不動産証券化とは？仕組みとメリット・デメリットをわかりやすく解説！

マンションなどの収益物件を所有している方であれば、金融機関や証券会社から「不動産の証券化」を提案されたことがあるのではないでしょうか。

不動産と証券は一見すると無関係に思えますが、不動産投資信託のように商品化もされています。

しかし、不動産を証券化する意義やメリットがわかりづらく、「収益が上がっているからこのままで問題ないのでは？」と考える方も少なくないようです。

そこで今回は、不動産を証券化する仕組みやメリット・デメリット、財務諸表などへの影響をわかりやすく解説します。

不動産証券化とは？

不動産証券化とは、土地・建物から発生する収益を小口に分けて証券化し、多くの投資家に購入してもらう仕組みです。

高額な不動産は買い手が限られてしまい、価格設定を低くしなければ売れないケースもありますが、証券化すると投資家から資金が集まりやすくなります。

投資家も不動産を丸ごと購入する必要がなく、少額投資で収益の分配を受けられるので、不動産オーナー・投資家の双方にメリットがある仕組みといえるでしょう。

単体では扱いにくい不動産も、証券化すると換金性が高くなり、「収益性はよいが高額なために売りたいときに売れない」といった流動性の問題も解消できます。

不動産証券化の仕組み

不動産を証券化する場合、まず土地・建物の所有者がSPV（特別目的事業）という事業体を立ち上げ、SPVに不動産を売却します。

次にSPVが不動産オーナーとなって投資家から出資を募り、出資金に応じて家賃などの不動産収益を分配する仕組みです。

立ち上げたばかりのSPVに現金はありませんが、投資家から集まった出資金を不動産の購入代金に充てるので、元の所有者は高額な不動産でも売却可能になります。

なお、不動産の証券化には多くの専門用語が登場するので、具体的な内容は以下を参考にしてください。

不動産証券化に関する専門用語

SPVをはじめ、不動産の証券化には複数の会社や金融機関などが関わります。

聞き慣れない言葉がかなり多いので、まず専門用語を整理しておきましょう。

オリジネーター

証券化する不動産の所有者をオリジネーターといいます。

原所有者または原債権者ともいい、物件売却を希望する場合にはオリジネーターの意向を反映して証券化スキームが検討されます。

SPV（特別目的事業体）

不動産の証券化を目的とした事業体をSPV（Special Purpose Vehicle）といい、日本語では特別目的事業体と呼ばれます。

SPVには不動産の所有と運用、投資家から資金調達する役割があり、投資信託や合同会社などの事業形態があります。

家賃・地代などの不動産収益はSPVから各投資家へ分配されるので、株式配当のイメージに近いでしょう。

SPC（特別目的会社）

SPVを機能させるために設立する会社をSPC（Special Purpose Company）といい、日本語では特別目的会社と呼ばれます。

SPCはSPVの実態部分を担っており、合同会社などの会社形態をとるケースが一般的です。

また、SPCには以下のようなスキームがあり、不動産の規模や運用形態から選択することになります。

スキームには枠組みや体系などの意味があり、それぞれ以下のような違いになっています。

TK-GKスキーム

合同会社としてSPCを設立するときは、会社法を根拠とするTK-GKスキームが用いられます。

TKは匿名組合の頭文字になっており、投資家の出資を集めた契約形態になります。

GKは合同会社の頭文字をとったもので、小規模な不動産証券化はTK-GKスキームを用いるケースが一般的です。

TMKスキーム

特定目的会社（Tokutei Mokuteki Kaisha）としてSPCを設立するときは、TMKスキームによって投資家から資金調達します。

TMKは資産流動化法が根拠となっており、不動産取得税や登録免許税などが低くなる優遇措置もあるため、節税効果を期待できます。

ただし、1名以上の取締役や監査役が必要となり、監督庁へ資産流動化計画を提出する手続きなども発生するため、一般的な株式会社の設立よりも時間がかかります。

TMK設立には、概ね2ヶ月程度の期間が必要になるでしょう、

REITスキーム

投資法人の設立で投資家や金融機関から出資を募る場合、REIT（Real Estate Investment Trust）のスキームを用いることになります。

高収益な不動産の長期運用に向いており、投資口（投資法人が発行する有価証券）は東京証券取引所に上場できますが、非上場の場合は私募REITの扱いになります。

REITは投資信託の商品として定着しているため、購入経験のある方も多いでしょう。

レンダー

レンダーとは、SPVに不動産の購入資金を融資する機関を指しており、銀行や信用金庫、ノンバンクなどが該当します。

アレンジャー

アレンジャーは主に証券会社や信託銀行などを指しています。

不動産の証券化には様々な手続きが発生するため、専門知識のあるアレンジャーに実務を任せるケースが一般的です。

不動産証券化のメリット・デメリット

不動産を証券化するときは、以下のメリット・デメリットを比較検討しましょう。

換金性や流動性を高くして資金調達できますが、不動産の収益状況によってはコスト面が見合わないケースもあります。

不動産証券化のメリット

不動産の証券化には以下のメリットがあります。

証券化によって流動性や換金性が高くなると、買い手が限られてしまう高額不動産でも売却が可能になります。

不動産運用に失敗した影響はSPVが受けることになり、投資家にも分散されるため、オリジネーターが100%のリスクを負う必要もありません。

また、不動産や株式はリスク資産となりますが、SPVへ売却して自分の財産から切り離すと、財務体質の改善（オフバランス化）も可能になります。

不動産証券化のデメリット

不動産の証券化には以下のデメリットがあるため、収益性の低い不動産には向いていません。

投資家は高利回りを期待して投資するため、収益性の低い不動産を証券化しても資金は集まりにくいでしょう。

また、不動産の証券化は実務を専門家に依頼するため、証券会社や金融機関に支払うスキームの構築費用や、会社を登記する際の司法書士費用なども必要です。

税務や会計処理も必要になるので、税理士や会計士に支払う委託手数料も考慮しておかなければなりません。

不動産を証券化するときは、現状の収益が必要コストを上回るかどうか、じっくり精査してみましょう。

【補足】すでに証券化された不動産に投資する方法

すでに証券化された不動産に自分で投資すると、どの程度の配分があれば投資を募りやすいのか実感できるため、証券化を検討する際の判断材料になります。

不動産投資は高利回りを期待できるケースがあるので、「証券化の予定はないが、収益を効果的に運用したい」といった不動産オーナーにも向いているでしょう。

証券化された不動産に投資するときは、以下の不動産投資信託（REIT）を検討してください。

不動産投資信託（REIT）の購入

REITは不動産の証券化スキームを利用した投資商品になっており、不動産投資信託として証券会社や金融機関で購入できます。

REITには以下のようなタイプがあるので、自分に合った商品を選んでみましょう。

個別銘柄のREITは投資家が自分で銘柄を選べるようになっています。

REITを組み入れた投資信託には海外REITを含んだ商品もあるので、高額な配当を期待できるかもしれません。

ETFは上場投資信託になっており、2万円程度から購入できるため、不動産投資が初めての方に向いているでしょう。

なお、投資商品を購入するときは、元本割れのリスクも考慮しておかなければなりません、

まとめ

規模の大きいマンションなどは高収益を期待できますが、家賃下落や滞納リスクがあり、収益が悪化したときのダメージはすべてオーナーが負わなければなりません。

高額な不動産は購入者も限られてしまうので、「売りに出したがなかなか買い手が現れない」といった悩みもあるでしょう。

しかし、不動産を証券化すると換金性や流動性が高くなり、小口の投資も可能になるため多くの投資家を募ることができます。

証券会社などに支払う費用はかかりますが、不動産運用のリスク分散や財務体質の改善もできるので、証券化を検討している方は専門家に相談してみるとよいでしょう。

相続専門税理士の無料相談をご利用ください

ご家族の相続は突然起こり、何から手をつけていいか分からない方がほとんどです。相続税についてはとくに複雑で、どう進めればいいのか？　税務署に目をつけられてしまうのか？　疑問や不安が山ほど出てくると思います。

我々ベンチャーサポート相続税理士法人は、相続人の皆さまのお悩みについて平日夜21時まで、土日祝も休まず無料相談を受け付けております。

具体的なご相談は無料面談にて対応します。弊社にてお手伝いできることがある場合は、その場でお見積り書をお渡ししますので、持ち帰ってじっくりとご検討ください。

対応エリアは全国で、オフィスは東京、埼玉、千葉、横浜、名古屋、大阪、神戸の主要駅前に構えております。ぜひお気軽にお問い合わせください。