあります。

安易に代償分割を採用することでトラブルを招かないように、デメリットについても確認しておきましょう。

1. 代償金を支払えなければ採用できない

代償分割で特定の遺産を取得した人は、他の相続人へ代償金を支払わなければなりません。

例えば、遺産である3,000万円の自宅を取得する場合、相続人が他に2人いるのであれば合計2,000万円もの代償金を支払う必要があります。

代償金を支払えない場合は、自宅の取得は諦めて他の相続人に譲るか、換価分割などを採用する必要があります。

2. 相続人全員の合意が必要

代償分割は相続人のうちの1人が勝手に行えるものではありません。

遺産分割協議によって代償分割を採用することを決める必要があるので、相続人全員の合意がなければ代償分割を採用することはできません。

円満に合意できれば問題はありませんが、特定の遺産を取得したいと思う人が他にもいないとは限りません。

複数の相続人が特定の遺産を取得することを希望する場合は、誰が取得するかで揉める可能性もあります。

3. 遺産の評価額で揉めるおそれがある

代償分割を採用すると、特定の遺産を取得した人が法定相続分を超えて取得した分について代償金を支払う必要があります。

このとき、その遺産の財産的価値をいくらと評価するかで代償金の金額が異なってきます。

不動産の価格評価額については相続税評価額によるのが一般的ですが、他にも時価評価や賃料収入を考慮して評価する方法など、さまざまな評価方法があります。

代償金を払う相続人にとっては遺産の評価額が低いほど有利になりますが、代償金をもらう相続人にとっては逆に高いほど有利になります。

そのため、遺産の評価額をめぐって揉めるおそれがあります。

代償分割を利用する際の注意点3つ

代償分割を利用する際、デメリットというわけではありませんが、注意しなければならない点が3つあります。

1. 遺産分割協議書を作成すること

代償分割を採用するためには、遺産分割協議をすることが必要不可欠です。

遺産分割協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成しましょう。

相続税を申告する場合は、遺産分割協議書を提出する必要があります。

相続税を申告しない場合でも、代償分割を採用した場合は合意内容の証拠を残すためにも遺産分割協議書は必ず作成しましょう。

代償分割を採用した場合は、誰がどの遺産を取得するかだけでなく、代償金の支払いについても遺産分割協議書の中に明記しておくことが重要です。

これを忘れると、代償金の支払いが「贈与」とみなされて、次にご説明する贈与税の問題が発生するおそれがあります。

2. 代償分割によって贈与税を課される可能性がある

親族間でも財産を贈与すれば贈与税がかかります。

年間110万円までの贈与には贈与税はかかりませんが、不動産の代償分割による代償金の支払いはほとんどの場合、110万円を超えるでしょう。

代償分割は相続手続きとなります。

よって、上記のように遺産分割協議書に代償金を支払う旨を明記しておけば、相続税はかかっても贈与税がかかることはありません。

しかし、遺産分割協議書に代償金を支払う旨の記載がなければ、税務署に代償金の支払いは通常の贈与と判断される可能性があります。

贈与税を課せられると多額の納税義務が発生するため、遺産分割協議書を正確に作成することは重要です。

3. 現金以外で代償を払う場合も遺産分割協議書が必要

代償金は基本的には現金で支払いますが、相続人間で合意すれば現金以外の不動産や各種の権利などで代償を払うこともできます。

ただし、この場合も、何をもって代償を払うのかを遺産分割協議書に明記しておきましょう。

明記がないと、贈与税や譲渡所得税を課せられてしまうおそれがあるので、ご注意ください。

代償金を確実に支払ってもらう方法2つ

代償金を払ってもらう相続人としては、代償金をきちんと支払ってもらわなければ遺産分割で損をする結果になってしまいます。

遺産分割協議の終了と同時に代償金を満額支払ってもらうのが理想的ですが、多くの場合、代償金は後払いになります。

後になって代償金を払おうとしない相続人や、払いたくても資金を用意できない相続人もいます。

そんなとき、代償金を確実に支払ってもらう方法として次の2つを頭に入れておきましょう。

1. 裁判をする

支払うべきお金を支払わない人に対しては、裁判を起こして請求することができます。

裁判を起こすためには証拠が必要なので、ここでも遺産分割協議書を作成しておくことが欠かせません。

裁判で勝訴した後も相手が代償金を支払わなければ、差押え手続きも可能になります。

なお、正式訴訟を提起しなくても、調停で話し合うという方法もあります。

調停による場合は、代償金の支払いと同時に調停を成立させることにすれば、確実に支払ってもらえる可能性が高まります。

2. 生命保険を活用する

裁判手続き以外で代償金を支払ってもらうためには話し合いしかありません。

ただし、被相続人が存命中なら、生命保険を活用して資金を確保するという方法もあります。

受取人が指定された生命保険金は遺産分割の対象にならず、受取人の固有財産となります。

被相続人の存命中に、代償金を支払う予定の相続人を受取人とする生命保険に加入しておいてもらうことがポイントです。

その場合、被相続人が亡くなった後、生命保険金はその相続人のものになります。

その生命保険金の中から、代償金を支払ってもらうこともできるでしょう。

まとめ

代償分割は、代償金の支払いがきちんと行われる限り、合理的で相続人全員が納得できる遺産分割方法であるといえます。

しかし、代償金の支払いの他、相続税や贈与税などさまざまな問題が発生しがちな方法でもあります。

代償分割をお考えなら、一度、専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

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