この記事でわかること
- 借地権割合の考え方がわかる
- 借地権の種類を理解できる
- 借地権割合を反映させた相続税評価額がわかる
- 借地に使える小規模宅地等の特例を理解できる
相続の際に意識しておきたいのが土地に関する権利であり、借地権もその一つです。
土地を使用する権利として相続の対象にもなりますが、借地権割合や評価額がわからなければ有効な相続税対策も打てません。
借地権は高額な相続財産になる場合が多く、借地権割合の高い土地では相続税の納税資金を準備できないケースも発生しています。
相続税対策の第1ステップは資産価値の把握にあるため、土地の評価額は正確に掴んでおきたいところです。
今回は借地の財産価値がわかるよう、借地権割合の仕組みや相続税評価額の計算方法を解説します。
目次
借地権割合とは
借りている土地には、借主が持つ「借地権」と貸主が持つ「底地権」が設定されており、それぞれの割合は国税庁が定めています。
まず借地権とは、人の土地を借りて家・施設を建てた人が持っている権利です。
自分で土地を持っている人は所有権がありますが、借りた土地に家・施設を建てた人は借地権しか持っていません。
また底地権とは、自分の土地を他人に貸している人が持っている権利になります。
借地権割合には地域性が考慮されているため、人気エリアの借地権割合は高く、山間部などでは借地権割合が設定されていない場合もあります。
借地権は相続税の課税対象にもなっているため、借地権の割合が大きければそれだけ課税評価額も高くなるでしょう。
土地の評価額が高い借地であれば相続税対策も必要になるため、借地権割合や相続税評価額の計算はぜひ覚えておいてください。
借地権の種類を解説
建物を建てて使うために賃料を支払って借りる土地が借地であり、借主の権利である借地権が設定されています。
借地権の中身は地上権と賃借権に分かれており、地上権は自由に転貸や売買できますが、賃借権の場合は地主（所有者）の承諾が必要です。
借地権は大きく2種類に分類され、旧借地借家法による借地権と1992年8月1日施工の新借地借家法による借地権があります。
- ・旧借地権
契約更新により半永久的に借りることができ、建物が木造等であれば存続期間は30年（最低20年）で更新後の期間は20年です。
建物が鉄筋コンクリートや鉄骨造の場合は存続期間が60年（最低30年）であり、更新後の期間は30年です。 - ・新借地権
新借地権は普通借地権や定期借地権など5種類に分けられており、具体的な内容は次のとおりです。
新借地借家法による借地権
1992年8月1日以降の新借地権には次の種類があります。
- (1) 普通借地権
契約更新で半永久的に借りることができ、存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新は1回目が20年、以降は10年になります。 - (2) 一般定期借地権
戸建てやアパートなど住宅用として土地を賃借し、契約期間は50年以上です。
更新はなく契約終了後には更地で返還します。 - (3) 事業用定期借地権
店舗などの事業用借地であり、契約期間は10年以上50年未満（2008年1月の法改正以前は20年未満）です。
契約終了後は更地で返還します。 - (4) 建物譲渡特約付借地権
土地所有者が建物を相当対価で買い取る決まりがあり、契約期間は30年以上です。 - (5) 一時使用目的の借地権
工事の仮設事務所など一時的な借地の場合です。
税金対策も含め、相続について準備する際は契約期間も確認しておいてください。
借地権割合は路線図を使用して調べる
自宅を建てている土地が借地であれば借地権割合を把握しておくとよいでしょう。
借地権割合は国税庁のウェブサイトに掲載される「路線価図・評価倍率表」から確認でき、路線価とともに借地権割合も表示されています。
路線価が設定されていない地域の場合は倍率方式で評価額を計算しますが、その際に参照する「倍率表」についてもわかりやすく解説します。
路線価図の見方
借地権割合を調べる場合、インターネットで「路線価図」で検索するか、国税庁ウェブサイトのトップページから路線価図・評価倍率表を選びます。
都道府県、路線価図の順に画面を切り替えると市区郡等が表示されるので、調べたいエリアを指定して路線価図を表示させます。
各道路には「200E」などの表示があり、数字の部分が路線価、アルファベットが借地権割合をあらわしています。
路線価は千円単位の表示なので「200E」の場合は20万円が路線価となり、当該道路に面する土地は1㎡あたりの相続税評価額が20万円になります。
正確な相続税評価額は土地の形状や傾斜、周辺環境なども考慮しますが、大まかな評価額であれば「路線価×土地面積」で算出できます。
借地権割合の見方
路線価の後に表示されるアルファベットが借地権割合であり、各路線価図には凡例として以下のように掲載されています。
- ・A：90%
- ・B：80%
- ・C：70%
- ・D：60%
- ・E：50%
- ・F：40%
- ・G：30%
東京都を例にすると都心部の一等地などは借地権割合が90%や80%に設定されており、周辺エリアや特別区以外は70%や60%などの割合になっています。
土地に関する相続税対策は所有者に関係するものと思われがちですが、評価額や借地権割合が高い場合は借地であっても相続税対策が必要です。
権利に関する相続税対策は盲点になりやすいので注意してください。
路線価のない地域は倍率表を使用する
農村部や山間部など路線価が設定されていない地域では、評価額算出に「倍率表」を使用します。
倍率表は同じく国税庁ウェブサイトに掲載されています。
倍率表には借地権割合も表示されていますが、40%や30%など低く設定されており、空欄の場合は20%または借地権割合が設定されていません。
一般的に倍率表を使用する土地（農地など）は地価が低いとされていますが、相続時の評価額は跳ね上がる場合もあるので注意が必要です。
なお、倍率表を使用する地域では、土地の相続税評価額は「固定資産税評価額×倍率」で計算します。
借地権割合を使用した相続税評価額の計算方法
土地の相続税評価額を算出する場合、借地であれば借主・貸主（所有者）ともに借地権割合を反映させた計算を行います。
借地の評価額は「自用地」の評価額を基準に計算するので、自分の所有地であった場合の評価額が基準になると覚えておいてください。
計算方法がわかりやすいよう具体例を挙げ、最終的に相続税がいくらになるかも計算しますので、相続税対策を検討中の方はぜひ参考にしてください。
借地の相続税評価額の計算方法
自用地評価額を基準とする借地では以下の計算式で評価額を求めます。
路線価×土地面積の結果が1億円であれば1億円を自用地評価額とし、借地権割合が60%（D）の場合は以下のような相続税評価額になります。
相続財産が借地だけの場合は6,000万円が「正味の財産」となり、ここから基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を算出します。
課税遺産総額から相続税を計算
相続税対策を検討する場合は課税遺産総額の算出が必要なので、以下の計算式に従って基礎控除を差し引きます。
相続人が1人と仮定して計算すると課税遺産総額は以下のようになります。
2,400万円に対して相続税が課税されるため、相続税の速算表から税率及び控除額を適用して相続税を計算します。
法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額 1,000万円以下 10% － 3,000万円以下 15% 50万円 5,000万円以下 20% 200万円 1億円以下 30% 700万円 2億円以下 40% 1,700万円 3億円以下 45% 2,700万円 6億円以下 50% 4,200万円 6億円超 55% 7,200万円 引用：相続税の速算表（国税庁）
借地権割合が大きいほど相続税も高くなり、同じ自用地評価額の土地でも借地権90%であれば相続税は900万円を超えます。
借地にも小規模宅地等の特例が使える
所有地のみ使えると思われがちな小規模宅地等の特例ですが、借地にも使えるため相続時の評価額は大きく下がります。
小規模宅地等の特例では以下の条件を満たすと借地の330㎡までが8割引の評価額となります。
- ・被相続人の配偶者が相続する
- ・被相続人と同居していた相続人が相続する
- ・被相続人に配偶者や同居人がいない場合、相続前の3年間賃貸住まいの相続人が取得する
ここまで借地の評価額を1億円で計算してきましたが、小規模宅地等の特例を使うと8割引きの2,000万円まで評価額が下がります。
つまり相続人が1人であっても基礎控除内に納まるため、借地の相続税はゼロ円になります。
権利の跨る借地に小規模宅地等の特例は使えるか
建物が借地と所有地に跨っている場合も小規模宅地等の特例は使えるので、以下の条件で計算してみます。
- 【条件】
- ・所有地：200㎡
- ・借地：100㎡
- ・路線価：30万円（1㎡あたり）
- ・借地権割合：60%
- (1)所有地評価額：200㎡×30万円＝6,000万円
- (2)借地評価額：100㎡×30万円×60%＝1,800万円
所有地と借地を合わせても330㎡を超えていないので、小規模宅地等の特例を適用して8割引きにできます。
- (1)所有地評価額：6,000万円×80%＝1,200万円
- (2)借地評価額：1,800万円×80%＝360万円
小規模宅地等の特例は税務署への申告により適用できるので、相続税対策を検討中の方はぜひ覚えておいてください。
底地の相続税評価額の計算方法
貸宅地として土地を貸している所有者側に相続が発生した場合、底地についても相続税評価額の計算が必要となり、以下の計算式から求めます。
自用地評価額1億円、借地権割合60%として計算すると相続税評価額は以下のようになります。
借地の場合と同じく相続人1人と仮定し、基礎控除3,600万円を差し引くと底地の課税額がわかります。
400万円の課税額は相続税の速算表で税率10%（控除額なし）になるので、相続税は40万円です。
底地の場合は借地権割合が大きいほど相続税は安くなります。
貸家建付地の相続税評価額の計算方法
賃貸事業を行っている土地を「貸家建付地」といい、借地権割合などを適用して相続税評価額を計算します。
賃貸割合とは建物の延床面積に対し実際に賃貸されている床面積をあらわしたもので、満室の場合は100%となります。
また貸家建付地は所有者にとって売却・転用などが自由にできなくなるため、全国一律30%の「借家権割合」も適用して評価額を減額します。
土地1億円、借地権割合60%、賃貸割合100%、相続人1人の場合、相続税評価額及び相続税は以下のようになります。
・貸家建付地の相続税：（8,200万円－3,600万円）×20%－200万円＝720万円
貸家建付地の場合も、借地権割合が相続税評価額に大きく影響します。
相続で損をしたくないなら税理士に相談しよう
借地権も相続に含まれている場合、相続財産の計算・節税などは複雑になります
相続税は他の税金に比べて、税率が高く設定されています。
そのため効果的な節税をしないと、多くの相続税を払うことになるかもしれません。
「相続で損をしたくない」という人は、税理士への相談がおすすめです。
下記では、税理士に相談するメリットを紹介します。
- ・適切な評価額を算出できる
- ・期限内に手続きを進められる
- ・相続トラブルを避けられる
- ・相続税の対策ができる
- ・初回の無料相談から利用しよう
適切な評価額を算出できる
相続財産に借地権が含まれる場合は、適切な評価額を出すのが難しくなります。
まず建物自体の評価額を正しく算出しなければいけません。
評価額の算出方法も複雑で、専門的な知識・過去に評価額算出をしたことがなければ、難しいでしょう。
「専門家に依頼する費用がもったいないから、自分で借地権の評価額を算出したい」という人もいるかもしれません。
ただし知識のない状態で、評価額を正しく算出するのは難しいです。
もし間違った評価額を元に手続きしてしまうと、相続税の支払い金額も間違ってしまう可能性があります。
相続に精通した税理士に依頼することで、正しい評価額が分かります。
期限内に手続きできる
相続の手続きには、相続開始から10ヶ月という期限があります。
この10ヶ月という期限を過ぎてしまうと、手続き自体ができなくなったり、相続税の支払いに支障が出るかもしれません。
相続税の支払い期限も、相続開始から10ヶ月以内です。
つまり相続の手続きが遅れると、その分相続税の計算・支払いも遅れて、納付が期限内に間に合わない可能性があります。
税金は納付期限を過ぎれば過ぎるほど、延滞税がかかってきます。
延滞税を考えると通常よりも高い税金を払うことになり、かなり損をします。
そこで専門家に依頼すれば、面倒な手続きを任せられて、安心して期限内に手続きできます。
相続の手続きでは、必要な書類を取り寄せたり、役所・税務署に行くこともあります。
仕事で平日の日中に時間が取れない人は、最初から専門家に依頼して手続きを進めてもらう方が確実でしょう。
相続トラブルを避けられる
相続では、遺産をめぐってトラブルになる可能性もあります。
相続人・親族同士で話し合うと、普段の関係性もあり感情的になってしまい、話がこじれるケースも多いです。
「相続で親族トラブルになりたくない」という人は、専門家に依頼して間に入ってもらうのがいいでしょう。
相続のプロに入ってもらうことで、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな相続が実現できます。
トラブルが大きくなってから専門家に依頼するよりも、早い段階で依頼した方がいいでしょう。
お互いに感情的になってしまうと、いくら話し合いの内容がまとまったとしても「気に食わない」という理由で話し合いが難航するかもしれません。
そもそも相続トラブルを起こさないためにも、早い段階での依頼がおすすめです。
確実に節税できるアドバイスをもらえる
相続税では節税ができる特例制度がたくさんあります。
ただし条件が限定されていたり、申請の手続きが必要だったりと、複雑なものが多いです。
税金の専門家である税理士に相談すれば、効果的な節税方法を教えてくれます。
利用できる節税方法は、各個人によって変わってきます。
自分の相続状況を確認したうえで、確実な節税方法を教えてくれるので「相続税で損をしたくない」という人におすすめです。
初回の無料相談から始めよう
「税理士に相談するのはハードルが高い」と思うかもしれません。
多くの税理士は、初回の相談を無料で受けつけています。
まずは初回の無料相談を利用すれば、いきなり依頼するよりも、気軽に利用できます。
無料相談で話をしてみて「この税理士に依頼したい」と思えば、そこで実際に依頼すればいいでしょう。
反対に無料相談で話をしても「この税理士は微妙かも」と感じたら、依頼しなければいいだけです。
無料相談の範囲内なら依頼費用はかからないため、気軽に判断できます。
まとめ
借地権割合は国税庁のホームページから簡単に確認でき、路線価を基準とした評価額計算も難しいものではありません。
手順どおりに計算すれば誰でも借地の相続税評価額を算出できますが、あくまでも大まかな目安です。
正確な評価額計算には土地の形状や周辺環境（禁忌施設の有無など）、接道状況などの要素を考慮するため、専門家でなければ難しいでしょう。
近年では土砂災害警戒区域（ハザードマップ）を考慮する地域も増えており、正確な評価額計算はさらに難しくなっています。
借地の価値を正確に把握し、有効な相続税対策を講じるためには、相続専門の税理士へ相談することをおすすめします。
相続専門税理士の無料相談をご利用ください
ご家族の相続は突然起こり、何から手をつけていいか分からない方がほとんどです。相続税についてはとくに複雑で、どう進めればいいのか？ 税務署に目をつけられてしまうのか？ 疑問や不安が山ほど出てくると思います。
我々ベンチャーサポート相続税理士法人は、相続人の皆さまのお悩みについて平日夜21時まで、土日祝も休まず無料相談を受け付けております。
具体的なご相談は無料面談にて対応します。弊社にてお手伝いできることがある場合は、その場でお見積り書をお渡ししますので、持ち帰ってじっくりとご検討ください。
対応エリアは全国で、オフィスは東京、埼玉、千葉、横浜、名古屋、大阪、神戸の主要駅前に構えております。ぜひお気軽にお問い合わせください。
