相続財産の評価額（相続税評価額）の調べ方を解説！土地の計算事例も紹介

相続税の計算では、相続財産の価値を評価する（相続税評価額の算出）必要があります。

しかしながら、財産ごとに評価方法は異なるため、相続に携わった経験がない方にとって難しく感じるかもしれません。

そこでこの記事では、相続財産の評価（相続税評価）の概要を解説します。代表的な相続財産の評価方法を財産ごとに解説するので、ぜひ参考にしてください。

相続財産の評価（相続税評価額）とは

相続税の金額を計算するためには、相続財産の相続税評価額を出さなければなりません。相続税法では、「相続または遺贈によって取得した財産は、所得した日の時価で評価する」とされています。

しかし、不動産や株式といった財産の時価は一定ではなく、各自の計算に委ねると相続税の負担額に不公平が生じてしまいます。

そのため、相続税の計算時には、国税庁が発表している「財産評価基本通達」に基づいて評価を行なうのが基本です。

代表的な相続財産の評価（相続税評価）方法

相続税の計算は、相続した財産の相続税評価額に税率を乗じて行います。

相続税評価は原則、亡くなった時点での財産の価値（時価）となります。財産を購入したときの価格ではないうえに、実際に購入する際の取引額でもないため、注意が必要です。

財産の種類は下記のように多岐にわたります。それぞれ評価方法が異なるため、順番に詳しく解説していきます。

現金・預貯金

現金・預貯金の評価額は以下のようになります。

財産の種類	評価額	補足
現金	被相続人が有していた現金の額面金額	–
普通預金	被相続人が亡くなった時点で、預貯金を解約して引き出した場合に支払われる金額が評価額	正確には利息分も計算する必要があるが、少額なことがほとんどのため、預金残高＝評価額とすることが多い
定期性預金	預金残高に、既に発生はしているものの、まだ実際には支払われていない利息のうちの既経過分の利息の額（ただし源泉徴収後の額）を加算した金額が評価額	普通預金に対して、定期性預金は利息が高くなっていることが予想されるため、利息分も計算する必要がある

預貯金に関して気をつけたいのは、口座の名義人と実際に預金をしていた人が異なる場合です。

たとえば、被相続人が子や孫の名義で貯金をしていた場合は要注意です。

こちらの事例では、名義に関わらず被相続人の預貯金として考慮されるため、相続財産に含めなければなりません。

有価証券

有価証券の場合、評価額は上場株式と非上場株式で異なります。

なお、有価証券の評価を行う際は、相続人が証券会社や金融機関に残高証明書（または評価証明書）を請求しておく必要があります。

財産の種類	評価額	補足
上場株式	[１]～[４]を算出して、最も低い価格を評価額とする [１]死亡日の最終価格 [２]死亡月の最終価格の平均額 [３]死亡前月の最終価格の平均額 [４]死亡前々月の最終価格の平均額
非上場株式	下記のいずれかで算出した評価額とする ・類似業種比準方式 ・純資産評価額方式 ・配当還元方式	方式の決め方には基準がある。 こちらの記事で詳しく解説しているため、合わせて参考にしてください。
投資信託など	相続開始日(被相続人の死亡日)に解約請求または買い取り請求を行ったとした場合に、支払いを受けることができる価格が評価額となる

仮想通貨（暗号資産）

相続財産としてデジタル遺産が含まれる場合には、その相続税評価額を算定しなければなりません。

デジタル遺産のうち、仮想通貨（暗号資産）の場合は以下のように評価方法が定められています。

財産の種類	評価額
仮想通貨	【活発な市場が存在する】場合 暗号資産交換業者において十分な数量・頻度で取引が行われているなど、客観的な交換価値がある場合、以下のいずれかの方法で評価します。 ①　相続人等が取引している暗号資産交換業者が公表している、相続開始日の売却価格 ②　相続人等が取引している暗号資産交換業者が発行する、相続開始日の残高が記載された残高証明書の取引価格 ③　相続人等が複数の暗号資産交換業者で取引を行っていた場合は、その相続人が選択した暗号資産交換業者が公表する取引価格
仮想通貨	【活発な市場が存在しない】場合 活発な市場がない暗号資産については、基準となる明確な相場がありません。 そのため、決まった価格を一律に当てはめるのではなく、その暗号資産の性質や実際の取引状況などを考慮して、個別に価値を判断することになります。

家屋（建物）

財産の種類	評価額
家屋（自用家屋）	固定資産税の納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」

財産の中に家屋がある場合、固定資産税評価額が相続税評価額となります。

固定資産税評価額は毎年４～６月に送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。

または市区町村で取得できる固定資産評価証明書に記載があります。

土地

土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の２種類があります。

財産の種類	評価額	補足
土地	【路線価方式】 評価額＝路線価×各種補正率×土地の面積	主に市街地の道路に面した土地に使用される
土地	【倍率方式】 評価額＝ 固定資産税評価額 × 倍率	主に地方や畑・田んぼといった土地に使用される

なお、路線価方式、倍率方式ともに自用地（自分で自由に使える土地）ではない土地は、計算方法が変わることに注意が必要です。

たとえば、借地（人から借りている土地）や貸地（人に貸している土地）については別途で計算をしなければなりません。

路線価方式による土地の評価方法

市街地の土地は「路線価方式」という、土地に面している道路の価格を基準として評価額を計算する評価方式がとられています。

路線価は税務署のHPに公開されている「路線価図」を用いますが、すべての土地において単純に「路線価×面積」で計算できるわけではありません。

土地の形状がいびつだったり、道路に面している距離が短かったりする場合は、土地の立地や形状などの各土地の条件を加味し、決められた計算式を使い、補正を加えて算出します（画地調整）。

倍率方式による土地評価方法

路線価がない地域の土地評価は、「倍率方式」です。

倍率方式を使う場合、宅地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて、価額を算出します。

倍率については路線価同様、国税庁のHPで確認ができます。

貸家建付地

財産の種類	評価額
貸家建付地	評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

貸家建付地（かしやたてつけち）とは、自身が所有する土地にアパートやマンションなどの賃貸建物を建てたうえで、第三者に貸している場合の土地を指します。

日本の法律では入居者の権利（借家権）が強く保護されていることから、貸家建付地の場合は所有者であっても自由な土地の使用や売却ができません。

このような「利用上の制約」が生じることから、貸家建付地は自用地のケースよりも一般的に２～３割ほど評価額が下がります。

貸宅地

貸宅地（かしたくち）とは、第三者に土地を貸し、借りた人がそこに自分名義の家を建てて住んでいる土地のことです。

地主は地代収入を得ることができる一方、一度貸すと土地を返してもらうことが非常に難しいことから、「貸家建付地」よりもさらに相続税評価額が低くなります。

貸宅地の相続税評価は、その土地に設定されている権利の種類によって評価方法が異なります。

一般的なケースである普通借地権が設定されている場合、借地権の取引慣行がある地域であれば、以下の計算式で評価額を求めます。

一方、取引慣行がない地域では、借地権割合を一律20%とみなして計算するため、自用地としての評価額×80%で計算します。

借地権

財産の種類	評価額
借地権	評価額 ＝ 自用地（更地）としての土地の評価額 × 借地権割合

借地権は土地を利用する権利として財産的価値を有するものと認められています。

したがって、借地権についても評価額を決定し、相続財産の額に加算されます。

具体的には前項で算定した自用地としての評価額に対して、路線価図または倍率表が定める借地権割合を乗じた額です。

借地権の評価額は下記の計算式で求められます。

マンション

マンションの場合、「土地部分」と「建物部分」を分けて相続税評価額を算出し、それらを合計して計算します。

マンションの土地（敷地利用権）は、路線価が設定されている地域では「路線価方式」、それ以外の地域では「倍率方式」を用いて評価します。

財産の種類	評価額
マンション	「土地部分」と「建物部分」を分けて相続税評価額を算出し、それらを合計して計算。
マンション（土地）	【路線価方式】 マンションの土地の評価額 = 「マンション全体の敷地面積」×「路線価」×「自身の持分割合（敷地権割合）」 【倍率方式】 マンションの土地の評価額 =「マンション全体の敷地の固定資産税評価額」×「評価倍率」×「自身の持分割合（敷地権割合）」
マンション（建物）	固定資産税の納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」

なお、令和６年１月１日以後に相続・遺贈・贈与により取得した物件が居住用の区分所有財産（分譲マンション）に該当する場合、２階建て以下の低層マンションなどの一部を除き、新たな計算ルールが適用されます。

このケースでは、「従来のマンションの相続税評価額」に「区分所有補正率」を掛けることで、相続税評価額を算出します。

「区分所有補正率」の計算方法など、以下の記事でマンションの相続税評価について詳しく解説しておりますので、ぜひ参考になさってください。

死亡保険金

財産の種類	評価額	補足
死亡保険金	すべての相続人が受け取った保険金額から、「500万円 × 法定相続人の数」で計算される非課税枠を差し引いた数	被相続人が保険料負担者かつ被保険者の死亡保険金を、被相続人の死亡を保険事故として、相続人が受け取った場合

被相続人が契約者かつ被保険者の死亡保険金を相続人が受け取った場合、受け取った保険金額から非課税額を差し引いた金額が相続税評価額です。

死亡保険金は「500万円×法定相続人の数」の金額が相続税の非課税枠となり、非課税枠を超えた金額のみが相続税の課税対象となります。

例えば相続人が４人の場合、死亡保険の非課税枠は500万円×４人＝2,000万円となり、2,000万円以下の保険金額は相続税の対象にはなりません。

ゴルフ会員権

被相続人がゴルフ場の会員権を所持している場合、相続財産に含まれる可能性があります。

なお、単純にゴルフ場でプレーする権利が与えられただけのゴルフ会員権は、相続税の課税対象とはなりません。

ゴルフ会員権は取引相場の有無に応じて、以下のように評価方法が変わります。

財産の種類	評価額	補足
ゴルフ会員権	【取引相場が「ある」場合】 原則、相続税評価額 = 相続発生日の取引価格の70％相当（※預託金がない場合） なお、ゴルフ会員権の売買業者で価格が大きく異なるケースもあるため、複数業者の提示取引価格の平均額を採用することが一般的	取引価格に含まれない預託金などがある場合、返還時期に応じた計算方法で算出した金額を合計
ゴルフ会員権	【取引相場が「ない」場合】 ・株主会員制 評価額 = 相続発生時のゴルフ場の株式評価額 ・預託金制 「返還を受けられる場合」評価額 = 預託金の額（返還される金額） 「返還されるまでに期間がある場合」評価額 = 預託金の額×死亡日から返還が可能となった日までの期間に応じた複利現価率 ・株主会員制+預託金制 株式と預託金を分けて評価し、その合計額が評価額	–

書画・骨董品

財産の種類	評価額
書画・骨董品	骨董品や美術品を扱っている店や鑑定家の鑑定価額など

国税庁の通達においては「精通者」と表現されていますが、書画や骨董品の評価は骨董品や美術品を扱っている店や鑑定家に依頼するのが一般的です。

特に希少価値の高いものは、価値を判断できる専門家に鑑定を依頼することをおすすめします。

家庭用財産

財産の種類	評価額
家庭用財産	家庭用財産のうち１点につき価値が５万円超のものは、１点ずつ個別に申告。 価値が５万円以下の動産は「家財一式」としてまとめて評価・計上することが可能

自動車や船舶、金・プラチナ等の貴金属、ブランド品やアクセサリーといった動産も相続税評価の対象です。

こうした家庭用財産のうち１点につき価値が５万円超のものは、１点ずつ個別に申告します。

なお、価値が５万円以下の動産は「家財一式」としてまとめて評価・計上することができます。

土地のケースを中心に相続財産の評価（相続税評価）事例を紹介　

ここからは土地のケースを中心に、相続財産の評価事例を解説していきます。

現金や預貯金と異なり、土地には「定価」がないため、相続税を計算するためには前述の「路線価方式」と「倍率方式」のどちらかで評価を行います。

土地の評価方法は他の相続財産と比べて非常に複雑です。

土地ごとの種類や用途、相続時の状況などに応じて相続税評価額が変わるため、相続に携わった経験がない方はイメージが掴みにくいのではないでしょうか。

そこで、土地に関係する相続税評価について、「路線価方式で評価した土地」「倍率方式で評価した土地の評価額」「借地権」の３つのケースにおける比較的分かりやすい事例を紹介します。

なお、以下の関連記事により詳細な解説があるため、ぜひこちらも参考になさってください。

路線価方式で評価した土地の評価額

路線価が定められている地域では、路線価に土地の形状などに応じた補正率を掛けたうえで、土地の面積を乗じて評価額を計算します。

「標準的な宅地」は　その地域において「位置」「形状（間口・奥行）」「利用状況」などが最も「標準的」であるものが選ばれます。

したがって、「道路から奥まった場所にある」「形がいびつ」などの場合は、宅地の形状などに応じて、補正率を使って路線価を補正します。

たとえば、以下のような「一つの道路」に面している路線価図の場合、宅地の正面の道路に設定された路線価に、宅地の「奥行価格補正率」を掛けることになります。

土地の奥行きが同じであっても、土地の地区区分によって補正率は異なるため、下記の奥行価格補正率表から該当する地区区分の補正率を用います。

奥行価格補正率表（昭45直資３－13・平３課評２－４外・平18課評２－27外・平29課評２－46外改正）

引用　国税庁

また、路線価図には、道路上に数字とアルファベットが記載されており、以下のような意味があります。

図の土地は一つの道路に面しているため、路線価は土地が面している正面の値となり300Cです。

つまり、この土地の路線価は30万円であり、奥行価格補正率表を参照（このケースでは「普通住宅地区」に該当すると仮定します）すると補正率は1.00となります。

「評価額＝路線価×補正率×土地の面積」の計算式に当てはめると、この土地の評価額は「30万円×1.00×100㎡＝3,000万円」となります。

以下の記事に「路線価」方式のより詳しい計算方法を解説していますので、ぜひ参考になさってください。

倍率方式で評価した土地の評価額

倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地を評価する方法で、主に市街地から離れた郊外や、山林、原野、田畑などで用いられます。

倍率方式における土地の価額は、その土地の「固定資産税評価額」に、地域と地目ごとに定められた「一定の倍率」を乗じて計算します。

計算に必要な２つの数値は、以下の方法で確認します。

たとえば、固定資産税評価額が1,500万円で、国税庁のウェブサイトで調べた倍率が1.1だった場合、評価額は「1,500万円 × 1.1 = 1,650万円」となります。

【参考】借地権の評価額

借地権の評価額は以下の計算式で求めます。

路線価にはA～Gのアルファベットが記載されており、借地権の割合を表しています。Cの借地権割合は以下のように70％です。

先ほどの路線価300C、土地100㎡、土地の評価額3,000万円の場合で計算してみましょう。

借地権の評価額を算出する計算式に当てはめると「3,000万円×70％=2,100万円」となり、2,100万円が借地権の評価額となります。

相続税評価の疑問は税理士への相談もおすすめ

課税遺産総額を計算するうえで重要なのが、相続財産の把握です。各財産を適切に評価しなければ、相続税の算出にも影響が出てくるため注意が必要です。

特に非上場株式や土地の評価は、それぞれのケースに適した評価を行うことが求められるため、どう評価するかが相続税負担を軽減するポイントと言えます。

相続税の申告は自分で行うこともできますが、よりスムーズに対応するうえでは相続に詳しい税理士に相談するのが安心でしょう。

我々VSG相続税理士法人は、相続人の皆さまのお悩みについて、平日夜21時まで、土日祝も無料相談を受け付けております。ぜひお気軽にお問い合わせください。